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ESTRATTO DOCUMENTO

il segmento di mercato in cui si trova il nostro immobile si estende nella

zona degli ospedali policlinico e civico di Palermo; gli edifici che si trovano

in questo segmento di mercato sono prevalentemente a destinati ad uso

abitativo, le unità immobiliari a piano terra destinati ad uso

abitativo/commerciale; in zona sono anche presenti un gran numero di

studenti data la vicinanza all’università.

i rapporti mercantili rilevati per questo segmento di mercato sono:

indice e

informazione Importo

p(DAT)/(PRZ)

(annuale) -0,05

P(BAL)/P(SUP) 0,33

p(LIV)/PRZ 0,005

=subjet =immobile A via liborio giuffrè 12 =immobile B via cesalpino = immobile

c via liborio giuffrè 10

5 Docenti : Prof. M.Simonotti

Ing. M.Ciuna

Subject

L’immobile oggetto della nostra stima è sito in via delle cliniche n°31, in

prossimità degli ospedali civico e policlinico di Palermo. L’edificio è

destinata prevalentemente ad uso residenziale e il nostro appartamento si

trova al quinto piano (con ascensore) dell’edificio e si affaccia ad angolo

tra via delle cliniche e piazza delle cliniche, e gode di una buona

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Ing. M.Ciuna

luminosità grazie alla carenza di grandi edifici nei dintorni, inoltre è

presente un altro affaccio interno ad un pozzo luce che garantisce una

discreta luminosità anche alle stanze che non sono prospicienti verso le

vie principali. La superficie principale è di circa 128.5 mq, e sono anche

presenti due balconi di superficie complessiva di 19 mq. L’immobile è

provvisto anche di impianto di condizionamento.

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Comparabile A (via Liborio Giuffrè 12)

8 Docenti : Prof. M.Simonotti

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il comparabile A è sito in via liborio giuffrè 12 in prossimità degli ospedali

civico/policlinico di Palermo. l’unità immobiliare si trova al 3° piano(con

ascensore) di un edificio alto 9 piani, che si affaccia su via liborio giuffrè e

piazza delle cliniche. I due affacci fanno si che l’appartamento goda di

una discreta luminosità. L’appartamento si estende per una superficie di

122mq ed è dotato anche di balconi con superficie complessiva di 14 mq.

Inoltre l’immobile è dotato di impianto di condizionamento.

Comparabile B ( via Cesalpino 81)

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Ing. M.Ciuna

il comparabile B è sito in via cesalpino n° 81, all’interno di un condominio

di 7 piani, e posto al quarto piano (con ascensore) nei pressi dell’ospedale

civico. L’immobile è ad uso prevalentemente abitativo; l’assenza di gradi

edifici di fronte gli affacci dell’immobile fa si che l’appartamento goda di

buona luminosità. L’appartamento ha una superficie di 105 mq e una

superficie relativa a balconi di circa 11.2 mq. Inoltre l’unità immobiliare e

dotata di impianto di condizionamento.

Comparabile C (via Liborio Giuffrè 10)

10 Docenti : Prof. M.Simonotti

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Il comparabile C è sito in via liborio giuffrè 10 in un condominio di 9 piani

nei pressi del policlinico. L’immobile si affaccia in via delle cliniche/via

liborio giuffrè. L’appartamento trovandosi al sesto piano (con ascensore)

ed avendo anche un piccolo affaccio sul retro gode di una buona

luminosità agevolata dall’assenza di grandi costruzione. La superficie

principale è di circa 130 mq e l’immobile è anche dotato di un balcone di

superficie di 4.5 mq.

Scelta delle caratteristiche immobiliari

11 Docenti : Prof. M.Simonotti

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Per la scelta delle caratteristiche immobiliari si è tenuto presente delle

caratteristiche dell’immobile oggetto di stima e sulle caratteristiche per le

quali gli immobili di confronto simili e l’immobile oggetto di stima

differiscono nell’ammontare in seno al campione estimativo considerato.

Tabella dei dati

unità A unitàB Unità C S

via Liborio via Ernesto via Liborio Via Delle

Giuffrè 12 Cesalpino 81 Giuffrè 10 Cliniche 31

prezzo totale PRZ(euro ) 205.000,00 175.000,00 225.000,00

data DAT(mesi) 10 4 9 0

superficie princ SUP(mq) 122 105 130 128,5

balconi BAL(mq) 14 11,2 4,5 19

impianti di condizionamento

IMP(0-1) 1 1 0 1

livello di piano LIV(n) 3 4 6 5

affacci aff AFF(n) 2 2 2,5 2,5

luminosità 2 3 3 3

Riepilogo degli indici mercantili

indice e impor

informazione to

p(DAT)/(PRZ)

(annuale) -0,05

P(BAL)/P(SUP) 0,33

p(LIV)/PRZ 0,005

Analisi dei prezzi marginali

I prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari rappresentano gli

aggiustamenti sistematici sui prezzi di mercato rilevati in base alle

caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle corrispondenti

caratteristiche dell’immobile oggetto di stima.

PREZZO MARGINALE DATA

12 Docenti : Prof. M.Simonotti

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La data del contratto è una caratteristica economica rilevata insieme al

prezzo di mercato al quale si riferisce.

Il suo compito consiste nell’aggiornare alla data di stima i prezzi degli

immobili di confronto.

i

P

p(DAT)= €/mese

12 i

p(DAT) =205.000 =854,17 €/mese

12

a i

p(DAT) =175.000 =729,17 €/mese

12

b i

p(DAT) =225.000 =937,50 €/mese

12

c

PREZZO MARGINALE SUPERFICIE

Il prezzo medio dei contratti è calcolato sulla superficie commerciale

P

p(SUP)= €/mq

S Π∗S

+

p b

205000

p(SUP) = = 1.619,02€/mq

122+0.33∗14

a 175000

p(SUP) = = 1.609,99 €/mq

105+ 0.33∗11.2

b 225000

p(SUP) = = 1.711,22 €/mq

130+ 0.33∗4.5

C

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Il prezzo marginale è posto pari al minimo dei prezzi medi:

p(SUP)=1.609,99 €/mq

Il prezzo marginale dei balconi è calcolato con il relative rapporto

mercantile

p(BAL)=1.609,99*0,33=531,30 €/mq

PREZZO MARGINALE IMPIANTO DI

CONDIZIONAMENTO.

Il prezzo marginale per l’impianto di condizionamento e posto pari al costo

di impianto deprezzato; il costo di impianto stimato a forfait (il preventivo

è allegato all’ultima pagina) è posto pari a 1800€, la vita utile in media è

posta pari a 10 anni,essendone trascorsi 2; il prezzo marginale si calcola

secondo il deprezzamento lineare:

2

p(IMP)=1.800,00*(1- )=1.440,00€

10

PREZZO MARGINALE LIVELLO PIANO.

Il prezzo marginale del livello piano è espresso in termini percentuali

rispetto al prezzo rilevato, in base al rapporto mercantile.

p(LIV) =205.000*0,005=1.025,00€

a

p(LIV) =175.000*0,005=875,00€

b 0,005

p(LIV) =225.000* =1.119,40€

1+0,005

c

14 Docenti : Prof. M.Simonotti

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TABELLA DI VALUTAZIONE

PREZZO

CARATTERISTICA UNITA' A UNITA'B UNITA'C

PRZ(EURO) 205.000,00 175.000,00 225.000,00

DAT(MESI) (0-10)*854,16 (0-4)*729,16 (0-9)*937,5

(128,5-122)*1.60 (128,5-105)*1. (128,5-130)*1.6

SUP(MQ) 9,99 609,99 09,99

(19-11,2)*531,

BAL(MQ) (19-14)*531,30 30 (19-4,5)*531,30

IMP(0-1) (1-1)*1.440,00 (1-1)*1.440,00 (1-0)*1.440,00

LIV(N) (5-3)*1.025,00 (5-4)*875,00 (5-6)*1119,40

PREZZI

CORRETTI(EURO) 211.629,84 214.937,27 222.171,96

I prezzi corretti degli immobili differiscono per effetto delle differenze

residue delle caratteristiche qualitative.

Test della divergenza assoluta

Si calcola tra il prezzo corretto massimo e il prezzo corretto minimo ed

esprime la divergenza massima tra i prezzi corretti

222.171,96−211.629,84

D%= *100=4,98%<5%

211.629,84

SISTEMA DI STIMA

Il sistema di stima provvede a separare l’effetto delle caratteristiche qualitative

calcolando i loro prezzi marginali e contemporaneamente il valore di stima del

subjet.

Matrice coefficienti D

UNITA' COSTANTE AFFACCI LUMINOSITA'

via Liborio Giuffrè

12 1 (2-2,5) (2-3)

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via Ernesto

Cesalpino 81 1 (2-2,5) (3-3)

via Liborio Giuffrè

10 1 (2,5-2,5) (3-3)

Vettori prezzi corretti p

via Liborio Giuffrè 211.629,84

12

via Ernesto 214.937,27

Cesalpino 81

via Liborio Giuffrè 222.171,96

10

La soluzione del sistema s=D *p da come risultato

-1

222.171,

VALORE DI STIMA 96

PREZZO MARG. AFFACCIO 14.469,4

(EURO/AFF) 0

PREZZO MARG.

LUMINOSITA(EURO) 3.307,43

Quindi il valore di stima del nostro subject è di 222.171,965€

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TABELLA DEI NOMENCLATORI.

MISURA CARATTERISTICA IMPIANTO DI CONDIZIONAMENTO

CARATTERISTICA ACR NOMENCLATORE PUNTO

IMMOBILIARE

IMPIANTO DI IMP PRESENTE 1

CONDIZIONAMENT

O ASSENTE 0

MISURA DELLA CARATTERISTICA AFFACCI

CARATTERISTICA ACR NOMENCLATORE PUNTO

IMMOBILIARE

AFFACCI AFF MURATURE CON 1

APERTURE

ESTERNE

MURATURE CON 0.5

PICCOLE APERTURE

ESTERNE O CON

APERTURE A

CORTILI/POZZI

LUCE INTERNI

MISURA DELLA CARATTERISTICA LUMINOSTITA’

CARATTERISTIC ACR CLASSE NOMENCLATOR PUNTO

A IMMOBILIARE E

LUMINOSITA’ LUM BUONO L’immobile 3

gode di luce

per più di 12

ore per il 90%

delle camere

NORMALE L’immobile 2

gode di luce

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per più di 5 ore

al giorno ma

meno di 12 ore

per il 60% delle

camere

SCARSO L’immobile è 1

illuminato per

non più di 5

ore al giorno e

solo nelle

camere con

affacci

principali

Università degli Studi di Palermo - Facoltà di Ingegneria

Corso di “Economia ed estimo ”

Scheda di rilevazione

Dato immobiliare di compravendita

APPARTAMENTO IN CONDOMINIO

DATI GENERALI DELLA RILEVAZIONE

Corso di laurea: ingegneria civile Anno accademico: 2012/13

Rilevatore: Butticè Vincenzo Matricola: 0575206

Data: 29/05/2013 CARATTERISTICHE LOCAZIONALI DELL’IMMOBILE

Quartiere: zona policlinico/civico

Localizzazione:

urbana (centro, centro storico, semicentro): semicentro

- suburbana (semiperiferia, periferia): …………………………..……………

- extraurbana (zona satellite, borgo, case sparse): ……………………………

-

Urbanizzazioni primarie:

rete elettrica, del gas, fognante, idrica, ecc. (presenti, assenti):presente

-

Urbanizzazioni secondarie:

scuole elementari (presenti, assenti):presente

- scuole superiori (presenti, assenti): presente

- mercati (presenti, assenti): presente

- uffici pubblici (pptt, banche, uffici comunali): presente

- verde pubblico (presente, assente): assente

- parcheggi pubblici (presenti, assenti): presente

- 18 Docenti : Prof. M.Simonotti

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servizi ospedalieri (presenti, assenti): presente

- attrezzature sportive (presenti, assenti): presente

-

Trasporti pubblici:

linee principali e alta frequenza (presenti, assenti):assente

- linee secondarie (presenti, assenti): presente

-

Tipologie immobiliari prevalenti:

edificio multipiano X

- case a schiera

- palazzo nobiliare

- catoio

- villa

- altra (indicare)…………………………………..

-

Destinazione prevalente piano terra (commerciale, abitativa, laboratori, rimessa,

altro): commerciale/abitativa

Destinazione prevalente piani superiori (uffici, abitazioni, laboratori, altro): abitazioni

Ceto sociale (elevato, medio, popolare):medio

Altri gruppi presenti (immigrati, studenti, ecc.): studenti

Parametri del segmento di mercato (indici mercantili):

saggio di rivalutazione immobiliare (annuale): -0.05

- rapporto mercantile dei balconi: 0.03

- rapporto mercantile del livello di piano: 0.005

-

CARATTERISTICHE DELL’EDIFICIO CONDOMINIALE

Via/piazza via delle cliniche numero civico 31

Destinazione prevalente (residenziale, commerciale, terziaria): residenziale

Epoca di costruzione: anni 70’

Epoca ristrutturazioni: anni 2000

Numero piani (oltre il piano terra): 7

Numero unità immobiliari del fabbricato: 14

Cortili e spazi condominiali (presenti, assenti): assenti

Portierato (presente, assente): assente

Tipologia strutturale:

struttura in c.a. X

- struttura in muratura

- 19 Docenti : Prof. M.Simonotti

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altro (indicare): …..………………………………………………..

-

Impianti tecnologici condominiali:

numero ascensori per scala: 1

- autoclave (presente, assente): presente

- riscaldamento centralizzato (presente, assente):assente

- fonti di energia alternative (indicare): ……………………………

-

Androne (prestigioso, normale): normale

Stato di manutenzione (ottimo, buono, sufficiente, mediocre, scarso): buono

CARATTERISTICHE POSIZIONALI E TIPOLOGICHE

DELL’UNITÀ IMMOBILIARE

Piano: 5 Numero di interno: 10

Destinazione d’uso: abitazione

Superficie principale (compresi muri perimetrali e ½ muri di confine proprietà aliene)

(mq): 128.5

Superfici balconi (mq): 19

Superfici terrazze (mq): ………………

Superfici esterne (mq): ……………….

Superfici cantine (mq): ………………

Superfici soffitte (mq): ………………

Superfici box auto coperto (mq): ……

Box auto (presente, assente): assente

Posto auto (presente, assente): assente

Superficie catastale (calcolata secondo l’all. C del d.p.r. n. 138 del 23/03/98) (mq):

……..

Livello piano (primo, secondo, ecc.): quinto

Altezza interna prevalente (m) : 2.80

Numero servizi igienici: 1

Numero affacci: 2.5

Esposizione prevalente: piazza delle cliniche

Prospicienza: policlinico

Panoramicità: ………………..…………………………………………………………

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Luminosità (buona, media, scarsa):buona

Forme di inquinamento (indicare): acustico

Impianti tecnologici: Presenza Vetustà (anni)

8

idrico

- X

- 8

elettrico

- X

- 1

telefonico

- X

- 3

condizionamento

- X ……………...

- ……………...

riscaldamento autonomo

- ……………...

- anti intrusione, allarme

-

- citofonico/video citofonico

-

Epoca ristrutturazioni: 2005

Numero vani principali: 5

Cucina abitabile (presente, assente): presente

Ripostiglio (presente, assente): presente

Distribuzione spazi interni (buona, normale, scadente): buona

Qualità rifiniture (ottimo, normale, scadente): normale

Stato di manutenzione (ottimo, buono, sufficiente, mediocre, scarso): buono

Costo intervento (euro):

scarso/mediocre …………………………………

- mediocre/sufficiente …………………………….

- sufficiente buono ……………………………….

- buono/ottimo ……………………………………

-

Dati catastali:

Foglio: 62 Particella: 710 Subalterno: 66

- Categoria: a3 Classe: 7

- Rendita (euro/mq·anno): 503.55 Numero vani catastali: ……………

-

CARATTERISTICHE ECONOMICHE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE

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Situazione locativa

Unità immobiliare (libera o occupata): occupata

Unità immobiliare occupata (affitto, abitazione, comodata, ecc.): affitto

Unità immobiliare affittata:

Destinazione d’uso (abitazione, ufficio, foresteria, ecc.): abitazione

- Tipo di contratto (equo canone, fitto convenzionato, altro): .

- …………………...

Canone di affitto (euro/(mese, bimestre, trimestre, ecc.)): 700€/mese

- Deposito cauzionale (euro): 700€

- Altre condizioni (indicare): …..………………………………………………..

-

Quota millesimale di proprietà: ….………………………………………….………

Servitù reali dell’edificio (indicare): …..……………………………………………

Servitù reali dell’unità (indicare): ……..……………………………………………

Altre servitù (indicare): ………………..……………………………………………

Scheda di rilevazione

Dato immobiliare di compravendita

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DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea in ingegneria civile
SSD:
Università: Palermo - Unipa
A.A.: 2014-2015

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher ingegnere junior di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Economia ed estimo civile e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Palermo - Unipa o del prof Simonotti Marco.

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