Diritto privato: Comunione e condominio

Capitolo 4

Comunione e condominio

Comunione

La comunione è la situazione che si determina quando la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone (Art. 1100). Sappiamo che si ritiene inammissibile la coesistenza di più diritti di proprietà su uno stesso bene, tuttavia è consentita la contitolarità dello stesso diritto sul bene da parte di una pluralità di soggetti.

Dal punto di vista del diritto di proprietà, si allude al termine di “comproprietà” o di “condominio”. Tale fenomeno è particolarmente diffuso e la sua disciplina risulta particolarmente ardua. La difficoltà è quella di conciliare la concorrenza di molteplici interessi individuali della stessa natura in relazione al bene, assicurando che l’esercizio delle facoltà di godimento e dei poteri di disposizione inerente alla proprietà non sia pregiudicato.

Tale fenomeno dà spazio ad accese discussioni circa la sua natura, a seconda che se ne accentui il profilo individuale o collettivo:

• Individuale: con la valorizzazione del diritto del singolo partecipante sulla cosa nella sua interezza, seppur limitato dal diritto degli altri partecipanti.
• Collettivo: con una preminente attenzione all’organizzazione della collettività dei partecipanti, alla quale spetta il diritto.

Fonte

La fonte, ovvero l’origine, della situazione di comunione può essere diversa. Si può parlare di:

• Comunione volontaria: quando sorge per volontà delle parti, come nel caso di acquisto insieme di una cosa.
• Comunione incidentale: quando sorge indipendentemente dalla volontà delle parti, per effetto di previsione legislativa, come nel caso della comunione ereditaria.
• Comunione forzosa: quando è imposta dalla legge e non è ammesso lo scioglimento, come nel caso della comunione del muro sul confine.

Quota

Per regolamentare la partecipazione di ciascuno alla contitolarità del diritto, l’ordinamento ricorre al concetto di quota. Tuttavia, la comunione è pro indiviso, ovvero il diritto di ogni partecipante ha per oggetto la cosa nel suo insieme e non una sua parte specifica. Nonostante ciò, il diritto di ogni partecipante è limitato dal concorso del diritto spettante a ciascuno degli altri titolari.

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è determinato in proporzione alle rispettive quote. Tale situazione viene definita come “diritto a una quota ideale” della cosa, ovvero non si tratta di un diritto su una parte della cosa in senso fisico. Infatti, il diritto alla quota si traduce esclusivamente in seguito allo scioglimento della comunione.