Economia e Estimo Civile - Parte 2

VALORE DI MERCATO

Nell'ultimo secolo si è affermata l'economia di mercato, in cui si affermano a loro volta i criteri di un'impostazione di mercato basato sulla competizione tra la domanda e l'offerta. Spesso l'offerta tende alla monopolizzazione.

Oggi c'è l'economia di mercato, che spinge al consumo: se c'è consumo, allora c'è produzione; di conseguenza ci sarà la domanda e quindi l'economia di mercato.

Nell'ambito dell'estimo, il valore di mercato allude ad un particolare tipo di valore di scambio, ossia quello che avviene in un mercato competitivo.

Il VALORE DI MERCATO rappresenta il più probabile prezzo a cui un immobile può essere compravenduto al momento della stima.

L'acquirente e il venditore, bene informati, agiscono con prudenza nel proprio interesse e senza costrizioni.

QUADRO OPERATIVO INTERNAZIONALIZZATO PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO -> America Sales

Comparison Approach – Income Capitalization Approach – Cost Approach Inghilterra Comparative Approach – Income Approach – Profits Approach – Cost Approach – Residual Approach. SALES COMPARISON APPROACH is a method based on the principle of comparison between sales, in a homogeneous context (which can be a neighborhood) and between goods of known price. An immovable property is fixed, its market value changes over time and is influenced by the context in which it is located. The context identifies the market value of the property by identifying micro-zones of the real estate market. The estimate gives the most probable value. In addition, the goods must be identical, be bought and sold on the same date, and have the same market. But the real estate market is highly differentiated, so it is very difficult to find two identical properties. 1) Identification of similar goods and ofProperty elements: le caratteristiche fisiche dell'immobile, ad esempio la planimetria (recuperabile dal catasto) - Transactional elements: il modo in cui è stato compravenduto l'immobile (contanti, prestiti, mutui) - Sale price: il prezzo di compravendita, derivante dall'equilibrio tra domanda e offerta e rintracciabile in un contratto notarile. Devono essere tutti dei dati affidabili, documentati. Negli anni precedenti al 2005-2006, le tasse erano proporzionate in base al valore dell'immobile, che era specificato sul contratto; per questo, molte volte sul contratto erano inseriti dei valoriminori. PROCEDURE 1) Descrizione dell'immobile oggetto di stima 2) Ricerca dei comparables 3) Ricerca dei dati di transazione 4) Verifica dei dati di transazione 5) Individuazione dell'unità di comparazione: in genere si utilizza l'unità di consistenza, ossia i metri quadrati di superficie commerciale. La superficie commerciale si stima, è la sommatoria ponderata della superficie principale (avrà un valore al 100%) e di quelle accessorie che danno qualità all'immobile (ma non hanno lo stesso valore di quella principale, per cui andranno ponderate al 50% o 25%, ecc). I coefficienti perequativi si calcolano in base ai rapporti mercantili. 6) Analising and adjusting comparable sales: identificando gli elementi di comparazione - Transactional elements: tengono conto di come è avvenuto lo scambio. Tipo di diritto immobiliare scambiato: in Italia si acquista in mille o millesimi, ma non sempre si acquista tutto il lotto. 7) Termini difinanziamento: contanti, incentivi della Regione, finanziamenti, o mutui; sono elementi che influenzano la valutazione. Condizioni di vendita: ci deve essere competizione e informazione del compratore. L'acquisto tra parenti non è come quello di mercato ordinario. Condizioni del mercato: il mercato deve essere considerato in un periodo in cui sia rimasto costante. Si devono analizzare incrementi o decrementi del valore di un immobile in un determinato arco temporale. Property elements Qualità di localizzazione (estrinseche): tengono conto della qualità del verde, dei servizi e del contesto che influenzano l'immobile. Caratteristiche fisiche: tengono conto del livello dei piani, dell'esposizione dell'immobile e delle caratteristiche tecniche e costruttive. Componenti del valore dell'immobile legato alle cose non immobili: in Italia non è molto importante questo elemento, che sarebbe anche difficile da valutare. Si parla diarredi fissi (accatastati separatamente, per le tasse) o capannoni industriali. Per esempio, negli Stati Uniti non si vende un immobile se questo non è arredato.

SAMPLE MARKET DATA GRID (TABELLA DEI DATI DI MERCATO)

Permette di individuare quali elementi siano simili e quali no, tra il subject e i comparables, per poi capire dove operare gli adjustments.

L'adjustment è un'operazione che consente di calcolare quale sarebbe il prezzo di uno dei comparables, se questo fosse stato uguale al subject.

TECNICHE PER OPERARE GLI ADJUSTMENTS

• Tecniche quantitative: aggiustamenti reali, con importo in moneta, su una scala cardinale.
• Tecniche qualitative: esprime la qualità del bene rispetto ad una determinata caratteristica (simile o meno).

ANALISI QUANTITATIVA

Analisi di mercato ed analisi dei costi.

1. Paired data analysis: analisi di una coppia di dati. Si prendono due dati di mercato reali di due beni identici, tranne che per un solo aspetto, per cui la variazione

tra il prezzo dei due è legata a questa caratteristica che li differenzia. Ne deriva un aggiustamento in moneta legato ad un dato di mercato.

2) Grouped data analysis insiemi di gruppi di dati di mercato identici, tranne che per una caratteristica (ad esempio, il livello di piano). Si devono analizzare almeno due dati per gruppo.

3) Statistical analysis le regressioni dato l'indicazione su quante di quelle caratteristiche incidano effettivamente sul valore. [1-2-3: dati sul mercato]

4) Cost analysis viene usata quando delle caratteristiche note possono essere rese identiche facendo una spesa. Sono legate allo stato di conservazione, alle finiture e alla manutenzione.

ANALISI QUALITATIVA

1) Relative Comparison analysis si analizza il subject caratteristica per caratteristica e poi si paragona ai comparables, ordinati in base alle loro caratteristiche (se sono migliori, uguali o peggiori del subject).

2) Ranking analysis si fa per qualità, ad esempio l'età,

1. Ricerca dei dati (comparables)
2. Verifica che questi dati della transazione (transactional data/sales data) siano attendibili: devono poterci dare diverse informazioni, dobbiamo avere la possibilità di visitare e avere le planimetrie dell'edificio che deve essere indagabile, dobbiamo conoscere tutte le cose tecniche che lo riguardano per essere un comparable
3. Primo elemento da stimare è la consistenza (nella gran parte dei casi facendo poi una gradazione di similarità)

SALES COMPARISON APPROACH: metodo di stima che si basa sulla compravendita e sulla comparazione di beni analoghi a quello di cui si deve stimare il valore. Elementi chiave della metodologia di stima: è un metodo di stima diretto del valore di mercato (procedimento di stima del valore di mercato - procedimenti di stima diretti basati sui valori storici reali - prima parte dello schema, procedimento di stima diretto: il valore dipende dalla stima e dai valori di confronto).

viene utilizzata come superficie commerciale = somma ponderata delle diverse superfici di un immobile: vani principali al 100% + superfici vani accessori (superfici di ornamento) ponderate attraverso dei coefficienti (rapporti mercantili, che fanno capire quanto vengono apprezzate dal mercato). L'unità di confronto è il parametro di consistenza.

4) Si individuano gli elementi di confronto del subject e dei comparables: arriva la comparazione vera e propria rispetto agli elementi di confronto. Si vede quali sono simili e quali sono dissimili e se sono dissimili si hanno aggiustamenti. Quantitativi: l'aggiustamento dei prezzi (ho un prezzo di riferimento di partenza del comparables con quelle caratteristiche: quale sarebbe stato il prezzo di compravendita del bene se avesse avuto le caratteristiche del subject? Se esso è superiore del comparable analizzato si aumenta (aggiunta), se è inferiore si abbassa (detrazione))

5) Se gli aggiustamenti fossero

corretti tutti i valori dovrebbero essere uguali, nella realtà non sempre è così. Arriverò a una serie di valori e arrivo alla reconciliation: ultima fase. L'aggiustamento in sé non è mai perfetto: posso dare un interesse maggiore ai comparables più simili al subject. ESEMPIO APPLICATIVO 1 (è americano piede quadrato) Il bene oggetto di stima è un magazzino industriale. Il primo momento di una stima è quello della descrizione esatta del subject, perché per cercare il bene analogo devo conoscere tutte le caratteristiche. È di 25.000 superficie di magazzino, 2.500 di uffici, altezza 18 piedi (l'altezza è un riferimento importante), è stato costruito 15 anni fa. A quanto lo posso vendere? Qual è il valore di mercato? Sono stati individuati 5 comparables sales: 5 beni analoghi con prezzi di mercato noti, localizzati nell'area limitrofa (per la stima devo cercare beni

analoghi che siano nella stessa zona di mercato, una zona di mercato omogenea)

Quando si tratta di un capannone industriale sono facilitato: si trovano in aree industriali che hanno caratteristiche più o meno omogenee.

data e prezzo di compravendita (devo sapere come era il mercato), superficie, altezza, età, qualità della costruzione (sia dal punto di vista dei materiali, caratteristiche costruttive e stato di conservazione), modalità di finanziamento/ come è stato acquistato (elementi legati alla transazione che tengono conto di come è avvenuta la transazione e le caratteristiche dell'immobile).

Si arriva alla griglia dei dati di compravendita: si confrontano i dati del subject e dei comparables. Da questa tabella si parte per gli aggiustamenti: in orizzontale vediamo in cosa sono uguali e in cosa differiscono.

L'unità di confronto è il prezzo al piede quadrato (unità di superficie ponderata anche degli

elementiaccessori = superficie com