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Principi dell'estimazione
Postulato dell'ordinarietà: 4. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve essere formulato sulla base della teoria dell'ordinarietà.
Postulato della comparazione: 5. Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione.
Il postulato del prezzo: Il giudizio di stima viene formulato in termini di prezzo di mercato o più generalmente in termini monetari. Ciò vale sia per il valore di mercato, sia per il valore di costo. Anche il costo di produzione infatti rappresenta la somma dei prezzi di mercato dei fattori produttivi per le rispettive quantità impiegate nella produzione.
Il postulato della previsione: Se il prezzo è un dato storico che si constata, il valore è un dato ipotetico che si prevede. Nella disciplina estimativa quindi, essendo i prezzi il fondamento di ogni giudizio di stima, si può definire il valore di un bene economico come "previsione".
dellarelazione tra il grado di utilità del bene stesso e di una determinata quantità di moneta, ed il prezzo può definirsi come constatazione di tale relazione tra i due gradi di utilità". Principi di economia ed estimo, (C. Forte e B. De Rossi, Etas libri, Milano, 1974, pp.68-69). Il postulato dello scopo Il valore di stima dipende dallo scopo per il quale è richiesta la valutazione. La teoria estimativa afferma che gli scopi possono essere ricondotti a cinque aspetti economici ai quali si riconosce il rango di criteri della valutazione: Fondamentali: valore di mercato, valore di costo Derivati: valore di trasformazione, valore complementare, valore di sostituzione Il postulato dello scopo: i criteri di stima Il bene da stimare Il valore da utilizzare Il criterio di stima Bene di consumo Valore di mercato - Analisi della domanda e dell'offerta di beni analoghi (Pn/Qn) Σ - Attualizzazione della redditività futura Vm = Σ (Pn/Qn)Bene producibile
Valore di costo
Somma dei valori dei fattori Vk = FΣproduttivi
Bene strumentale
Valore di Differenza fra il valore del bene Vt = Vmp – Vkttrasformazione prodotto e il valore dei fattoriproduttivi
Bene complementare
Valore Differenza tra il valore del bene Vc = V(a+b)Vbcomplementare complesso e il valore del beneresiduo meno il bene da stimare
Bene surrogabile
Valore di Valore del bene surrogabile con Vs = Vm, Vksurrogazione quello oggetto di stima
Il postulato della comparazione
La metodologia estimativa trova come unicofondamento logico della valutazione la comparazionetra il bene oggetto di stima e altri beni di prezzo (ocosto) noto con caratteristiche simili presi a confronto.
La comparazione estimativa consiste nella costruzionepreliminare di una scala di valori, disponendo in ciascungradino i beni simili nelle caratteristiche presi aconfronto e associandovi il relativo prezzo o costo.
La comparazione estimativa
La costruzione dell’insieme dei
beni di confronto (insieme di casi che costituiscono il campione estimativo) è legata al bene oggetto di stima e alle sue caratteristiche. Per i beni di confronto si rilevano oltre alle caratteristiche (superficie, ecc.) anche i prezzi o i costi.
| Bene immobile | Costo totale | Superficie (mq) |
|---|---|---|
| 1 | 400,000 | 400 |
| 2 | 440,000 | 450 |
| 3 | 380,000 | 400 |
| 4 | 390,000 | 410 |
| 5 | 400,000 | 390 |
| 6 | 400,000 | 400 |
Scale di misura
Per rilevare le caratteristiche dei beni è necessario l'uso di scale di misura quali:
- Scale qualitative:
- Scala nominale (0-1, dicotomica)
- Scala ordinale (1°, 2°, 3°, ecc.)
- Scale quantitative:
- Scala cardinale (4, 657, 90, ecc)
- Scala a intervalli (da 0 a 4, da 5 a 9, da 10 a 14, ecc.)
Il postulato dell'ordinarietà
Il giudizio di stima, per essere oggettivo e generalmente valido, deve essere formulato sulla base della teoria dell'ordinarietà.
La disponibilità di un'ampia casistica di prezzi o costi per un dato tipo di immobili in un certo
Il mercato potrà consentire la formazione di una significativa distribuzione di frequenza di prezzi (costi) attuali.
La distribuzione dei prezzi e dei costi:
Detto il generico valore (prezzo, costo), il valore medio dei prezzi dati sarà uguale a:
ΣVmedio = Vmodale = media aritmetica dei (V1+V2+v3+...+Vn))/n valori dati
Valore modale: Il costo più frequente o moda dell'insieme dei prezzi coinciderà con la media aritmetica dei prezzi quando la distribuzione sarà media simmetrica (gaussiana).
L'istogramma delle frequenze:
| Casi | Costi | Frequenze | Classe |
|---|---|---|---|
| 1 | 540 | 1 | 0-400 |
| 2 | 450 | 2 | 401-450 |
| 3 | 370 | 3 | 451-500 |
| 4 | 600 | 4 | 501-550 |
| 5 | 510 | 2 | 551-600 |
| 6 | 560 | frequenze | |
| 7 | 500 | ||
| 8 | 480 | ||
| 9 | 580 | ||
| 10 | 510 | ||
| 11 | 410 |
Costi:
- Quesito
- Scopo
- Scelta del criterio di stima - sintetico - comparativo
- Individuazione del procedimento - analitico - ricostruttivo
- Individuazione e reperimento - tecnici dei dati elementari - finanziari
Comparazione e giudizio di stima
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