Tesi di Master in Corporate Banking - I fondi immobiliari ad apporto: profili generali, fiscalità e performance

Scuola di

Economia e Management

Master in Corporate Banking

Anno accademico 2016/2017

I fondi immobiliari ad apporto:

profili generali, fiscalità e

performance

Relatore

Prof.ssa Federica Ielasi

Candidato

Lorenzo Ginanneschi

Anno Accademico 2016/2017 1

I FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO: PROFILI GENERALI, FISCALITÀ E

PERFORMANCE

INDICE Pag.

INTRODUZIONE 2

1. I fondi immobiliari ad apporto: profili generali 3

2. Fiscalità dei fondi immobiliari ad apporto 10

2.1 – Le imposte sui redditi conseguiti dai fondi 12

2.2 – Le imposte sui proventi distribuiti dai fondi e sui capital gain 14

2.3 – Il trattamento fiscale degli apporti: le imposte dirette 15

2.4 – Il trattamento fiscale degli apporti: le imposte indirette 27

2.5 – Il trattamento fiscale agevolato dei fondi ad apporto pubblico 31

3. Performance dei fondi immobiliari ad apporto 32

CONCLUSIONI 46

Bibliografia 52

Riferimenti normativi 54

Sitografia 56

2

INTRODUZIONE

Nel più ampio genus dei fondi immobiliari, la species dei fondi ad apporto ha fatto registrare negli

ultimi anni un crescente interesse da parte sia degli operatori specializzati sia degli investitori

istituzionali e retail, tanto da far sì che nel 2011 circa l’85% dei fondi immobiliari presenti sul

1

mercato italiano rientrassero nella categoria dei fondi ad apporto medesimi .

Le ragioni di tale attenzione rivolta a questo veicolo di investimento sono da ricondurre non solo

alla sua specificità e funzione economica, già evidenti nel meccanismo sotteso alla costituzione di

questa tipologia di fondi, ma anche alle implicazioni di carattere fiscale che lo hanno reso uno

strumento particolarmente appetibile, nonostante gli ultimi interventi normativi abbiano limitato la

2

possibilità di utilizzare i fondi ad apporto con finalità elusive .

Nel presente lavoro si delineeranno i tratti distintivi che contraddistinguono i fondi immobiliari ad

apporto, con riguardo sia alle loro caratteristiche strutturali e civilistiche sia agli importanti aspetti

che concernono il trattamento fiscale degli apporti di beni nei confronti dei fondi e dei proventi

derivanti dai fondi stessi, per poi accennare agli sviluppi delle performance conseguite da tali

strumenti finanziari in epoche più recenti.

1 V. M , Prefazione, in I Fondi Immobiliari ad apporto specializzati, seconda edizione, a cura di C. Cacciamani,

AINETTI

EGEA, Milano 2012, p. XI; ivi, C. C , Introduzione, p. XIII; M. S , I fondi ad apporto specializzati:

ACCIAMANI PERANZA

aspetti tributari, in I Fondi Immobiliari ad apporto specializzati, cit., p. 79.

2 Ivi, C. C , Introduzione, p. XIII

ACCIAMANI 3

1. I fondi immobiliari ad apporto: profili generali

Nel quadro normativo italiano, il primo riferimento ai fondi immobiliari compare con la legge n.

86/1994 dedicata alla “Istituzione e disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare

3

chiusi” . In particolare, la legge n. 86/1994 disciplinava i fondi immobiliari destinati agli investitori

4 5

non qualificati (retail) e qualificati , e inoltre i fondi immobiliari ad apporto di beni pubblici .

Per la definizione di fondo comune di investimento si fa riferimento al decreto legislativo 24

febbraio 1998, n. 58, Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, che

all’art. 1, comma 1, lett. j), descrive tale veicolo finanziario come “l’OICR costituito in forma di

6

patrimonio autonomo, suddiviso in quote, istituito e gestito da un gestore” ; si ricorda che un

Organismo di investimento collettivo del risparmio è definito come

l’organismo istituito per la prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio, il cui

patrimonio è raccolto tra una pluralità di investitori mediante l’emissione e l’offerta di quote o

azioni, gestito in monte nell’interesse degli investitori e in autonomia dai medesimi nonché

investito in strumenti finanziari, crediti, […] partecipazioni o altri beni mobili o immobili, in

7

base a una politica di investimento predeterminata .

La citata legge n. 86/1994, inoltre, disciplinava esclusivamente la tipologia dei fondi immobiliari

chiusi, ossia quei fondi che in generale non permettono agli investitori di effettuare nuove

sottoscrizioni successive alla data del collocamento né di ottenere rimborsi se non alla scadenza

8

prevista per i fondi stessi .

3 Legge 25 gennaio 1994, n. 86, in GU, n. 29 del 5 febbraio 1994 – Supplemento Ordinario n. 22. Nel presente lavoro,

salvo diversa specificazione, per la normativa italiana si è fatto riferimento al sito http://www.normattiva.it.

4 Si ricorda che gli investitori qualificati sono quegli investitori di cui agli artt. 6, comma 2-quinquies, e 100 del decreto

legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, ai sensi

degli articoli 8 e 21 della legge 6 febbraio 1996, n. 52 (TUIF), in GU, n. 71 del 26 marzo 1998 – Supplemento

Ordinario n. 52, e successive modificazioni. L’investitore qualificato (altresì, “cliente professionale” nella definizione

della Consob) è quell’investitore il quale “possiede l’esperienza, le conoscenze e la competenza necessarie per prendere

consapevolmente le proprie decisioni in materia di investimenti e per valutare correttamente i rischi che assume”;

investitori qualificati sono, ad esempio, banche, imprese di investimento, OICR, SGR, fondi pensione e imprese di

grandi dimensioni (cfr. art. 35 e allegato 3 del regolamento recante norme di attuazione del decreto legislativo 24

febbraio 1998, n. 58 in materia di intermediari, adottato dalla Consob con delibera n. 20307 del 15 febbraio 2018; gli

artt. 6, comma 2-quinquies, e 100, comma 1, del TUIF fanno riferimento alla Consob per la definizione degli investitori

qualificati). Il Regolamento intermediari è pubblicato nel sito Internet http://www.consob.it.

5 Cfr. C. C , F. I , I fondi immobiliari ad apporto specializzati: caratteristiche, opportunità, vincoli, in I

ACCIAMANI ELASI

Fondi Immobiliari ad apporto specializzati, cit., pp. 1-2.

6 Art. 1, comma 1, lett. j), TUIF.

7 Art. 1, comma 1, lett. k), TUIF.

8 Cfr. C. C , F. I , op. cit., p. 3; esiste comunque la possibilità di effettuare nuove sottoscrizioni e ottenere

ACCIAMANI ELASI

rimborsi delle quote ad epoche predeterminate nel caso dei fondi chiusi flessibili (cfr. ibidem). Più precisamente, il

TUIF, all’art. 1, comma 1, lett. k-bis), definisce l’OICR aperto quello “i cui partecipanti hanno il diritto di chiedere il

rimborso delle quote o azioni a valere sul patrimonio dello stesso, secondo le modalità e con la frequenza previste dal

regolamento, dallo statuto e dalla documentazione d’offerta dell’OICR”, mentre, ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. k-

4

9

Il TUIF ha successivamente abrogato la legge n. 86/1994, eccetto gli artt. 14-bis e 15 . In

particolare, il suddetto art. 14-bis introduce la fattispecie di fondo immobiliare ad apporto pubblico.

I fondi immobiliari ad apporto si distinguono dai fondi immobiliari ordinari per il meccanismo

relativo alla loro costituzione. Nel caso dei fondi ordinari (c.d. blind pool), alla sottoscrizione delle

quote da parte dei soggetti investitori, siano essi qualificati o retail, segue la fase di richiamo degli

impegni, nella quale i sottoscrittori versano al fondo le risorse monetarie corrispondenti alle quote

sottoscritte; successivamente il fondo procede alla trasformazione di tali risorse monetarie negli

elementi tipici che caratterizzano l’attivo patrimoniale di tali fondi, ossia beni immobili, diritti reali

10

o quote di società immobiliari .

Nel caso dei fondi ad apporto, invece, i conferimenti avvengono tramite cessione dei suddetti asset

(beni immobili, diritti reali o quote di società immobiliari) da parte dei sottoscrittori, i quali

ricevono contestualmente le quote del fondo; in questo modo, a differenza di ciò che accade per i

fondi ordinari, vi è coincidenza fra la fase di richiamo degli impegni e quella di conferimento dei

11

beni . Tale meccanismo consente dunque ai sottoscrittori di quote del fondo ad apporto di ottenere

liquidità mediante la successiva cessione delle proprie quote sul mercato, essendo queste ultime

12

acquistate da investitori professionali o retail .

Si è detto che l’art. 14-bis della legge n. 86/1994, non abrogato dalla riforma operata tramite il

TUIF, disciplina nello specifico i fondi immobiliari ad apporto pubblico, delineando le

caratteristiche dei soggetti conferenti i beni immobili o i diritti reali su immobili ai fini della

classificazione di tali fondi come “pubblici”: i soggetti in questione sono lo Stato, gli enti

previdenziali pubblici, le regioni, gli enti locali, i loro consorzi e le società “interamente possedute,

anche indirettamente, dagli stessi soggetti”, i quali devono cedere al fondo, entro un anno dalla sua

costituzione, gli asset immobiliari indicati, in misura tale che il conferimento superi il 51%

13

dell’apporto complessivo effettuato a favore del fondo . 14

Con la riforma operata dal decreto ministeriale n. 228/1999 , successivamente modificato e infine

ter), TUIF, un OICR chiuso è semplicemente qualificato come “diverso da quello aperto”.

9 Art. 214, comma 1, lett. hh), TUIF. In particolare, l’art. 14-bis era stato introdotto nella legge n. 86/1994 tramite l’art.

2, comma 1, lett. b-bis), del decreto legge 26 settembre 1995, n. 406, convertito con modificazioni dalla legge 29

novembre 1995, n. 503, in GU, n. 279 del 29 novembre 1995. L’art. 14-bis è stato poi a più riprese modificato, in

particolare con l’art. 3, comma 111, della legge 23 dicembre 1996 n. 662, in GU, n. 303 del 28 dicembre 1996 –

Supplemento Ordinario n. 233, relativamente alla quota minima di beni pubblici da conferire al fondo ad apporto ai fini

della sua qualificazione come “pubblico”, diminuendola dall’originario 90% al 51%.

10 Cfr. C. C , F. I , op. cit., p. 2.

ACCIAMANI ELASI

11 Ibidem.

12 Ibidem.

13 Cfr. art. 14-bis della legge n. 86/1994 e successive modifiche.

14 Decreto del Ministero del Tesoro, del Bilancio e della Programmazione Economica 24 maggio 1999, n. 228, in GU, n.

164 del 15 luglio 1999 (cfr., in particolare, l’art. 12-bis, comma 3, e l’art. 13 della versione in vigore dal 2003),

successivamente abrogato dall’art. 18, comma 1, del decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 5 marzo

2015, n. 30, “Regolamento attuativo dell'articolo 39 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF) concernente

la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli Organismi di investimento collettivo del risparmio

(OICR) italiani”, in GU, n. 65 del 19 marzo 2015; per il testo del decreto n. 228/1999 si è fatto riferimento al sito

5

15 16

abrogato dal decreto ministeriale n. 30/2015 , e dal decreto legge n. 351/2001 è stata introdotta

nell’ordinamento la fattispecie dei fondi immobiliari ad apporto privati, per i quali non vi è la

necessità che, per oltre il 51% del totale degli apporti, i beni immobili, i diritti immobiliari e le

partecipazioni in società immobiliari siano conferiti al fondo dai soggetti pubblici indicati dal già

citato art. 14-bis della legge n. 86/1994; è inoltre stata prevista la possibilità di strutturare fondi che

17

siano parzialmente ad apporto e per il resto ordinari, ossia a liquidità (c.d. fondi “misti”) .

La disciplina attuale dei fondi immobiliari è contenuta nel già citato decreto ministeriale n. 30/2015

18

e nel provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 . In particolare, i fondi immobiliari

19

(FIA italiani immobiliari ) sono definiti come “i fondi e le SICAF che investono in beni immobili,

diritti reali immobiliari, ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura

traslativa e da rapporti concessori, partecipazioni in società immobiliari, parti di altri FIA

20 21

immobiliari, anche esteri” . I FIA italiani immobiliari, istituiti in forma chiusa , devono investire

nei beni sopra citati, “in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo lordo,

22

corrispondente al valore totale dell’attivo del FIA” ; tale misura dei due terzi, tuttavia, può essere

ridotta al 51% se il fondo ha un patrimonio investito per non meno del 20% in strumenti finanziari

rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione che hanno per oggetto beni immobili, diritti reali

23

immobiliari oppure crediti garantiti da ipoteca .

Per quanto riguarda la destinazione dei proventi di un fondo immobiliare, in generale possono

essere identificati fondi a distribuzione dei proventi, i quali corrispondono periodicamente ai

quotisti il reddito prodotto dalla gestione degli asset del fondo nonché le plusvalenze ottenute dalla

cessione dei medesimi asset, qualora realizzate, e i fondi ad accumulazione dei proventi, nei quali

questi ultimi vengono reinvestiti al fine di realizzare plusvalenze che, laddove effettivamente

24

conseguite, saranno successivamente retrocesse ai sottoscrittori . È inoltre possibile che nel

regolamento del fondo sia fissato un rendimento minimo garantito da corrispondere ai quotisti,

25

riducendo così il livello di rischio del loro investimento .

Internet http://def.finanze.it.

15 Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 5 marzo 2015, n. 30, in GU, n. 65 del 19 marzo 2015.

16 Decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, in GU,

n. 274 del 24 novembre 2001.

17 Cfr. C. C , F. I , op. cit., p. 3.

ACCIAMANI ELASI

18 Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio”, in

GU, n. 65 del 19 marzo 2015 – Supplemento Ordinario n. 11, come modificato dal Provvedimento della Banca d’Italia

del 23 dicembre 2016, in GU, n. 3 del 4 gennaio 2017 (il provvedimento è pubblicato nel sito Internet

http://www.bancaditalia.it).

19 Per “FIA italiano”o “OICR alternativo italiano” si intende “il fondo comune di investimento, la SICAV e la SICAF

rientranti nell’ambito di applicazione della direttiva 2011/61/UE”; cfr. art. 1, comma 1, lett. m-ter), del TUIF.

20 Art. 1, comma 1, lett. q), del decreto ministeriale n. 30/2015.

21 Art. 12, comma 1, del decreto ministeriale n. 30/2015.

22 Art. 12, comma 2, del decreto ministeriale n. 30/2015.

23 Ibidem.

24 Cfr. C. C , F. I , op. cit., p. 2.

ACCIAMANI ELASI

25 Ivi, p. 3. 6

Poiché nel caso dei fondi ad apporto, siano essi pubblici o privati, l’immissione degli asset nel

patrimonio del fondo è effettuata all’avvio del fondo stesso e non successivamente (come invece per

i fondi immobiliari ordinari), è innanzitutto necessario che vengano individuati i beni i quali

andranno a costituire l’attivo di tale veicolo e che, qualora i beni non siano soggetti a quotazione

nell’ambio di un mercato regolamentato, ne sia stimato il valore tramite l’ausilio di soggetti

26

indipendenti . È inoltre richiesto che le quote assegnate a fronte di ciascun bene conferito non

27

abbiano valore superiore a quello attribuito al bene in questione .

Occorre poi che un intermediario finanziario o un esperto indipendente in possesso delle qualifiche

necessarie attesti la coerenza dei beni da conferire al fondo con la politica di investimento stabilita

28

per lo stesso . Solo successivamente alla valutazione dei beni e all’accertamento della loro

compatibilità con gli obiettivi del fondo, si può procedere all’apporto vero e proprio e alla

29

corrispondente emissione di quote a favore dei soggetti apportanti .

La normativa attuale consente che il fondo operi grazie alla leva finanziaria, ossia che contragga

prestiti per poter ampliare la massa dell’attivo da gestire rispetto a quella risultante dai soli

conferimenti dei sottoscrittori: infatti, il già citato decreto ministeriale n. 228/1999, all’art. 12-bis,

comma 7, disponeva che i fondi immobiliari potessero “assumere prestiti sino ad un valore del 60

per cento degli immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni in società immobiliari e

30

delle parti di fondi immobiliari e del 20 per cento degli altri beni” . Ai sensi del provvedimento

della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015, gli OICR immobiliari possono adesso “assumere prestiti,

direttamente o tramite società controllate, purché la leva finanziaria dell’organismo, tenuto conto

31

anche dell’esposizione complessiva in strumenti finanziari derivati, non sia superiore a 2” . Il

32

calcolo della leva finanziaria è effettuato dalla Società di gestione del risparmio (SGR ) in base alla

metodologia individuata nel capo 2, sezione II, art. 8, del regolamento UE n. 231/2013: una leva

finanziaria 2 consente di contrarre un indebitamento pari al 100% del valore complessivo netto del

33

fondo . Nel decreto ministeriale n. 228/1999 si specificava come l’assunzione di prestiti potesse

26 Ivi, pp. 3-4.

27 Ivi, p. 4.

28 Ibidem.

29 Ibidem.

30 Art. 12-bis, comma 7, del decreto ministeriale n. 228/1999.

31 Titolo V, capitolo III, sezione V, par. 6.2.1, nota 51, del provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 e

capo 2, sezione 2, art. 8, del regolamento delegato (UE), n. 231/2013 della Commissione, del 19 dicembre 2012, in

GUUE, L 83/1 del 22 marzo 2013 (il testo del regolamento n. 231/2013 è disponibile nel sito Internet http://eur-

lex.europa.eu).

32 Si ricorda che, ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. o), del TUIF, una SGR è “la società per azioni con sede legale e

direzione generale in Italia autorizzata a prestare il servizio di gestione collettiva del risparmio”, essendo quest’ultimo

definito dal medesimo TUIF, all’art. 1,