Tesi di Master in Corporate Banking - I fondi immobiliari ad apporto: profili generali, fiscalità e performance

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Immobiliari ad apporto specializzati, cit., p. 105.

92 Ibidem.

93 Ivi, p. 106. Infatti, l’art. 9, comma 5, TUIR, recita: “Ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle

cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti

reali di godimento e per i conferimenti in società”.

94 Art. 9, comma 3, TUIR.

95 Cfr. G. P , op. cit., pp. 106-107.

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96 Ibidem, nonché circolare dell’Agenzia delle Entrate 38/E del 5 agosto 2004, p. 10.

97 Cfr. G. P , op. cit., p. 107 e circolare dell’Agenzia delle Entrate 38/E del 5 agosto 2004, pp. 10-11.

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98 Cfr. G. P , op. cit., pp. 106-107.

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immobiliare destinatario dell’apporto è quotato in mercati regolamentati italiani o esteri, il

corrispettivo fiscalmente riconosciuto deve essere almeno pari al valore normale delle quote che il

partecipante riceve a fronte del conferimento effettuato e tale valore normale è calcolato con

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riferimento alla media aritmetica dei prezzi rilevati nell’ultimo mese . Se invece il fondo

immobiliare non è negoziato in mercati regolamentati, per il calcolo del corrispettivo si utilizza il

valore normale delle quote determinato “in proporzione al valore del patrimonio netto della società

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o ente” ovvero, qualora si tratti di società o enti di nuova costituzione, si fa riferimento al valore

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normale determinato “in proporzione […] all’ammontare complessivo dei conferimenti” .

Il confronto fra il corrispettivo ricevuto a fronte dell’apporto e il costo fiscalmente riconosciuto dei

beni conferiti permette quindi di determinare se l’apportante ha realizzato una plusvalenza o una

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minusvalenza .

Poiché il trattamento fiscale delle plusvalenze o minusvalenze generate dai conferimenti di

immobili segue le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso, come principio generale la

tassazione prevista dalla legge differisce a seconda della natura giuridica del soggetto apportante e

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del tipo di beni apportati . Vi è tuttavia un’eccezione, prevista con riferimento alle società di

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investimento immobiliare quotate (SIIQ) ed estesa anche ai fondi immobiliari: la norma prevede

che il contribuente possa optare per il regime ordinario di tassazione sulle plusvalenze realizzate

all’atto del conferimento di immobili o di diritti reali su immobili oppure scegliere l’applicazione di

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un’imposta del 20%, sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP . Mentre per le SIIQ la

possibilità di evitare la tassazione ordinaria e di applicare l’imposta sostitutiva è subordinata alla

circostanza che la società alla quale sono stati conferiti i beni immobili o i diritti reali mantenga nel

99 Ivi, p. 107, nonché art. 9, comma 2 e comma 4, lett. a), TUIR.

100 Art. 9, comma 4, lett. b), TUIR.

101 Ibidem. Il TUIR riporta un ulteriore caso relativo alla determinazione del corrispettivo fiscalmente riconosciuto ai

conferimenti o apporti in società o in altri enti: qualora, a fronte dei conferimenti, il partecipante abbia ricevuto

obbligazioni e altri titoli diversi da quelli di cui alle lettere a) e b) dell’art. 9, comma 4, TUIR, il valore normale è

determinato “comparativamente al valore normale dei titoli aventi analoghe caratteristiche negoziati in mercati

regolamentati italiani o esteri e, in mancanza, in base ad altri elementi determinabili in modo obiettivo”; cfr. art. 9,

comma 4, lett. c), TUIR.

102 Cfr. G. P , op. cit., p. 107.

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103 Ibidem.

104 Le società di investimento immobiliare quotate (SIIQ) sono “società per azioni residenti, ai fini fiscali, nel territorio

dello Stato svolgenti in via prevalente l’attività di locazione immobiliare, i cui titoli di partecipazione siano negoziati in

mercati regolamentati degli Stati membri dell’Unione europea e degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico

europeo” inclusi nella white list e “nelle quali nessun socio possieda direttamente o indirettamente più del 60 per cento

dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60 per cento dei diritti di partecipazione agli utili ed almeno il 25

per cento delle azioni sia detenuto da soci che non possiedano al momento dell’opzione direttamente o indirettamente

più del 2 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2 per cento dei diritti di partecipazione agli

utili”; cfr. art. 1, comma 119, della già citata legge n. 296/2006; tale articolo è stato recentemente modificato dall’art. 20

del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, in GU,

n. 262 del’11 novembre 2014 – Supplemento Ordinario n. 85; cfr. etiam circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 32/E del

17 settembre 2015, p. 3 e segg.

105 Cfr. art. 1, commi 137 e 140, della legge n. 296/2006. 18

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proprio patrimonio tali asset per almeno tre anni (a dimostrazione che la sua attività prevalente

riguarda le locazioni e non le compravendite di immobili, come è necessario affinché una società sia

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classificata come SIIQ), per i fondi immobiliari questa condizione non è richiesta .

Inoltre, poiché l’art. 1, comma 137, della legge n. 296/2006, non specifica i requisiti soggettivi dei

beneficiari del regime opzionale che consente di scegliere l’imposta sostitutiva, si ritiene che la

norma in questione possa essere applicata anche qualora il soggetto apportante non sia un

imprenditore oppure non abbia conseguito le plusvalenze da conferimento nell’esercizio dell’attività

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d’impresa .

Per quanto riguarda la base imponibile, l’art. 1, comma 137, della legge n. 296/2006, fa riferimento

alle “plusvalenze realizzate all’atto del conferimento di immobili e di diritti reali su immobili”,

senza che debbano essere considerate anche le eventuali minusvalenze generate dall’apporto di

alcuni degli immobili conferiti; quindi, su ciascuno degli immobili apportati, il contribuente può

scegliere di applicare l’imposta sostitutiva sull’eventuale plusvalenza realizzata oppure optare per

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l’inclusione di tale plusvalenza nel proprio reddito complessivo .

Nel caso in cui gli apporti siano effettuati da un soggetto nell’esercizio di un’attività di impresa

commerciale, i beni immobili, i diritti reali immobiliari oppure le partecipazioni in società

immobiliari oggetto del conferimento possono essere iscritti nel bilancio del conferente come

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immobilizzazioni o come elementi dell’attivo circolante . Sebbene l’art. 1, comma 137, della

legge n. 296/2006, individui nelle sole plusvalenze quei componenti di reddito cui applicare

l’imposta sostitutiva, è ritenuto che l’imposta in questione possa essere anche applicata ai ricavi e

che, dunque, possa riguardare anche gli apporti di beni compresi nell’attivo circolante del soggetto

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che effettua il conferimento .

In particolare, se l’investitore conferisce beni immobili o diritti reali immobiliari classificati nel suo

bilancio come immobilizzazioni, il regime di tassazione ordinario prevede che le plusvalenze

generate con il conferimento concorrano “a formare il reddito, per l’intero ammontare nell’esercizio

in cui sono state realizzate ovvero, se i beni sono stati posseduti per un periodo non inferiore a tre

anni, […], a scelta del contribuente, in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi, ma non

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oltre il quarto” ; in alternativa, come si è detto, il contribuente può optare per l’applicazione

106 Cfr. art. 1, comma 137, della legge n. 269/2006.

107 Cfr. G. P , op. cit., p. 108 e circolare dell’Agenzia delle Entrate 8/E del 31 gennaio 2008, pp. 82-83.

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108 Cfr. G. P , op. cit., pp. 108-109 e circolare dell’Agenzia delle Entrate 8/E del 31 gennaio 2008, p. 75.

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109 Invece, nel caso dell’imposta sulle plusvalenze che una società realizza in occasione dell’ingresso nel regime

speciale delle SIIQ (c.d. “imposta d’ingresso”), con riferimento agli immobili e ai diritti reali su immobili “destinati alla

locazione posseduti alla data di chiusura dell’ultimo esercizio d’imposta ordinario”, la base imponibile è costituita dalle

plusvalenze in questione al netto delle eventuali minusvalenze (cfr. art. 1, comma 126, della legge n. 296/2006, nonché

G. P , op. cit., p. 109 e circolare dell’Agenzia delle Entrate 8/E del 31 gennaio 2008, p. 75).

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110 Cfr. G. P , op. cit., p. 109.

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111 Ibidem.

112 Art. 86, comma 4, TUIR. 19

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dell’imposta sostitutiva al 20% . Le eventuali minusvalenze generate dal conferimento sono

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invece totalmente deducibili, poiché ricorrono i presupposti di cui all’art. 101, TUIR .

Qualora l’apporto al fondo immobiliare sia effettuato da un soggetto non imprenditore, la disciplina

da seguire è contenuta nell’art. 67 del TUIR, relativa ai redditi diversi: in particolare, sono

considerati redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni

immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione

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[…]” nonché, in ogni caso, le plusvalenze da cessione di terreni edificabili . Pertanto, se la

cessione riguarda immobili acquisiti o costruiti da non più di cinque anni, il conferente non

imprenditore potrà scegliere fra il regime ordinario di tassazione oppure l’applicazione dell’imposta

sostitutiva, mentre se il tempo trascorso fra l’acquisizione o la costruzione di tali beni e la loro

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cessione è superiore ai cinque anni, le plusvalenze generate non saranno sottoposte a tassazione .

Per quanto riguarda i conferimenti di partecipazioni in società immobiliari, ossia in società che

costruiscono, valorizzano, compravendono e gestiscono immobili, la normativa fiscale distingue in

base alla circostanza che il soggetto apportante eserciti un’attività di impresa oppure non la

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eserciti .

All’interno della categoria di apportanti che esercitano un’attività di impresa vi sono società

commerciali, imprese individuali e persone fisiche oppure enti che svolgono un’attività

commerciale; i conferenti che invece non esercitano un’attività di impresa sono le persone fisiche

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non esercenti tale attività, gli enti non commerciali, le società semplici e i soggetti equiparati .

In particolare, il trattamento fi