Diritto Urbanistico

Il sistema della compensazione come alternativa all'esproprio

In alternativa alla soluzione dell'accollo ai privati dell'urbanizzazione si è sviluppato un sistema alternativo all'esproprio detto "compensazione" che è una forma di applicazione del meccanismo della perequazione (paragrafo 17) consistente nella possibilità di stipulare una convenzione con cui il proprietario cede l'area al comune ottenendo in cambio una cubatura su un'altra area.

Il comune può così prevedere, nella redazione del piano regolatore o con apposita variante, di indurre i privati a cedere volontariamente le loro aree in cambio dell'attribuzione di una congrua volumetria fabbricabile che però non potrà essere utilizzata sull'area da cedere, destinata a diventare comunale, ma altrove su un'area che viene detta "di atterraggio".

Questa prassi, inizialmente fuori dalla normativa, è ora legittimata dalla previsione legislativa (legge 24 dicembre 2007 n.244 art 1 comma 258) della

possibilità di fare ricorso per l'acquisizione di "aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale". Altra forma di compensazione è stata introdotta dall'art 3 bis del T.U. sull'edilizia dal decreto-legge sblocca Italia con la seguente previsione: "lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l'amministrazione comunale può favorire, in alternativa all'espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione incidenti sull'area interessata. 29. La premialità edilizia: Il prevedere nel piano regolatore specifici ambiti o, purtroppo, il determinare l'area in cui far atterrare delle cubature in determinati casi (come il caso precedente di cessione gratuita di aree o immobili al comune) è alla base dell'istituto della "premialità edilizia". Per incentivare i privati acomportamenti utili per la collettività Il comune ha fatto spesso ricorso a concessioni di edificabilità; però, la cubatura aggiuntiva potrebbe alterare il rapporto civilistico con le proprietà limitrofe. Analogoproblema si pone anche con le concessioni di cubature previste dal cosiddetto "pianocasa" introdotto dal governo Berlusconi nel 2009 e modificato dal D.L. n.70/2011 (c.d. decreto sviluppo). Detti decreti demandano alle regioni l'approvazione di specifiche leggi per incentivare realizzazioni finalizzate a migliorare la qualità architettonica, l'efficienza energetica e l'utilizzo delle fonti energetiche rinnovabili. Per lo scopo sono previste semplificazioni delle procedure e facoltà ai privati di realizzare demolizioni e ricostruzioni con una misura premiale che può essere: a) riconoscimento di volumetria aggiuntiva (dal 20 al 35% della precedente) b) delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree.

Lo stato esteso anche agli appalti privati se per lavori finanziati con denaro pubblico). La normativa è ora raccolta in un unico testo (D.lgs. 12 aprile 2006 n.163) che dice: è esclusa la semplice trattativa privata e va usata sempre la gara pubblica salvo casi eccezionali (ripetuta gara senza esito oppure l'esistenza di un'unica impresa che può realizzare l'opera). La gara pubblica con il criterio dell'offerta economicamente più vantaggiosa ha le seguenti fasi:

• Pubblicazione di un bando contenente Gazzetta ufficiale: l'invito per le imprese con i requisiti per è la fonte ufficiale di conoscenza realizzarla (per appalti eccedenti la delle norme in vigore in Italia. È uno soglia comunitaria va pubblicato anche strumento di diffusione, informazione e sulla gazzetta ufficiale della comunità ufficializzazione di testi legislativi, atti europea) pubblici e privati che devono giungere con certezza a conoscenza dell'intera

Pubblicizzazione del disciplinare di gara comunità e del capitolato speciale di appalto- Presentazione delle offerte da parte dei concorrenti in forma anonima con Definisce requisiti e qualità delle opere offerta tecnica ed economica in buste che devono essere realizzate, con distinte particolare attenzione alle caratteristiche- Valutazione delle offerte con dei materiali impiegati e alle modalità di attribuzione del punteggio da parte di esecuzione dei lavori. apposita commissione giudicatrice costituita per lo scopo- Formazione della graduatoria da parte della commissione- Aggiudicazione definitiva da parte dell'amministrazione dopo le necessarie verifiche. In caso di offerte eccessivamente basse è necessaria una verifica di congruità per accertare la serietà dell'impresa. Per evitare ritardi e garantire la regolarità della realizzazione dell'opera, l'appaltatore può avanzare.contestazioni ma solo come "riserve" il cui esame è differito a dopo il collaudo dell'opera. <31. La nozione di attività edilizia:>

La funzione di controllo della P.A. sulle iniziative edilizie è affidata in via primaria ai comuni che svolgono due controlli:

1. Controllo preventivo delle iniziative di trasformazione immobiliare,
2. Vigilanza sull'attività materiale del costruire.

La violazione delle regole edilizie è oggetto di tre ordini di sanzioni: amministrative, penali e civilistiche.

Un apposito testo unico (D.P.R 6 giugno 2001 n.380 più volte modificato) riunisce tutte le norme statali in materia edilizia ma non definisce in maniera chiara che si intende per attività edilizia. Bisogna quindi interpretare in maniera etimologica (aedes significa casa) il significato e la storia delle parole, la loro evoluzione fonetica.

La definizione di attività edilizia comprende sia gli aspetti morfologici che semantici. Il termine "edilizia" indica l'attività di costruire e conservare gli edifici. Inoltre, dalle norme si può dedurre che l'attività edilizia è legata a trasformazioni fisiche, quindi la definizione più credibile è che l'attività edilizia, salvo il caso di mutamento d'uso senza opere, consiste sempre in una modifica del suolo (ad esempio un muro, uno scavo, una colata di cemento, un movimento di terra, ecc.) e non in un qualsiasi uso del suolo. L'eccezione è il caso di mutamento di uso senza opere, come l'installazione non temporanea di manufatti mobili utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili (art. 3 lettera e5 del T.U.). Ad esempio, se scavo e recingo un'aiuola nel mio giardino, faccio attività edilizia libera; invece, se poso dei vasi con delle piante sullo stesso suolo, compio un'attività non edilizia perché non modifico materialmente il suolo.

32.

La classificazione degli interventi e l'individuazione dei titoli abilitativi: Il T.U. contiene quindi la definizione di interventi edilizi definendo cosa si intende per manutenzione ordinaria o straordinaria, per ristrutturazione edilizia, ecc. Tali definizioni "prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi" e la Corte costituzionale ha precisato che sono principi vincolanti per la legislazione concorrente regionale della materia. In particolare, nel testo unico la definizione di ogni intervento è preordinata alla determinazione di quale sia il relativo "titolo abilitativo", cioè il controllo a cui l'intervento è assoggettato. I titoli abilitativi sono unicamente quelli introdotti dalla legge statale (le regioni non possono crearne di nuovi).All'atto dell'approvazione il testo unico Edilizia libera:conteneva:

Edilizia libera indica l'insieme dei lavori in casa che si possono fare senza chiedere autorizzazioni al Comune o senza bisogno di depositare documenti e adempimenti burocratici.

Un elenco di casi di attività edilizia determinate (non richiedenti né titolo abilitativo né comunicazioni di inizio attività), per cui non è necessario né il permesso di costruire, né la Cil, la Cila o la Scia.

Un elenco di interventi subordinati al permesso di costruire.

La previsione di altro titolo abilitativo, detto denuncia di inizio attività (DIA), richiesto per tutti gli interventi edilizi non rientranti nei primi due elenchi.

Con D.lgs. 27 dicembre 2002 n.301 art 22 comma 3, è stato previsto l'utilizzo della DIA in alternativa al permesso di costruire (nella prassi chiamata super DIA).

Ciò può avvenire per ristrutturazione edilizia ma

anche per interventi di nuovacostruzione purché già descritti da un piano attuativo. Questa DIA alternativa è l'unico caso in cui non è né la norma né l'amministrazione a stabilire il procedimento da seguire ma è il privato stesso a imporlo all'amministrazione. Con l'art 5 comma 2 della legge 12 luglio DIA:2011 n.106 la DIA viene sostituita dalla Denuncia di Iniziata Attività. "segnalazione certificata di inizio attività" SCIA:(SCIA) con la precisazione che non vale per Segnalazione Certificata di Inizio le alternative al permesso di costruire lasciando quindi in vigore la cosiddetta Attività.super DIA. CIL: Comunicazione di Inizio dei Lavori. Quindi i titoli abilitativi vigenti attualmente O anche CCIL ovvero sono: comunicazione certificata di inizio 1) Il permesso di costruire, 2) La SCIA 3) La DIA alternativa (super DIA). Inoltre, con il