Diritto privato

PIÙ PROPRIETARI: COMPROPRIETARI E (NEGLI EDIFICI) CONDOMINIO

La proprietà può anche riguardare più soggetti, in tal caso, parliamo di comproprietà:

ciascun soggetto è proprietario di una quota ideale di quel bene.

Ma come si prendono le decisioni relative a tale bene? Vengono prese come nelle

organizzazioni, cioè attraverso il meccanismo del voto, con il quale si arriva alla

deliberazione, utilizzato anche nei condomini.

Le decisioni possono essere prese a maggioranza semplice o qualificata dei millesimi in

cui è suddivisa idealmente la proprietà del bene.

Esistono norme che regolano i condomini, gestiti da un amministratore.

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La multiproprietà: es. s i è proprietari di una casa in montagna, ma è possibile usarla

solo due settimane all’anno, dunque, il settore turistico ha cominciato a ragionare sulla

massimizzazione dell’uso produttivo delle risorse, cioè sulla possibilità che i beni

utilizzati stagionalmente possano essere utilizzati di più e da più persone.

Tale ragionamento deriva da un’idea statunitense che prevede un diritto di proprietà che

si può svolgere in un ristretto arco temporale, quindi, è possibile utilizzare l’immobile a

proprio piacimento, ma solo in quello specifico arco di tempo.

Il legislatore dell’Unione europea ha regolamentato la multiproprietà per tutelare il

consumatore, tale disciplina si trova nel codice del consumo all’art. 69.

I DIRITTI REALI MINORI

Nei sistemi di common law, questi diritti sono chiamati secondary.

I diritti reali minori si esprimono solo nel godimento, dunque, non prevedono la

disposizione, cioè la possibilità di alienare il bene.

Sono immediati, assoluti e tipici, ovvero esistono solo quelli elencati.

Non è possibile, per le parti di un contratto, creare nuovi diritti reali minori.

● Usufrutto: è un diritto reale minore che consente al titolare di utilizzare il bene e

di trarne i frutti da esso prodotti.

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es. s e si acquista una casa, si potrebbe trovare un immobile ad un prezzo molto

basso, in questo caso, si acquista la nuda proprietà, che può solo essere usata.

Può nascere in capo ad un soggetto, perché il proprietario lo concede, oppure a

causa della legge. ​

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Usufrutto legale: es. la legge prevede che i beni appartenenti ai minori siano dati

in usufrutto ai genitori.

Può nascere da un accordo con il quale si vende l’immobile ma si trattiene

l’usufrutto.

L’usufrutto, per le persone fisiche, ha una durata massima pari alla vita

dell’usufruttuario, mentre, per le organizzazioni è 30 anni.

Quando l’usufrutto si estingue si torna ad avere il pieno diritto di proprietà.

● Uso ed abitazione: concedendo in uso un bene, si concede solo il diritto di

usarlo, non di trattenerne i frutti, mentre se si concede in abitazione, si consente

di utilizzarlo e di trattenerne i frutti.

● Servitù prediali: è un rapporto che esiste, quando, per esercitare i diritti su un

terreno dominante, occorre utilizzare il terreno servente di un altro proprietario.

È il diritto, che ha il soggetto titolare del fondo dominante, di servirsi del fondo

servente, per esercitare il suo diritto sul fondo dominante.

È un diritto di godimento e di pretesa dal titolare del fondo servente, come la

servitù di passaggio, che obbliga il proprietario del fondo servente a sopportare

che il titolare del fondo dominante passi sul suo fondo.

Servitù di non edificazione: diritto che si ha, in quanto titolare del fondo

dominante, di pretendere che il titolare del fondo servente non costruisca sul

proprio fondo, impedendogli la vista.

La servitù è sempre capace di sopportare e subire molestie.

Nasce da un contratto tra le parti ed, in corrispondenza di un importo, il titolare

del fondo servente tollera la servitù.

Ci sono situazioni in cui il titolare del fondo dominante si può rivolgere al giudice

per ottenere una servitù in via giudiziale.

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es. quando il fondo dominante è intercluso, il giudice concede la servitù al titolare

del fondo dominante, se è l’unico modo per raggiungere la propria abitazione.

● Superficie (opposto all’accessione): il titolare del fondo riconosce, a colui che ha

costruito sul suo fondo, di mantenere la proprietà del bene costruito.

● Enfiteusi: diritto di un soggetto di apportare migliorie ad un fondo, coltivandolo,

pagando dei canoni.

Il coltivatore (enfiteuta), durante il rapporto, che per legge deve durare almeno 20

anni, può decidere di affrancarsi, cioè pagare una somma, che corrisponde a 15

volte il canone annuo, diventando proprietario di tale fondo.

L’enfiteuta ha un diritto potestativo, mentre il proprietario del terreno è in una

posizione passiva di soggezione.

LA TRASCRIZIONE

È una forma di pubblicità dichiarativa: se non si rende pubblico l’atto giuridico, è valido

tra le parti, ma non opponibile a tutti i terzi.

Si utilizza per i diritti reali sui beni immobili ed ogni volta che essi vengono modificati,

come nella vendita, dunque, bisogna trascrivere tale mutamento di situazione giuridica

nei registri immobiliari, perché, secondo i principi della pubblicità dichiarativa, solo

iscrivendo l’atto, esso è imponibile ai terzi.

Nell’ipotesi in cui A venda un immobile a B, che lo rivende a C, se quest’ultimo trascrive

per primo l’atto, prevale.

Si trascrivono anche le domande giudiziali, ovvero le azioni con cui ci si presenta

davanti ad un giudice, che incidono su questi stessi cambiamenti di diritti reali.

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es. se si conclude un contratto di compravendita non valido, si può trascrivere sui

registri che si è instaurata una causa (acquisto dell’immobile), con l’obiettivo di tutelarsi.

I registri immobiliari possono essere utilizzati per ricercare il titolare dell’immobile che si

professa come proprietario (ricerca personale).

I registri immobiliari sono su base personale e non su basate tavolare: si cerca il

proprietario e non l’immobile.

IL POSSESSO

Il possesso non è né un diritto, né una situazione di diritto, ma una situazione di fatto di

chi esercita, su un determinato bene, un controllo materiale.

Chi gestisce visibilmente un bene, esercita su di esso un possesso.

Il comportamento del possessore è tipicamente quello del proprietario e, di solito,

queste due situazioni coincidono.

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es. u n meccanico normalmente aggiusta l’automobile di un cliente.

Il possesso si compone di due elementi: esercitare il controllo sul bene ed agire con

l’animus del proprietario, cioè comportandosi come il proprietario.

Un meccanico non si comporta come se fosse il proprietario dell’auto, perciò è un

detentore.

Quando si è conduttori o locatari di un immobile, si è detentori, cioè si esercita un

controllo materiale su un bene, ma si sa di non essere titolare del bene (manca

l’animus, la convinzione di essere i proprietari).

CARATTERISTICHE DEL POSSESSO

● Possesso legittimo: la situazione di fatto e di diritto coincidono, dunque, chi

esercita il possesso è anche proprietario del bene.

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es. i l titolare del fondo dominante, usufruttuario.

● Possesso illegittimo: si esercita il controllo materiale del bene pensando di

esserne il proprietario, dunque, c’è il potere di fatto, ma non il diritto.

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es. u n furto.

Non si identifica come un detentore ma come un possessore, perché si

possiedono i due elementi tipici del possesso:

● possesso di buona fede: non si ha il diritto di proprietà sul bene, ma non si sa

di non avere tale diritto.

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es. prendere una cosa per sbaglio.

La buona fede si presume, quindi, è la controparte a dover provare che A sia

in mala fede

● possesso di mala fede: si è consapevoli della distinzione tra possesso e

diritto di proprietà, quindi, si possiede un bene sapendo di ledere il diritto

altrui (caso del ladro).

DIVENTARE POSSESSORI

Si diventa possessori nel momento in cui si esercita il controllo materiale su un bene.

Il controllo materiale produce una presunzione: un soggetto che esercita il controllo

materiale possiede anche il diritto di proprietà.

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Da detenzione a possesso: es. l’inquilino acquista l’immobile oppure un meccanico

acquista l'auto, che sta aggiustando, dal cliente (coincidono possesso e diritto).

Da possesso minore a possesso pieno: esercizio di una situazione di fatto, che

corrisponde ad un diritto minore e, acquistando il diritto, c’è l’interversione del possesso.

TUTELARE IL POSSESSO: LE AZIONI POSSESSORIE

Si attribuiscono al possessore delle azioni dette possessorie:

● azione di reintegrazione: si utilizza quando un soggetto è privato del possesso su

un bene in modo clandestino o violento.

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es. il furto di un bene.

Un’azione di rivendicazione della proprietà è molto complicata, poiché bisogna

provare di essere i proprietari del bene.

È molto più usata l’azione di reintegrazione, con cui, entro un anno, ci si rivolge

ad un giudice, in quanto possessore di un bene sottratto, con l’obiettivo di

recuperare il possesso del bene;

● azione di manutenzione: contro le molestie al possesso, senza provare di essere

proprietari del bene;

● nunciazione: si utilizza quando qualcuno costruisce una nuova opera che,

potenzialmente, può causare dei danni al mio bene: nunciazione per nuova

opera o per danno temuto.

Si offre una tutela d’urgenza per questi ultimi due atti.

USUCAPIONE

Se il soggetto utilizza un bene per un certo periodo di tempo, rendendolo produttivo, il

diritto riconosce che, colui che usa il bene, ne diventa il proprietario.

Funziona con una combinazione di possesso, con atteggiamento di animus del

proprietario e con il trascorrere del tempo (20 anni).

Il possesso deve essere continuo, non interrotto dal diritto del titolare e non vizioso,

oppure, nel caso di possesso in buona fede, il termine è di 10 anni (usucapione

abbreviata).

“POSSESSO VALE TITOLO”

Riguarda i beni mobili e si trova nell’art. 1153 c.c.; è una situazione di fatto con cui,

attraverso il possesso, si può diventare proprietari del bene.

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es. A ha in casa un quadro prestato da B ed un amico esperto d’arte lo compra,

dunque, A vende il bene, nonostante non sia suo, ma l’amico:

● lo ha comprato, in buona fede;

● non ha idea che il quadro è in casa di A perché in prestito;

● l’acquisto del bene deriva da un titolo idoneo al tr