Estimo ed esercizio professionale

Fisica:

• modifica della forma, struttura o natura del bene (es. sabbia trasformata in calcestruzzo).

Spaziale:

• trasferimento del bene in un luogo dove è più utile o richiesto.

Temporale:

• conservazione o alterazione del bene nel tempo per preservarne o aumentarne l’utilità

(es. prodotti surgelati).

Le attività di trasformazione fisica, spaziale e temporale sono particolarmente rilevanti per i beni

immobili, dove il lavoro umano e l’organizzazione imprenditoriale modificano il valore del bene in

funzione del contesto e delle opportunità offerte dal territorio.

Elementi che costituiscono il processo produttivo insediativo

In un’ottica più economica, il processo produttivo legato alla realizzazione di beni immobili si articola in

quattro fattori:

La terra:

1. componente fondamentale e proprietaria di reddito fondiario (rendita).

Il capitale:

2. risorse finanziarie investite, includendo capitali propri e debiti.

L’organizzazione:

3. capacità imprenditoriale di coordinare risorse e lavoro, con profitto come

obiettivo.

Il lavoro:

4. sia manuale (operai) che intellettuale (tecnici, professionisti), retribuito attraverso salari

e parcelle.

La produttività di questo processo è determinata dalla capacità di combinare efficacemente questi

elementi per ottenere un bene che produca un valore superiore rispetto alla somma dei costi sostenuti.

Approfondirò ulteriormente questa prima parte o passo subito agli altri argomenti presenti nei tuoi

appunti? Vuoi che continui in questa forma espansa?

criteri di stima: definizioni e applicazioni

La valutazione di un bene economico si basa su criteri metodologici che costituiscono le regole d’analisi

adottate dall’estimatore. Prima di tutto occorre chiarire lo scopo della stima: questo determina quale tipo

di valore deve essere individuato. Gli aspetti economici prevalenti sono:

[15]

Scambiabilità:

• il valore dipende dalla possibilità di scambiare il bene sul mercato. È associato

all’utilità diretta e si misura attraverso il valore di mercato, ovvero il prezzo che un bene può

presumibilmente ottenere in condizioni ordinarie di domanda e offerta.

Trasformabilità:

• si considera il valore che il bene può raggiungere dopo una trasformazione, come

una ristrutturazione o un mutamento di destinazione d’uso.

Producibilità:

• riguarda il costo di produzione del bene, cioè l’insieme delle risorse e dei fattori

impiegati per ottenerne la realizzazione.

Divisibilità o frazionabilità:

• si riferisce al valore che una parte del bene acquisisce rispetto al bene

intero. Questo aspetto è centrale, ad esempio, nella valutazione di terreni oggetto di esproprio

parziale.

Surrogazione:

• riguarda la comparazione con altri beni che svolgono una funzione analoga.

Ogni tipologia di valore viene studiata separatamente, ed è la finalità della stima a stabilire quale criterio

impiegare.

[15]

Principi generali dell’estimo

Sono cinque i principi fondamentali che guidano la disciplina estimativa:

Definizione dello scopo:

1. L’obiettivo della valutazione determina il valore da individuare e il

metodo da applicare. La chiarezza sullo scopo orienta tutto il processo di stima, dalla raccolta dei

dati alla scelta dei parametri.

Il giudizio estimativo è una previsione:

2. La stima rappresenta una previsione del valore futuro,

fondata sull’analisi di dati storici e ordinarietà delle condizioni di mercato. La validità della

previsione è garantita dal postulato di permanenza delle condizioni: i valori stimati sono attendibili

solo se le circostanze economiche restano stabili nel tempo.

Prezzo come fondamento:

3. Il prezzo costituisce la base oggettiva della valutazione; il riferimento

deve sempre essere a dati storici di compravendita reali, evitando di usare valori puramente teorici

o chiedendo prezzi non concretizzati in transazione.

Metodo comparativo:

4. La tecnica principale di stima consiste nel confronto con beni analoghi e

valori conosciuti. Esistono sia procedimenti diretti (sintetico – mediante prezzi noti) sia indiretti

(analitico – capitalizzazione dei redditi).

Oggettività e ordinarietà:

5. Il giudizio deve essere fondato su criteri statistici e risultare

generalmente valido, preferendo dati che rispecchino il comportamento ordinario del mercato. In

pratica si cerca il valore più frequente, escludendo le eccezioni.

[15]

Tipologie di valore nella pratica estimativa

La normativa europea e gli standard internazionali identificano diverse tipologie di valore:

[15]

Valore di mercato:

• È l’ammontare più probabile a cui l’immobile si può vendere in una transazione

regolare tra acquirente e venditore, entrambi consapevoli e liberi. Va calcolato dopo adeguata

promozione commerciale e senza vincoli o costrizioni.

Valore di credito ipotecario:

• È il risultato di una valutazione prudente e si basa sulla futura

commerciabilità dell’immobile, tenendo conto delle sue caratteristiche durevoli e dell’uso corrente.

Va escluso ogni giudizio di carattere speculativo.

Valore equo:

• Il valore che si otterrebbe da una regolare vendita; in pratica, il valore di mercato

coincide con il valore equo, che trova applicazione anche nei bilanci aziendali.

Valore di investimento:

• Dipende dagli obiettivi specifici dell’investitore e dalla destinazione che

l’immobile assume in relazione a tali scopi.

Valore speciale:

• Si riferisce a situazioni in cui il bene risulta più prezioso per un determinato

acquirente rispetto al mercato generale, ad esempio per caratteristiche uniche, servizi o posizioni

particolari.

Valore di fusione:

• È quello del complesso che nasce dalla combinazione di due o più interessi

insistenti sullo stesso immobile, quando la somma dei valori unitari è inferiore alla somma

risultante dalla fusione.

Valore di vendita forzata:

• Indica il prezzo conseguibile in situazioni di necessità, come una vendita

urgente o un’espropriazione; tipicamente risulta più basso rispetto al valore di mercato ordinario.

Determinazione del valore di mercato: procedimenti diretti e indiretti

La stima del valore di mercato può essere affrontata con diversi procedimenti, a seconda dei dati

disponibili:

Procedimenti sintetici-diretti

Monoparametrico:

1. Si applica quando si dispone di numerosi dati e beni analoghi; il valore si

ottiene tramite la media aritmetica o il valore modale dei prezzi riscontrati.

Pluriparametrico:

2. Si adotta per beni complessi, tenendo conto di molteplici parametri (posizione,

tecnologia, produttività). Ognuno riceve una ponderazione in funzione della sua incidenza sul valore

complessivo.

Procedimenti analitici-indiretti (capitalizzazione dei redditi)

Quando non esistono dati diretti di mercato, si ricorre alla stima tramite capitalizzazione del reddito netto

che il bene produce nell’arco di un periodo. Il valore dell’immobile risulta dal rapporto tra il reddito annuo

netto e il saggio di capitalizzazione, che riflette il rischio associato all’investimento ed è influenzato da vari

fattori: rischi tecnici ed economici, posizione, prospettive di mercato e condizioni di manutenzione.

[15]

La prossima parte include le misurazioni delle superfici, dettagli sui parametri edilizi e sulle influenze

ambientali, urbanistiche e produttive, oltre alle procedure di calcolo di costo, valore di trasformazione,

computi metrici e valutazione dei rischi. Conferma se vuoi questo approfondimento o desideri focus su

aspetti specifici!

Analisi dettagliata delle superfici immobiliari e delle pertinenze

Per valutare correttamente un bene immobiliare, la definizione delle superfici è essenziale, poiché incide

direttamente sulla stima del suo valore. Gli edifici si suddividono normalmente in vani principali, superfici

di servizio diretto e superfici di servizio indiretto. Le modalità di misurazione seguono rigorosi standard

nazionali (come il DPR 138/1998 e i manuali OMI):

[16]

Vani principali:

• locali come soggiorni, camere da letto, cucine abitabili e, in generale, tutti quei vani

concepiti per l’utilizzo prevalente e continuativo da parte dell’utenza.

Superfici di servizio diretto:

• spazi accessori a uso immediatamente funzionale, come ingressi,

corridoi interni, servizi igienici (bagni), ripostigli e disimpegni collegati direttamente ai vani

principali.

Superfici di servizio indiretto:

• comprendono depositi, cantine, soffitte, box auto e garage; sono

locali a servizio ma non direttamente collegati ai vani principali.

superficie commerciale,

Nel calcolo della necessaria per stime di mercato e valutazioni locative, vengono

omogeneizzate le superfici di pertinenza (ad esempio terrazzi e giardini): a tali spazi viene attribuita una

percentuale ridotta della metratura, in rapporto al loro contributo effettivo sulla fruibilità e sul valore

dell'immobile (bilocali e balconi possono essere computati al 30% fino a 25 mq, e solo al 10% per le

superfici eccedenti, giardini 10% fino a concorrenza della superficie dell’unità principale).

[16]

Per gli edifici composti da più unità o su più piani, la superficie orizzontale dei collegamenti verticali

interni (scale, ascensori) è distribuita proporzionalmente tra i piani serviti. Le superfici comuni (ad

esempio androni, cortili condominiali) sono già inglobate nel valore unitario delle singole unità e non

vanno sommate separatamente.

Caratteristiche che determinano valore e metodologia di ponderazione

Il valore di un immobile si costruisce tramite quattro macro-categorie di caratteristiche:

Aspetti estrinseci-posizionali:

• infrastrutture pubbliche (scuole, ospedali, collegamenti viari e

mezzi pubblici), qualità ambientale (presenza di verde, salubrità), il grado di coesione sociale del

quartiere.

Aspetti intrinseci-posizionali:

• comprendono l’esposizione solare, il panorama, la disposizione

funzionale degli spazi interni e l’apprezzamento estetico.

Aspetti tecnologici:

• materiali, tipo di struttura, efficienza degli impianti tecnologici, finiture,

presenza di sistemi domotici e innovazione tecnica.

Aspetti produttivi:

• capacità locative, costo di gestione e manutenzione, rendita catastale, oneri

fiscali e appettibilità dell’immobile per il mercato degli investimenti.

Ad ogni categoria viene attribuita una “ponderazione” in punti, sulla base della rilevanza media delle

caratteristiche per i diversi segmenti di mercato. La valutazione di ciascun asp