Diritto privato - comunione, multiproprietà e condominio

Comunione, condominio, multiproprietà

L'art. 1100 c.c. disciplina la comunione. Si ha comunione quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone. La comunione equivale quindi a contitolarità di un diritto reale: comproprietà ( ), cousifrutto, consuperficie, comunione di proprietà, comunione di usufrutto, comunione. Una situazione di contitolarità può aversi anche con riguardo a situazioni giuridiche di superficie diverse dai diritti reali: la contitolarità nel credito o nel debito; la contitolarità può aversi anche con riguardo ai beni immateriali, ad esempio diritti sull’opera dell’ingegno dovuta alla collaborazione di più persone.

Origini della comunione

Si distinguono tre possibili origini della situazione di comunione:

• Comunione volontaria: si realizza per volontà delle parti (quando due o più persone acquistano insieme una cosa o quando i proprietari decidono di mettere in comunione due piccole aree per costituirne una più grande).
• Comunione incidentale: si attua indipendentemente dalla volontà delle parti (ad esempio, comunione tra gli eredi).
• Comunione forzosa: imposta dalla legge a una o a tutte le parti (ad esempio, comunione forzosa del muro che provoca la comproprietà o la comunione che si realizza nel condominio).

Comunione legale tra coniugi

Un particolare modo di costituzione della comunione è quello della comunione legale tra i coniugi, che riguarda i beni acquistati anche separatamente dopo il matrimonio. In questo caso, le parti sono libere di evitare la comunione stipulando la separazione dei beni all’atto del matrimonio o successivamente; ma nel silenzio si applica il regime legale che è appunto quello della comunione. Questa comunione è soggetta a norme particolari.

Regolamentazione della contitolarità

Compito del legislatore è quello di regolare le situazioni di contitolarità, in particolare la comproprietà. In questo caso è necessario stabilire un equilibrio tra l’interesse individuale del singolo e l’interesse collettivo. L’art. 1102 sancisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti un uso parimenti secondo il loro diritto. A tal fine, egli può anche, a sue spese, fare quelle modifiche che siano necessarie per il miglioramento della cosa. Utilizzare la cosa è un diritto del...