Riassunto esame diritto privato II sui contratti tipici e atipici, prof. Gemma, Battelli, libro consigliato Istituzioni di diritto privato Bessone

I contratti relativi al trasferimento di beni

La nozione di compravendita

Ai sensi dell'art. 1470, la compravendita è definita come "il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo". Tale contratto è per eccellenza quello mediante il quale si attua la circolazione della ricchezza, e giovando di un ampio apparato normativo è dunque un contratto tipico. Realizzando lo scambio di un diritto contro il prezzo, si evince che la compravendita è un contratto a titolo oneroso per il quale tra vantaggio e sacrificio sussiste un nesso di causalità.

La causa della vendita (requisito fondamentale) va dunque rintracciata nello scambio tra un diritto e una somma di denaro. Ovviamente tale causa deve esser lecita poiché la sua illiceità comporterebbe la nullità del contratto, ai sensi dell’art. 1343. Come nel caso di vendita di organi umani.

Si noti che la compravendita, in quanto obbliga sia l’acquirente che il venditore, è da inserire nella categoria dei contratti "sinallagmatici" o anche detti a prestazioni corrispettive. Ne consegue l’applicabilità delle norme sulla risoluzione del contratto.

Oltretutto è un contratto consensuale, nel senso che, come visto nello studio della disciplina generale dei contratti, è sufficiente il mero consenso delle parti per rendere efficace tale contratto, ossia per determinare l’effetto traslativo del diritto, cui seguirà poi, necessariamente, l’adempimento di determinate obbligazioni, da ambo le parti, quali la consegna del bene contro il pagamento del prezzo. Si può dunque notare come la sufficienza del consenso alla realizzazione dell’effetto reale, o traslativo che dir si voglia, fa digradare le suddette altre attività.

La trascrizione dell’atto d’acquisto immobiliare, come anche il possesso del bene mobile, inoltre non è necessaria, per l’ordinamento italiano, al fine di divenire proprietario, ma rende opponibile ai terzi l’acquisto (v. Privato I: la tutela dei diritti).

L’accordo tra le parti non determina soltanto l’acquisto del diritto ma altresì il passaggio in capo al compratore del rischio, secondo il principio res perit domino (il danno derivante dal perimento d'una cosa deve essere sopportato dal suo proprietario) che non si applica nel caso in cui sia stato stabilito un termine iniziale di efficacia (un momento a partire dal quale si verificherà l'effetto traslativo o costitutivo), perché, in questo caso, il rischio del perimento della cosa grava sul soggetto che non ha ancora acquistato il diritto, dal momento che l'effetto traslativo o costitutivo si verificherà alla scadenza del termine.

Le parti del contratto, e il suo regolamento. L’obbligazione di compravendere

A perfezionare la vendita, è sufficiente il consenso delle parti purché legittimamente manifestato. Sovente la vendita è posta in essere da intermediari.

Come studiato in precedenza, è necessario che il consenso sia manifestato da soggetti legalmente capaci a pena di nullità nel caso fosse posto in essere da un minore d’età, un interdetto o un incapace naturale. Nel caso di un incapace relativo (emancipato o inabilitato) è necessario l’intervento del curatore, munito delle autorizzazioni contemplate dalla legge, in quanto l’atto di compravendita eccede l’ordinaria amministrazione. Anche se il minore abbia occultato la propria età il contratto è valido.

Di regola l’atto di compravendita è liberamente stipulabile dai consociati, salvo alcune eccezioni in cui la legge impone:

• Divieto di acquistare, stabilito per il tutore e protutore per i beni del minore, o per i pubblici ufficiali per determinati beni.
• Obbligo di contrarre, si può semplicemente pensare ad un "contratto preliminare" che comporterà l’obbligo di perfezionare il contratto finale. Anche l’imprenditore che eserciti in condizione di monopolio legale.

Frutto della volontà dell’uomo è invece il divieto di alienare che però comporta il risarcimento del danno. Diverso è il caso della prelazione per il quale il prelazionario ha il diritto ad essere preferito a parità di condizione ai terzi ma solo se l’obbligato decida di vendere il bene riguardo al quale vi è la prelazione.

La vendita trova già nelle norme di legge, soprattutto nel c.c., un’articolata disciplina che è in larga misura suppletiva, derogabile, potendo essere surrogata, le parti possono, senza alcun problema, stabilire il luogo e il tempo di consegna del bene, come anche le modalità di pagamento.

È fondamentale notare che la vendita può contenere varie clausole, scelte arbitrariamente dalle parti contraenti, quali ad esempio la clausola penale o la clausola risolutiva espressa. Le parti potranno anche stabilire la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.

L’oggetto del contratto. La vendita di eredità

L’oggetto è uno degli elementi essenziali del contratto (art. 1325, n.3), il quale deve essere lecito, possibile, determinato o determinabile, pena di nullità del contratto. Anche la vendita deve presentare un oggetto rispettoso di tali caratteri. La vendita può avere a oggetto:

• Diritto di proprietà di beni mobili e immobili.
• Il diritto di proprietà di altri diritti reali: costituzione di usufrutto o servitù, vendita della nuda proprietà, cessione di usufrutto.
• Diritti di credito salvo inalienabilità di crediti aventi carattere personale.
• Beni materiali o immateriali diritti di utilizzazione economica di opere dell’ingegno.
• Pertinenze e le universalità di mobili quest’ultime anche separatamente.
• L’azienda nel suo complesso.
• L’eredità o una quota di essa: Si rammenti che la qualità di erede è intrasmissibile. Chi vende un'eredità senza specificarne gli oggetti non è tenuto a garantire che la propria qualità di erede.

La vendita di un'eredità deve farsi per atto scritto, sotto pena di nullità. Il compratore, se non vi è patto contrario, è obbligato in solido col venditore a pagare i debiti ereditari. Tale vendita è concepibile solo dopo l’apertura della successione e ovviamente presuppone l’accettazione.

Non possono alienarsi le res extra commercium: beni di proprietà le cose sacre.

Il prezzo

Essenziale per il contratto di compravendita, insieme ai requisiti essenziali, di cui all’art. 1325, il prezzo tanto che in assenza di tale prezzo, la compravendita è nulla per assenza di un elemento fondamentale di tale contratto. Al fine di perseguire il principio di conservazione del contratto, all’art. 1474, la legge, detta criteri legali di determinazione del prezzo fondati su presunzioni di comune esperienza. Nel caso in cui il trasferimento della proprietà o di un altro diritto avvenga senza la corresponsione di un prezzo, si avrà una "Permuta"; è possibile che il prezzo sia sostituito con un'altra prestazione restando comunque nella vendita, si parlerà in questo caso di "datio in solutum" (art. 1197).

Il prezzo, il quale va necessariamente espresso in unità di moneta, di regola è fissato dalle parti, salvo eccezionali casi in cui le disposizioni di legge o gli atti di determinati organi, nazionali o sovrannazionali, limitino l’autonomia contrattuale, di cui all’art. 1322, stabilendo e imponendo prezzi su determinate categorie di beni (ricordiamo che l’art. 1339 prevede l’inserzione delle clausole dei prezzi di beni e servizi previsti dalla legge), al fine di proteggere interessi generali e superiori.

Ritornando al generico caso in cui il prezzo sia stabilito in accordo dalle parti, è possibile che esso sia molto più alto del valore di mercato della cosa, perché ad esempio un soggetto vuole intensamente un bene ed è disposto a pagare di più. Diverso è il caso in cui la sproporzione economica sia dipesa da uno stato di bisogno, in quel caso è concessa la rescissione del contratto per lesione. Diverso è il caso della vendita nummo uno in quel caso il prezzo irrisorio potrebbe dissimulare una donazione.

Ai sensi dell’art. 1473 può anche darsi il caso che la fissazione del prezzo venga affidata ad un "terzo arbitratore", cosicché si avrà un’ipotesi di arbitraggio regolata dall’art. 1349; "Se il terzo non vuole o non può accettare l'incarico, ovvero le parti non si accordano per la sua nomina o per la sua sostituzione, la nomina, su richiesta di una delle parti, è fatta dal presidente del tribunale del luogo in cui è stato concluso il contratto".

Il prezzo può altresì comprendere spese differenti come il trasporto. Esempio è la clausola FOB che comporta che siano a carico dell’acquirente le spese di trasporto e assicurazione differenziandosi dalla clausola CIF.

La forma della vendita, e la sua pubblicità

Il contratto di vendita è a "forma libera", salvo talune eccezioni contemplate dalla legge. La forma scritta "ad substantiam" è richiesta, anzitutto, per tutti gli atti enumerati all’art. 1350; è prevista per la vendita di beni immobili e per la costituzione, contro il pagamento di un prezzo, di altri diritti reali immobiliari. Anche il preliminare di vendita, a norma dell’art. 1351, deve rivestire la forma scritta, sotto pena di nullità. Ai sensi dell’art. 1352, si evince come le parti possono adottare per loro volontà la forma scritta qualora intendano farlo convenzionalmente.

Ai fini della pubblicità, e dunque della successiva trascrizione, è necessaria, per i contratti per cui è indispensabile la forma sostanziale, l’adozione di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Si deve, inoltre, ricordare che ai sensi dell’art. 2645-bis, oggi è possibile trascrivere, sempre ai fini della pubblicità, anche il contratto preliminare. L’art. 1453, comma 1, richiede la forma scritta, sotto pena di nullità, per ogni "vendita di eredità".

La forma scritta è richiesta ai fini della prova, dunque "ad probationem", per la "vendita d’azienda" (art. 2556) e per la vendita avente ad oggetto i diritti di utilizzazione delle opere d’ingegno (art. 2581, integrato alla "legge sul diritto d’autore").

Efficacia reale, e obbligatoria, della vendita

Di regola, ai contratti di compravendita si applica il principio c.d. consensualistico; la vendita, come la permuta e la donazione, è un contratto ad effetto reale. Non di meno, vi sono dei casi in cui il consenso non è di per sé sufficiente a realizzare l’effetto traslativo del diritto in quanto occorre porre, accanto alla vendita ad immediata efficacia reale, le ipotesi di vendita ad "efficacia obbligatoria", nelle quali necessita, per la realizzazione dell’effetto traslativo, vuoi un’ulteriore attività dell’alienante ("vendita di cosa generica"), vuoi il verificarsi di un determinato evento, come ad es. la venuta ad esistenza della cosa ("vendita di cosa futura").

Il trasferimento del diritto potrebbe, peraltro, non essere immediato qualora le parti, ai sensi dell’art. 1353, abbiano pattuito un termine iniziale, o una condizione sospensiva (differimento dell’effetto reale per una vendita non obbligatoria!).

[n.b.: anche nella vendita ad effetti reali non obbligatoria vengono comunque a crearsi in capo alle parti date obbligazioni quali il pagamento del prezzo o la consegna della, cosa per fare due rapidi esempi].

I seguenti casi configurano le ipotesi di vendita ad efficacia obbligatoria:

• Vendita di cosa generica: nel caso in cui oggetto della vendita sia una cosa determinata solo nel suo genere (carburante, stoffa, farina, ecc…), il trasferimento della proprietà non si attua che con l’individuazione (art. 1378). Sorge, pertanto, in capo al venditore l’obbligazione di procedere alla suddetta individuazione ad es. tramite la pesatura o attraverso altre modalità disciplinate dallo stesso art. 1378 (n.b.: l’art. 1178 fa obbligo al debitore di prestare cose di qualità non inferiore alla media). Correlativamente all’atto di individuazione, passa all’acquirente il rischio del perimento del bene.
• Da non confondere con la vendita di cose di genere, è la vendita di una determinata massa di cose (anche se omogenee), altresì detta "per aversionem" come ad es. la vendita di tutto il grano contenuto in un determinato silo; a tale tipo di vendita si applicano le norme relative alla vendita di un bene determinato.
• Vendita alternativa: questa è un’altra figura di vendita obbligatoria governata dai principi dettati per le obbligazioni alternative (artt. 1285 e ss.). es b sa ricorre nei casi in cui due o più beni siano stati entrambi dedotti in obbligazione cosicché solo alla scelta di uno dei due beni, si realizza, in capo all’acquirente, il trasferimento del diritto.
• Vendita di cosa futura: possono essere oggetto di compravendita anche le cose future cosicché l’acquisto della proprietà, ai sensi dell’art. 1472, si verifica non appena la cosa venga ad esistenza; salvo i casi di contratto "aleatorio" voluto dalle parti, nel caso di mancata venuta ad esistenza della cosa, il contratto è nullo (art. 1472).

Si parla anche di "emptio rei speratae" per distinguere tale vendita di cosa futura dall’ "emptio spei" intesa letteralmente come "vendita della speranza" consistente in un contratto aleatorio voluto dalle parti nel quale si conviene a carico dell’acquirente il rischio stesso della venuta ad esistenza del bene cosicché l’acquirente dovrà pagare il prezzo del bene anche in mancanza della venuta ad esistenza del bene oggetto del contratto aleatorio in esame. Il venditore deve adoperarsi perché la cosa venga ad esistenza altrimenti potrebbe incorrere in responsabilità per inadempienza. Vietata donazione.

La vendita di cosa altrui

Anche questa fattispecie configura una vendita obbligatoria in quanto di per se non è invalida, ma attualmente inefficace, giusta l’assenza, in capo all’alienante, della titolarità del diritto trasmesso. In altri termini, l’alienante è privo della legittimazione a trasferire.

Conseguenza di tale vendita è la generazione in capo all’alienante dell’obbligazione di "procurare l’acquisto al compratore", il quale diviene proprietario, automaticamente, dunque senza ulteriore negozio traslativo, al momento stesso in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare (originario ed effettivo) della medesima. Peraltro, dunque, non può escludersi la vendita diretta da parte del titolare all’acquirente.

Nel caso in cui il titolare si rifiuti di concretizzare la vendita, il venditore dovrà considerarsi inadempiente, con conseguente applicazione delle norma affidate agli artt. 1453 e ss., relative alla risoluzione del contratto. Se il venditore ignorasse di essere privo della disponibilità del bene venduto, si ritiene insorga responsabilità per "culpa in contrahendo".

L’acquirente, nel caso in cui prenda coscienza della non titolarità sul bene da parte del debitore, potrebbe richiedere immediatamente la risoluzione del contratto con il conseguente risarcimento del danno, salvo che nel frattempo il venditore gli procuri la proprietà del bene cosicché venga inibita la risoluzione pretesa dal venditore (art. 1479).

Nel caso in cui sia a conoscenza della non titolarità della cosa il compratore può richiedere al giudice di fissare un termine entro il quale il venditore deve adempiere (art. 1183), indichiedere la risoluzione del contratto.

Bisogna ricordare, infine, che:

• La cosa può essere solo parzialmente di proprietà altrui;
• Potrà porsi, in alcuni casi, la domanda, se sia stata posta in essere, anziché una vendita di cosa altrui, una promessa di obbligazione o del fatto del terzo, con conseguente applicabilità dell’art. 1381;
• Che la vendita può essere di cosa altrui nel caso in cui vengano vendute "res extra commercium" facendo sì che prevalga la disciplina della nullità (artt. 1418 e ss.) rispetto a quella relativa alla disciplina generale in merito alla vendita di cose altrui di cui agli artt. 1478 e ss.

Le obbligazioni del venditore

È l’art. 1476 ad enumerare le principali obbligazioni, al cui adempimento è tenuto il venditore:

1. Quella di consegnare il bene al compratore
2. Quella di fargli acquistare la proprietà del bene o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto
3. Quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa

All’inadempimento delle obbligazioni derivanti dalla vendita può reagirsi con i consueti rimedi (adempimento coattivo, risoluzione del contratto, risarcimento del danno) o con gli specifici rimedi volta a volta indicati dalla legge.

La consegna, che è l’obbligazione "principale" pendente sul venditore, è un atto giuridico che può, per volontà delle parti, essere frazionata nel tempo, sempre che, intuitivamente, la prestazione sia divisibile. In tal caso si parla di "vendita a consegne ripartite". La consegna può essere anche simbolica, come la consegna delle chiavi dell’appartamento venduto.

Ritornando all’atto concreto della consegna: il bene deve esser consegnato nello stato in cui si trova al momento della vendita.