Appunti di Valutazione economica sul valore di costo

COSTO DI COSTRUZIONE:

KC = KCtec + Sg + U = (M + Mat + NT) + Sg + U

Due categorie:

- KCtec= M + Mat + NT

Costo tecnico di costruzione: manodopera, materiali e dei noli e dei trasporti.

Il costo tecnico di costruzione in funzione dei prezzi sul mercato dei singoli

fattori della produzione, il prezzo unitario viene poi moltiplicato per il parametro.

M: Per esempio, il costo della manodopera viene definite dal prezzo unitario di

un operario definito in ore es. 100 euro/ora, che poi moltiplico per il numero di

ore svolte da ciascun lavoratore.

Mat: I materiali dipendono dal costo dei singoli materiali utilizzati es. cemento

costo al metro cubo, ferri costi al kg, o intonaco a metro quadro, questi prezzi

vengono presi dai prezziari (in caso di opere pubbliche) o dal mercato facendo

fare delle offerte ai singoli fornitori (in caso di appalti tra privati in quanto

l’utilizzo dei prezziari non è obbligatorio).

NT: Il costo per il trasporto viene definito a corpo o a misura.

- Si ha poi una seconda parte che riguarda le spese generali (Sg) e di cantiere e

l’utile del costruttore (U)

Le spese generali vengono definite in percentuale rispetto al costo tecnico di

costruzione, che devono essere in un intervallo tra il 13 e il 17% per essere

congrue

Per il codice degli appalti l’utile deve essere intorno al 10%

Nei prezziari si ha già un riferimento al costo di costruzione con un’aliquota per le

spese generali

Il costo di costruzione deve essere definito quando si deve fare un’analisi dei prezzi

quindi non si hanno delle lavorazioni non contenute nei prezziari, soprattutto nel caso

di restauri storici, e poi aggiungo spese generali e utile d’impresa

PROCEDIMENTI DI STIMA:

La formulazione del giudizio di valore è detto metodo di stima: esso è unico e

comparativo. Il metodo di stima può essere poi applicato con diverse modalità detti

procedimenti di stima.

Per determinare il valore di costo possono essere utilizzati:

- Procedimento sintetico o diretto: si basa sul confronto diretto del bene oggetto

di stima con beni simili recentemente edificati, dei quali è noto il costo di

costruzione complessivo (solo valore di mercato e di costo, il marcato fornisce in

forma esplicita solo prezzi e costi)

- Procedimento analitico o indiretto: si basa sulla determinazione dettagliata di

tutti i fattori che compongono il costo di costruzione anche detto computo

metrico estimativo

- Procedimento misto o per elementi funzionali: a metà tra quello sintetico e

quello analitico, scomposizione dell’immobile per elementi funzionali e a

ciascuno si riferisce un valore di costo

COST APPROACH:

Procedimenti per la stima del costo di costruzione, utilizzati a seconda della fase di

progetto in cui siamo:

- Procedimento sintetico o diretto: confronto diretto con il costo di costruzione di

manufatti con caratteristiche simili nella stessa zona recentemente edificati,

viene utilizzato quando ho edifici molto standardizzati di cui posso trovare degli

edifici a confronto (non sicuramente in caso di un restauro) e quando non ho

ancora un progetto definitivo

- Procedimento analitico o indiretto: analisi dettagliata dei fattori concorrenti alla

formazione del costo di costruzione (computo metrico estimativo), quando ho

un progetto definitivo

- Procedimento misto o per elementi funzionali: a metà tra quello sintetico e

quello analitico, scomposizione dell’immobile per elementi funzionali e a

Tipo di progetto Stima del costo Documento

Studio di fattibilità Sintetica/ mista Preventivo sommario

Preliminare Sintetica/ mista Preventivo sommario

Definitivo Analitica Computo metrico estimativo

ciascuno si riferisce un valore di costo Esecutivo Analitica Computo metrico estimativo

PROCEDIMENTO SINTETICO COMPARATIVO: (Progetto preliminare)

Confronto dell’opera da realizzare il cui costo è ignoto con opere simili realizzate i cui

costi sono noti, le cui informazioni si ottengono dagli studi professionali o dalla Camera

di Commercio, se prendo i costi da computi precedenti l’anno corrente quei costi

vanno aggiornati attraverso un coefficiente di omogenizzazione temporale che tiene

conto della variazione dei costi nel tempo

Il procedimento si articola in quattro fasi dalle quali si ottiene un preventivo sommario

dei costi necessari alla realizzazione dell’opera:

- Individuazione del campione e delle fonti

- Scelta delle unità di misura e calcolo dei costi parametrici

- Livellamento cronologico e analisi della distribuzione dei costi

- Confronto e stima

INDIVIDUAZIONE DEL CAMPIONE:

Il campione deve avere caratteristiche simili al bene oggetto di stima: per destinazione

d’uso, tipologia, caratteristiche tecnologiche ecc. (intrinseche, estrinseche e

tecnologiche), ubicati nella stessa zona e di recente edificazione, i cui costi di

costruzione devono essere noti. Le fonti possono essere dirette (imprese di costruzioni,

stazioni appaltanti, committenti privati), o indirette (camera di commercio, ordini

professionali, associazioni dei costruttori, pubblicazione varie come consulente

immobiliare o prezziario del collegio degli ingegneri di Milano).

PARAMETRI TECNICI:

Devo poi definire la misura a cui è riferito il valore costo detto parametro tecnico, dal

quale dipende il valore di stima. I parametri tecnici sono grandezze fisiche

direttamente misurabili come: superficie, volume, numero di vani, numeri di posti auto

ecc. Il parametro ideale (per la stima) è una caratteristica misurabile del bene legato

al prezzo da un rapporto costante. Per la stima possono essere presi uno o più

parametri, ovvero le caratteristiche di confronto, a seconda se la stima è

monoparametrica o pluriparametrica.

I principali parametri utilizzati nel procedimento sintetico sono:

- Il costo al mc vuoto per pieno: il volume dell’edificio preso in considerazione è

dal livello inferiore alla linea di gronda, il costo di costruzione viene diviso per i

metri cubi risultanti

- Il costo al mq di superficie realizzata: la superficie presa in considerazione è

quella lorda comprendente i muri perimetrali esterni, i divisori e le partizioni

verticali interni, il costo di costruzione viene diviso per i mq di superficie lorda

dei diversi piani dell’edificio

- Parametri vari riferiti alla funzione: il vano commerciale, posto letto, posto

alunno ecc.

Il parametro tecnico dipende dalla destinazione d’uso dell’edificio, per gli edifici

residenziali vengono utilizzati: superficie lorda o utile, volume, numero di vani o

alloggi.

RCHIAMI ALLA GEOMETRIA DEI COSTI (CARATTERISTICHE INTRINSECHE):

Per determinare il costo effettivo di costruzione, oltre al parametro di confronto scelto,

si deve tenere conto di caratteristiche straordinarie che differenziano il bene oggetto

di stima dal campione, per le quali il costo subirà un incremento o una diminuzione. La

loro presenza comporta quindi una correzione in percentuale del costo iniziale stimato.

Gli elementi progettuali (tecnici) che incidono sulla formazione del costo di costruzione

effettivo sono: variabili geometriche relative alla forma planimetrica e al volume

dell’edificio, variabili funzionali legate alle differenti destinazioni d’uso, caratteri

estetici, materiali adottati, modalità costruttive, altezza dell’edificio e dei piani,

incidenza delle parti comuni sulla superficie totale, rapporto tra chiusure esterne e

quantità di partizioni interne, rapporto tra la superficie delle chiusure verticali esterne

e la superficie lorda di pavimento.

I LISTINI TIPOLOGICI:

Per le stime sintetico comparative vengono utilizzati i listini tipologici, che riportano i

costi tecnici di costruzione complessivi per tipologie edilizie e categorie di opere

(interventi), quello più utilizzato è il prezziario del Collegio degli ingegneri e architetti

di Milano che fornisce:

- Costi complessivi di nuova costruzione o di manutenzione straordinaria e il

costo riferito a un determinato parametro a seconda della destinazione d’uso,

della tipologia di edificio e del grado di finitura (economico, medio, o

monumentale)

- Caratteri geometrici e tecnologici che influenzano maggiormente il valore di

costo

- Diagramma di Gantt, diagramma che mostra l’andamento temporale dei costi

delle varie lavorazioni

- Percentuali di incidenza dei costi per le principali categorie di opere

PROCEDURA DI STIMA APPROSSIMATA:

1) Descrizione dell’edificio oggetto di stima secondo lo schema della norma UNI

8290. Unità tecnologica: è il raggruppamento di funzioni, compatibili

tecnologicamente, necessarie per l’ottenimento di prestazioni prestabilite.

2) Individuazione del campione: Individuare all’intero del listino tipologico la

tipologia più simile a quella dell’edificio oggetto di stima. L’individuazione del

campione avviene attraverso un’analisi della tipologia, delle caratteristiche

tecnologiche e costruttive.

3) Scelta del parametro tecnico di confronto e confronto secondo lo schema della

norma UNI 8290 il bene oggetto di stima e il campione mettendo in evidenza le

differenze degli elementi tecnici

4) Ricavare il costo totale dell’edificio senza considerare le differenze degli

elementi tecnici

Kt1= SLc * K/mq Kt1: costo iniziale

SLC: superficie lorda costruita dell’edificio oggetto di

stima K/mq: parametro di costo, costo al mq di superficie

lorda che si ricava dal listino tipologico

La SLC è il parametro di riferimento per la stima del costo di costruzione con

l’applicazione di un procedimento di stima sintetico-comparativo

monoparametrico. La SLC si determina a partire dalla Slp (superficie lorda di

pavimento compresi i muri, escluse le superfici accessorie) di un immobile e

dalla SA di progetto (superficie accessoria, superficie degli spazi che hanno

carattere di servizio come terrazzi, balconi, cantine, posti auto, spazi comuni

misurate al lordo) utilizzando dei coefficienti correttivi per tenere conto delle

differenze di costo esistenti tra le varie tipologie di spazi all’interno di una

stessa unità immobiliare.

5) L’immobile non è perfettamente uguale al campione, ma ci sono degli elementi

tecnici che differiscono e che portano ad una variazione del valore di costo

inizialmente stimato. Queste variazioni posso portare ad un incremento o

diminuzione del costo stesso. Si deve quindi evidenziare con la percentuale di

incidenza dei singoli elementi tecnici quelli che variano e conteggiare le

differenze di costo attraverso l’ausilio del listino tipologico.

D= +/– Ʃc incremento o decrementi di costo

6) Sommo o sottraggo al costo iniziale stimato con il listino tipologico le differenze

di costo stimate per gli elementi tecnici variati

Kt2= Kt1 + o – Ʃc

7) Ricavare il costo unitario: Dividere il nuov