Riassunti per l'esame di economia ed estimo civile

1. MERCATI, DOMANDA e OFFERTA

• SISTEMI ECONOMICI

  • ECONOMIA TOTALMENTE PIANIFICATA → decisioni economiche dello Stato
  • LIBERA ECONOMIA DI MERCATO → no intervento diretto dello Stato decisioni economiche private (famiglie e imprese)
  • sistema capitalistico → CONCORRENZA PERFETTA
  • ECONOMIE MISTE

• IL MECCANISMO DEI PREZZI

  • D > 0 → scarsità → aumento dei prezzi
  • O > D → surplus di offerta → diminuzione dei prezzi

fino all'annullamento di scarsità o surplus

• INTERDIPENDENZA MERCATI DEI BENI E DEI FATTORI
• INTERDIPENDENZA MERCATI DEI DIVERSI BENI
• economia di mercato: INTERESSE INDIVIDUALE = INT. COLLETTIVO

La mano invisibile, Adam Smith

LA DOMANDA

• LEGGE DELLA DOMANDA: PREZZO aumenta → QUANTITÀ DOMANDATA diminuisce
• effetto di REDDITO → diminuisce il potere d'acquisto del reddito (REDDITO REALE)
• effetto di SOSTITUZIONE → beni alternativi

CURVA DI DOMANDA (PREZZO - DOMANDA)

Quantità domandata dipende da:

• prezzo
• gusti
• beni alternativi (numero e prezzo)
• beni complementari (numero e prezzo)
• reddito
• aspettative di variazioni future dei prezzi

Se varia uno di questi l’intera curva si sposta parallelamente a se stessa (se aumenta la domanda si sposta verso destra)

L'OFFERTA

PREZZO aumenta → OFFERTA aumenta

CURVA DI OFFERTA (PREZZO - Q. OFFERTA)

La quantità offerta dipende da prezzi e:

• costi di produzione
• redditività di prodotti alternativi
• " " complementari
• eventi imprevedibili (es. maltempo)
• aspettative di variazioni future dei prezzi
  • Se varia uno di questi l'intera curva si sposta

PREZZO e QUANTITÀ DI EQUILIBRIO

DOMANDA = OFFERTA (produttori e consumatori entrambi soddisfatti)

P.TO di INTERSEZIONE curva di domanda - curva di offerta

• Se aumenta DOMANDA ⇒ curva di domanda si sposta verso l'alto ⇒ AUMENTA PREZZO DI EQUILIBRIO
• Se aumenta OFFERTA ⇒ diminuisce PREZZO DI EQUILIBRIO

RICAVI

PROFITTO = RICAVI - COSTI

• RICAVO TOTALE -> R=prezzo * quantità
• RICAVO MEDIO -> RMe = RT/q (Ricavo per unità venduta)
• RICAVO MARGINALE -> RMg = dRT/dq (Incremento di ricavo ottenuto dalla vendita di un’unità aggiuntiva)

MASSIMIZZAZIONE DEL PROFITTO

Unire COSTI e RICAVI per trovare l'output in corrispondenza del quale il PROFITTO è MASSIMO.

• RICAVI E COSTI TOTALI: PROFITTO TOTALE MASSIMO dove la differenza tra Rt e Ct è massima
  • Negativo -> impresa in perdita (Ct > Rt)
  • Positivo -> guadagno (Rt > Ct)
• RICAVI E COSTI MEDI E MARGINALI:
  • PROFITTO MASSIMO se RMg = CMg
  • Se RMg > CMg per aumentare il profitto si deve aumentare la produzione
  • Se CMg > RMg si deve ridurre la produzione

5. FORME di MERCATO

Distinguiamo in base al grado di concorrenza che si determina tra le imprese:

• CONCORRENZA PERFETTA -> num. molto elevato di imprese che competono tra loro.
  • Ciascuna impresa è così piccola rispetto all'intera industria che non ha alcun potere di influenzare il prezzo.
• MONOPOLIO -> opera una sola impresa che non subisce alcuna concorrenza da parte di altre imprese
• CONCORRENZA MONOPOLISTICA
• OLIGOPOLIO -> numero ristretto di imprese

Il modello di REGRESSIONE LINEARE MULTIPLA: nella realtà il prezzo di mercato degli immobili non è influenzato da un solo parametro, devo considerare numerosi i fattori (più variabili X).

Y = B₀ + B₁X₁ + B₂X₂ + … + B_nX_n + e

intercetta

coeff. di regressione parziale

errore

(+ n. trovo nello spazio)

SALES COMPARISON APPROACH

(metodo americano)

• Viene sviluppata un'idea del valore di mercato di un immobile (subject property) confrontandolo con immobili simili (comparable properties) che sono state appena vendute, stanno per essere vendute o sono sotto contratto.
• Il perito deve analizzare tutti i fatiori che possono influire, che rispecchiamo le condizioni del mercato locale:
• domanda e offerta + tassi dei finanziamenti
• proprietà sostitutive (il prezzo che verrebbe pagato per acquistarle)
• situazione tra proprietà e l'ambiente circostante (deve esserci un equilibrio)
• fatori esterni (ad es. crisi economica)
• PROCEDIMENTO:
• ricerca dei dati comparativi
• verifica delle informazioni
• selezione dei parametri di comparazione
• analisi delle differenze tra subject e comparables + aggiustamento dei prezzi dei comparables per uniformarli al subject
• riconciliazione in un solo valore o un range di valore
• AGGIUSTAMENTI
• QUANTITATIVI
• pair data analysis
• confronto 2 beni in base ad una sola caratteristica
• cost analysis
• aggiustamenti suggeriti in riferimento al prezzo sull'importanza di un parametro
• QUALITATIVI
• si tratta una scala in base a caratteristiche non quantificabili (es. vincolo di conservazione o storico)

N.B. Tutti i comparables devono avere una tabella con gli stessi parametri

• REPLACEMENT COST: costo necessario per costruire un edificio analogo, utilizzando tecniche e materiali moderni.
• REPRODUCTION COST: tecniche e materiali del periodo dell'edificio originario, ma infine a prezzi attuali.

DEPREZZAMENTO per vetustà e obsolescenza

VC = Vr + D/VC = Vr (1-D)

• VC = costo di riproduz. deprezzato
• Vr = costo di ricostruzione nuovo
• K = coeff. di deprezzamento

Il deprezzamento puó dipendere da tre cause principali:

• deterioramento fisico (dipende dall'età, vetustà)
• obsolescenza funzionale (mancata funzionalità di un bene rispetto a un immobile costruito oggi)
• obsolescenza esterna (influenze esterne alle proprietà, es: condizioni del mercato, domanda e offerta)

RESIDUAL APPROACH

• Utilizzato quando c'è un potenziale di trasformazione e sviluppo
• Il valore residuale è ottenuto stimando il valore lordo della trasformazione ultimata, a cui vengono sottratti i costi necessari per attuarla, ottenendo il valore netto.
  • Costi di costruzione, imprevisti, utile del costruttore, tasse

WILLINGNESS-TO-PAY METHODS

Revealed preference methods: si basa sull'osservazione delle preferenze del consumatore nel mercato effettivamente attivo.

• HEDONIC PRICING: si considera il valore di un bene come funzione di ogni caratteristica e attributo di quel bene. Il prezzo di un attributo puó essere stimato attraverso l'analisi dei prezzi di un bene, che ha diverse quantità di ogni attributo.
• TRAVEL cost method: il valore di un bene viene stimato analizzando le preferenze per quel bene.

*OSSERVAZIONE: con questo metodo non è possibile determinare il valore assoluto dei progetti del tipo qui considerato (restauro), perchè alcuni fondamentali aspetti del valore sfuggono all’analisi → molti aspetti sono qualitativi e di natura extraeconomica.

ANALISI FINANZIARIA

Si utilizzano i prezzi di mercato e su tali prezzi si dimensionano i costi d’investimento e di gestione del progetto e i ricavi che da esso derivano.

ANALISI COSTI-BENEFICI

Nasce dall’esigenza dell’operatore pubblico di valutare in termini di benessere sociale la convenienza di un progetto. Quello che interessa è la redditività dal punto di vista di massimizzazione del benessere sociale, non del profitto di chi effettua l’investimento.