Appunti di Estimo ed Esercizio Professionale

Estimo ed esercizio professionale

Prof. Mario Preti

Il catasto

Catasto: inventario delle proprietà immobiliari di un determinato territorio, costituito e conservato con l’unico intento di determinare le imposte sui redditi derivanti dai terreni e fabbricati a carico dei proprietari. Indispensabile per le operazioni di compravendita e atti notarili in generale. Architetti, ingegneri e geometri sono le figure abilitate secondo legislazione urbanistico-edilizia a poter apportare modifiche e nuovi disegni ai progetti inseriti nel catasto.

Utilità: capacità di un bene di soddisfare un bisogno. L’idea di una catalogazione delle proprietà quale il catasto nasce fin dall’antichità, ad esempio i romani erano soliti prendere un terzo delle terre dei vinti per darle ai privati, frazionando la parte pubblica. Ma qualcosa di simile si trova anche ai tempi degli Egizi. Ai tempi dei romani tutto era calibrato come un grande territorio ordinato secondo fissa centuriazione scandito da cardi e decumani.

Con la caduta dell’impero e della politica romana, il catasto riapparve solo nel 1000 a Firenze, limitato però al censimento delle famiglie basato sul focolare, dei pochi, che avevano da pagare l’imposta “il focatico”, rudimentale metodo che rimase a Firenze fino al 1400 quando arrivò il catasto fiorentino, che, esteso anche al territorio extraurbano, fino all’avvento dei Lorena resterà immutato.

Tipi di catasto

Il catasto può essere descrittivo, con sole annotazioni sommarie (nome proprietario, ubicazione, estensione, reddito attribuito all’immobile) o geometrico, con propria rappresentazione grafica conseguente a un’operazione di rilievo. In Italia abbiamo un catasto geometrico-particellare che si distingue in catasto terreni, che censisce tutti i terreni non edificati il cui reddito sia essenzialmente agricolo, e catasto edilizio urbano (oggi catasto fabbricati). Il primo con planimetrie 1:1000 e 1:2000 ed il secondo con planimetrie 1:1000 e 1:200.

Il catasto terreni

Formazione

Prima dell’Unità d’Italia c’erano 22 compartimenti catastali ciascuno organizzato indipendentemente dagli altri secondo criteri del tutto diversi, alcuni descrittivi come quello del Regno di Sardegna ed altri geometrici come quello toscano e quello Pontificio.

Il 1 Marzo 1886 fu varata la Legge Fondamentale del Catasto Italiano con la quale si dava il via alla formazione del catasto particellare-geometrico. Fondato sulla misura e sulla stima.

• Determinazione della loro superficie.
• Qualificazione, distinzione, cioè dei terreni di ciascun comune secondo le diverse destinazioni d’uso.
• Classificazione secondo diverse classi di produttività.
• Classamento, attribuzione ad ogni “particella” catastale della qualità e classe che le competono.
• Determinazione delle tariffe che è il reddito in relazione alla superficie.

L’organizzazione del territorio richiese il rilievo completo del territorio nazionale disegnando i confini comunali. Tutti elaborati 1:2000 e 1:1000 per le zone a più proprietà con nuclei abitativi, ogni piano di comune censuario poi riorganizzato nei quadri di unione che, solitamente, è rappresentato nel rapporto di 1:20.000.

Gli edifici a uso agricolo fino al 1990 furono considerati privi di reddito catastale visto che contribuivano esclusivamente al reddito del terreno agricolo ma nel Marzo 1990 con l’adozione del DM n.40 fu obbligatorio che entro un anno tutti questi fabbricati dovessero essere censiti a carico dei proprietari (ancora oggi i proprietari forti di proroghe devono svolgere questo lavoro).

Parallelamente alla fase di rilievo per la restituzione del nuovo catasto a livello nazionale si è richiesto tutta la serie di operazioni estimative di qualificazione e classificazione delle diverse unità di territorio da attribuire alle singole particelle di reddito agrario. A questo scopo fu suddiviso il suolo nazionale in 21 parti o in regioni o agglomerato di province. Una volta risuddivise le 21 zone in un totale di 300 settori censuari, si è proceduto alla scelta di un comune censuario che fosse rappresentativo della zona. Successivamente all’interno del comune si è proceduto con le operazioni di estimo all’assegnazione ad ogni particella di R.D. reddito dominicale, relativo al valore di mercato del terreno a carico del proprietario del terreno e dell’R.A. reddito agrario, ai fini dell’applicazione dell’imposta, a carico del coltivatore del terreno, ne sia il proprietario o meno. Quest’ultimo è stimato considerando il bilancio di un’azienda ordinaria condotta da un imprenditore ordinario all’interno di un comune censuario tipo della zona. Di solito il periodo di osservazione per determinare il bilancio medio è di 3 anni.

Informatizzazione

Le operazioni di aggiornamento e di rinnovo delle mappe del catasto hanno sempre portato alla loro produzione oltre i 30 giorni detti dalla legge. Finalmente nel 1992 la digitalizzazione ha messo fine a queste problematiche, e ora che si stanno riscrivendo tutti i dati in digitale quando si va a controllare i lucidi delle regioni bisogna tenere conto anche di un errore derivato dall’invecchiamento della carta come la dilatazione, grosso problema per disegni al 2000.

Conservazione

La conservazione del nuovo catasto consiste nel continuo aggiornamento da parte dell’ufficio del territorio su tutti i documenti catastali conservati:

• Le mappe particellari (la restituzione grafica particolare delle proprietà del territorio).
• Le tavole censuarie l’elenco delle particelle contenute in un foglio di mappa.
• Il registro delle partite (elenco dei proprietari diviso in due parti: una di carico dove sono annotate le particelle possedute al momento dell’impianto e quelle via via acquistate).
• Lo schedario dei possessori attraverso il quale si può arrivare a tutte le proprietà appartenenti ad una ditta.
• La matricola dei possessori elenco delle ditte contenute nel catasto in ordine alfabetico.
• Il prontuario dei numeri di mappa attraverso il quale conoscendo il numero della pagina e della particella si può risalire al nome della ditta proprietaria.

Una volta fatta la variazione della particella/proprietà il notaio deve provvedere ad allegare tale scheda o elaborato che sia che ha portato a questa modifica presentandolo all’ufficio del pubblico registro. Entro 30 giorni da questa data di registrazione il privato dovrà fare una domanda d’voltura cui viene allegato il certificato catastale di precedente intestazione delle particelle interessate dall’atto. In conseguenza al deposito, l’ufficio del territorio provvederà all’aggiornamento di tutti i documenti catastali interessati dalla variazione stessa (registro delle partite, schedario...etc.). Se è stata ceduta solo una frazione della particella allora bisogna allegare l’elaborato di frazionamento della proprietà. L’ufficio del territorio dovrebbe rispondere a tali variazioni ad “illustrazioni” verificando periodicamente lo stato di fatto del catasto.

Il nuovo catasto urbano ed il catasto fabbricati

Formazione del N.C.E.U.

Il catasto urbano riguarda in modo particolare i fabbricati urbani e rurali attraverso la destinazione d’uso dell’immobile. La minima unità censita non è la particella come per quello territorio ma l’unità immobiliare che coincide con il fabbricato avente reddito proprio.

Prima dell’Unità d’Italia queste due tipologie di catasto non esistevano ma la legge del 26 gennaio 1865 impose che l’imposta sui fabbricati fosse unificata su tutto il territorio del Regno, provocando in questo modo la distinzione tra il catasto dei terreni e quello edilizio urbano, le imposte erano di 1/3 rispetto al reddito lordo. La Legge n.163 del 1939 introdusse il nuovo catasto edilizio che secondo il quale, sulla falsa riga del catasto terreni, il metodo per definire il reddito passava a basarsi sulle varie tipologie di unità abitative. Per fare questo le operazioni richieste furono:

• Il censimento di tutta la proprietà immobiliare edilizia.
• La qualificazione: l’individuazione delle diverse categorie immobili urbani presenti in ciascun comune censuario.
• La classificazione operata distinguendo gli immobili di ciascuna categoria presente nel comune in funzione della loro potenzialità economica.
• Il classamento, consistente nell’attribuzione di ogni singola unità immobiliare alla categoria e alla classe appartenente.
• La determinazione delle tariffe cioè la stima del reddito imponibile secondo parametri caratteristici.

Il catasto fabbricati doveva entrare in vigore il 1o gennaio 2000 ma ancora oggi è in fase di sviluppo. Nel catasto fabbricati non sta la minima porzione del territorio l’unica cosa che muta sono la loro classificazione che ora si articola nei cinque gruppi. Adesso anche se non li sono attribuite alcune rendite sono da inserirsi nel catasto anche i fabbricati in costruzione e le aree urbane in via di sviluppo. Esclusi gli otto manufatti sotto gli 8mq per determinare la rendita delle unità tipo si utilizza la formula: Rn = ( Ri - S ) dove Rn è la rendita netta, Rl rendita lorda e S le spese di produzione della rendita.

Nel catasto fabbrica è il metro quadrato l’unico parametro comune a prescindere dalle attività svolte nelle diverse UI.

L'attivazione

Una volta terminate tutte queste operazioni si passa alla correzione delle variazioni di proprietà e di fabbricato avvenute durante la fase di pubblicazione/aggiornamento. Passando alla fase di attivazione allestendo per ogni ciascuna zona censuaria gli atti di conservazione:

• La mappa urbana 1:1000 ovvero la partizione di un centro edificato.
• Lo schedario dei numeri di mappa consistente in un insieme di schede in su ciascuna delle quali è riportato il numero di mappa.
• Lo schedario delle partite che classifica tutte le “ditte” proprietarie e per ciascuna indica le unità immobiliari possedute con i relativi numeri di mappa subalterni.
• Lo schedario dei possessori che classifica tutte le persone fisiche e giuridiche che appaiono in proprietà o comproprietà di unità immobiliari urbane.

La conservazione

La conservazione ha come scopo il continuo aggiornamento di tutti i dati contenuti in essa:

• Mappa urbana.
• Schedario dei numeri di mappa.
• Schedario delle partite.
• Schedario dei possessori che sono gli stessi del catasto terreni, con le stesse caratteristiche.

L'ordinamento giuridico e i limiti al diritto di proprietà

Generalità

Il diritto di proprietà non deve essere pensato unilateralmente anche perché è anche il vicino che lo possiede quindi la libertà attività del singolo deve per necessità essere sia garantita che limitata. La teoria della “proprietà” e degli altri diritti reali presuppone il concetto di “bene” che l’art.810 del Codice Civile definisce come “la cosa che può essere oggetto di diritto”. Dal punto di vista giuridico come da quello economico è bene tutto ciò che, potendo soddisfare un bisogno disponibile solo in quantità limitata, tutto ciò che può essere oggetto di stima. Art.42 della Costituzione Italiana si legge che la proprietà è riconosciuta e garantita dalla legge che ne determina i modi di acquisto, godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale.

I limiti per interesse pubblico

Il diritto di proprietà è detto nel corrente linguaggio giuridico reale per il fatto che compete direttamente sull’oggetto, illimitato nel senso che compete sull’intera capacità economica del bene. Ma deve essere utilizzato in maniera tale da non recare danno alla comunità e riduce difronte al pubblico interesse, (per questo può essere la PP revocata con esproprio per pubblica utilità).

Espropriazione per pubblica utilità

L’art.834 del Codice Civile prevede che il proprietario può essere privato in parte o totalmente della sua proprietà per motivi di pubblica utilità per questo l’esproprio è di per sé un limite al diritto di proprietà. La pubblica utilità per esproprio deve essere dichiarata con:

• Decreto del presidente della giunta regionale, per l’espropriazione di terreni da sfruttare per nuove residenze e abitazioni per un’urbanizzazione.
• Decreto di ministero dei LLPP o con decreto prefettizio se l’opera richiede anche la provincia. Per costruzione di strade, aeroporti, opere di bonifica, ponti.

Le tipologie di possibile esproprio sono:

• Espropriazione permanente totale che consiste nel passaggio a titolo definitivo dell’intero di un bene immobile al demanio pubblico; in questo caso l’indennità corrisposta sarà in relazione ai mc della proprietà.
• Espropriazione permanente parziale che consiste nel passaggio a pubblico demanio di una parte dell’immobile. L’indennità sarà in relazione ai mc che sono variati proprietà ma in più verrà fatto un calcolo della perdita di valore della casa per le circostanze che cambiano come la riduzione dei mc e la vicinanza di nuovi elementi.
• Occupazione totale temporanea e occupazione parziale temporanea che consistono nel passaggio di diritto di godimento o tutto o parte di un bene immobile per un determinato periodo di tempo dal titolare all’ente che ne deve fare uso. L’indennità sarà in relazione al tempo per il quale il suolo rimarrà occupato.

La normativa urbanistica

La normativa imponeva di per sé quel limite al godimento della proprietà.

Limiti per interesse privato

La normativa alle limitazioni per la proprietà privata è tutta trattata nel terzo libro “della proprietà” del Codice Civile.

Divieto degli atti emulativi

Sono definiti tali quegli atti che il proprietario di un bene immobile compie al solo scopo di “nuocere o recare molestia” ad altri senza che sia dimostrabile alcun conseguente beneficio per se stesso o quando tale beneficio sia ottenuto.