Appunti di Valutazione economica sul valore di mercato

MCA:

Qualsiasi immobile, a condizione che si disponga di elementi di comparazione di cui

siano noti il prezzo e le caratteristiche che influenzano il prezzo. La stima del valore di

mercato con MCA è un procedimento diretto pluriparametrica.

Principi di base:

- Il principio di base del MCA è che un investitore non pagherà mai per un

immobile più di quanto è stato pagato da altri investitori per immobili simili.

- L’MCA è un procedimento sintetico, per cui la determinazione del valore di

mercato o del reddito (canone di locazione) di un immobile si basa sul confronto

diretto con immobili simili a quello oggetto di stima, di cui sono noti il prezzo e

le caratteristiche che influenzano il prezzo, di recente compravendita (perché

cambiano le condizioni economiche di mercato).

- Il numero di transazioni comparabili da considerare: stabilire qual è il numero di

comparabili accettabile per eseguire la stima, la prassi estimativa individua

come numero accettabile 3 o 4 comparabili sufficienti per elaborare un valore

attendibile.

- Gli immobili non sono perfettamente uguali ma vi sono delle differenze tra il

bene oggetto di stima e i comparabili, per cui è necessario procedere agli

aggiustamenti dei prezzi degli immobili di comparazione per compensare le

differenze, determinando il prezzo corretto, cioè il prezzo del comparabile

trovandosi nelle stesse condizioni del bene oggetto di stima.

Fattori rilevanti (su cui si individuano le differenze tra gli immobili simili e quello

oggetto di stima):

- Localizzazione dei comparabili rispetto a quella del bene oggetto di stima

- Tempo: tempo trascorso tra le transazioni degli immobili comparabili e la data

della stima, il mercato è soggetto ad oscillazioni, quindi, bisogna stabilire se

quel dato è ancora attuale, per cui si stabilisce una soglia temporale di

riferimento entro cui solo le transazioni ancora attuali possono essere

considerate e in caso contrario produrre degli aggiustamenti che tengano in

considerazione del fattore tempo

- Caratteristiche estrinseche ed intrinseche: estrinseche comprendono le

caratteristiche proprie del contesto in cui è situato l’immobile es. l’accessibilità

del trasporto pubblico, distanza alla metro, vicinanza ai servizi, qualità

ambientale del sito, inquinamento acustico ecc.; intrinseche quelle

caratteristiche proprie dell’immobile es. superficie commerciale (data dalla

somma della superficie principale e dei servizi diretti considerati al 100% e

servizi accessori considerate in percentuale minore attraverso dei rapporti

mercantili, sono espressione dell’apprezzamento che il mercato fa della

superficie accessoria rispetto alla superficie principale), esposizione, stato di

conservazione, il livello piano, la classe energetica ecc.

Punti di forza:

- Ottenere un risultato di stima affidabile, anche in presenza di un numero di dati

ridotto

- Rendere il più trasparente possibile il mercato immobiliare rendendo note tutte

le fasi della valutazione, garantire la tracciabilità delle valutazioni indicando

tutte le fonti di riferimento, garantire una maggiore oggettività e semplicità

possibile delle valutazioni utilizzando un metodo tabellare. L’oggettività è resa

possibile dall’utilizzo dei prezzi marginali, a differenza della tradizione

estimativa in cui viene utilizzato il prezzo medio.

Punto di debolezza:

- Valutazione delle caratteristiche qualitative, dette comodi e scomodi, alle quali

non si può attribuire un valore (es. l’impatto della qualità ambientale nel valore

di mercato non è di immediata determinazione)

Fasi del procedimento:

1) Analisi del mercato immobiliare: funzionale alla rilevazione dei dati di

compravendita recenti per immobili simili a quello oggetto di stima. (Il mercato

immobiliare è segmentato) Si deve quindi individuare il segmento di mercato di

appartenenza dell’immobile oggetto di stima e degli immobili di comparazione.

Il segmento di mercato rappresenta l’ambito con caratteristiche urbanistiche,

storico-ambientali e socioeconomiche omogenee con un regime di mercato

prevalente. Segmentazione del mercato immobiliare a seconda di

caratteristiche es. destinazione funzionale degli immobili, come per esempio

l’OMI (ente di ricerca che si occupa dell’analisi dell’andamento del mercato)

2) Verificare che le informazioni raccolte siano attendibili e che i dati a disposizione

siano accurati.

3) Scelta delle caratteristiche immobiliari e selezione delle compravendite

4) Compilazione della tabella dei dati

5) Stima dei prezzi marginali

6) Redazione della tabella di valutazione

7) Sintesi valutativa: valore di mercato

8) Verifica: del risultato

3) SCELTA DELLE CARATTERISTICHE IMMOBILIARI E SELEZIONE DELLE COMPRAVENDITE

Scelta delle caratteristiche immobiliari:

Gli immobili non sono perfettamente uguali ma vi sono delle differenze tra il bene

oggetto di stima e i comparabili. Dobbiamo quindi scegliere le caratteristiche

immobiliari:

- Caratteristiche estrinseche: qualità ambientale, infrastrutture e servizi

- Caratteristiche intrinseche: posizionali, tecnologiche, produttive (usofrutto

dell’immobile non so quando potrò entrare quindi sono disposto a pagare di

meno per quell’immobile)

Le caratteristiche immobiliari devono rappresentare i drivers, ovvero essere

rappresentative dell’immobile oggetto di stima, delle sue specificità, e

dell’apprezzamento da parte del mercato, ossia il prezzo. Le caratteristiche scelte

rappresentano quindi i parametri di stima dalle quali dipende il valore, e di

conseguenza delle differenze tra l’immobile oggetto di stima e gli immobili comparabili

(es. il piano è fondamentale per edifici pluripiano, nel caso di una villetta questa

caratteristica non è rappresentativa).

Sulla base dei drivers si selezionano le compravendite:

Gli immobili di compravendita (comparables) devono essere il più simili possibili

all’immobile oggetto di stima per effettuare il minimo degli aggiustamenti, meno

aggiustamenti si fanno meno rischi di errori della stima

4) COMPILAZIONE DELLA TABELLA DEI DATI

Detta sale summary grid in cui sono sintetizzate le caratteristiche si vanno a

considerare e riportato il rispettivo ammontare, che costituisce la base per

l’applicazione del procedimento di stima per la determinazione del valore di mercato

5) STIMA DEI PREZZI MARGINALI

Le differenze di prezzo tra gli immobili si stabiliscono sulla base delle differenze delle

caratteristiche, per ciascuna caratteristica si stima un prezzo marginale. Il prezzo

marginale corrisponde alla variazione del prezzo dell’immobile legato alla variazione

unitaria in eccesso o difetto della caratteristica considerata

Es. Superficie immobile oggetto di stima - Superficie comparabile = il risultato viene

moltiplico per il prezzo marginale e sottratto al prezzo iniziale dell’immobile di

comparazione

Procedimenti per la stima dei prezzi marginali:

- Diretto: costruzione della funzione del prezzo (quello che generalmente viene

usato) per ciascuna caratteristica

- Indiretto: usa i criteri di stima (valore di mercato, di costo, di trasformazione,

complementare, e di surrogazione) per la stima del prezzo marginale

Stima del prezzo marginale per Superficie principale:

Somma delle superfici calpestabili dei locali interni, al lordo o al netto di una

percentuale degli elementi perimetrali a seconda del segmento di mercato considerato

Il prezzo marginale è il prezzo unitario più basso tra quelli degli immobili di

comparazione

Stima del prezzo marginale per Superfici secondarie:

Superfici accessorie e dei vani accessori

Il prezzo marginale si ottiene applicando al prezzo marginale della superficie principale

i rapporti mercantili

Stima del prezzo marginale per Piano:

Più alto è il piano maggiore è il prezzo, in linea generale la variazione del prezzo è

positiva

Il prezzo marginale è valutato come percentuale derivato dalle quotazioni di mercato,

si ottiene moltiplicando il prezzo totale per un coefficiente moltiplicativo che dipende

dal numero di piano. In generale si dice che al variare di un livello di piano il valore di

mercato cambia del 2% (noi stimiamo il prezzo marginale come il 2% del prezzo del

comparabile)

Es. immobile oggetto di stima si trova al 4 piano e il comparabile al 1, il prezzo

marginale è dato da:

3 (differenza dei numeri di piani) x 2% x prezzo del comparabile

Stima del prezzo marginale per Impianti tecnologici (ascensore):

Si utilizza il metodo di costo di riproduzione deprezzato, questo perché l’incremento o

decremento del valore è pari al valore di costo dell’ascensore

Es. il costo a nuovo dell’ascensore è 50.000 euro, ma l’immobile ha un’età di 15 anni,

il fatto che l’immobile abbia 15 anni determina un deprezzamento per vetustà. Si deve

quindi stabilire la vita utile prevista dell’ascensore pari ad es. a 50 anni, e in base

all’età dell’immobile è possibile impostare una legge di deprezzamento lineare. Su un

grafico che esprime questa legge di deprezzamento che ha come ascissa il tempo (vita

dell’impianto) e come ordinata il costo, all’anno 0 il valore dell’ascensore è di 50.000 e

a 50 anni si esaurisce la vita utile e il suo valore diventa 0, la curva che si crea è la

linea di deprezzamento. Ai nostri 15 anni corrisponderà quindi un costo deprezzato

dell’ascensore X che sarà poi pari al nostro prezzo marginale, questo si calcola

attraverso una proporzione:

50.000 : 50 = X : 35 (vita residua che determina il valore residuo dell’ascensore: 50-

15)

X= P ascensore= 50.000 * 35 / 50

Stima del prezzo marginale per servizi igienici:

Il criterio di riferimento per la stima del prezzo marginale è il criterio del costo di

riproduzione deprezzato (come per gli ascensori)

Stima del prezzo marginale per stato di conservazione:

Il prezzo marginale è la variazione del prezzo di un immobile legata ad una variazione

di stato conservativo. Si deve andare a definire una scala rispetto allo stato di

conservazione (pessimo, discreto, buono, ottimo) e attribuire a ciascuna voce un

punteggio. Il prezzo marginale è rappresentato dal costo di un intervento di

manutenzione o di adeguamento, per valutare questo si può utilizzare un

procedimento sintetico attraverso un listino tipologico DEI oppure attraverso un

procedimento analitico (computo metrico estimativo)

6) REDAZIONE DELLA TABELLA DI VALUTAZIONE

Per compilare questa tabella si deve inoltre redigere una tabella delle differenze in cui

per ciascun comparabile si riporta la differenza per ciascuna caratteristica tra esso e

l’immobile oggetto di sti