Appunti sul Mercato immobiliare

L’EQUILIBRIO DI MERCATO:

Il mercato è in equilibrio quando il prezzo domandato e quello offerto si equivalgono

Prezzo di equilibrio: Prezzo generato dall’incontro della domanda e dell’offerta, dato

oggettivo sul mercato sulla base del quale si possono fare le stime

Quantità di equilibrio: Quantità generata dall’incontro della domanda e dell’offerta

La legge della domanda e dell’offerta: Il prezzo si aggiusta per far si che domanda e

offerta si equivalgano

CARATTERISTICHE DEL MERCATO IMMOBILIARE:

Il mercato immobiliare è atipico e imperfetto: diverso dal modello ideale di mercato

perfetto

Il mercato non è unico, ma segmentato: mercato della casa, degli impianti sportivi ecc.

Segmento: unità non scindibile dell’analisi economico-estimativa del mercato

immobiliare

I segmenti possono essere in uno stesso edificio (appartamenti, negozi, garage) e

nella stessa localizzazione (nuovo, usato, case singoli, condominio)

Disequilibrio tra domanda e offerta: Se la domanda aumenta l’offerta non riesce in

breve tempo a provvedervi e viceversa se la domanda decresce rapidamente non si

rimuove immediatamente un eccesso di offerta sul mercato

Ciclicità del mercato: Le variazioni di prezzo sono precedute da una variazione del

mercato per cui si alternano periodi di intensa attività e periodi di assenza di scambi di

mercato. Si hanno 4 fasi con un ciclo ogni 10 anni circa:

- Recupero: nessuna nuova costruzione

- Espansione: che porta all’equilibrio tra domanda e offerta con nuove costruzioni

- Iperofferta

- Recessione

Le determinati dei cicli immobiliari sono:

- Forze estrinseche: hanno origine all’esterno del mercato immobiliare e possono

essere: variabili macroeconomiche che influenzano l’economia e collegano il

ciclo economico al ciclo di mercato immobiliare. Es. aumenta la disoccupazione

e diminuisce lo scambio di abitazioni. Inflazione e tassi di interesse, flussi di

capitali, livelli di reddito e di occupazione

- Forze intrinseche: hanno origine dall’interno connesse alle azioni dei soggetti di

domanda e offerta e possono essere: ritardo temporale del progetto,

disequilibrio tra domanda e offerta, errata interpretazione del mercato, mercato

non trasparente

Caratteristiche del mercato immobiliare:

- Eterogeneità ed Indivisibilità: le unità immobiliari non sono divisibili in parti più

piccole che permettono l’accesso a investitori minori, non riguarda solo

caratteristiche fisiche ma anche economiche e legali (aree comuni di un

condominio)

- Frammentazione: non esistono due proprietà identiche, l’eterogeneità produce

frammentazione del mercato (aree agricole, industriali, uffici, residenza ecc.), ci

sono sottomercati per differenti tipologie di proprietà immobiliari (negozi, uffici,

residenze) e diversi mercati dal punto di vista geografico

- Non atomicità: numero limitato di partecipanti al mercato

- Mercato non trasparente: opacità dei prezzi e delle transazioni

- Viscosità: difficoltà di ingresso e di uscita dal mercato

- Forte presenza dello Stato: norme urbanistiche, edilizie, fiscali, incentivi

- Costi di transazioni elevati

- Numero limitato di transazioni