Diritto civile - comunione e condominio degli edifici

Diritto civile: comunione e condominio degli edifici

Introduzione alla riforma del diritto condominiale

Un condominio esiste giuridicamente nel momento in cui un individuo di proprietà di un unico soggetto viene frazionato e quindi si passa da una proprietà indivisa ad una plurima a soggetti diversi. Ciononostante restano in comunione, c.d. pro indiviso, alcune parti comuni.

Gerarchia delle fonti nel diritto condominiale

Le fonti normative nel diritto condominiale sono organizzate in quattro livelli:

• Norme inderogabili del codice civile, ossia quelle che non possono essere oggetto di eccezione.
• Regolamento contrattuale del condominio.
• Norme derogabili del codice civile.
• Regolamento assembleare o interno, adottato con le maggioranze prescritte in assemblea.

All'ultimo posto ci sono poi le c.d. disposizioni dell'amministratore, il quale ha un certo potere dispositivo che deve essere ratificato dall'assemblea ma è comunque abbastanza ampio.

Norme inderogabili

Le norme inderogabili, immodificabili neanche con l'accordo di tutti i condomini, includono:

• Art 1138 cc e 72 disp. att.
• Secondo comma del 1118, che stabilisce che non è possibile rinunciare alla propria partecipazione al condominio.
• Art 1119, che vieta la divisione in parti del condominio, distinguendolo dalla comunione.
• Art 1120, che vieta le c.d. innovazioni pregiudizievoli.
• Art 1129, obbligo di nominare l'amministratore quando i condomini siano più di otto; questa norma definisce la differenza tra il supercondominio e i piccoli condomini.
• Art 1131, che attribuisce all'amministratore la rappresentanza del condominio.
• Art 1132, che stabilisce le norme rispetto alle liti.
• Art 1136, norma che stabilisce le modalità di formazione dell'assemblea.
• Art 1137, impugnazione delle delibere assembleari.

Tabelle millesimali

I millesimi rappresentano proporzionalmente la quota di partecipazione che ciascun condomino ha sulle parti comuni.

Regolamento contrattuale

Quando in un edificio i condomini siano più di dieci, serve il regolamento contrattuale condominiale, la cui proposta può essere presentata anche da un solo condomino. Questo è un contratto plurilaterale che ha valore di legge tra tutte le parti contraenti. Tutti i condomini che acquistano successivamente l'immobile devono rispettare il regolamento contrattuale richiamato dai rogiti.

Regolamento assembleare o interno

Il regolamento assembleare o interno è stabilito dall'assemblea condominiale, che deve approvare o modificare le regole con un numero di millesimi di almeno la metà dei valori dell'edificio e con la maggioranza dei presenti. Non potrà contenere norme contrastanti con quelle inderogabili del codice civile né essere contrario ai principi derogabili del codice civile. Anche se meno vincolante di altre fonti, il regolamento assembleare disciplina la vita condominiale ed è la vera e propria carta dei diritti e doveri dei condomini, da rispettare anche da chi non l'ha firmata e da chi non è proprietario ma locatario.

Disposizioni dell'amministratore

Tutti i condomini sono soggetti alle disposizioni dell'amministratore, che hanno comunque portata limitata alle cose comuni e devono essere ratificate dall'assemblea. I poteri dell'amministratore sono controllati e devono essere ratificati dall'assemblea, che è sovrana.

Parti comuni dell'edificio

L'articolo 1117 del codice civile contiene un elenco non tassativo delle parti comuni dell'edificio, che possono essere divise in tre categorie. Le parti comuni appartengono a tutti i condomini, ma non significa che ogni condomino debba sempre avere il consenso per utilizzare o modificare i beni comuni; in alcuni casi, ne ha il diritto.