Appunti di Diritto dei contratti d'impresa, Libro Consigliato "Estratto del Manuale di Diritto Commerciale" - Buonocore

SPESE DEL CONTRATTO

Art. 1475: In mancanza di diversa pattuizione, anche implicita, le spese del contratto e le altre spese accessorie gravano

sul compratore.

Per le spese relative agli atti di esecuzione del contratto, dovendosi applicare le disposizioni generali degli art. 1196 si

pongono a carico del debitore le spese dell’adempimento.

ESECUZIONE DEL CONTRATTO

Il venditore è obbligato a consegnare le cose nelle condizioni in cui si trovano al momento della stipula del contratto

con: - Accessori

- Pertinenze

- Frutti civili

- Frutti naturali separati dal giorno della vendita.

La consegna può essere:

- Effettiva

- Simbolica

- Consensuale

Per il tempo della consegna, in mancanza di diversa volontà, la prestazione è esigibile con la conseguenza che il

momento della consegna tende a coincidere con quello del trasferimento del diritto. Scambi commerciali “a pronti”.

Nelle vendite di beni mobili tra professionista e consumatore il bene deve essere consegnato (senza ritardo

ingiustificato) entro 30 giorni dalla conclusione del contratto.

Il pagamento del prezzo al momento della consegna e se la consegna è differita lo sarà anche il pagamento (vendite a

termine).

Nelle vendite tra imprenditore il prezzo è esigibile entro 30 giorni dalla consegna merce o fattura.

Tale metodo viene utilizzato anche per le vendite a termine di titolo di credito nelle quali l’esecuzione è differita a fine

mese.

Luogo di consegna (in caso di vendita su piazza):

- Beni immobili: nel luogo in cui questo si trova

- Beni mobili: luogo in cui si trovano alla vendita o domicilio venditore o sua impresa.

Quando le merci non sono lì presenti o vanno consegnate sorgono altri problemi (vendita da piazza a piazza).

Il pagamento deve avvenire alla consegna salvo che negli scambi internazionali (pag. clearing).

In caso di pagamenti maggiori di 3.000 euro vi è la disciplina antiriciclaggio.

Le vendite commerciali a prezzo dilazionato a favore di un compratore – consumatore sono soggette alla disciplina del

credito a consumo.

Il pagamento tramite a/b chiede l’accettazione del venditore e non è immediato.

Vi è la vendita ripartita (non periodica): vi è frazione di consegna in più atti, sul venditore grava un’altra obbligazione

accessoria che è quella ad oggetto la consegna dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e uso della cosa venduta,

oltre a quelli necessari per l’esercizio del diritto.

Nelle vendite a catena viene riconosciuto all’ultimo compratore una pretesa diretta della consegna dei documenti anche

al primo venditore. Quando la cosa è fruttifera il compratore che paga dopo deve pagare interessi compensativi.

VENDITE IMMOBILIARI CON OGGETTO IMMOBILI DA COSTRUIRE 13

Premessa: nella vendita immobiliare è particolare anche la determinazione del prezzo, può essere fatta:

- A corpo (indipendentemente dalla misura si stabilisce una misura del prezzo)

- A misura (tecnica della vendita a metro quadro).

Un’altra particolarità è che anche nel silenzio del contratto si intendono incluse le pertinenze e gli accessori della cosa.

Anche le quote di comproprietà delle parti comuni (art. 1117 c.c.)

ES: nella compravendita di un appartamento nel condominio si considera anche la cantina e zone comune dei condomini

senza esplicitamente scriverlo.

Forma scritta a pena di nullità.

Nel contratto di compravendita deve, a norma di legge, avere un’indicazione delle caratteristiche tecniche (dati catastali

ecc). Queste prescrizioni sono contenute nel Testo unico dell’edilizia. Il TU dell’edilizia prevede la nullità degli atti di

alienazione di costruzioni realizzate in difetto di concessione edilizia e la nullità sanabili di vendita di terreni senza

l’allegato del certificato di destinazione urbanistica. Negli atti notarili di trasferimento di unità immobiliari urbane si

chiede, a pena di nullità, l’identificazione catastale del bene e l’attestato di conformità allo stato di fatto dei dati e delle

planimetrie catastali.

L’introduzione di numerose norme negli ultimi anni ha portato alla creazione di un vero e proprio consumatore

immobiliare.

La disciplina dettata dalla L. 122/2010 ha introdotto negli atti notarili di trasferimento di unità immobiliari urbane, a

pena di nullità del contratto, l’identificazione catastale del bene e attestato di conformità allo stato di fatto dei dati e

planimetrie catastali.

Il dlgs 122/2005: Tutela diritti patrimoniali degli acquirenti immobili da costruire.

Ci può essere il caso in cui l’immobile viene acquisto in costruzione, soprattutto quando si vogliono fare delle modifiche

in corso d’opera. Il lato negativo, però, consiste nel fatto che l’imprenditore (corrisponde anche alla persona del

venditore) essendo a capo di un’impresa di costruzione (soprattutto in un periodo di crisi come quello del 2008) è

ampiamente soggetto al fallimento delle imprese, prima della riforma nel caso di versamento della caparra questa viene

persa insieme alla possibilità di avere l’immobile. Per proteggere l’acquirente o promissario acquirente il legislatore ha

tracciato un focus normativo che ha dettato la disciplina della tutela dell’acquirente o promissario acquirente in caso di

immobili destinati alla costruzione e destinati ad essere l’abitazione principale dell’acquirente.

Riguarda l’acquirente o promissario acquirente (soggetto acquirente), non imprenditore che svolge

persona fisica

attività di acquisto per rivendere l’immobile. Si riferisce alla persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività di

impresa e acquista immobile destinato a diventare immobile principale. Dall’altra parte c’è il venditore, cioè il

costruttore.

Ambito di applicazione: immobili in costruzione, significa che non deve essere né un immobile solo sulla carta, né un

immobile terminato. È un immobile che si trova nel momento intermedio tra la messa in moto dei lavori (permesso di

edificare c’è) e il termine dei lavori (rilascio certificato di agibilità – con il quale l’acquirente può entrare nell’immobile).

Questa disciplina riguarda quegli immobili per i quali il comune ha già dato il permesso però ancora non è stato dato il

certificato di agibilità e quindi non possono essere occupati dagli acquirenti.

Ci sono due tipologie di tutela:

- Tutela a monte: prima che qualsiasi cosa accada

- Tutela a valle: qualora dovesse accadere il fatto illeciti che causi la responsabilità del costruttore.

Ma il tratto comune che le contraddistingue è il voler tutelare una possibile situazione di crisi di impresa

dell’imprenditore (imprenditore commerciale soggetto ai presupposti del fallimento o una cooperativa edilizia).

La tutela preventiva dice che il contratto o il preliminare di vendita deve avere una forma ben precisa in cui deve

indicare gli elementi a norma di legge, cioè gli elementi essenziali che sono più peculiari rispetto a quello di

compravendita. Si deve indicare l’immobile, il sito in cui si erge, i dati catastali, gli estremi del permesso di costruzione,

allegare il capitolato. È una disciplina specifica e non generica, inoltre vanno indicate le modalità di pagamento che

devono essere tracciabili (bonifici o a/c, sia del saldo che degli acconti). La vera novità della disciplina è la previsione

(bancaria o assicurativa – garanzia personale con il quale il

dell’obbligatorietà della consegna di una fidejussione

soggetto si obbliga a pagare la pretesa di un altro soggetto se questi non può onorare il contratto) a pena di nullità da

parte del venditore (costruttore) all’acquirente o promissario acquirente (art. 2 della dlgs 122/2005). È una tutela a

monte.

La previsione di questa fidejussione è importantissima perché consente di arginare quei fenomeni a cui per troppo

tempo il legislatore ha evitato, perché se si dovesse perdere l’immobile ci sarebbe l’aggravio del lucro cessante dovuto

anche alla perdita dei risparmi (che potrebbero essere usati per pagare l’acconto dell’acquisto).

Grazie alla fidejussione si garantisce il rimborso degli acconti versati nel caso non sia possibile consegnare l’immobile.

Il legislatore ritiene che si debba attivare questa fidejussione quando (in una fase precedente al fallimento) si

determina una situazione di crisi, quando il costruttore subisce un pignoramento che non gli permette di portare a 14

termine i lavori e quel bene viene venduto anche contro la volontà dell’imprenditore. Può esserci anche il caso del

fallimento o del concordato preventivo dell’imprenditore, il Tribunale ammette l’impresa alle procedure allora il primo

effetto è lo spossessamento con cui i beni vengono consegnati al curatore. Allora l’acquirente parteciperà al processo

fallimentare. Inoltre se il bene è gravato da ipoteche, prima escussa l’ipoteca. Per evitare che l’acquirente non venga

pagato il legislatore, oltre alla fidejussione, ha previsto (in sede fallimentare) l’esenzione dell’azione revocatoria (art.

64 l. fallimentare comma 3 lett. C : prevede i casi esenti da revocatoria, che riguardano anche gli immobili oggetto di

compravendita o preliminare di vendita adatti a costituire l’abitazione principale o del venditore stesso o anche dei

parenti o affini entro il 4° grado). L’arma più importante, però, è la fidejussione.

Riguardo alle tutele successive, post vendita: ha un respiro più ampio rispetto alla preventiva perché viene incontro a

motivi di “ordine pubblico”. Si tratta dell’obbligatorietà, nel momento in cui viene trasferita la proprietà dell’immobili

da costruire, il venditore deve rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa. Quest’ultima deve garantire

l’acquirente contro il pericolo di rovina o gravi difetti dell’immobile per 10 anni: quando c’è di mezzo la costruzione

dell’immobile intervengono situazioni ulteriori al semplice risarcimento del danno. Si tratta della e

postula decennali

copre tutti i casi dell’art. 1669 c.c. (responsabilità dell’appaltatore).

Sotto un altro profilo è anche un deterrente per l’imprenditore che impedisce di costruire edifici in modo sbagliato,

proprio per l’eventuale responsabilità a cui andrebbe incontro (anche se la realtà dimostra ben altro). La figura del

venditore e dell’appaltatore hanno dei punti di contatto molto forti.

In sede di procedure fallimentari o esecutive l’acquirente ha la sull’acquisto solo se tale immobile sia

prelazione

adibito a abitazione principale.<