Estimo, valutazione economica, appunti di studio

Principi di economia

Evoluzione storica dell'economia

Economia è la scienza delle acquisizioni delle ricchezze, come definito nel 1600. Nel 1800 si evolve in scienza che studia l’impiego del lavoro per rendere massima la ricchezza delle nazioni (Smith) fino a determinare le leggi che regolano la distribuzione del prodotto complessivo (Ricardo). Da Smith a Ricardo, l’economia si evolve da scienza tendente ad arricchire sia il popolo che il sovrano a scienza che studia la distribuzione del reddito stesso.

Marx critica l’immutabilità del sistema capitalistico e afferma che la distribuzione delle ricchezze dovrebbe essere resa partecipe lo stesso lavoratore, in quanto da lui prodotta. Con Mill, l’economia perde il carattere di scienza per assumere il significato di tecnica. Le proposizioni dell’economia sono vere se l’uomo si comporta in modo da ottenere la massima quantità di beni con il minimo lavoro.

Dalla critica all’utilitarismo si constata l’impossibilità di misurare grandezze soggettive quali il piacere, e si sviluppa la “teoria dell’equilibrio economico”, la condizione nella quale nessuno può migliorare la propria situazione senza che, in conseguenza, qualcuno sia costretto a peggiorare la propria. L’economia diviene la scienza che analizza le condizioni necessarie a raggiungere l’equilibrio, ma gli schemi dell’economia statica non possono applicarsi alla realtà dinamica della società.

Robbins propone un contenuto dell’economia che meglio si adegua al ruolo di queste scienze all’interno della realtà dinamica della società. Egli definisce l’aspetto economico di ogni azione dell’uomo, respingendo la classificazione delle stesse in economiche, tendenti al benessere materiale e non economico.

La scelta economica

Le condizioni dell’esistenza umana sono caratterizzate da una molteplicità di scopi e da una scarsità di mezzi e di tempo per perseguire tali scopi e quindi la condotta umana assume necessariamente la forma di una scelta. L’economia diviene quindi la scienza che studia la condotta umana come relazione tra gli scopi e mezzi scarsi applicabili ad usi alternativi; pertanto l’economia è la scienza delle scelte e riconosce l’aspetto economico di ogni attività e di ogni problema.

Secondo Robbins, il giudizio economico deve definire se un’azione economica rappresenta la scelta migliore per il raggiungimento del fine. L’architetto deve tener conto dell’aspetto economico di ogni scelta idonea al perseguimento dello scopo. Individuati gli scopi funzionali, sociali e tecnici di un’opera da realizzare, sarebbe erroneo minimizzare i costi ma sarebbe altrettanto erroneo massimizzare i benefici senza tener conto dell’aspetto economico.

Le scelte compositive, tecnologiche e strutturali che consentono di raggiungere l’obiettivo al minor costo e tempo rappresentano manifestazioni dell’attività economica in relazione alla progettazione. La legge di Efeso del II sec. sottolinea la responsabilità dell’architetto secondo la quale se la spesa dell’opera eccedeva di oltre un quarto del calcolo fatto, l’eccedenza si prendeva dai suoi beni.

I bisogni, l'utilità e i beni economici

Il comportamento umano è condizionato da una serie di necessità e di esigenze le quali, per la limitata disponibilità dei mezzi per soddisfarle, costituiscono i bisogni umani (ovvero necessità, esigenze di ogni singolo individuo che possono essere soddisfatte attraverso mezzi estranei, acquisibili attraverso costi in quanto disponibili in quantità limitata).

Nell’ambito delle valutazioni microestimative, una prima distinzione può essere quella fra beni materiali e beni immateriali (brevetti, marchi di fabbrica ecc.), ovvero tutti quei beni che, a differenza dei materiali, non hanno la caratteristica di essere accumulabili. Nella categoria dei beni materiali, la valutazione può riguardare:

• Beni diretti
• Beni strumentali

I beni diretti (o di consumo) soddisfano direttamente i bisogni, mentre i beni strumentali (o capitali) servono alla produzione dei beni diretti: l’elemento caratterizzante dei capitali non è la loro natura tecnica, ma la destinazione. In alcuni casi lo stesso bene (un’autovettura ad esempio), a seconda della sua destinazione, può assumere tanto la veste di bene di consumo quanto quella di bene strumentale.

Sia i beni capitali che quelli di consumo possono essere distinti in beni ad utilità semplice e ad utilità ripetuta: i primi sono capaci di fornire un solo servizio, mentre i secondi assicurano le loro prestazioni in più cicli produttivi. Pertanto costituiscono l’oggetto delle stime:

• I beni diretti: ad utilità semplice; ad utilità ripetuta
• I beni strumentali: ad utilità semplice; ad utilità ripetuta
• I beni immateriali

I casi concreti di stima annoverano con maggiore frequenza i beni di consumo e quelli strumentali ad utilità ripetuta: basti pensare che nella prima categoria troviamo i fabbricati ad uso residenziale, mentre nella seconda i terreni agricoli. Un bene può essere surrogabile quando sono suscettibili di sostituirsi ad altri beni per soddisfare il medesimo bisogno, irriproducibile quando non può essere riprodotto. Se un bene può essere trasferito senza alterazione di forma e sostanza viene definito mobile, altrimenti immobile.

Servizio è definibile un bene economico non materialmente tangibile: servizio reale (diritti), servizi personali (prestazioni di lavoro), servizi pubblici (assicurato dallo stato per garantire la produzione e la vita civile). La capacità di un bene di soddisfare un bisogno è funzione della quantità disponibile dei beni stessi. Soddisfatto il bisogno, il bene disponibile avrà in quel momento utilità minima o nulla.

Si definisce utilità iniziale il grado di soddisfazione del bisogno assicurato dalla prima dose disponibile del bene; utilità marginale, invece, è il grado di soddisfazione del bisogno assicurato dall’ultima dose disponibile del bene (dividendo una quantità totale del bene in parti uguali e usufruendone in intervalli differenti).

I beni di interesse pubblico sono quelli che hanno quali requisiti di base: a) appartenenza alla collettività; b) una più o meno accentuata caratterizzazione qualitativa. Questi beni o risorse sono quelli di carattere territoriale-ambientale e storico-culturale. Una distinzione dei beni ambientali e territoriali potrebbe essere costituita dal tipo di servizi e funzioni che detti beni sono in grado di erogare.

Esistono beni che hanno la prerogativa di fornire servizi qualitativi e quantitativi e beni che invece hanno la capacità di fornire un servizio qualitativo. Tra i primi possiamo citare, ad esempio, il territorio rurale o una valle di pesca che forniscono una produzione, ma allo stesso tempo svolgono funzione di tipo ambientale; nei secondi possono inserirsi i parchi pubblici, litorali marini, riserve naturali.

La produzione e i fattori produttivi

Per produzione si intende la creazione di utilità attraverso la trasformazione della materia in beni economici che dispiegano migliore utilità. Costituisce attività produttiva ogni partecipazione a tale processo di trasformazione. La partecipazione al processo produttivo e lo svolgimento di attività economiche garantiscono un flusso netto di ricchezza e l’incremento di utilità dei beni e dei servizi prodotti ma anche perdita di utilità dei beni consumati.

Reddito è definibile il risultato del processo produttivo espresso in termini monetari, Prodotto in unità fisiche. Il reddito di una comunità esprime, in termini monetari, l’insieme di beni e servizi prodotti in un determinato intervallo di tempo.

Fattori di produzione sono i beni e i servizi che concorrono al processo produttivo e che in esso vengono trasformati. Il coordinatore dei fattori della produzione è l’imprenditore, la combinazione produttiva organizzata da fattori è l’impresa, composta da unità economiche le quali svolgono un processo produttivo.

I beni economici materiali prodotti sono definibili come capitale.

• Capitale fisso: compie una serie di atti di produzione, consumandosi all’interno del ciclo produttivo
• Capitale circolante: si trasforma e si consuma nell’atto di produzione

I fattori di produzione possono essere Variabili o Fissi. Il coefficiente di produzione è la quantità di ciascun fattore necessaria per produrre un’unità di prodotto. I fattori produttivi si definiscono congiunti se il coefficiente di produzione di uno di essi dipende dalle caratteristiche tecniche degli altri. Sono complementari quando la diminuzione di uno può essere compensata dall’aumento dell’altro.

La produttività

L’imprenditore deve scegliere la combinazione dei diversi fattori per garantire la maggior produttività. Esiste una particolare combinazione alla quale corrisponde, a parità di risultato con le altre alternative, il minimo dispendio dei beni e servizi, quindi minor costo.

La produttività marginale di un fattore produttivo è il rapporto tra il prodotto complessivo ottenuto e la quantità di fattore impiegato. Pm= P/P tot. Indicando con P la quantità di prodotto ottenuta e con ᵑ a la quantità impiegata dai fattori produttivi, la funzione della produzione può esprimersi con la relazione p= f (a¹ + a² + a³ …a ).

Produttività marginale del fattore adf , a , a , … a) dp(a pmar= =da da Produttività media pmed f ,a , a , … a) p(a = =pmeda a

Per due fattori sostituibili l’uno con l’altro, la sostituzione è conveniente quando il rapporto tra le due produttività marginali è maggiore di 1, cioè quando occorre una minore quantità di fattore nei confronti di quello sostituibile.

Legge delle produttività decrescenti: all’incremento della quantità prodotta corrisponderà un maggior incremento del costo di produzione. Legge economica del livellamento delle produttività marginale: alla più conveniente combinazione dei fattori corrisponde l’eguaglianza della produttività marginali.

Il prezzo dei fattori ed il costo di produzione

Prezzo è il rapporto ponderale di scambio tra un bene economico e la moneta. Il prezzo d’uso dei capitali è l’interesse e compete al capitalista.

Saggio o tasso d’interesse = prezzo d’uso di un’unità di risparmio indifferenziato nell’unità di tempo. Saggio d’investimento = prezzo d’uso dei capitali, cioè dell’unità di risparmio impiegata nell’acquisto di fattori della produzione o anticipato per spese necessarie per il possesso produttivo nell’unità di tempo.

Il saggio di interesse è condizionato dalla quantità di risparmio collettivo, al quale è inversamente proporzionale. Il saggio di investimento è uguale al rapporto tra reddito e capitale.

Nella produzione all’imprenditore spetta il profitto, inteso come remunerazione delle capacità imprenditoriali. La remunerazione dei servizi pubblici prodotti ed offerti dalla collettività ed indispensabili al processo produttivo è rappresentata dalle imposte e dalle tasse. Le imposte sono corrisposte indipendentemente dalla fruizione di un bene o servizio, mentre le tasse si pagano per la specifica fruizione.

Costo totale: spesa sostenuta dall’imprenditore per realizzare un prodotto e risulta dalla somma dei costi fissi e variabili. Costo di produzione: somma dei prezzi dei fattori produttivi. Costo unitario medio Cu = Apporto fra costi totali e quantità prodotta. Cu= Cy q. Considerando che il costo unitario medio dipende dai costi fissi e variabili risulta un andamento decrescente all’aumentare della quantità prodotta.

Costo Marginale: spesa incrementale necessaria per produrre l’ultima unità. Cm= dc∆ p. Costo Marginale: derivata prima del costo totale. Quando il costo unitario sarà al pari del costo marginale (Cu=Cm) si verificherà la marginalità dell’imprenditore, il quale non conseguirà alcun utile differenziale dal processo produttivo.

Economie generali esterne: benefici derivanti all’impresa dello sviluppo generale del sistema economico, dal progresso scientifico e tecnologico. Economie esterne speciali: benefici derivanti dalle caratteristiche posizionali, dalle dotazioni infrastrutturali, dalle concentrazioni produttive che garantiscono la vicinanza di industrie sussidiarie o complementari.

Economie interne: benefici conseguenti dalle risorse delle singole aziende, dalla loro efficienza organizzativa o amministrativa, dalla razionalizzazione del ciclo produttivo. Quando il mercato era dominato da una situazione concorrenziale, l’impresa era considerata in equilibrio se il suo costo marginale eguagliava il prezzo di mercato. Nella moderna economia si ha la prevalenza di oligopolio, cioè la concentrazione della produzione nelle mani di pochi grandi produttori. Quando i produttori sono pochi il prezzo non nasce da una concorrenza ma viene imposto dagli stessi.

Il mercato e le sue forme

Mercato: luogo nel quale avvengono gli scambi. In economia per mercato si intende l’ambito comprendente operatori che hanno influenze sulla determinazione del prezzo di una merce. I mercati sono differenti per ogni bene economico, per le dimensioni territoriali che dipendono dalla trasportabilità delle merci, disponibilità, dal livello della domanda e dall’offerta.

La quantità di beni e servizi domandata in un mercato è funzione del prezzo. Per “elasticità della domanda” si intende il rapporto tra la variazione Δq dalla quantità domandata dopo la variazione Δp del prezzo Δp e la quantità q domandata prima della variazione diviso il rapporto p Δq Δp Δq × p E = ÷ = q p Δp × q

E > 1 la domanda sarà elastica, E < 1 la domanda sarà rigida. L’elasticità e la rigidità della domanda dipendono dall’influenza che le variazioni del prezzo esercitano sulla quantità domandata. Offerta: quantità di beni e servizi prodotti e messi sul mercato. L’offerta è funzione del prezzo, che risulta inversamente proporzionale alla quantità offerta.

Le forme di mercato sono differenti per effetto delle diverse circostanze che influiscono. Le forme più tipiche sono la concorrenza perfetta, il monopolio e le forme miste. La concorrenza perfetta è caratterizzata dalla libertà degli operatori, produttori e consumatori di produrre o acquistare qualunque quantità di beni con perfetta conoscenza del mercato. Il regime concorrenziale è caratterizzato dalla molteplicità della domanda e dell’offerta. La domanda e l’offerta sono in quantità tali da non consentire a nessun operatore di influenzare il prezzo di mercato. Identicità dei beni prodotti e quindi sostituibilità fra loro.

In questa forma di mercato vale la “legge di indifferenza” nel quale non possono coesistere prezzi diversi per ciascuna unità di prodotto. Il monopolio è un mercato caratterizzato dall’unicità dell’offerta e dalla molteplicità della domanda, dalla quantità limitata di beni offerti; il prezzo del prodotto viene imposto dal monopolista.

Nelle forme miste è da considerare la concorrenza monopolistica con l’eccezione di una non identicità dei beni prodotti. L’oligopolio è caratterizzato dalla concentrazione dell’offerta in un numero limitato di operatori e di imprese produttrici degli stessi beni, nelle quali le imprese concordano le quantità di produzione e anche l’area di vendita. Il trust è invece un oligopolio di imprese produttive beni complementari.

Il mercato dell'edilizia abitativa

Il mercato edilizio è caratterizzato dalla prevalenza della domanda sull’offerta. La domanda abitativa è composta dalla domanda potenziale, costituita dagli aspiranti ad un’abitazione qualificata e a loro non economicamente accessibile e dalla domanda reale, costituita da coloro che effettivamente possono accedere all’abitazione. La prevalenza della domanda sull’offerta determina quindi un costante incremento dei prezzi e un’insoddisfazione dei percettori dei redditi più bassi ai quali non è consentita l’accessibilità alla casa.

Il problema della casa è conseguenza del processo di inurbamento, e quindi un costante aumento della domanda abitativa urbana. I posti di lavoro prevalgono sulla domanda abitativa urbana in quanto il prezzo abitativo urbano è superiore della redditività urbana. Il mercato dell’edilizia abitativa è caratterizzato dalla non trasportabilità del bene, dall’inesistenza di identicità tra le unità di beni offerti. Nell’ambito dello stesso mercato i sotto mercati, differenziati per tipologia edilizia, per titolo di godimento, per caratteristiche posizionali e per epoca di costruzione.

L'investimento

Investire significa impegnare produttivamente i beni economici. L’impiego del capitale diviene investimento soltanto se l’ammontare finale della ricchezza prodotta risulta maggiore di quella impiegata. L’investimento individuale privato si risolve nell’acquisto di beni di produzione o di consumo a utilità ripetuta dispieganti una redditività.

L’investimento imprenditoriale costituisce un impiego produttivo dei beni economici da parte di un privato. L’acquisto di materie prime, il pagamento dei salari sono l’impiego del capitale circolante e costituisce un investimento a breve periodo, mentre la trasformazione del risparmio in attrezzature e...