Urbanistica

SISTEMA AGRICOLO E DELLA TUTELA DELL'AMBIENTE (ZONE E)

EFFICACIA DEL PRG

La rilevanza normativa del piano risiede nella possibilità di "trasmettere ordini" in forza di legge, ovvero la facoltà di essere prescrittivo e conformativo degli usi del suolo e dunque della proprietà privata: in funzione di interessi di carattere collettivo si limita l'uso del suolo dei fondi privati.

In seguito alla sua approvazione da parte dell'autorità competente (in genere la Regione) assume una specifica "cogenza normativa" in merito a:

• disegno delle infrastrutture di trasporto e delle aree da destinare a servizi pubblici, per i quali scattano vincoli di inedificabilità e possibilità espropriative per i comuni
• suddivisione del territorio in "zone omogenee", caratterizzate da funzioni e regole di trasformazione (indici di edificabilità, altezze, densità, etc.) in grado di conformare la

COMPONENTE NORMATIVA

• Norme Tecniche di Attuazione: strumento proprio del PRG
• Regolamento edilizio: aggiornato ogni volta che viene predisposto un nuovo piano urbanistico; ha una sua autonomia

• norme a carattere generale (principi ispiratori, lessico, nozioni, etc.)
• norme riferite alla zonizzazione (quantità e indici)
• norme che si riferiscono a speciali modalità di attuazione del Prg (piani e progetti particolareggiati, piani di settore, procedure di attuazione)

carattere ordinario: l'ottenimento dei titoli abilitativi, il rispetto di particolari caratteristiche dell'edilizia e del tessuto urbanistico, etc. La strumentazione urbanistica a livello locale è fatta da un corpus di tavole e di elaborati grafici, una relazione esplicativa degli elaborati e le Norme Tecniche di Attuazione.

PROCESSO DI RELAZIONE DI UN PRG - alcuni passaggi sono comuni a tutte le attività di pianificazione

1. Incarico al progettista/RUP (Responsabile Unico del Procedimento interno all'amministrazione), Studi preliminari, Direttive/Indirizzi (formulate dal Consiglio comunale) →
2. Redazione Preliminare di piano + Aree PUE PRG + PUE →
3. Adozione (passa per la responsabilità del Consiglio comunale) scattano le Misure di salvaguardia (non si possono più chiedere titoli abitativi per la realizzazione di edifici in difformità dalle previsioni) che hanno una durata max di 3 anni
4. Pubblicazione
5. Osservazioni/Opposizioni

1. Deduzioni (Consiglio comunale su parere del progettista), eventualmente incorporate nel Piano
2. Approvazione (Regione) e pubblicazione degli atti nella gazzetta ufficiale: a questo punto il Piano ha la sua completavigenza, divenendo una norma locale.

• Attuazione diretta con Permesso di Costruire, in conformità alle previsioni del PRG ed alle indicazioni contenute nelle NTAe nel RE
• Attuazione indiretta: con i piani urbanistici esecutivi (quando le trasformazioni hanno una dimensione urbanistica)
  • Piano particolareggiato esecutivo (iniziativa pubblica) (L.1150/42)
  • Piano per l'edilizia economica e popolare (iniziativa pubblica) (L.167/62)
  • Piano per gli insediamenti produttivi (iniziativa pubblica) (L.865/71)
  • Piano di lottizzazione convenzionata (iniziativa privata) (L.765/67)
  • Piani di recupero (iniziativa pubblica o privata) (L.457/78)
  • Programma integrato di intervento (iniziativa pubblica o privata) (L.219/81)

(pubblica o privata) (L.179/92)

A partire dagli anni 80 le regioni hanno assunto allargate competenze nel campo dell'urbanistica; alcune hanno legiferato cambiando profondamente il sistema tracciato dalla legge del 42: infatti non vi sono ancora dappertutto PRG, alcune regioni hanno chiamato questi strumenti urbanistici in modo diverso.

SUPERAMENTO DEL PRG

A partire dagli anni novanta il modello di pianificazione urbanistica tradizionale fondato sul PRG viene messo in discussione e riformato per alcune ragioni (limiti):

• Fattore costo: incapacità dell'attore pubblico di sostenere i costi della trasformazione urbanistica → La L. 1150/42 prevedeva che tutta la costruzione della città fosse sulle spalle dell'autorità pubblica costi impossibili
• Fattore tempo: scadenza dei piani e perdita di efficacia

Alla fine degli anni 60 delle sentenze della Corte costituzionale hanno deciso che i vincoli preordinati all'esproprio non potevano avere durata illimitata.

1. SCOMPOSIZIONE DEI PIANI IN DUE COMPONENTI

• STRUTTURALE-STRATEGICA: piano più generale
• Strategie con la partecipazione di portatori di interesse
• Non assegna diritti edificatori, identifica ambiti dove è ammessa la trasformazione urbanistica
• Recepisce "invarianti" come vincoli ambientali, città esistente, previsioni infrastrutturali
• Periodo di validità lungo o non predefinito
• OPERATIVA: simile alla fase dei piani esecutivi
• Uno o più piani esecutivi con poteri espropriativi e che assegna diritti edificatori

2. Meccanismi di perequazione-compensazione-incentivazione urbanistica

Un Piano urbanistico per natura di tradizione fa sperequazioni (differenze tra i proprietari) → (Partecipazione del settore privato al raggiungimento di interessi pubblici)

3. Trasparenza/Partecipazione

Coinvolgimento dei portatori di interesse in diverse fasi del processo di formazione del piano

piani particolareggiati esecutivi del vecchio modello

Assegna diritti edificatori

Attribuisce vincoli preordinati all'esproprio

Periodo di validità di cinque anni

La regione che per prima ha adottato questo meccanismo dei piani strutturali con i piani relativi riservati ad alcune piccole porzioni del territorio comunale (ereditato dalla Gran Bretagna) è stata la Toscana.

La componente strutturale del Piano urbanistico definisce il quadro di elementi, sistemi e valori territoriali da considerarsi come "invarianti". Generalmente si intendono per componenti strutturali del territorio:

• Gli elementi che determinano la configurazione ambientale e paesaggistica attraverso i relativi vincoli;
• La rete delle grandi infrastrutture a carattere sovra-ordinato o su cui comunque il comune non è in grado di incidere nel periodo di validità del Piano;
• L'insediamento consolidato così come si manifesta al momento dell'avvio.

Del processo di pianificazione. Questi piani strutturali articolano il territorio comunale in territori:

• Urbanizzati→ si prevedono normative di mantenimento o riqualificazione del tessuto edilizio e degli spazi pubblici esistenti, normate attraverso il Regolamento Urbanistico o attraverso soluzioni tipizzate
• Non urbanizzati
• Urbanizzabili→ viene introdotta la dimensione esecutiva (cosa si deve fare e come, gli indici, gli ambiti, etc.)

Nel Piano Strutturale sono previste aree di trasformazione, organizzate in ambiti per i quali vengono definite delle caratteristiche che la parte operativa dovrà avere:

• il mix di funzioni (destinazioni da valutare, non pre-determinate come nel piano tradizionale);
• la quantità edilizie ammissibili (minime o massime);
• gli obiettivi di qualità ambientale e funzionale da raggiungere;
• le procedure da adottarsi per la redazione o l'acquisizione dei progetti di trasformazione urbana.

2. PEREQUAZIONE E COMPENSAZIONE

URBANISTICA

La perequazione urbanistica è una tecnica che cerca di dare risposta alle disparità di trattamento che si determina tra i proprietari di aree cui il piano urbanistico assegna possibilità edificatorie e quelli le cui aree sono interessate da previsioni pubbliche, eventualmente gravate da vincoli preordinati all'esproprio. Tale squilibrio determina infatti vantaggi differenziati, con le aree edificabili che si allineano ai valori di mercato e quelle non edificabili alle indennità di esproprio. Il piano che presenta meccanismi di perequazione persegue un approccio alla pianificazione fondato su un principio di maggiore giustizia distributiva. Dal punto di vista spaziale e volumetrico la "perequazione" può essere attuata secondo due modalità:

• spostamento dei diritti edificatori dei privati nell'ambito di comparti definiti dal piano, riconoscendo a ciascun proprietario il valore proporzionale alle superfici possedute;
spostamento dei diritti edificatori dei privati nell'ambito di contesti più ampi o dell'intero comune da definire attraverso forme di contrattazione tra l'amministrazione comunale ed i privati. Presupposti per l'efficacia della perequazione urbanistica sono la possibile compravendita dei diritti edificatori e le premialità (in superficie o cubature aggiuntive) per lo spostamento degli stessi. Esempio. Uno dei primi Piani d'Italia (PRG del 1993) è stato quello di Torino, che ha provato a sperimentare meccanismi di perequazione ben prima che ci fossero i Piani Strutturali. I primi tentativi di perequazione si rivolgevano soprattutto alla dimensione residenziale; oggi si tende a riorganizzare aree di perequazione con tipologie tanto differenziate quanto sono le funzioni che si insediano nelle città. VANTAGGI. Il sistema di perequazione permette: - ai proprietari delle aree interessate da previsioni pubbliche di ottenere indennizzi

superiori a quelli legati alle procedure espropriative (anche se adesso le indennità di esproprio tendono ad arrivare ai valori di mercato)