Urbanistica

Urbanistica

Negli anni '50, la pianificazione imposta dalla L.U. del 1942 si avvia solo verso la metà degli anni '50. Il risultato fu che la grande crescita edilizia non fu né guidata né indirizzata. Negli anni '60, si verifica l'esplosione dell'urbanizzazione al nord e lo svuotamento dei comuni del sud. Negli anni '70, la legge ponte, seppur incisiva, non risolve la questione del regime dei suoli. Si apre così un grande dibattito sul regime dei suoli che blocca l'attività urbanistica, congelata con la legge tampone 1187/68 che proroga per 5 anni la validità dei vincoli senza indennizzo.

Le trasformazioni urbanistiche dagli anni '80 ad oggi

Negli anni '80 inizia a cambiare il modello di trasformazione da espansione a recupero delle aree dismesse. Si tenta inoltre di porre un freno all'abusivismo anche semplificando e liberalizzando l'attività edilizia. Nel terzo millennio, c'è una progressiva semplificazione procedurale e legislativa attraverso l'emanazione dei testi unici che riscrivono la norma ex novo acquisendo le parti dalle vecchie leggi ancora in vigore e aggiornandole.

Le leggi fondamentali dell'urbanistica italiana

La legge n° 2359/1865 è la prima legge italiana riguardante le disposizioni in materia di esproprio per pubblica utilità. Con questa legge furono emanati due importanti strumenti urbanistici: il Piano regolatore edilizio e il piano di ampliamento, attuabili entro 25 anni e obbligatori soltanto per comuni con oltre 10.000 abitanti. Norme simili erano previste per i piani di ampliamento dove si stabiliva l'obbligo di cedere il terreno necessario alla costruzione di vie pubbliche, ma sempre dietro compenso per l'esproprio. L'indennità di esproprio era pari al valore di mercato (Vm) del terreno espropriato.

La legge Napoli n° 2892/1885 è emanata per il risanamento della città, a seguito di una grave epidemia di colera. Il piano di risanamento prevedeva ampie zone di demolizione e ricostruzione. La legge dell'urbanistica nazionale n° 1150/1942 riordinò la materia relativa agli strumenti di piano, affidandone la principale responsabilità ai Comuni, anche se fu previsto un sistema gerarchico che avrebbe dovuto garantire un completo e capillare controllo del territorio attraverso un'organizzazione a cascata.

Piani territoriali e regolatori

A livello più generale viene istituito il PTC (piano territoriale di coordinamento), finalizzato a orientare e coordinare lo sviluppo dei vari centri, sia per quanto riguarda l'assetto edilizio, sia per quanto riguarda le principali vie di comunicazione. Quindi, un piano fortemente caratterizzato dalla protezione del paesaggio e dalla salvaguardia del patrimonio storico-culturale. Redatto dalle amministrazioni comunali, provinciali e gli enti interessati, viene adottato con delibera dalla giunta regionale; l'adozione è resa pubblica tramite l'affissione agli albi pretori dei comuni interessati. Il PTC viene approvato con apposita legge dal consiglio regionale e pubblicata sul bollettino ufficiale della Regione.

A livello comunale viene previsto il PRG (Piano regolatore generale) e i programmi di fabbricazione (per i comuni non obbligati a redigere il PRG). Il PRG obbligatorio, riguardo la totalità del territorio comunale, organizza l'assetto comunale complessivo e ne regolamenta le varie parti. Tiene conto degli indirizzi dei piani superiori PTC e dei vincoli già esistenti. Redatto da tecnici del comune o professionisti esterni. I contenuti del PRG sono:

• Rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie, navigabili e dei relativi impianti
• Divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano e determinazione di vincoli e caratteri da osservarsi in ciascuna zona
• Aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servitù
• Aree da riservare ad edifici pubblici, opere ed impianti di interesse collettivo e sociale
• Vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale e paesistico
• Norme per l’attuazione del piano

Gli elaborati del PRG e le scale metriche più usate sono: Elaborati preliminari di analisi e di inquadramento, 1:25.000 e 1:20.000 (per l’intero territorio comunale); elaborati progettuali grafici, da 1:5.000 a 1:2.000 per le aree urbane; elaborati progettuali normativi (1:500); relazione tecnica generale. La procedura di applicazione del PRG: Il PRG è adottato con delibera del Consiglio Comunale e quindi depositato presso la segreteria comunale con avviso affisso all’albo pretorio per 30 giorni consecutivi; nei 30 giorni successivi a quello di deposito possono essere presentate osservazioni da enti ed istituzioni, associazioni di categoria, privati cittadini; le osservazioni presentate nei termini e secondo le modalità formali previste vengono esaminate e fatte oggetto di controdeduzioni da parte del Consiglio Comunale; il PRG accompagnato dalle osservazioni e dalle controdeduzioni viene inoltrato alla Regione; la Regione approva o respinge il PRG entro 12 mesi dal deposito; il termine può essere interrotto una sola volta per motivata richiesta di integrazione documentale. La Regione può apportare modifiche al piano purché esse non ne mutino le caratteristiche essenziali facendo riferimento alle motivazioni previste dall’art. 10 della L. 1150/42. Il PRG ha vigore a tempo indeterminato. Norme tecniche di attuazione (NTA) riguardano le indicazioni necessarie all’attualizzazione del PRG. Forniscono per ogni zona territoriale omogenea (a, b, c, d, e, f) le modalità di utilizzazione, indici di densità territoriale, fondiaria, distacchi, superfici minime. Varianti al PRG possono essere totali se si estendono a tutto il territorio e parziali per piccole zone. Le varianti devono indicare in relazione tecnica gli obiettivi e l’aggiornamento dello stato di fatto.

La legge inoltre, prevede che i PRG (validità tempo indeterminato) vengano attuati attraverso i Piani Particolareggiati (validità 10 anni) redatti dal comune nei quali devono essere indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati: masse e altezze delle costruzioni, spazi riservati ad opere ed impianti di interesse pubblico, edifici destinati a demolizione e ricostruzione ecc. Il Programma di Fabbricazione deve essere incluso nel proprio regolamento edilizio dai comuni sprovvisti di piano regolatore, indica i limiti di ciascuna zona e precisa i relativi tipi edilizi indicando le direttrici di espansione. Ha efficacia limitata nel tempo e la L. 20 marzo 1978 n. 23 lo ha equiparato a tutti gli effetti al PRG.

Piani di lottizzazione e regolamenti edilizi

Il Piano di lottizzazione è uno strumento attuativo di iniziativa privata, attua le previsioni del PRG, regolamenta le attività edificatorie sull’area da parte dei privati, consentito in assenza di PPA (Piano Particolareggiato di Attuazione) è stato introdotto dalla L. 765/67. L’autorizzazione alla lottizzazione di aree da parte del comune è subordinata alla stipula di un’apposita convenzione, a cura del proprietario, che preveda: la cessione gratuita al comune, entro termini stabiliti, delle aree per le urbanizzazioni primarie e delle aree per le urbanizzazioni secondarie; l’assunzione a carico del proprietario degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione, determinate in proporzione all’entità dell’insediamento previsto dalla lottizzazione; i termini non superiori a dieci anni entro cui devono essere ultimate le opere; congrue garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione.

Il Regolamento Edilizio stabilito dall’art. 3 della Legge Urbanistica (attualmente abrogato dal DPR 380/2001) è un documento tecnico amministrativo di norme che disciplina l’attività edilizia sotto l’aspetto procedurale, estetico, igienico-sanitario e tecnico valido su tutto il territorio comunale. Discende dalle NTA si trovano: norme procedurali, norme per la progettazione delle opere, norme tecnologiche, inquadramento urbanistico, norme d’igiene, norme d’esecuzione. Il Regolamento d’igiene è la prima forma di regolamentazione urbanistica. Essi sono volti a garantire la salubrità degli ambienti. Se il RI e RE sono difformi prevalgono le norme più recenti.

Leggi ponte e piani per l'edilizia economica e popolare

La legge Ponte n° 765/1967 apporta alla legge urbanistica del 1942 una serie di ampie modifiche, determinanti per razionalizzare il sistema di strumenti e di controlli, dandogli la configurazione tutt’ora vigente (ogni 20 m di costruito si prevede 1 m² di parcheggio). La legge n° 167/1962 introduce i PEEP obbligando i comuni capoluogo di provincia e quelli con più di 50.000 abitanti a formare un piano delle zone da destinare alla costruzione di alloggi a carattere economico e popolare nonché alle opere e servizi complementari urbani e sociali comprese le aree a verde pubblico. Il piano di zona: attua le previsioni del PRG; regola attività edilizia nell’area con funzioni di dettaglio; consente esproprio nelle aree interessate. I contenuti sono analoghi a quelli dei PP.

Standard urbanistici e standard edilizi

Gli standard urbanistici D.M. 1444/68 disciplinano concretamente la pianificazione e la ripartizione del territorio comunale in zone omogenee, essendo lo strumento attuativo del PRG per disciplinare il territorio comunale, che individuava sei tipi di zone territoriali omogenee. Una Zona Territoriale Omogenea (ZTO) è un’area omogenea del territorio urbano, omogenea in quanto a standard urbanistici. La divisione del territorio in ZTO è uno degli strumenti fondamentali del PRG.

• A -> Centri e zone di particolare pregio storico
• B -> Zone totalmente/parzialmente edificate diverse dalle zone A
• C -> Zone di espansione residenziale
• D -> Zone destinate all’industria
• E -> Zone agricole
• F -> Zone per attrezzature di interesse generale

La zonizzazione o zoning è il complesso di scelte con le quali il PRG articola globalmente il territorio comunale assegnando aree dalle caratteristiche omogenee alle quali viene attribuita la specifica normativa urbanistico-edilizia di utilizzazione. Le opere di urbanizzazione si dividono in: primarie (strade residenziali, verde attrezzato lungo le strade, illuminazione pubblica, parcheggi e soste, fogne) e secondarie (scuole dell’obbligo e superiori, mercati di quartiere, delegazioni comunali, edifici religiosi, ecc.).

La differenza tra standard urbanistici e standard edilizi è nel fatto che il primo si riferisce a rapporti massimi tra spazi edificabili e spazi destinati alle attività collettive, verde pubblico e parcheggi, nonché al rapporto tra popolazione e attrezzature sanitarie, ospedaliere, universitarie, parchi urbani e territoriali mentre il secondo si riferisce alla densità edificatoria, all’altezza degli edifici e alla distanza tra i fabbricati a seconda dell’appartenenza del lotto edificabile ad una delle diverse ZTO.

Legge Bucalossi e programmazione urbanistica

Con la Legge Bucalossi n° 10/1977 viene introdotta la concessione edilizia il cui rilascio è subordinato al pagamento di oneri concessori, commisurati al costo di costruzione delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie. Vengono inoltre introdotti i Programmi pluriennali di attuazione che coordinano la realizzazione di quanto predisposto dagli strumenti pianificatori generali, delimitando le aree nelle quali devono realizzarsi le previsioni di detti strumenti e le relative.