Appunti 3/3 Economia ed estimo civile

PROCEDURA

1. Si identifica il periodo di durata dell’investimento (che possono essere a breve, media o lunga

durata rispettivamente di 0-10,10-20 e più di 20 anni).

2. Individuare qual è la vita dell’investimento ovvero fasi in cui si articolano le varie attività

progettuali, è fondamentale perché in base a queste avrò costi e ricavi totalmente diversi. In ambito

immobiliare ho quattro casistiche principali (i primi tre sono solitamente privati mentre l’ultimo

avviene spesso in ambito pubblico):

- Simile allo yield capitalization: Compro il bene (buy), lo affitto/gestisco (operate) e poi lo rivendo

(sell). Questo tipo di vita prende il nome di buy-operate and sell.

- Diffuso in ambito edilizio ho la casistica in cui: Costruisco il bene (build), lo affitto /gestisco

(operate) e poi lo rivendo (sell). Questo tipo di vita prende il nome di buy-operate and sell.

- Diffuso in ambito residenziale: costruisco (build) e vendo (sell), il vendere varia in base al periodo di

assorbimento quindi il periodo di vendita. Questo tipo di vita prende il nome di build-sell.

- Diffuso in ambito pubblico: costruisco (build) e gestisco (operate) vale quasi esclusivamente per le

opere pubbliche perché i ricavi li ottengo dall’esercizio nell’opera. Questo tipo di vita prende il

nome di build-operate.

Realizzo quindi un cronoprogramma con tempi e fasi di attuazione. In arancio è l’analisi dei costi,

l’azzurro la fase di operate mentre la fase blu indica la vendita.

3. Analisi delle fonti finanziarie serve a capire l’investimento (costi) iniziale, devo comprendere come

coprire questi costi iniziali che posso ricoprire con diversi fondi di finanziamento:

- Capitale proprio

- Capitale di debito

- Contributi pubblici (risorse comunitarie, statali, regionali, provinciali e comunali)

- Crowdfunding (fondi provenienti dalla folla come una sorta di colletta) e sponsorizzazione (capitale

in cambio di sponsorizzazione), modalità innovative soprattutto per le opere pubbliche.

4. Analisi di mercato perché è un’azione proiettata nel tempo, se il periodo di produzione è molto

lungo diviene difficile realizzarla. L’analisi finanziaria si può realizzare per:

- Prezzi variabili, soprattutto quando il tempo è breve come una stima di dieci anni e non si superano i

15 anni.

- Prezzi costanti, si ipotizza che l’importo non varia sulla base della tendenza. Ci deve essere

necessariamente l’attualizzazione, perché il tasso di sconto va attualizzato sulla base della variazione

del valore di moneta. Dobbiamo valutare il valore temporale del denaro

5. Analisi Costi-ricavi in cui ho tre differenti fasi

- Individuo in base alla vita che ho individuato stimo i diversi ricavi e costi e li quantifico, con le

metodologie che abbiamo studiato

- Ricostruisco i flussi di cassa, anno per anno entrate e uscite per tutta la durata dell’investimento.

- Determino la convenienza dell’investimento sulla base di 4 indicatore che si basano sul principio

dell’attualizzazione.

Principali tipologie di costi da considerare nell’analisi finanziaria

Prima fase (buy/build) - > Costi di investimento (per l’esproprio del terreno, acquistare il bene, costi

relativi ai lavori) può essere assimilabile al costo di produzione/costo di trasformazione al netto del profitto .

Seconda fase (operate)--> Se abbiamo la fase operate avremo anche i costi di esercizio, non li ho se ho la

vita di progetto che prevede buil-sell. Ci ricadono le manutenzioni straordinarie e ordinarie, spese di gestione

ecc. Basati sulla base della procedura comparativa /sintetica, ottengo il costo che ottengo.

Ricavi da considerare nell’analisi finanziaria distinti in due tipologie:

- Ricavi tariffari (periodici): li ottengo solo nella fase operate, ricavi che ho periodicamente che

derivano dall’affitto, dal pagamento di un pedaggio ecc. per il servizio che viene offerto. Ricadono in

questi anche negli affitti.

- Ricavi non tariffari: li ottengo in un unico momento e sono legati alla fase sell/ della vendita. Ne

fanno parte le sovvenzioni pubbliche che servono a coprire i costi iniziali. Tutto ciò che non deriva

dalla fase di gestione.

Individuo quali sono sulla base della vita del progetto e poi li stimo.

Es. Progetto di project financing per un parcheggio interrato.

L’opera è pubblica ma realizzata da un privato e si realizzano parcheggi a pagamento che possono fornire un

introito.

- Descrivo il tipo di progetto

- Individuo la vita ovvero build-operate ma anche un minimo di sell (perché alcuni parcheggi vengono

venduti)

- I costi iniziali sono assimilabili al costo di produzione (costi di produzione, importo lavori che posso

ricavare dal computo metrico estimativo + costi indiretti (imprevisti, spese tecniche, ecc.) non ci

sono gli oneri finanziari ecc.

- Nella fase operate ho i costi di esercizio e si studiano per un anno tipo e si valutano analoghi per i

rispettivi anni che poi vanno attualizzati. Nei costi di esercizio ricadono ad esempio il personale, le

polizze assicurative, ecc. Ricade qua anche la manutenzione straordinaria che invece viene

conteggiata ogni 9 anni che viene stimata come percentuale del costo di produzione.

- I ricavi in questo caso ci sono anche alcuni ricavi non tariffari (alcuni box auto vengono venduti) ma

principalmente parliamo di ricavi tariffari una parte legata al canone di locazione (affitto annuo per

la piazza superiore al parcheggio) e poi gli introiti (relativi al parcheggio) per stimare un introito

annuo studio la tariffa del parcheggio e stimo gli utenti annui, dunque svolgo un’analisi della

domanda potenziale (in questo caso essendo in una meta estiva la domanda cresce nettamente in

estate. Individuati questi elementi stimo l’entrata giornaliera, mensile e annuale e suppongo che

questa rimanga uguale per una durata lunga, ovviamente è una forzatura ma è impossibile stimare la

variabilità di un periodo troppo lontano.

2. Compongo il cronoprogramma

- Analisi dei costi: Costi di finanziamento, manutenzione straordinaria, costi di esercizio, ricavi

tariffari e ricavi non tariffari.

- Imposto i flussi di cassa (entrate e uscite), di cui mi interesso dei flussi di cassa fissi annuali che mi

permettono di comprendere la convenienza della realizzazione di quel progetto. Per sommare i flussi

annui realizzo un’attualizzazione.

- Il valore di denaro varia nel tempo quindi quando andiamo ad analizzare somme di dennaro nel

tempo dobbiamo valutare il valore temporale del denaro.

3. Per operare con quelle somme di denaro dobbiamo attualizzare

Tasso di sconto finanziario elevato al numero di anni, maggiore il numero di numeri di anni più basso è il

valore attualizzato perché nella fase di sconto sto depurando di tutti gli interessi che non ho potuto maturare

negli anni.

- Il tasso di sconto finanziario rf rappresenta il rendimento (espresso in percentuale) minimo atteso

da quell’investimento dall’investitore. Se sono al di sotto non muovo soldi. Tiene conto della soglia

minima da raggiungere affinchè l’operazione sia conveniente.

Comprendo la convenienza attraverso 4 indicatori, si opera sempre con ricavi e costi attualizzati: