Locazione - Contratto

La locazione è il contratto con il quale un soggetto (locatore) si obbligo a for godere ad un altro soggetto (conduttore) una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, in cambio di un corrispettivo (canone)
Il contratto di locazione è un contratto di durata perché le principali obbligazioni che ne derivano sono protratte nel tempo. Si parla infatti di locazione a tempo determinato o a tempo indeterminato (inferiore a trent’anni).

Obbligazioni delle parti
Obbligazione del locatore:
- consegna della cosa in buono stato di manutenzione: la cosa non deve presentare difetti che possono diminuire in modo apprezzabile l’ideoneità all’uso convenuto. Se si verificano difetti di questo tipo il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo;
- manutenzione della cosa in buon uso: il locatore si prende carico delle grandi manutenzioni;
- garanzia del pacifico godimento della cosa: il locatore dovrà difendere il conduttore contro le molestie di terzi.
Obbligazioni del conduttore:
- prendere in consegna la cosa;
- corrispondere il canone come stabilito dal contratto ; - restituire la cosa alla scadenza del contratto nello stato in cui l’ha ricevuta

Locazione ad uso abitativo
I contratti di locazione sono stati regolamentati dalla legge sull’equo canone secondo la quale stabiliva il canone era direttamente stabilito dalla legge in base ad una complessa serie di calcoli basati su vari parametri. Il canone poteva essere aggiornato ogni anno su richiesta del locatore ma solo nella misura massima del 75% della variazione del costo della vita.
La legge sull’equo canone stabiliva inoltre che il rapporto doveva durare almeno 4 anni e ad ogni scadenza esso era rinnovato tacitamente tranne se almeno sei mesi prima dalla scadenza, una delle parti comunicava che all’altra di non volerlo rinnovare.
Con le successive leggi, si può stipulare un contratto a condizioni diverse dalla legge sull’equo canone; vi sono infatti due possibilità:
- canale libero: il canone di locazione è stabilito dalle parti e il contratto dovrà durare almeno 8 anni (4 + 4);
- canale amministrativo: il canone di locazione è stabilito da accordi sindacali e il contratto dovrà durare almeno 5 anni (3 + 2).

Locazione ad uso non abitativo
Nei contratti di locazioni ad uso non abitativo, il canone deve rimanere invariato fino alla scadenza del contratto, tranne se entrambe le parti sono d’accordo nell’effettuare variazioni.
Questo tipo di contratto dovrà durare almeno 6 anni (o 9 per alberghi) e alla prima scadenza il locatore può recedere se intende adibire l’immobile ad abitazione o ad esercizio di un’attività propria (o di un parente).
Alla cessazione del rapporto, il conduttore consegue:
- diritto all’indennità: per la perdita dell’avviamento commerciale; l’indennità è pari ad un certo numero di mensilità conseguite dal conduttore;
- diritto di prelazione: se il locatore decide di vendere l’immobile, il conduttore deve essere preferito da altri asprianti acquirenti del bene.