Appunti di estimo civile.
Testi di riferimento consigliati:
- Sulle nozioni di economia
Sloman J., Garratt D., "Essentials of Economics", Pearson Education Ltd, Harlow, 2013.
- Sulle tematiche teorico-applicative della valutazione
Appraisal Institute, “The Appraisal of Real Estate”, 14th ed., Appraisal Institute, Chicago, 2013.
Miccoli S. (edited by), “APPRAISALS – evolving proceedings in global change”, FUP, Firenze, 2012.
Bateman I. J. et al., “Economic Valuation with Stated Preference Techniques: A Manual”, Edward Elgar, Cheltenham, 2002.
- Sulle tematiche dei processi di produzione insediativa
D.P.R. 5/10/2010, n. 207 – “Regolamento di esecuzione ed attuazione del D.lgs. 12/04/2006, n. 163”.
- Documentazione e Dispense del Corso (reperibili dal professore).
Programma:
1.Elementi di Economia e Teorie Economiche del Valore
Nel quadro delle nozioni di microeconomia, dapprima sono forniti elementi sulla teoria della domanda, dell’offerta, della formazione del prezzo di mercato, dell’equilibrio economico generale e del benessere economico. Con riferimento al problema delle deviazioni dalla razionalità, presupposta dall'economia neoclassica, specifiche trattazioni sono rivolte ai contributi dell’economia cognitiva e dell’economia sperimentale: la prima finalizzata ad aumentare il realismo psicologico dei modelli economici della decisione; la seconda tesa a migliorare, con il metodo dell’esperimento controllato, la base empirica dell’economia. Sono quindi affrontate le teorie economiche del valore. Sono passati in rassegna i concetti di valore economico elaborati nelle civiltà antiche, in
epoca greca, romana e medievale. S’illustrano, quindi, i contenuti fondamentali delle teorie del valore del sistema mercantilistico e fisiocratico (Turgot); della teoria classica, impostata su requisiti oggettivizzanti (Smith, Ricardo, Malthus); della teoria socialista (Marx), introduttiva del concetto di plusvalore; delle teorie critiche della riflessione ricardiana (Say, Mc Culloch, J. Mill, Bailey, Senior, J. S. Mill); della teoria neoclassica, basata su un’interpretazione soggettiva, marginalista e psicologistica (Jevons, Menger, Böhm-Bawerk, Wieser, Walras); delle teorie che hanno sviluppato la concezione neoclassica, informate ai principi dell’equilibrio di mercato parziale e generale (Marshall e Pareto). Segue la trattazione dei principali significati del valore economico: Valore di Costo, Valore di Scambio, Valore d’Uso, Valore di Stima. Il modulo tematico si chiude con l’esposizione dei caratteri, delle finalità, delle relazioni inerenti il giudizio di valore, rivolto a stimare il valore economico di un bene, e il giudizio di scelta, teso a selezionare, tra varie alternative, quella di maggiore convenienza economica: ogni giudizio di convenienza è preceduto da un giudizio di valore.
2. Fondamenti Teorico-Metodologici dell’Estimo e Approcci Operativi per la Stima dei Beni Immobiliari Si delinea, preliminarmente, il ruolo dell’Estimo come disciplina tesa a continuare e a sviluppare le nozioni delle teorie economiche del valore sulla base del principio che il valore economico dei beni dipenda dalla finalità per cui la stima viene eseguita. Si procede, quindi, con l’illustrazione del paradigma epistemologico estimativo fondato su una visione antropocentrica, fenomenologica, comportamentale, probabilistica e critica: a) i principi della logica estimativa (Scopo, Prezzo, Previsione, Comparazione e Oggettività); b) i procedimenti estimativi (diretti, indiretti e intermedi); c) le tecniche di stima dei diversi aspetti economici del valore basate su dati storici rilevati, mediante le Revealed Preference (RP) Techniques, o su dati ipotetici dichiarati, attraverso le Stated Preference (SP) Techniques. Uno specifico
approfondimento sarà riservato agli approcci della Disponibilità a Pagare e della Disponibilità ad Accettare, basilari per stimare la misura monetaria dei valori economici con le SP Techniques.
Infine, vengono richiamati gli strumenti classici di tipo statistico-matematico-finanziario utilizzati dalla disciplina della valutazione, evidenziandone le corrette condizioni d’impiego e i limiti di applicabilità. Successivamente si affrontano i criteri per le valutazioni nel settore dei beni immobiliari esclusivi, inclusivi e misti: Valore di Costo, Valore di Mercato, Valori Derivati (di Trasformazione, Complementare, di Surrogazione); Valori d’Uso e d’Uso Passivo; Valore di Stima. Per le stime basate sul criterio del Valore Mercato, per le quali sia possibile disporre di evidenti e sicuri riferimenti mercantili, sono proposte le tecniche di valutazione immobiliare eseguite nella prassi internazionale: Sales Comparison Approach, Income Capitalization Approach, Cost
Approach, Profits Approach, Residual Approach. Per la stima dei beni privi o carenti di espliciti dati di mercato vengono proposte le RP Techniques dell’Hedonic Pricing nonché le SP Techniques della Contingent Valuation e della Choice Modelling. Ulteriori richiami delle SP Techniques vengono eseguiti per spiegarne l’impiego negli altri criteri di valutazione. Infine, fatto cenno ad alcuni sistemi di valutazione automatizzata e di larga scala (Automated Valuation Models e Computer Aided Mass Appraisal), vengono illustrate norme, evoluzioni, linee d’indirizzo dell’estimo catastale italiano per i fini fiscali.
3. Metodi e Tecniche di Valutazione di Progetti, Piani e Programmi
Sono esposti metodi e tecniche di valutazione nell’attività di progettazione, pianificazione e programmazione, evidenziando le relative problematiche applicative. La valutazione è assunta come componente attiva nel processo di costruzione del progetto e con una funzione di stimolo alla creatività progettuale. Vengono esaminate le tecniche finanziarie (Analisi Finanziaria), economiche (Analisi Costi-Benefici), multidimensionali (Analisi Multicriteri).
4. Estimo Civico
Dopo aver illustrato la definizione, la finalità e la ragion pratica dell’Estimo Civico, si delineano le caratteristiche dei beni che sono oggetto delle stime economiche inclusive e i limiti che gli approcci convenzionali presentano nella stima degli impatti economici ricadenti sulle comunità coinvolte. Evidenziatone il background generativo, vengono trattate le tecniche inclusive riconducibili agli approcci di tipo partecipativo e deliberativo. Di entrambi si forniscono classificazioni, caratteri, strutture e prescrizioni oltre a note critico-comparative finalizzate alla scelta della tecnica più
adatta allo scopo della valutazione. Aspetti applicativi delle nuove tecniche sono studiati attraverso una rassegna di casi nazionali e
internazionali. Oggetto di uno specifico laboratorio sperimentale, svolto con gli studenti che frequentano il Corso e basato su giochi di ruolo, è la stima del valore economico condiviso espresso dai cittadini per un bene urbano di comunità.
5. Valutazione nei Processi di Produzione Insediativa
Sono riguardate le attività di gestione connesse all’intero processo di produzione insediativa, individuando nodi decisionali e procedure di valutazione per effettuare scelte razionali nelle fasi di: a) programmazione e progettazione dell’intervento; b) realizzazione dei lavori (affidamento, direzione e collaudo); c) esercizio delle opere. Specifica attenzione è rivolta alle attività svolte nel settore delle opere e dei lavori pubblici. Infine, vengono analizzati contenuti, struttura e modalità di esecuzione di particolari elaborati e attività inerenti la progettazione e la direzione dei lavori (capitolati, disciplinari, cronoprogrammi, analisi ed elenchi prezzi, stime sommarie, computi metrico-estimativi, quadri economici ecc.) considerando le implicazioni della valutazione nello svolgimento di tali compiti. Un ciclo di specifiche esercitazioni riguarda la stima dei costi di costruzione adottando l’innovativa tecnologia BIM - Building Information
Modeling.
...continua
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