Estimo - appunti delle lezioni

ESTIMO

prof. Stefano Carrer 19 settembre 2017

PARTE I_La scienza economica scienza economica,

Il percorso concettuale da cui partiamo è racchiuso in una logica che parte dalla dalla quale

l’estimo, giudizio di lavoro.

prende spunto il quale deve concretizzare la possibilità di formulare un Se noi partiamo

principio edonistico:

dalla scienza economica, parliamo di agire economico, generalmente pervaso dal l’homus

economico si comporta in modo da trarre il massimo benessere con il minimo sacrificio. L’agire economico è

condizionato da uno stato di fatto particolare, ovvero dal voler conseguire bisogni che sono infiniti con mezzi scarsi o

fabbisogni risorse.

insufficienti, per cui dobbiamo analizzare il rapporto tra i e le

I fabbisogni sono illimitati, evolvono in base al contesto, per cui tendono sempre ad un surplus; le risorse, al contrario,

sono scarse, mai insufficienti ma mai soddisfacenti.

La scienza economica analizza i rapporti tra gli individui che vengono a contatto a causa delle dinamiche del consumo,

le distribuzione di beni, ecc. Essa induce a degli atteggiamenti non matematicamente esatti perché legati a fattori non

razionali.

Il progettista ha più personalità da coniugare nella sua persona (etica, estetica..) e noi considereremo la sua parte

economica, sottoposta ai limiti rappresentati dalle risorse economiche disponibili.

La senza economica induce a comportamenti inesatti, non matematici, che dipendono anche da fattori personali, dalle

leggi di tendenza.

mode, ecc. Ci si attesta sulle Il comportamento di un estimatore è stato definito con delle formule in

vai periodi storici (URSS: il valore è dato dal prodotto di tempo e lavoro) ma oggi non ci si può limitare a questo perché

relatività

una logica neoclassica ha inserito la del valore di un oggetto. Per cui il mercato si basa su concetti relativi.

utilità.

Cercheremo di rapportare ai bisogni un concetto di Il concetto di utilità è legato al fabbisogno, e da esso deriva il

utilità marginale.

concetto di

Alcuni concetti chiave

Bene

Il bene è un mezzo capace di soddisfare un bisogno. Deve essere utile, disponibile in quantità limitata, appropriabile (o

accessibile/relativamente raro). I beni sono catalogabili secondo una prima distinzione:

- Secondo l’origine: naturali prodotti.

si distinguono beni e I beni naturali sono, ad esempio, le aree fabbricabili, le

zone di espansione, ecc. I beni prodotti sono, per esempio, gli immobili.

- Secondo la destinazione: di consumo produzione.

si dividono beni e di I beni di consumo di esauriscono nel loro

utilizzo per generare altri bene.

- Secondo la durata a fecondità semplice,

(nella mentalità italiana è fondamentale): si distinguono beni che si

a fecondità ripetuta,

esauriscono in un impiego, e beni che durano più impieghi.

- Secondo la natura: tangibili, intellettuali,

possiamo avere beni come i manufatti, oppure come un progetto.

- Secondo la disponibilità: presenti futuri.

si possono dividere in e Quelli futuri sono basati sulle previsioni di

accadimento, derivanti da fatti concreti, sintetizzabili in una curva gaussiana (probabilità di riscontro)

I beni possono anche essere divisi in:

- Beni complementari: legati al concetto di esproprio. Sono caratterizzati da una correlazione positiva tra i beni.

Quando aumenta il consumo di un bene, indirettamente aumenta anche quello di un altro bene.

- Beni surrogabili: leggi all’estimo agrario o industriale; possono essere surrogabili

- Beni succedanei: Quando aumenta l'uso di un bene, si riduce l'utilizzo dell’altro.

2.2 Utilità marginale e valore economico

Il bisogno deve essere utile per avere una valenza economica. Sostanzialmente

quantità

l’utilità marginale è l’attitudine di un bene a soddisfare un bisogno. E’ la

di soddisfazione che si trae dall’uso di un certo bene. L’utilità marginale di un

bene è concetto cardine della teoria neoclassica del valore in economia ed è

definibile come l'incremento del livello di utilità (ΔU) ovvero della soddisfazione

che un individuo trae dal consumo di un bene, ricollegabile ad aumenti marginali

nel consumo del bene (Δx). L’utilità marginale è decrescente per definizione,

come si vede nel grafico.

Al massimo bisogno deve corrispondere una quantità massima del bene.

All’inizio il soddisfacimento è massimo, ma negli anni l’utilità marginale si

abbassa fino al punto in cui si annulla. valore economico.

L'utilità marginale è uno dei fattori determinanti del Quanto più l'utilità marginale è elevata, tanto più

il bene ha maggiore valore economico (prezzo). La relazione trova le sue basi nella scarsità di un bene rispetto al

bisogno che dovrebbe soddisfare. La scarsità del bene rispetto alla domanda innalza l'utilità marginale dell'unità di

consumo successiva e, pertanto, il prezzo di mercato del bene. Ad esempio, quando una persona ha molta sete è

disposta a pagare anche un prezzo elevato per un bicchiere d'acqua (utilità marginale elevata). Man mano che soddisfa

il suo bisogno di bere, la stessa persona è meno disposta a pagare un prezzo alto poiché si riduce l'utilità marginale

dell'unità di consumo successiva (bicchiere d’acqua). 1

Di fatto è possibile distinguere la funzione di utilità da quella di non utilità. Il rapporto tra soddisfazione e sacrificio

determina i surplus e i deficit.

Quanto detto finora deve trovare riscontro negli eventi concreti. Nei periodi di crisi il sistema perde generalmente

fondamento, per cui non è tutto prevedibile. Anche nel modo di progettare devono essere tenuti in considerazione certi

problemi.

2.3 Le forze esogene permanenti non

Sono costanti, come il bisogno di maggior profitto o di maggiore qualità. Possono essere divise in o

permanenti, ma in ogni caso generano delle influenze. Queste influenze, per essere contestualizzate, hanno bisogno di

propagatori fenomeni entelechiani.

o

- I propagatori possono essere fattori demografici, psicologici, politici ecc. Di fatto permettono alle influenze di essere

concepite nella sfera del reale. Sono i tramiti che ci fanno vedere l’impatto di un’influenza sul reale.

- I fenomeni entelechiani hanno grande impatto e creano una cesura netta rispetto a quanto c’era fino a quel

momento, aprendo una nuova dimensione (per esempio, l’avvento di internet). Generano delle influenze che a loro

volta comprato un cambiamento netto.

2.4 Definizione del valore

Dati tutti i presupposti, possiamo definire il concetto di valore di un bene come:

Vx = fK (Ux • Rx)

Dove Vx = valore del bene; fK = funzione del propagatore; Ux = utilità del bene; Rx= rarità del bene.

22 settembre 2017

L’agire economico ha delle sue caratteristiche particolari. Lo stimolo dato dalla dimensione economica è principalmente

frutto del principio edonistico. Il principio edonistico, asserisce che si cerca di non compiere alcuno sforzo se non ne

deriva una massimo grado di soddisfacimento delle proprie necessità. Il principio edonistico è l’impulso principale

all’azione economica.

1. Concetto di bene - bisogno - utilità.

I bisogni sono innumerevoli e sono quelli che causano l’input ad agire. Lo stato di fatto è generalmente negativo, poiché

soddisfacimento di bisogni, è dato da una connotazione negativa

il che sono infiniti, derivante dal pagamento di un

prezzo, dalla sopportazione di un sacrificio, dalla perdita di tempo o comunque da un’entità faticosa e negativa a fronte

di bisogni che possono essere primari e voluttuari (i bisogni che in condizioni estreme sono voluttuari possono

diventare primari).

Abbiamo messo in relazione il bisogno, e il modo di farne fronte, con il concetto di utilità, che altro non è che il grado di

soddisfacimento di un fabbisogno: l’aspetto rilevante è la sua caratteristica di poter diventare marginale. Davanti ad uno

stadio di bisogno diffuso ed estremo, la presenza di infinite dosi del bene di cui abbiamo bisogno porta allo scadere

utilità

dell’utilità. La marginalità nasce dall’ultima dose di uno stesso bene di cui noi abbiamo bisogno; il concetto di

marginale ha cambiato la storia economica, poiché in condizioni di fabbisogno, l’utilità rapportata alla quantità del

bene disponibile massima, man mano porta ad osservare un diverso grado di soddisfacimento del nostro fabbisogno,

porta ad un utilità decrescente, fino ad un punto di soddisfacimento minimo (utilità marginale minima).

1.2 teoria classica,

Secondo la il valore di un bene è dato dalla quantità di lavoro e di tempo necessario per la

dimensione statica del

produzione del bene stesso, concetto che pareva essere sacro, ma che rappresenta una

valore. Se noi possiamo riprodurre quel valore all’infinito, attribuiamo una visione relativa a quel bene (perché è sempre

lo stesso e con lo stesso valore). teorie neoclassiche;

Nella realtà, un bene non ha sempre lo stesso valore, ed è da qui che nascono le l’utilità

domanda

marginale decrescente è ciò che definisce il valore della necessità di quel bene, che forma la (la domanda è

un’offerta,

misurabile e produce degli effetti) a cui si può far fronte con e quindi il mercato, oggetto di discussione, non

distribuisce equità (non soddisfa tutti); siamo di fronte, quindi, ad una condizione tale in cui sono gli altri a definire

l’entità e l’incisività del mercato stesso. Nelle teorie neoclassiche il mercato deriva dal fatto che, anche se sono

necessari tempo e fatica per produrre un determinato manufatto, e altrettanto sacrificio per riprodurlo, se quel

manufatto non interessa, non ha valore.

Nel momento in cui c’è un impatto sulla realtà vissuta, legata a forze permanenti, possiamo contestualizzare o dare una

forze esogene permanenti

dimensione di impatto a quello che per noi è un fatto mentale. L’esistenza di garantisce

influenze,

delle che hanno in determinati condizioni, un impatto piuttosto che un altro. Questo impatto lo andiamo a

vedere con i propagatori sul territorio, in un determinato periodo. Il valore del bene è dato dalla sua rarità e dalla sua

valore, quindi è il frutto di un’attività psicologica tra due o più soggetti che mettono in relazioni bisogni o

utilità. Il

oggetti, assegnando a questi la capacità di soddisfare i bisogni.

1.3 Valore d’uso, di scambio e di stima

Se il valore è il frutto di un’attività psicologica, possiamo dare una prima classificazione ad esso. Riconosciamo un

valore d’uso, valore di scambio valore di stima.

un e un 2

Il valore d’uso è quello che può avere uno stelo con una madonnina, che riflette uno stato d’animo, senza

essere però misurabile né frutto di un’agire economico; al di fuori dell’importanza sentimentale non ha valore

tecnicamente, poiché al di là del lato affettivo non ha altre funzioni.

scambio

Lo è l’unità basica dove più unità possono dar luogo allo spazio dove avviene il mercato; per parlare

di valore di scambio si deve superare il concetto primitivo di baratto, perché introduciamo la moneta. Se io durante una

trattativa, arrivo ad attribuire diverso valore ad un stesso oggetto, fino ad arrivare ad un accordo comune (da 80 scendo

a 75, con la controfferta di 72, e l’accordo di 73), ottengo il prezzo. Il valore ordinario ha la maggior frequenza di

riscontro, ed è quello che rende il prezzo opponibile a terza prova di giudice. I pagamenti possono essere dilazionati nel

tempo o comunque dipendere dal fattore tempo. Quindi entra in gioco il mondo del credito, che implica a sua volta la

matematica finanziaria.

Il valore di stima è quello effettivamente misurabile, come il valore di scambio, ma la stima viene fatta quando

stimiamo il valore in un particolare momento. Quindi il valore di stima è legato al bene in un particolare momento sulle

condizioni che ci sono in quel dato momento. Da un’attribuzione di valore di mercato arriviamo ad un prezzo di

mercato. Un bene individuato nella sue caratteristiche, in un determinato momento storico, è ciò che ci consente di

avere la sua stima. 25 settembre 2017

Riassunto

Nella prima lezione siamo arrivati a definire il valore come il frutto di un’attività psicologica tra due o più soggetti che

mettono in relazioni bisogni o oggetti, assegnando a questi la capacità di soddisfare i bisogni. Per prendere una

connotazione economica, il valore, ma sopratutto il tipo di bene, deve rivolgersi ad entità che possono avere una loro

misurazione, una tangibilità economica. Tant’è che abbiamo distinto il valore in tre modi, valore d’uso, valore di scambio

e valore di stima. Il valore d’uso è legato ad una dimensione affettiva-psicologica, si riferisce a beni che non hanno

un’oggettiva misurabilità economica. Noi siamo più orientati verso il valore di scambio, dinamica in cui verrà introdotta

la moneta, che permette di evolvere la logica del baratto; la moneta permette di velocizzare e sintetizzare enti del bene

e del rapporto. Quando si introduce il fattore tempo, insieme alla moneta, si può arrivare ad una transazione veloce. Nel

momento in cui abbiamo capito la logica dello scambio e del perfezionamento, abbiamo due soggetti i quali partono

attribuendo un valore ad un bene. Nel momento in cui si arriva a convenire ad un valore, quello diventa un prezzo. Se

parliamo di prezzi e di determinate dinamiche, allora il nostro scambio rapportato ad un bene identificato in un certo

momento, prende la connotazione di valore di stima.

1. Gli aspetti del valore

non esiste l’unicità del concetto di valore.

Nell’estimo Possiamo trovare ben sei aspetti del valore.

1) Valore di mercato - più probabile valore in una libera trattazione di compravendita. Si può realizzare in un

determinato mercato per un determinato bene, nel momento particolare. E’ il valore tradizionalmente richiesto. Il più

probabile valore di mercato è il prezzo che si viene a definire in un libro mercato di compravendita. Il valore di mercato

si può legare ad un parametro fisico tecnico.

2) Valore di costo - è dato dalla somma di tutte le spese ordinarie che un imprenditore dovrebbe sostenere

per produrre o riprodurre un dato bene economico sempre nel preciso momento storico.

3) Valore di capitalizzazione - è il valore capitale che al momento della stima corrisponde all’accumulazione

algebrica di tutti i redditi futuri di un bene. Il valore di immobile solitamente ha un valore di mercato, ma lo stesso

immobile potrebbe essere messo a reddito (determinare il valore in base ai redditi che essa è capace di dispiegare -

dandola in affitto). Se io posso fare un’accumulazione iniziale di tutti i redditi futuri che l’immobile può dispiegare, dato

l’utilizzo di un saggio di interesse, possiamo fare un’operazione di matematica finanziaria e sviluppare l’accumulazione

algebrica iniziale dei redditi futuri e possiamo arrivare a definire quanto vale la casa che voglio mettere a reddito. Non

sempre corrisponde al valore di mercato; il mercato degli immobili può non corrispondere al mercato degli affitti. La

stima per capitalizzazione è analitica. La capitalizzazione si chiama così poiché si capitalizzano i redditi. Se abbiamo a

quanto lo metto?

mente il valore di un immobile, se quello stesso immobile voglio metterlo a reddito, L’accumulazione

iniziale è un momento in cui vediamo i redditi futuri rapportati al momento zero. Se rapportassi i conti al momento n

(ovvero al termine del pagamenti di eventuali rate) avremmo un’accumulazione finale. Stiamo parlando di un valore

analitico, che si lega all’acquisizione di un tasso di interesse, di un saggio. Il valore di capitalizzazione è sostanzialmente

il valore capitale nel momento della stima che corrisponde ad un’accumulazione algebrica di tutti i redditi futuri.

4) Valore di trasformazione - Si calcola per differenza. Andiamo a calcolare il valore più probabile di mercato

valore di

di un bene che è stato trasformato. Per esempio, realizzata un’opera di restauro, quello che ci interessa è il

mercato del bene una volta trasformato detratti i costi necessari alla sua trasformazione. Il valore di

trasformazione assume due possibili accezioni: la prima come vero e proprio aspetto economico del valore, la seconda

come procedimento di stima. Il valore di mercato, una volta trasformato e detratti i costi necessari, si deve rapportare al

tempo (un bene ha un valore nel momento in cui lo trasformiamo, sappiamo cosa potrebbe valere dopo essere corretto,

sappiamo in quanto tempo e con quanto risorse si può ultimare). Osservare il valore di trasformazione ci porta a poter

valutazione.

compiere il primo approccio con la Se l’estimo, in ultima analisi e sintesi, vuole essere definizione di un

prezzo, di una valutazione, il progetto altro non è che un convoglio di scelte. Allora può esserci nell’estimo un aspetto

giudizio di

preso dalla valutazione se in quell’ambito valutativo il valore può avere un suo manifestarsi reale. Il

convenienza economica è l’apertura ad un discorso di valutazione, in quanto, quando ho il valore di trasformazione

La trasformazione deve essere tecnicamente possibile, economicamente

valuto se mi conviene o no.

conveniente, legalmente ammessa. 3

5) Valore di surrogazione - si parla di surrogazione quando, valutando qualcosa, non c’è la possibilità

comparativa, ovvero dobbiamo provare a sostituire il bene oggetto di stima. Deve presentare una valenza tecnico-

prestazionale soddisface