Economia e Estimo Civile - Parte 2

FONDAMENTI TEORICO-METODOLOGICI DELL’ESTIMO

E APPROCCI OPERATIVI PER LA STIMA DEI BENI

28-01-2019

Si definisce BENE un qualsiasi mezzo materiale o immateriale che sia utile; è utile se soddisfa un bisogno o

un desiderio.

Un bene, per essere definito un BENE ECONOMICO, deve soddisfare tre caratteristiche: è utile, è limitato

(o scarso) e deve essere anche disponibile (lo si può ottenere). La scarsità, o rarità, conferisce un valore

economico al bene.

L’ESTIMO è la disciplina che stima i valori economici dei beni economici, valori diversi dai prezzi (che si

formano a seguito del raggiungimento dell’equilibrio tra la domanda e l’offerta e che sono un dato storico). Il

valore è, quindi, una previsione del prezzo.

Il valore economico è una molteplicità di valori, per cui ci sono diversi modi di vedere il bene. Non esiste un

unico valore, ma si possono valutare diversi aspetti di esso.

Dalla teoria del valore emergono due approcci:

 

Approccio oggettivo la teoria del valore-lavoro degli economisti classici, in cui si considera il

costo, nell’ottica della produzione, e che porta al valore di costo (cioè le spese necessarie da

affrontare per la produzione di un bene).

 

Approccio soggettivo dei marginalisti (più radicali); l’utilità porta al valore d’uso, che è

soggettivo (lo esprime il consumatore).

Dal valore d’uso si passa al valore di stima; entrambi sono soggettivi.

Un altro valore considerato è il valore di scambio, il punto di incontro tra la domanda e l’offerta (secondo

Marshall e la sua teoria dell’equilibrio).

All’inizio dello scorso secolo, il dibattito sulla teoria dei valori (andato avanti sin dal 1750) cessa

istantaneamente, con una conclusione. L’economia decide di accentrare la propria attenzione sui prezzi

economici e non più sul valore economico; alcune operazioni economiche si fanno in assenza di prezzo,

quindi in presenza di valori (o stime di prezzo): per questo motivo, è impossibile sviluppare le teorie

economiche senza avere nozione dei valori. Nasce così una scienza autonoma che studia la teoria dei valori

economici (l’estimo). In Italia l’ingegnere progetta un edificio e ne cura anche l’aspetto economico con

valutazioni di mercato, di costo, di gestione, ecc. Il termine “estimo” deriva dal latino ex-stimo, ossia

“estrarre dalle cose il valore” (il valore economico).

PARADIGMA EPISTEMOLOGICO DELL’ESTIMO

È un insieme di concetti, nozioni e principi che ne caratterizzano lo studio.

Il GIUDIZIO DI STIMA è basato su:



1. Visione fenomenologica il fenomeno va guardato così come si manifesta, al di là delle cause che

lo hanno scatenato. 

2. Visione comportamentale si guarda al comportamento dell’operatore economico per comprendere

il valore su cui egli indaga. Si guardano le cose così come sono nella realtà. L’economia si divide in

una branca positiva, che studia le cose così come sono, ed una branca normativa, che invece studia le

cose come dovrebbero essere.



3. Visione critica ci si pone criticamente rispetto al problema indagato; ci si deve chiedere “il valore

stimato e il processo con cui è stato stimato sono giusti?”.



4. Visione probabilistica i giudizi di valore economico dipendono dallo scopo per cui si studiano.

PRINCIPI ESTIMATIVI



1. Scopo il giudizio dipende dallo scopo. Da esso derivano i criteri di valutazione:

 Valore di mercato: il mercato può essere competitivo, un

oligopolio o un monopolio; noi consideriamo un mercato

competitivo, basato su domanda ed offerta.

 Valore di costo: non è il costo inteso come lo intendeva Karl

Marx (forza-lavoro), ma comprende la sommatoria generale

delle spese sostenute per la produzione. 1

I valori derivati sono:

 Valore di trasformazione: è legato alla trasformabilità dei

beni (qualsiasi opera riguarda un atto di trasformazione).

 Valore di surrogazione: è un valore sostitutivo che opera

pensando a un bene in sostituzione di un altro. Si utilizza

quando i dati comparativi sono inesistenti.

 Valore complementare: deriva dalla complementarità tra

un bene e un altro; fu introdotto da Famularo.

I valori derivati derivano dal valore di costo e dal valore di

mercato (propri dell’estimo tradizionale). Vengono introdotti altri

due valori, che tengono conto di beni che non hanno un valore di

mercato, ma che comunque rientrano nel giudizio economico

(fino a dieci anni fa ciò non accadeva):

 Valore d’uso

 Valore di stima

{esempio: il Colosseo nel 2018 ha incassato 60 milioni di euro, solo con i biglietti}



2. Prezzo il giudizio estimativo è legato a quello economico, che trova la sua espressione in una

grandezza monetaria (il prezzo). La scala monetaria è solo una delle tante scale con cui si può

misurare il giudizio economico, ma è quella più universale.



3. Previsione è il carattere immanente del giudizio di stima; la stima comprende sempre la

previsione, anche quando si rifà al passato: ogni giudizio di stima è previsionale. La previsione è una

previsione scientifica, basata su proiezioni, trend, analisi (non è esoterica).



4. Comparazione bisogna emettere un giudizio in termini relativi. Un giudizio può essere espresso in

termini assoluti, per cui non servono confronti o comparazioni, o in termini relativi, per cui

occorrono delle comparazioni. Il giudizio estimativo, necessariamente, formula ogni osservazione in

base alla comparazione.



5. Oggettività il giudizio di stima deve essere e deve apparire oggettivo, sia nella forma che nella

sostanza. I dati con cui viene formulato devono essere oggettivi, registrati.

Teoria dell’ordinarietà: il giudizio estimativo corrisponde con il valore economico.

Il valore medio aritmetico e il valore più frequente sono il valore ordinario. La campana del grafico è

chiamata campana di Gauss.

Se una cosa è più frequente di un’altra è oggettiva ed ha più possibilità di verificarsi. L’obiettivo della

scienza economica è quello di ottimizzare la scelta (che si pone in corrispondenza del valore massimo o del

valore minimo).

L’estimo ha come obiettivo l’emissione di un giudizio che venga accolto da più persone possibili. Il valore

ha un carattere di oggettività.

PROCEDIMENTI ESTIMATIVI



1. Procedimento diretto il giudizio è basato su dati sintetici e direttamente rilevabili dal mercato. Si

concretizza con una scala di prezzi noti di beni analoghi all’oggetto di stima. Il primo passo è

individuare una serie di riferimenti che abbiano un’analogia con il bene che si deve stimare; il 2

secondo passo è selezionare quello che ha una più specifica analogia. Il prezzo del bene campionato

(noto) è la base per formulare il valore del bene oggetto di stima. È un procedimento sintetico.



2. Procedimento indiretto si arriva indirettamente a formulare il giudizio. È un procedimento

analitico: si parte da considerazioni matematiche o statistiche (al contrario dei procedimenti

sintetici).

[non si può dire quale tra i due sia il procedimento migliore; si possono utilizzare entrambe le strade

contemporaneamente per arrivare ad un risultato più certo; si sceglie la strada più adatta anche in base

all’oggetto che si sta valutando].

Esempio: stimare i costi di una palazzina

 

Procedimento sintetico analizzare i fabbricati analoghi e vedere quali siano i costi; per

analogia si sposta il prezzo noto di uno sul prezzo incognito dell’altro; in seguito si fanno

degli aggiustamenti.

 

Procedimento analitico è subordinato al tipo di progetto (ideativo, di fattibilità,

preliminare, di massima, esecutivo).



3. Procedimento intermedio si utilizza se si hanno delle scale intermedie. Bisogna ragionare secondo

le componenti dell’edificio (solai, fondazioni, tamponature) e per ciascun gruppo di opere bisogna

formulare un valore sintetico. È un tipo di procedimento poco utilizzato in Italia, ma molto all’estero

(ad esempio in Francia).

TECNICHE DI STIMA

 

Revealed Preference Techiniques (Dati storici rilevati) sono dati che si sono già verificati, che

possono essere documentati. Hanno una forte credibilità e grazie al loro utilizzo il giudizio di stima

guadagna di credibilità. Devono essere presi sempre nel contesto operativo del momento in cui si fa

la stima (uno o due giorni).

 

Stated Preference Techniques (Dati ipotetici dichiarati) sono dati che vanno formulati, ipotizzati.

Derivano dall’evoluzione che si è avuta dei sondaggi; vengono dichiarati dai vari operatori. Se i

sondaggi e le inchieste sono portati avanti con serietà, allora corrisponderanno alla verità e saranno

un valido riferimento.

29-01-2019

I BENI ANALOGHI sono beni simili al bene considerato e di cui conosco le caratteristiche tecniche e il

valore economico (principio della comparazione).

Il principio di oggettività è alla base della TEORIA DELL’ORDINARIETÀ: se il campione è omogeneo il

valore che devo considerare è il valore ordinario (quello che si ripete più volte).

ELEMENTI DI STATISTICA DESCRITTIVA

Il grafico ha un andamento binomiale (o Gaussiano). Se considero un campione omogeneo e ampio, avrò lo

stesso andamento: i valori si distribuiscono con lo stesso andamento in modo simmetrico rispetto ad un asse

centrale. Il valore medio coincide con il valore più probabile, cioè quello da scegliere per la stima, se il

campione è ampio (100 o 200 dati) e omogeneo.

Nell’ambito immobiliare è un po’ più difficile: i beni immobiliari sono molto differenziati tra di loro; per

questo motivo in genere si ha una distribuzione asimmetrica. 3

Se si ha una distribuzione asimmetrica, il valore medio non è più quello più probabile, per cui si utilizzano

gli INDICI DI POSIZIONE:

 

Media aritmetica semplice è la somma dei valori (prezzi) rilevati, divisa per il numero dei prezzi

∑



rilevati. Trova il punto medio dell’intervallo dei prezzi, ma tenendo conto solo dell’asse x.

∑ ×

  

Media aritmetica ponderata tiene conto anche dell’asse y. . f : è la frequenza

ass

∑

assoluta; è il numero delle volte in cui si è verificato quel fenomeno, in quel campione.

  

Moda è il prezzo (valore) a cui è associata la massima frequenza P per cui f = max.

x ass

Coincide con il picco della distribuzione.

  

Mediana è il prezzo per cui si ha il dimezzamento della frequenza cumulata f P per cui f

cum x cum

= 50%. È il valore che divide a metà la distribuzione di frequenza.

Se la distribuzione è simmetrica, questo quattro indici coincidono.

Se si ha un numero finito di valori, senza conoscere i valori intermedi, si dice che siamo nel DISCRETO (la

rappresentazione del grafico è “a palline”). Se ci si trova nel discreto, con una distribuzione di frequenze

asimmetrica, il valore più affidabile su cui basare la stima è la media aritmetica ponderata. Si può affidare la

stima all’indice della moda solo se la distribuzione di quel determinato valore è molto elevata. La mediana si

calcola contando il numero delle “palline”: quella che divide a metà l’area corrisponde al valore della

mediana.

Se si rivelano i dati ad intervalli, si dice che si è nel CONTINUO (la rappresentazione si fa tramite degli

,

istogrammi). Il valore della mediana si calcola come segue: . Dove:

= + ×

è l’estremo inferiore dell’intervallo mediano.

o è la frequenza cumulativa dell’intervallo precedente al mediano.

o è la frequenza relativa dell’intervallo mediano.

o è l’ampiezza dell’intervallo mediano.

o

 La frequenza relativa f , per ogni intervallo, si ottiene dividendo l’ampiezza dell’intervallo considerato per

r

l’ampiezza del campione. Dice quanto incide ogni intervallo sul campione totale, in percentuale.

 La frequenza cumulativa f è la somma della frequenza relativa dell’intervallo considerato e quella

c

dell’intervallo precedente.

 L’intervallo mediano è l’intervallo in cui si trova la mediana.

Nel continuo, si possono utilizzare la media aritmetica ponderata o la mediana per basare la stima; gli

indicatori sono tutti diversi.

04-02-2019

ELEMENTI DI STATISTICA INFERENZIALE

Serve per fare delle previsioni. Parte dall’analisi di un campione di dati e ne ricava le regole e i meccanismi

per arrivare alla formulazione di una legge, attraverso un metodo induttivo.

REGRESSIONE LINEARE

È la relazione tra un dato fenomeno y (output) e ciò che può influenzarlo x (caratteristiche).

Se questa relazione è lineare ed è influenzata da un solo fenomeno, è detta REGRESSIONE LINEARE

SEMPLICE. 4

La regressione lineare individua una retta, detta RETTA DEI MINIMI QUADRATI, che approssima di più i

dati del campione e la cui equazione è: . Dove:

= + +

 b è l’intercetta sull’asse.

0

 e è l’errore statistico. È lo scarto tra il dato stimato e quello reale.

(i punti rossi sono la rappresentazione dei dati reali)

Tutti i dati forniti sono quelli che si trovano sulla retta. Se il campione ha un’alta varianza, l’errore è

maggiore; se invece, il dato è omogeneo l’errore si abbassa; più i punti dei minimi quadrati coincidono con i

valori trovati, più l’errore si abbassa.

La regressione stima la retta dei minimi quadrati. È lineare per ipotesi.

Si possono avere anche delle REGRESSIONI MULTIPLE: = + + + ⋯ + + .

Dove:  b è l’intercetta con l’asse.

0

 b , b , … , b sono i coefficienti di regressione parziale.

1 2 k

 e è l’errore casuale.

Le regressioni multiple sono rappresentate dal PIANO DEI MINIMI QUADRATI. Si introducono nuove

variabili, per cui la stima diventa più attendibile.

Bisogna capire cosa influenza il fenomeno, partendo dall’individuazione del campione di dati, passando per

l’individuazione delle variabili esplicative e arrivando infine all’identificazione o alla formulazione del

modello (si usano i dati per la stima del modello, che verrà poi verificato e in caso di esito positivo verrà

utilizzato).

Il CATASTO è il censo degli immobili; ad ogni immobile è associata una rendita, sulla base della quale

vengono calcolate le tasse da pagare. All’estero, per calcolare il valore di un immobile, si utilizzano le

regressioni lineari. Si utilizzano gli indici si dispersione, come la varianza (la distanza al quadrato) o la

deviazione standard (la distanza reale), per capire se i valori siano omogenei o meno.

Il campione deve essere ampio, cioè per ogni x che si inserisce si devono aumentare i dati di almeno 20 o 30

unità, e omogeneo, cioè attendibile.

Inoltre, si deve considerare ciò che può o non può influenzare il modello (ad esempio l’altezza

dell’interpiano, che fino ad un certo valore non influenza il prezzo).

Il modello va, necessariamente, verificato prima della stima tramite degli appositi test di verifica.

TEST DI VERIFICA

 Sul modello 2

si utilizza l’indice di determinazione R , che indica quanta parte del campione viene letta dal

modello. Se è pari a 1, il modello “fitta” perfettamente con il campione dei dati. Se è circa pari a 1,

l’errore scende. L’errore è definito come errore standard, ossia il valore assoluto dell’errore, o errore

assoluto, che è la differenza tra l’errore stimato e quello reale. (le tre grandezze dipendono tra di

loro) 5

 Sulle singole variabili (di verificabilità statistica delle variabili)

Esprime la significatività o meno delle variabili esplicative oppure le variabili non devono

influenzarsi tra di loro (collinearità). (test di significabilità e test di collinearità).

I RAPPORTI MERCANTILI indicano quanto incide un valore nel mercato; un esempio può essere dato dal

rapporto tra la superficie a giardino e la superficie interna. La superficie di un immobile è detta

SUPERFICIE COMMERCIALE. Maggiore è la rarità della caratteristica dell’immobile, maggiore sarà la

richiesta.

Esempio per un patrimonio: il quartiere Clodio (regressioni multiple che si utilizzano per la stima di un

patrimonio immobiliare). 

Indici di posizione valore minimo, massimo, medio



Indici di dispersione varianza (ampiezza della campana, è una distanza al

quadrato, per cui sempre positiva) e deviazione standard (distanza reale, non al

quadrato).

L’omogeneità ha una bassa varianza.

MATEMATICA FINANZIARIA

INTERESSE

È il prezzo d’uso del capitale, cioè la remunerazione del finanziatore.

=

Ove: C è il capitale iniziale e i è il tasso unitario effettivo annuo (in percentuale).

0

L’interesse è passivo se è il soggetto a chiedere il prezzo (è molto alto); è attivo se il soggetto investe il

capitale (è molto basso).

MONTANTE

&Egrav