Estimo ed esercizio professionale - Stima di mercato

IDENTIFICAZIONE DATI URBANISTICI DEL BENE

•

Facendo riferimento all’Art.26 del N.R.U, il complesso fa parte di quegli “edifici di particolare valore

architettonico, paesaggistico e/o storico culturale”, sono quindi consentiti solamente:

3.1) Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo che, ai

- sensi del DM 5 luglio 1975 e sulla base delle specifiche disposizioni del RE, possono prevedere

deroghe alle altezze e ai requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione esistenti.

3.2) Il frazionamento degli edifici e dei complessi edilizi, (…), a condizione che gli interventi non

- comportino modifica o pregiudizio alle caratteristiche storiche, architettoniche, formali e

paesaggistiche, rimanendo comunque subordinati ad esse ed evitandone forzature pregiudizievoli.

3.3) Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, nonché il frazionamento in più unità,

- sono consentiti previa predisposizione di una analisi storico-critica che, sulla base della ricostruzione

della processualità tipologica, documenti la coerenza dell’intervento con i caratteri dell’edificio. 2

LEGITTIMITA’ URBANISTICA DEL BENE

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A seguito delle analisi precedentemente riportate si accerta la legittimità urbanistica del bene.

REGIME D’USO DEL BENE

•

Il bene in questione è attualmente occupato da un solo nucleo familiare.

CONSIDERAZIONI GENERALI SUL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE E DI ZONA

•

La villa si inserisce perfettamente nel contesto paesaggistico delle colline di Bagno a Ripoli, caratterizzato,

come già precedentemente accennato, dalla presenza di numerose ville e villini.

Facendo riferimento ai dati forniti dall’Agenzia del Territorio (O.M.I) possiamo collocare l’immobile in

questione nella fascia R1, ovvero quella rurale. Il valore unitario zonale di riferimento desumibile dalla

valutazione immobiliare dell’Agenzia del Territorio (O.M.I.), considera un riferimento per Zona Suburbana

Vallina, Villamagna, Case di San Romolo, codice di zona R1 valutabile in € 2.600,00/mq di minimo, e €

4.300,00/mq di massimo per tipologie di Villini e Ville in condizioni “normali”.

Valore min. €/mq Valore max €/mq

Valutazioni Ville e Villini a confronto

3.500,00 €

Zona R1 4.500,00 €

2.600,00 €

Zona E5 4.000,00 €

2.900,00 €

Zona D10 5.000,00 €

0 1250 2500 3750 5000

€/mq

L’area presa in esame che, come già accertato, si colloca nella fascia O.M.I R1, si trova altresì a confine con

la fascia che comprende l’abitato di Villamagna identificato nella fascia E5. Per la suddetta, le valutazioni

per quanto riguardano ville e villini in condizioni normali sono valutabili in 2.600,00 € di minimo e 4.000,00 €/

mq di massimo.

Si pone a paragone anche la zona D10, che caratterizza l’area periferica Fiorentina ove si collocano

numerose ville e villini 3

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE CON ACCERTAMENTI PUNTUALI

•

Andando ad analizzare gli altri edifici della stessa tipologia, ville e villini, presenti nell’area rurale di Bagno a

Ripoli e in quella di Fiesole è stato possibile determinare le valutazioni di mercato recenti e valutare se la

villa qui stimata rientrasse nei parametri del mercato locale.

- Villa di 620 mq (lordi del corpo villa) si sviluppa su tre livelli in condizioni normali; sita in Via

Bolognese 200, Firenze (Fascia O.M.I. D10), cui si aggiunge giardino di 1200 mq.

Valore di compra - vendita al mq del corpo villa: 3819,00 €/mq

Valore di compra - vendita immobile: 3.430.000,00 €

- Villa di 600 mq (lordi del corpo villa) risalente al 1400 che si sviluppa su due piani in condizioni

normali; sita nell’area collinare di Fiesole (Fascia O.M.I. R1), cui si aggiunge ampio giardino di 1600

mq, limonaia di 60 mq.

Valore di compra - vendita al mq del corpo villa: 4460,00 €/mq

Valore di compra - vendita immobile: 3.680.000,00 €

- Villa di 600 mq (lordi del corpo villa) sita nella zona collinare di Fiesole (Fascia O.M.I. R1) e

risalente al tardo ‘500 ristrutturata recentemente presenta condizioni “ottime” sia interne che esterne.

Al corpo villa si aggiunge giardino di 500 mq. Vista panoramica sulla città di Firenze.

Valore di compra - vendita al mq del corpo villa: 3630,00 €/mq

Valore di compra - vendita immobile: 3.000.000,00 €

- Villa di 720 mq (lordi del corpo villa) sita nella zona collinare di Bagno a Ripoli (Fascia O.M.I. R1)

vicino al centro di Villamagna. Presenza di ampio giardino con oliveti di 1600 mq.

Valore di compra - vendita al mq del corpo villa: 4270,00 €/mq

Valore di compra - vendita immobile: 4.080.000,00 €

- Villa di 690 mq (lordi del corpo villa) sita nella zona collinare di Fiesole (Fascia O.M.I. D10) e

risalente al tardo 800 ristrutturata nel 2001. Al corpo villa si aggiunge giardino di 1700 mq. Vista

panoramica sulla città di Firenze.

Valore di compra - vendita al mq del corpo villa: 4485,00 €/mq

Valore di compra - vendita immobile: 4.620.500,00 €

L’indagine di mercato, svolta nella zona periferica del Comune di Bagno a Ripoli e indirizzata verso edifici

della stessa tipologia, di epoca non recente, ed aventi caratteristiche tipologiche ed architettoniche similari,

ed in condizioni “ottime” ci ha consentito di individuare il valore unitario di mercato variabile tra € 3.500,00/

Mq e € 4.500,00/Mq. Al fine di determinare il più probabile prezzo di mercato abbiamo fatto una media tra i

casi presi in esame precedentemente eliminando il valore più alto e più basso al fine di una stima più

veritiera. (Villa N°1+Villa N°2+Villa N°4)/numero = €/mq medio

(3819 + 4460 + 4270)/3= 4183 €/mq di valore medio 4