Estimo, valutazione economica, appunti di studio

LA DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

Il saggio di capitalizzazione del reddito netto si calcola attraverso un’analisi delle circostanze che lo

influenzano.

Nel determinare praticamente il saggio si ricorre alle diverse teorie economiche dell’interesse

quando non è possibile ricavare direttamente il saggio delle indicazioni di mercato.

Il saggio è spesso indicato direttamente dal mercato attraverso la comparazione con il rapporto tra

i redditi ed i prezzi di beni analoghi.

Nel caso in cui si può formulare la scala dei saggi noti e quindi inserire il bene da stimare nel

gradino che presenta maggiori analogie, si determina il saggio più coerente con quanto insegnato

dalla metodologia estimativa. Il determinatore del rapporto che esprime il saggio medio fornisce,

infatti, la scala di prezzi noti che consente di formulare direttamente il giudizio di stima, senza

ricorrere alla capitalizzazione dei redditi.

Il saggio, spesso, non si presenta come un dato elementare di facile e diretto reperimento ma

l’estimatore deve, non solo indagare sul mercato, ma analizzare le diverse circostanze che lo

influenzano indirettamente. Ascendenti: manutenzione di non immediata scadenza, impossibilità

di una stima dei redditi futuri, scadenze di esenzioni fiscali, possibilità di espropri.

Supponiamo che il saggio vari dal 2% minimo al 6% massimo e che la variazione sia determinata

secondo un certo numero di influenze ascendenti (positive) e discendenti (negative) che agiscono

sul saggio medio. Attribuendo un numero di punti a ciascuna delle influenze, si dovranno operare

le detrazioni e le aggiunte derivati dalle stesse riscontrate. Discendenti: sicurezza di locazione,

utilizzazione senza manutenzione, realizzazione di infrastrutture per la riqualificazione ambientale.

Pe l’impossibilità di estendere previsioni e tempi lontani, si ritiene utile raggruppare le diverse

influenze sul saggio di capitalizzazione.

• La teoria che giustifica l’interesse come premio del rischio, interviene direttamente nella

formazione del saggio di capitalizzazione sul mercato e nella sua determinazione

estimativa attraverso la proporzionalità diretta tra saggio e rischio. Per l’investimento

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immobiliare urbano, le influenze sul saggio o di capitalizzazione si manifestano in

dipendenza dei rischi economici dei redditi e dei rischi tecnici ed economici dei capitali.

• La teoria che giustifica l’interesse come premio per l’astinenza, interviene indirettamente

nella determinazione del saggio di capitalizzazione attraverso la diretta proporzionalità tra

livello del saggio e aumento contingente del tasso d’interesse. Si deve considerare che

l’aumento del saggio è una conseguenza della scarsa propensione della collettività al

risparmio nello specifico momento economico. L’aumento del saggio in un periodo di

scarsa propensione rappresenta indirettamente proprio quel premio.

• La teoria che giustifica l’interesse come conseguenza di una naturale produttività del

capitale, il quale genera un sovrappiù economico, interviene ancora nella formazione sul

mercato del saggio di capitalizzazione e nella sua determinazione estimativa attraverso

l’inversa proporzionalità tra il saggio e i costi dei fattori di produzione nell’edilizia.

• Teoria che giustifica l’interesse come premio per la rarità dei capitali; interviene nella

formazione del saggio di capitalizzazione sul mercato e quindi nella sua determinazione

estimativa, attraverso la constatabile proporzionalità inversa tra saggio e rarità dei capitali.

Nel settore della produzione edilizia al rallentamento produttivo consegue un aumento del

prezzo delle unità immobiliari urbane. Mentre il rallentamento produttivo determina una

rarità dei capitali, il mercato registra un aumento dei prezzi di scambio, nel contempo i

prezzi d’uso si registrano aumenti più modesti.

• Teoria che giustifica l’interesse come premio per l’attesa di benefici futuri: trova

riscontro nella formazione del saggio sul mercato e nella sua determinazione estimativa in

circostanze notevolmente frequenti nell’economia urbana attraverso l’inversa

proporzionalità tra saggio e possibili incrementi futuri dei valori di mercato sul bene

• Teoria sulle preferenze temporali interviene nella formazione del saggio sul mercato e

nella sua determinazione estimativa attraverso la proporzionalità diretta tra saggio e durata

dell’investimento. La durata va interpretata come dipendenza della commerciabilità del

bene.

• Le teorie monetarie di interesse intervengono nella formazione del saggio attraverso la

proporzionalità diretta tra saggio e potere di scambio della moneta.

IL VALORE DI MERCATO DEL FATTORE DI PRODUZIONE COSTRUITO DEL SUOLO

LA RENDITA FONDIARIA

La rendita rappresenta la differenza tra il prezzo d’uso del prodotto e la fruttuosità del capitale

investito nella urbanizzazione e nella costruzione edilizia.

La rendita edilizia, nella produzione abitativa, è data dalla differenza tre il reddito netto e

l’interesse sulla quantità di moneta equivalente al costo di urbanizzazione, di costruzione e al

prezzo di mercato della stessa area valutata in relazione ad una sua ipotetica destinazione

R=Rn− c ×i ; C=Ku+ Kc+Bf

( ) /r

agricola.

R=rendita edilizia; Rn= reddito netto; C=moneta; i=saggio di interesse; Ku=costo di

urbanizzazione; Kc costo di costruzione; Bf= beneficio fondiario; r= saggio di rendimento del

capitale fondiario. 19

L’attualizzazione della redditività ordinaria di un fabbricato urbano presuppone per lo spazio

edificato le caratteristiche economiche di bene di produzione.

La stima analitica del valore di mercato delle abitazioni dovrà elaborarsi attualizzando l’aliquota

del 10%-15% del reddito annuo lavorativo medio unitario territoriale destinabile al bene di

consumo costituito dalla casa.

IL PROCEDIMENTO ANALITICO DI STIMA DELLE AREE EDIFICABILI

Il procedimento analitico si elabora considerando l’area urbana come un bene di produzione

del quale, con l’applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il

prodotto edilizio.

Il valore di mercato di un’area edificabile coincide con il valore di trasformazione.

[ ]

R 1

Va= K

−( )

+i Vm= Vt (area urbana edificabile)

n

r 1+r

( )❑

L’esistenza del profitto è giustificata sia come compenso ai rischi economici nella produzione,

sia come stimolo ad ogni attività.

Definita l’entità del prodotto, il più probabile valore di un’area fabbricabile risulterà dal valore di

mercato del fabbricato, diminuito del costo di costruzione e del profitto, e scontando all’attualità

tale differenza in previsione del tempo di costruzione.

Vm ku+ kc+ P

( )

Va= P=profitto dell’imprenditore; r= saggio di rendimento

n

1+r

( ) ❑

Gli elementi unitari presenti in una costruzione non sono tutti equivalenti da un punto di vista

economico, come è diverso il prezzo unitario per un vano abitazione rispetto a quello di una

bottega, ufficio.

PROCEDIMENTO SINTETICO DI STIMA DELLE AREE EDIFICABILI

La stima sintetica delle aree edificabili può operarsi attraverso la diretta comparazione con

prezzi di mercato recenti di aree con analoghe caratteristiche.

Le indicazioni di mercato esprimono i prezzi da rilevare in funzione della posizione e la quantità

di volumi edificabili. Il prezzo del suolo costituisce un’aliquota del costo della produzione.

Un suolo su cui dovrà realizzarsi una scuola può stimarsi determinando il dato elementare

attraverso la comparazione con prezzi relativi ad aree comprese nella medesima zona

omogenea, di caratteristiche posizionali analoghe, e moltiplicandolo per il numero di metri cubi

previsto per la realizzare l’edificio scolastico.

Ulteriore procedimento analitico di stima del valore di mercato delle aree urbane si basa sul

saggio di rendita fondiaria. Si può paragonare al valore di mercato di un’area, nel caso di un

deposito bancario in cui, non essendosi prelevati gli interessi, il valore finale del capitale risulta

maggiorato di successivi interessi. 20

VALORE DI COSTO

Il valore di costo di produzione di un bene si compone dalla somma delle spese che un

imprenditore ordinario deve sostenere per produrlo. Tale somma comprende:

Cp=Ca+Ci+Cc+ St Ou+Cc I Sc+ Up

( )

+ + +

Ca: costo dell’area I: interessi sul capitale finanziario

Ci: costi di idoneizzazione Sc: spese di commercializzazione

Cc: costo di costruzione Up: utile dell’imprenditore promotore

Oneri concessori suddivisi in:

-Ou: oneri di urbanizzazione

-Cc: contributo al costo di costruzione

Costo dell’area

• Il costo dell’area è

- Costo sostenuto all’inizio del processo produttivo

- Il prezzo pagato dal promotore al proprietario del suolo

• Può essere stimato:

- Per via sintetica

- Per via analitica mediante il suo valore residuo ( Vt )

- Per via mista mediante il parametro dell’incidenza area

• Incide in maniera notevole sul costo di produzione

I costi di idoneizzazione

• Sono riferiti ai lavori preliminari e necessari all’idoneizzazione del sito

• Si articolano in:

- Costi di demolizione dei manufatti esistenti

- vengono stimati con riferimento all’entità e tipologia dei manufatti da demolire

- si assume il parametro tecnico euro/mc da demolire

- Costi di bonifica del suolo

- - fortemente condizionati dal tipo di opere di bonifica necessarie

Spese generali e tecniche

• Le spese generali sono relative alla gestione dell’azienda del promotore e sono misurate

in funzione del costo di costruzione

• Le spese tecniche sono relative alle spese di: indagini preliminari, progettazione, collaudo

e variano proporzionalmente all’importo dell’opera. 21

• Le spese generali e le spese tecniche ammontano a circa il 10%-12% del Cc

Gli oneri concessori

• Con la legge 10/77 “Norme sull’edificabilità dei suoli” si stabilisce che:

- Art.1 “ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale

partecipa agli oneri ad essi relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione

da parte del sindaco”

- Ciò equivale a affermare i seguenti principi:

- la trasformazione del territorio comporta il rilascio della concessione edilizia

- tale rilascio è oneroso

Opere di urbanizzazione

• Opere di urbanizzazione primaria ( L 847/64 )

- strade residenziali

- spazi di sosta e parcheggio

- fognatura

- rete idrica

- rete di distribuzione energia e gas