Diritto civile - comunione e condominio degli edifici

Diritto Civile

Comunione e condominio degli edifici

Prof. Giuseppe Spoto (21 marzo 2014)

Riforma diritto condominiale con l. 220/2012.

Un condominio esiste giuridicamente nel momento in cui un individuo di proprietà di un unico

soggetto viene frazionato e quindi si passa da una proprietà indivisa ad una plurima a soggetti

diversi. Ciononostante restano in comunione c.d. pro indiviso alcune parti comuni.

Gerarchia delle fonti. 4 livelli normativi:

norme inderogabili del codice civile, ossia quelle che non possono essere oggetto di

1. eccezione;

regolamento contrattuale del condominio;

2. norme derogabili del codice civile;

3. regolamento assembleare o interno, adottato con le maggioranze prescritte in assemblea.

4.

All'ultimo posto ci sono poi le c.d. disposizioni dell'amministratore, il quale ha un certo potere

dispositivo che poi deve essere ratificato dall'assemblea ma ciononostante è abbastanza ampio.

Norme inderogabili, immodificabili neanche con l'accordo di tutti i condomini: Art 1138 cc e 72

disp. att. Secondo comma del 1118, non è possibile rinunciare alla propria partecipazione al

condominio. Art 1119 che vieta la divisione in parti del condominio e questa è una differenza con la

comunione. Art 1120 che vieta le c.d. innovazioni pregiudizievoli. 1129 obbligo di nominare

l'amministratore quando i condomini siano più di 8; questa norma ha consentito di meglio definire

la differenza tra il supercondominio e i piccoli condomini (meno di 8 unità abitative). Art 1131 che

attribuisce all'amministratore la rappresentanza del condominio. Art 1132 che stabilisce le norme

rispetto alle liti. 1136, norma che stabilisce le modalità di formazione dell'assemblea. 1137,

impugnazione delle delibere assembleari;

Tabelle millesimali : i millesimi rappresentano proporzionalmente la quota di partecipazione che

ciascun condomino ha sulle parti comuni.

Regolamento contrattuale.

Quando in un edificio i condomini siano più di 10 serve il regolamento contrattuale condominiale la

cui proposta può essere presentata anche da un solo condomino. È un contratto plurilaterale che ha

valore di legge tra tutte le parti contraenti. Tutti i condomini che acquistano successivamente

l'immobile devono rispettare il regolamento contrattuale richiamato dai rogiti.

Regolamento assembleare o interno è quel regolamento stabilito dall'assemblea condominiale che

deve approvare o modificare le regole con un numero di millesimi di almeno la metà dei valori

dell'edificio e ci deve essere la maggioranza dei presenti.

Non potrà contenere norme contrastanti a quelle inderogabili del codice civile ma nemmeno

contrari ai principi derogabili al codice civile.

Il regolamento assembleare, anche se è meno vincolante di altre fonti, disciplina pur sempre la vita

condominiale ed è la vera e propria carta dei diritti e doveri dei condomini e va rispettata anche da

chi non l'ha firmata e da chi non è proprietario ma locatario.

Poi ci sono le disposizioni dell'amministratore. Tutti i condomini sono soggetti alle disposizioni

dell'amministratore che hanno comunque portata limitata a le cose comuni e deve essere ratificata

dall'assemblea. I poteri dell'amministratore sono controllati e devono essere ratificati dall'assemblea

che è sovrana.

Parti comuni dell'edificio, art 1117 cc. che contiene un elenco non tassativo e può essere diviso in

tre categorie: ... ... ...

Le parti comuni appartengono a tutti i condomini ma non vuol dire che ogni condomino deve

sempre avere il consenso ad utilizzare o modificare i beni comuni. In alcuni casi ne ha il diritto.

L'avvocato che vuole apporre la sua targa d'ottone non ha bisogno dell'assenso dei condomini

perché una norma in ambito di comunione (1102) dice che ciascuno può servirsi della cosa comune

purché non ne impedisca l'utilizzo ad altri.

Nell'ipotesi delle parti comuni è più opportuno distinguere, in virtù dell'utilizzo dei beni

condominiali, tra: beni comuni per loro natura normalmente utilizzati da tutti, come il cortile o

l'androne condominiale e per questi beni l'uso esclusivo o la modifica necessita dell'assenso di tutti i

condomini; poi ci sono i beni comuni che pur servendo tutti possono avere utilizzi contrattuali,

come i tetti o i muri, e non è necessario l'assenso.

Limiti al potere di disposizione del diritto di proprietà. La proprietà può essere soggetta a dei limiti.

L'assemblea è disciplinata dal 1138 che è una norma inderogabile.

L'assemblea è composta da tutti i condomini e anche gli inquilini. Chi non è condomino non può

partecipare all'assemblea a meno che non sia munito di delega. L'assemblea è sempre convocata

dall'amministratore salvo in casi particolari come quando manca l'amministratore, oppure dai

condomini rappresentanti almeno un sesto dell'edificio, quando l'amministratore si rifiuta di

convocare l'assemblea o dal curatore speciale (art 65 disp. att).

L'amministratore deve convocare tutti i condomini a mezzo di raccomandata a mano o con ricevuta

di ritorno o con la pec, il fax, non può esserci però una convocazione orale dell'assemblea.

Devono passare almeno 5 giorni tra la comunicazione dell'assemblea e l'assemblea. Non ci possono

essere termini più brevi.

L'avviso deve contenere luogo data e ora dell'incontro. È consigliabile che nell'avviso di

convocazione sia anche inserita la data eventuale della seconda convocazione tenendo ben presente

che non può essere nello stesso giorno e oltre 10 giorni dalla prima convocazione.

Quorum costitutivo e deliberativo, Art 1136 cc.

Serve l'unanimità per mutare la destinazione delle parti comuni.

Di solito la prima convocazione va deserta però nel verbale di assemblea di seconda convocazione

bisogna inserire nel preambolo che la prima convocazione era deserta e questa è la seconda. Questo

inciso deve essere inserito perché altrimenti l'assemblea non è regolabile dal quorum di seconda

convocazione e sarà considerata prima convocazione. Non si può prendere alcuna decisione che sia

fuori dell'ordine del giorno. C'è la clausola " varie ed eventuali " che vuol dire che si può discutere di

tutto ma non si può decidere di niente e non è valida la deliberazione su fatti al di fuori dell'ordine

del giorno. Questo perché tutti devono essere al corrente di quello di cui si discuterà. L'ordine del

giorno deve essere sempre indicato.

Differenza tra presidente, che ha le funzioni disciplinari, e segretario che è chi redige il verbale.

Ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea ma la riforma ha introdotto un correttivo

quindi non più di un quinto dei condomini può essere rappresentato per delega.

Un condomino proprietario di più appartamenti può dare una sola delega.

Classica ipotesi di situazione di appartamento di comproprietà di più soggetti come marito e moglie

o apertura dell'eredità. Entrambi i proprietari avrebbero diritto di partecipare all'assemblea e

entrambi possono partecipare ma solo uno può votare.

Ogni decisione deve essere presa da una duplice maggioranza: il valore dell'edificio in millesimi e il

numero delle persone. La riforma ha abbassato i quorum deliberativi. Tra le novità ci sono i limiti

alle deleghe, non più di un quinto dei condomini possono dare deleghe, c'è quindi un parametro che

non può essere superato.

L'amministratore non può ricevere deleghe per evitare che possa avere una particolare attenzione

solo nei confronti dei condomini che l'hanno delegato.

Constatata la validità dell'assemblea essa resta valida (quorum costitutivo) anche se i partecipanti si

allontanano ma per le deliberazioni bisogna sempre vedere che ci sia il quorum deliberativo.

Il presidente dell'assemblea ha poteri limitati solo all'assemblea. Se vi sono più comproprietari

dovrà invitare a scegliere un rappresentante comune. Le votazioni sono sempre palesi e il presidente

dovrà informare sui quorum deliberativi necessari.

Non tutte le delibere vincolano i dissenzienti e gli assenti. Se sono contrarie alla legge o al

regolamento di condomino possono essere impugnate dal condomino dissenziente (30 giorni dalla

delibera) o assente (30 giorni dalla scoperta).

Bisogna distinguere le delibere nulle da quelle annullabili. Sono nulle quelle che non sono mai sorte

perché mancava il quorum oppure la delibera è avvenuta su una materia che esulava dai poteri

dell'assemblea perché magari non era su un bene comune, oppure non tutti i condomini sono stati

convocati o non si raggiunge il quorum. Ogni condomino ha il diritto di poter decidere.

È annullabile la delibera in contrasto con le norme del regolamento del condominio o del codice

oppure quella che è conseguenza di un vizio della volontà anche se la volontà è una volontà

collettiva.

Una delibera nulla non è mai valida.

Le delibere sono obbligatorie anche per la minoranza e sono immediatamente esecutive e

l'impugnazione non sospende la delibera a meno che non sia appositamente disposto dal giudice che

è il solo a poterne disporre la sospensione. Solo in alcuni casi anche l'amministratore può

sospendere l'esecuzione ossia quando sia contrastante ad una norma penale o di legge, quando

manca il quorum, o quando si accorge che può essere dannosa per la collettività condominiale.

Ci sono delle situazioni in cui l'amministratore può essere revocato anche su iniziativa di un unico

condomino: quando per esempio non fa il rendiconto, non convoca l'assemblea per il rendiconto

almeno una volta all'anno. È un atto di volontaria giurisdizione.

Qualora una delibera è nulla può essere impugnata senza limiti di tempo e lo può fare anche chi ha

disposto la delibera. L'impugnativa può essere proposta unicamente con atto di citazione entro 30

giorni (se è annullabile) che decorrono dalla delibera per i dissenzienti, dal giorno della ricezione

del verbale dell'assemblea dagli assenti.

Il verbale deve essere comunicato, in copia, a tutti i condomini che erano assenti.

La riforma ha meglio disciplinato la figura del consiglio di condominio che è diversa

dall'assemblea. È nominata quando ci sono almeno 12 unità immobiliari e ha valore consultivo e di

controllo della gestione. Possono essere demandate al consiglio alcune funzioni ma non può

decidere nulla.

L'amministratore ha l'obbligo di dare comunicazione dei propri dati in quanto è una fi