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Nei casi espressamente previsti dalla legge il locatore può recedere dal contratto dando un preavviso

all’altra parte di almeno 6 mesi.

La legge prevede anche l’istituzione di un fondo sociale presso il ministero del Tesoro per

l’integrazione dei canoni dovuti dagli inquilini meno abbienti.

Sono nulli i patti diretti a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone

maggiore di quello previsto.

Per quanto riguarda la locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, l’ammontare

del canone è liberamente determinato dalle parti, e resta invariato per i primi 3 anni.

È però sottratta all’autonomia dei contraenti la durata della locazione che non può essere inferiore:

 A 6 anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, di

interesse turistico, all’esercizio di attività di lavoro autonomo;

 A 9 anni se l’immobile è destinato ad attività alberghiere.

Cessando il rapporto di locazione, il conduttore perde l’avviamento prodotto dalla sua attività. Gli

si attribuisce allora il diritto a un’indennità, commisurata all’ultimo canone corrisposto.

Nel caso in cui il proprietario-locatore vende l’immobile locato, il conduttore ha diritto di

prelazione per l’acquisto.

Questo è il disegno del legislatore progettato nel 1978. esso è rimasto largamente inattuato, per la

principale ragione che il ceto dei locatori riteneva insoddisfacente la misura del canone, determinata

da criteri legali che non consideravano la legge economica della domanda e dell’offerta.

La legge del 1992 e gli <<accordi in deroga>>; la riforma del 1998 e la rinnovata disciplina delle

locazioni abitative

Con la legge n. 359 dell’8 agosto 1992 sono state introdotte sostanziali modifiche al regime

dell’equo canone che non si applica più per tutti gli immobili di nuova costruzione, mentre negli

altri casi sono possibili accordi in deroga alla legge n. 392/1978 fra proprietari e inquilini.

I punti principali possono essere esposti come segue:

d) Abitazioni nuove. Per gli immobili di nuova costruzione, ossia ultimati dopo l’11 luglio

1992, il canone è liberamente fissato dalle parti.

e) Immobili già edificati. Per le case non di nuova costruzione alla stipula del contratto di

affitto o al suo rinnovo, locatore e inquilino, assistiti dalle rispettive organizzazioni

rappresentative, possono stabilire accordi in deroga alle disposizioni legislative cogenti.

La legge del 1992 introduce gli accordi in deroga alle norme contenute nella legge del 1978.

Queste norme restano cogenti, se nella trattativa e nella conclusione del contratto il conduttore e il

locatore non richiedono l’assistenza delle organizzazioni dei conduttori e della proprietà edilizia.

La novità consiste infatti nella previsione dell’assistenza, fornita ai contraenti dalle rispettive

organizzazioni.

Il contenuto del rapporto di locazione (misura del corrispettivo, durata, etc) può essere stabilito

dalle parti, purché assistite dalle rispettive associazioni, in modo difforme da quello previsto nella

legge del 1978.

Il nuovo modello legislativo vale a contemperare le esigenze della protezione e le esigenze dello

sviluppo economico. Esso contiene una manifestazione di fiducia nell’equilibrio dell’attività di

assistenza svolta dalle associazioni.

La Corte costituzionale con una sentenza del 1996 ha dichiarato illegittima la disposizione che

prevede come obbligatoria l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori

per la stipulazione degli accordi in deroga alla legge sull’equo canone.

La ragione dell’illegittimità costituzionale è triplice:

f) la legge del 1992 non consente di individuare quali siano i soggetti abilitati a prestare ai

contraenti l’assistenza;

g) non sono indicati i criteri per la determinazione del corrispettivo, dovuto dai contraenti alle

associazioni per l’assistenza ricevuta;

h) non sono determinati i criteri cui le associazioni debbono attenersi nell’esercizio del compito

dell’assistenza.

Infine, è intervenuta la l. 9 dicembre 1998 n. 431, che introduce, per le sole locazioni abitative, 2

modelli di contratto.

Gli interpreti denominano ordinario o libero il primo dei due; denominano convenzionale o

alternativo il secondo.

Le parti possono scegliere se attenersi all’uno o all’altro modello.

Quando si attendono al primo, la misura del canone è rimessa alla loro contrattazione. Resta

determinata da norma imperativa soltanto la durata minima del rapporto: 4 anni con

rinnovazione tacita di pari durata.

Per chi preferisca seguire il secondo modello, la misura del canone e le altre condizioni contrattuali

non sono affidate alla libera scelta delle parti: esse debbono invece rispettare <<quanto stabilito in

appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le

organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative>>. Resta fissata dalla legge solo la

durata minima del rapporto: 3 anni, con proroga di diritto per altri 2. Tutte le altre condizioni,

inclusa la misura del canone, sono invece determinate dagli accordi fra le contrapposte

associazioni di categoria.

I contratti di affitto

Caratteristica saliente del contratto di affitto è di avere ad oggetto il godimento di una cosa

produttiva: di un fondo rustico o di un’azienda.

L’affittuario è sempre un imprenditore, mentre l’inquilino o il conduttore non può esserlo.

Al contratto di affitto consegue la separazione della proprietà dall’attività imprenditoriale:

l’impresa dell’affittuario è esercitata su un bene di proprietà altrui.

In quanto gestore di cosa altrui, l’affittuario è tenuto ad obblighi verso il concedente: deve curare

la gestione in conformità della destinazione della cosa, destinare al servizio di questa i mezzi

necessari per la gestione ed osservare le regole della buona tecnica.

Al concedente è attribuito il diritto di controllare, anche con accesso in luogo, se gli obblighi siano

osservati dall’affittuario.

Il più antico e diffuso fra i contratti di affitto è quello che ha per oggetto il fondo rustico.

È prevista una durata minima dell’affitto di fondi rustici in 15 anni per la generalità delle ipotesi di

affitto, sia a coltivatore diretto sia a soggetto diverso (e cioè a imprenditore medio o grande).

La misura del canone è periodicamente stabilita, per zone agrarie omogenee, con tabelle per l’equo

canone. Il canone equo è quindi sottratto alla scelta dei contraenti ed è determinato secondo norme

imperative.

È prevista la possibilità di accordi in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, per

l’ipotesi che le parti ricevano l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole

maggiormente rappresentative a livello nazionale.

IL COMODATO

Il comodato realizza il prestito d’uso di beni infungibili o durevoli.

Il comodato è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una

cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo

di restituire la stessa cosa ricevuta (art 1803, comma 1).

Il comodato presenta i seguenti caratteri:

4. è essenzialmente gratuito e tale carattere non viene meno per il fatto che il comodatario non

ha diritto al rimborso per le spese sostenute per l’uso e la custodia della cosa;

5. è reale in quanto si perfeziona con la consegna della cosa;

6. è a prestazione unica in quanto il comodatario ha solo l’obbligo di restituire la cosa, alla

scadenza convenuta, nel momento in cui ha terminato di servirsene.

7. È quindi un contratto unilaterale che genera obbligazioni a carico di una sola parte.

8. È a forma libera anche se ha ad oggetto beni immobili.

Oggetto del comodata è un bene infungibile o non consumabile (come il libro o l’automobile).

Se si trattasse, invece, di un bene fungibile o consumabile si avrebbe il contratto di mutuo che

realizza un prestito di consumo, laddove il comodato realizza un prestito ad uso.

Il comodato è un contratto reale che non produce effetti reali: il comodatario acquista solo un diritto

personale di godimento.

Il comodato produce invece effetti obbligatori:

 Il comodatario deve custodire e conservare il bene con la diligenza del buon padre di

famiglia

 Non deve servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura del bene

 Non deve concederne il godimento a terzi senza il consenso del comodante

 Deve restituire il bene nel tempo stabilito dal contratto, o ricavabile dalle fattispecie

contemplate dalla legge

Nel caso di perimento della cosa comodata, il comodatario è anche responsabile se la stessa sia

andata perduta <<per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendo la con la cosa propria, o

se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria>> (art 1805).

L’aggravamento della posizione del comodatario trova ragione nella gratuità dell’uso concessogli.

Nel caso in cui il godimento del bene comodato comporti un deterioramento, il comodatario non

ne risponde, purché non ecceda l’uso normale del bene, ed egli non sia in colpa (art 1807).

Rientra nell’autonomia delle parti la fissazione della durata del rapporto.

In mancanza di termine, il comodatario è tenuto all’obbligazione di restituzione del bene quando se

ne sia servito in conformità del contratto (art 1809).

Può verificarsi che il comodatario debba restituire il bene a semplice richiesta del comodante: si

parla, al riguardo, di precario (art 1810).

Il comodatario deve restituire il bene:

 Se sopravvenga un urgente ed imprevedibile bisogno al comodante (art 1809) che giustifica

il suo recesso

 Se il comodatario non adempia le obbligazioni

 Se muoia il comodatario, sicché il comodante può esigere dagli eredi l’immediata

restituzione del bene (art 1811)

 Nel caso muoia il comodante, perché i suoi eredi possono pretendere l’immediata

restituzione del bene.

Comodato per ostentazione. Esiste una particolare forma di comodato che prevede il prestito di un

bene al solo fine di essere ostentato o mostrato.

Questo particolare tipo di comodato prescinde anche dall’uso e può avere come oggetto beni

consumabili. Lo stesso denaro infatti può essere prestato, non per essere speso, ma per essere

appunto solo mostrato dal comodatario (ad esempio in una rappresentazione teatrale o in un film).

LA VENDITA E LA PERMUTA

Nozione di comprevendita

La vendita realizza lo scambio di un bene contro prezzo, ed è quindi un contratto a titolo oneroso.

ART 1470 “la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa

o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.”

La vendita è un contratto consensuale (in quanto si perfeziona con l’accordo delle parti,

indipendentemente quindi dalla consegna della cosa venduta o dal pagamento del prezzo) a titolo

oneroso, a prestazioni corrispettive (in quanto alla prestazione del venditore corrisponde la

controprestazione del compratore), traslativo della proprietà o di un altro diritto.

Le parti del contratto ed il suo regolamento. L’obbligazione di compravendere

A perfezionare la vendita è sufficiente il consenso delle parti, purché legittimamente manifestato.

Il consenso deve essere manifestato da soggetti capaci, sicché la vendita potrà essere annullata se

sia stata posta in essere da un minore d’età, da un interdetto giudiziale, da un incapace naturale.

La vendita è un contratto liberamente stipulabile dai consociati, salvo alcune eccezioni che

comportano o un divieto di acquistare o un obbligo di compravendere.

Quanto alla prima ipotesi si pensi al divieto, previsto per il tutore ed il protutore, di rendersi

acquirenti dei beni e dei diritti del minore, sotto pena di annullamento dell’atto (art 378).

In merito agli obblighi, gravanti su alcuni soggetti, di stipulare il contratto di vendita, basti ricordare

che può operare l’art 2597, che impone l’obbligo di contrattare, con chiunque richieda le prestazioni

che formano oggetto dell’impresa, all’imprenditore in condizione di monopolio legale: si pensi alle

rivendite di tabacchi.

L’accordo delle parti, indirizzato allo scambio di un diritto contro prezzo, si forma anche sulla

regolamentazione del contratto. La vendita trova già nelle norme di legge un’articolata disciplina,

che è derogabile, potendo venire surrogata dalle regole che le parti, nell’esercizio dell’autonomia

loro riconosciuta (art 1322), convengono sui più svariati aspetti del rapporto contrattuale.

Quindi le parti possono autonomamente disciplinare il luogo ed il tempo di consegna del bene

compravenduto, le modalità di determinazione e di pagamento del prezzo, etc.

Non può escludersi inoltre che deducano nel regolamento contrattuale clausole non già peculiari

alla vendita: si pensi alla clausola penale o ancora alla caparra.

L’oggetto del contratto

L’oggetto della vendita deve essere lecito, possibile, determinato o determinabile, a pena di nullità

del contratto.

La vendita può avere ad oggetto:

 il diritto di proprietà di beni mobili ed immobili;

 altri diritti reali;

 i diritti di credito tranne quando il credito ha carattere strettamente personale;

 sia beni materiali che immateriali;

 le pertinenze e le universalità di mobili;

 le aziende;

 l’eredità, intesa come l’insieme dei rapporti giuridici trasmessi mortis causa, ed attua una

successione a titolo particolare inter vivos.

Il prezzo

È essenziale nella vendita il prezzo. Nel caso in cui il prezzo non possa essere in alcun modo

individuato, la vendita è nulla per assenza di un elemento essenziale del contratto.

Il prezzo si esprime in unità di moneta, che può anche essere straniera, ed è fissato, di regola, dalla

parti.

Vi sono ipotesi in cui il prezzo non è frutto delle consuete trattative delle parti, risultando imposto

dall’autorità amministrativa.

Quando sia facoltà delle parti la determinazione del prezzo vi è piena autonomia nella sua

fissazione, sicché il medesimo può anche essere di gran lunga superiore al valore di mercato del

bene.

Le parti, infine, anziché fissare esse stesse il prezzo, possono decidere di rimetterne la

determinazione ad un terzo, detto arbitratore, eletto nel contratto o da eleggere posteriormente (art

1473); si ha, in tal caso, un’ipotesi di arbitraggio. Nel caso il terzo non voglia o non possa accettare

l’incarico, o le parti non si accordino per la sua nomina, ad essa provvede, su richiesta di una delle

parti, il presidente dl tribunale del luogo in cui il contratto è stato concluso (art 1473).

La forma della vendita e la sua pubblicità

Il contratto di vendita è a forma libera, salvo le eccezioni contemplate dalla legge. La forma scritta

ad substantiam è anzitutto richiesta per la vendita di beni immobili, e per la costituzione, contro

prezzo, di diritti reali immobiliari, quali l’usufrutto e le servitù (art 1350). Anche il preliminare di

vendita di diritti reali immobiliari deve rivestire la forma scritta sotto pena di nullità (art 1351).

Nei casi in cui la legge richiede, per la validità del contratto, la forma scritta, è a scelta dei

contraenti l’adozione dell’atto pubblico della scrittura privata (art 1350); nondimeno in vista della

successiva trascrizione dell’atto, ci si deve munire di atto pubblico o di scrittura privata con

sottoscrizione autenticata (art 2657).

La trascrizione della vendita nei casi contemplati dalla legge (artt 2643 ss.) è richiesta per attuare la

pubblicità dichiarativa, rendendo opponibile ai terzi l’acquisto.

L’art 1543, comma 1, richiede la forma scritta, sotto pena di nullità, per ogni vendita di eredità.

La forma scritta è richiesta, ad probationem, per la vendita di azienda.

Efficacia reale ed efficacia obbligatoria della vendita

La vendita è di regola un contratto ad effetto reale, in quanto produce il passaggio della proprietà

dal venditore al compratore come effetto della conclusione del contratto.

Vi sono tuttavia dei casi in cui il trasferimento del diritto non si produce istantaneamente, ma

avviene in un momento successivo alla conclusione del contratto (ad esempio quando le parti hanno

pattuito una condizione sospensiva): si ha allora la vendita ad efficacia obbligatoria.

Sono ipotesi di vendita ad efficacia obbligatoria: a) la vendita di cosa generica; b) la vendita

alternativa; c) la vendita di cosa futura; d) la vendita di cosa altrui.

9. Vendita di cosa generica. Nel caso in cui un oggetto della vendita sia una cosa determinata

solo nel genere (carburante, stoffa, farina), il trasferimento della proprietà non si attua che

con l’individuazione della cosa da trasferire (art 1378).

10. Vendita alternativa. Il trasferimento della proprietà si realizza quando viene compiuta la

scelta fra le diverse cose dedotte nel contratto (art 1285).

11. Vendita di cosa futura. Per esempio si vende oggi il grano che si raccoglierà fra alcuni mesi

in un determinato campo. La proprietà si acquista nel momento in cui la cosa viene ad

esistenza. Nel caso ciò non si verifichi (perché, ad esempio, il maltempo ha distrutto il

raccolto di grano) la vendita è nulla (art 1472). Però se la parti hanno voluto concludere una

vendita aleatoria (ad esempio, si è acquistato il raccolto del campo prescindendo dal fatto

che maturasse un certo quantitativo di grano), il compratore deve ugualmente pagare il

prezzo in quanto ha assunto il rischio che la <<speranza>> non si verificasse, il rischio della

venuta ad esistenza del bene.

12. Vendita di cosa altrui. Essa comporta l’obbligo del venditore di procurare l’acquisto al

compratore, che diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà

dal titolare del diritto (art 1478). Automaticamente, dunque, senza che occorra un nuovo

negozio traslativo. Nel caso il terzo non sia disponibile ad alienare il suo diritto, il venditore

di cosa altrui deve essere considerato inadempiente e quindi tenuto al risarcimento del

danno. Mentre quando il venditore ignorava di essere privo della disponibilità del bene

venduto, insorge responsabilità per culpa in contrahendo.

Le obbligazione del venditore

L’art 1476 elenca le obbligazioni del venditore: obbligazione di consegnare il bene all’acquirente,

compiere gli atti necessari per far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto nel

caso di vendita ad effetti obbligatori; garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.

Il venditore deve innanzitutto consegnare la cosa al compratore nello stato in cui si trovava al

momento della vendita e nel tempo e nel luogo concordati dalle parti. In mancanza di patto al

riguardo, la consegna deve farsi nel luogo dove la cosa venduta si trovava al momento della

conclusione del contratto; ovvero nel luogo dove il venditore aveva il suo domicilio o la sede

dell’impresa. Se poi la cosa deve essere trasportata da un luogo all’altro, il venditore si libera

dell’obbligo quando consegna la cosa al vettore o allo spedizioniere (art 1510).

Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le

pertinenze e i frutti del giorno della vendita. Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti

relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta (art 1477).

La garanzia per l’evizione

La vendita è diretta a far acquistare il compratore il diritto che ne è oggetto. Risultato, questo, che

manca quando si verifichi un cosiddetto fatto evizionale, comportante, appunto, evizione, vale a

dire perdita, totale o parziale, di un diritto, a causa di un preesistente diritto di un terzo.

Il venditore deve garantire che il compratore possa acquistare la proprietà della cosa, e quindi che

nessuno può vantare sulla stessa dei diritti che possono essere opposti al compratore.

Si ha evizione quando un terzo dimostra in giudizio con l’azione di rivendicazione che la causa gli

appartiene o che ha sulla stessa diritti che limitano quelli del compratore.

Se viene riconosciuto il diritto del terzo e il compratore subisce l’evizione totale della cosa, il

venditore è tenuto alla restituzione del prezzo, al rimborso delle spese e al risarcimento del danno

(art 1483).

Se l’evizione è parziale (cioè riguarda solo una parte del bene) o se il bene è gravato da oneri o

diritti di godimento di terzi (non dichiarati in contratto), il compratore può chiedere o la risoluzione

del contratto, o può ottenere una riduzione del prezzo, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento

del danno (artt 1484/1489).

L’evizione può dirsi totale, se riguardi l’intero bene venduto; parziale, se attenga ad una sua quota;

limitativa, se dipenda da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che non siano stati

dichiarati nel contratto (art 1489), quali possono essere un usufrutto, un’ipoteca, un pegno.

Si ha pericolo dell’evizione quando l’acquirente abbia ragione di temere che il bene acquistato, o

una sua parte, possa essere rivendicato da un terzo.

L’evizione può dirsi compiuta quando il terzo, per mezzo di una sentenza passata in giudicato, sia

vittorioso nell’azione di rivendicazione, sicché può legittimamente intimare al compratore di

restituirgli il bene, il prezzo e le spese.

Garanzia per i vizi

E un altro mezzo di tutela del compratore, in quanto il venditore deve garantire che la cosa sia

esente da vizi (cioè da difetti) che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in

modo apprezzabile il valore (art 1490, comma 1).

La garanzia è dovuta però soltanto nel caso di vizi occulti, cioè non facilmente riconoscibili dal

compratore al momento del contratto, e quindi non è dovuta se il compratore era a conoscenza dei

vizi o questi erano facilmente riconoscibili salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato

che la cosa era esente da vizi (art 1491).

In presenza di vizi o quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per

l’uso cui è destinata il compratore può, a sua scelta:

 Chiedere la risoluzione del contratto mediante l’azione redibitoria (da redhibere =

restituire) in modo da ottenere la restituzione del prezzo ritornando la cosa al venditore;

 Oppure chiedere una riduzione del prezzo in ragione del minor valore che il bene ha per

effetto del vizio, o della minore utilità offerta dal bene, mediante l’azione estimatoria.

In ogni caso il compratore ha diritto altresì al risarcimento del danno se vi è colpa del venditore (art

1494).

Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi del venditore entro 8 giorni

dalla scoperta. Inoltre deve agire in giudizio entro 1 anno dalla consegna, decorso il quale termine

l’azione si prescrive (art 1495).

Le obbligazioni del compratore

La principale obbligazione del compratore è di pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal

contratto (art 1498). In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al

momento della consegna e nel luogo ove questa si esegue.

Le spese del contratto di vendita sono di regola a carico del compratore se non è stato pattuito

diversamente (art 1475).

La vendita con patto di riscatto

Il codice disciplina alcune speciali figure di vendita nella quali l’inserimento di determinati patti o

clausole conferisce al contratto particolari effetti.

Nella vendita con patto di riscatto, il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa

venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalla legge (art 1500).

Vi si ricorre quando il venditore è indotto a vendere per realizzare denaro liquido, ma spera entro un

certo termine di avere la somma necessaria per farsi restituire la cosa venduta.

Il diritto di riscatto deve essere esercitato entro un termine non maggiore di 2 anni nella vendita di

beni mobili, e di 5 anni nella vendita di beni immobili (art 1501).

Poiché il diritto di riscatto costituisce un diritto potestativo, con la dichiarazione di voler riscattare il

venditore può riacquistare la proprietà della cosa senza che il compratore possa opporvisi.

Nella vendita con patto di riscatto il contratto è sottoposto a condizione risolutiva: la vendita

produce immediatamente i suoi effetti, ma questi vengono meno se si verifica l’evento futuro e

incerto del riscatto.

La vendita di beni mobili

La vendita di beni mobili, costituendo il caso più frequente di compravendita, si vede dedicate

numerose norme del codice civile (artt 1510 – 1522).

Vi è in Italia la “Convenzione di Vienna sui contratti di vendita internazionali di beni mobili”

esecutiva con la l. n. 765 dell’11 dicembre 1985. questa detta una disciplina internazionale

uniforme, applicabile in tutti i casi in cui siano compravenduti beni tra parti “le cui sedi di affari si

trovano in Stati differenti”.

i) Vendita con riserva di gradimento . È vincolato solo il venditore. La vendita si perfeziona

solo quando il compratore comunica al venditore che la cosa è di suo gradimento (art 1520).

j) Vendita a prova . È sottoposta alla condizione sospensiva della prova o collaudo, cioè alla

verifica che la cosa abbia le caratteristiche pattuite (art 1521).

k) Vendita su campione . Il compratore acquista sulla base di un campione di merce, che

rappresenta il paragone esclusivo per la qualità della merce. Qualsiasi difformità può dare

luogo alla risoluzione del contratto (art 1522). Se invece la vendita su tipo di campione, la

risoluzione può essere chiesta solo se la difformità è notevole.

La vendita di beni immobili

La vendita di un bene immobile può essere <<a misura>> e <<a corpo>>.

Nella vendita a misura (art 1537), il prezzo è stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di

misura: ad esempio, si vende un appartamento a un milione di euro per metro quadrato.

Nella vendita a corpo 8art 1538) il prezzo è determinato in relazione all’immobile così com’è, e

non alla sua misura.

La vendita immobiliare deve essere fatta per atto scritto (art 1350) ed è soggetta a trascrizione (art

2643).

La vendita con riserva di proprietà

Nella vendita con riserva di proprietà il venditore si riserva la proprietà della cosa venduta finchè il

compratore non abbia pagato l’ultima rata del prezzo, mentre il compratore assume i rischi inerenti

alla cosa dal momento della consegna (art 1523) sebbene dello stesso non abbia ancora la proprietà.

Ne consegue che se il bene perisce, permane in capo all’acquirente l’obbligazione di pagamento del

prezzo sino all’ultima rata.

La vendita con riserva di proprietà viene chiamata anche vendita a rate, però non tutte le vendite a

rate sono con riserva di proprietà. Questa deve essere espressamente pattuita tra le parti.

Se il compratore non adempie l’obbligo di pagare il prezzo, il venditore può chiedere la risoluzione

del contratto: in tal caso egli recupera la cosa venduta e dovrà restituire le rate riscosse, salvo un

equo compenso per l’uso della cosa e il risarcimento del danno. Se poi è stato pattuito che le rate

pagate restino acquisite come indennità al venditore, costui non è nemmeno tenuto a restituirle,

salvo che il giudice non ritenga, secondo le circostanze, di ridurre l’indennità convenuta (art 1526).

Il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla

risoluzione del contratto, nonostante patto contrario (art 1525).

La vendita con riserva di proprietà si configura come contratto sottoposto a condizione sospensiva:

il trasferimento della proprietà non si produce subito, ma se e quando il compratore avrà pagato

l’intero prezzo.

Le così dette vendite porta a porta

Con d.lgs. 15 gennaio 1992, n. 50, è stata data attuazione alla direttiva comunitaria n. 577/85 in

materia di contratti negoziati fuori dei locali commerciali, diretta ad offrire un’intensa tutela al

consumatore contro i possibili abusi, che possono commettere gli operai commerciali approfittando

del così detto effetto sorpresa.

È evidente, infatti, che i soggetti che contrattano nei locali dell’impresa, essendosi recati negli stessi

di propria iniziativa, hanno ponderato la negoziazione, il che può non avvenire, invece,nel caso in

cui l’iniziativa parta dall’impresa, attraverso proposte di negoziazione svolte porta a porta, sul luogo

di lavoro, etc.

La nuova disciplina consente al consumatore, inteso come persona fisica che agisce per scopi che

possono considerarsi estranei alla propria attività professionale, di esercitare il diritto di recesso,

presentato come possibilità di scioglimento dal contratto in deroga ai principi codicistici in tema di

vincolo derivante dalla conclusione del contratto.

Lo scioglimento del contratto comporta l’obbligo di restituzione della merce, della caparra o del

prezzo pagato.

La permuta

La permuta realizza lo scambio di cosa contro cosa (baratto).

Art 1552 “è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di

altri diritti, da un contraente all’altro”.

La permuta è un contratto a titolo oneroso, consensuale, ad effetti reali, sicché si ha acquisto

immediato dei diritti in virtù del mero consenso delle parti (art 1376), e la consegna dei beni oggetto

dei diritti scambiati è mera esecuzione del contratto, non già elemento perfezionativo del medesimo.

Quanto alla forma, è scritta, se la permuta concerne diritti immobiliari (art 1350); l’atto in tal caso,

va trascritto (art 2643), al fine di renderlo opponibile ai terzi.

La differenza rispetto alla vendita consiste perciò nel fatto che il corrispettivo non è il prezzo in

denaro, ma il trasferimento di un altro diritto.

Nella permuta entrambi i contraenti assumono le obbligazioni del venditore (consegna della cosa,

garanzie per l’evizione e per i vizi), e ad essa si applicano le stesse norme della vendita (art 1555).

La permuta ha assunto una rilevante importanza nel campo dell’edilizia per lo sfruttamento dei suoli

edificabili. È infatti frequente il caso in cui il proprietario di un’area edificabile permuti il suo

diritto con un costruttore contro il trasferimento di uno o più appartamenti, o locali, che sull’area

stessa verranno costruiti (trattasi di permuta di cosa presente con cosa futura).

I CONTRATTI DI PRODUZIONE DI BENI E SERVIZI

L’APPALTO

Nozione e oggetto del contratto

L’art 1655 definisce l’appalto il contratto con cui <<una parte assume, con organizzazione dei

mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso

un corrispettivo in denaro>>.

L’appaltatore è per lo più un imprenditore commerciale la cui attività si sostanzia nella

predisposizione e nell’organizzazione dei mezzi materiali e delle prestazioni lavorative necessarie

per il compimento dell’opera o del servizio commessogli.

Secondo l’art 1330, la proposta o l’accettazione dell’appaltatore non perdono efficacia in caso di

morte o sopravvenuta incapacità prima della conclusione del contratto, salvo che diversamente

risulti dalla natura dell’affare o da altre circostanze.

Qualora la morte dell’appaltatore abbia luogo nella fase dell’esecuzione, il contratto secondo l’art

1674 non si scioglie e continua con gli eredi dell’appaltatore salvo che la sua conclusione sia stata

determinata per il committente dalla considerazione delle qualità personali dell’appaltatore, ovvero

che gli eredi di quest’ultimo non diano affidamento per la buona esecuzione dell’opera o del

servizio, nel qual caso è attribuita all’appaltante la facoltà di recedere dal contratto.

Nel caso invece di sopravvenuto fallimento dell’appaltatore il contratto si scioglie salvo l’eventuale

subingresso del curatore fallimentare nel rapporto; la prosecuzione del contratto non è tuttavia

ammessa nel caso di fallimento dell’appaltatore, quando la considerazione della sua persona è

stato un motivo determinante del contratto.

Si vieta all’appaltatore di commettere ad un terzo l’esecuzione dell’opera o del servizio senza

l’autorizzazione dl committente.

Il corrispettivo è sempre dovuto dal committente e non può che consistere in una somma di denaro.

Il pagamento del prezzo avviene con la conclusione e la consegna dell’opera o del servizio da parte

dell’appaltatore ad a seguito della verifica ed accettazione da parte del committente: si parla in

proposito di collaudo.

Nel concetto economico e giuridico di imprenditore all’elemento dell’autonomia gestionale si

affianca quello del rischio e cioè la possibilità di non realizzare ricavi superiori ai costi sostenuti,

sopportandone il relativo peso.

Ai contraenti è accordata secondo l’art 1664 la possibilità di chiedere la revisione del prezzo

complessivo convenuto quando per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o

diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d’opera.

L’art 1671 prevede in capo al committente il diritto di recesso dall’appalto ad esecuzione già

iniziata, ma al contempo dispone a favore dell’appaltatore il rimborso delle spese sostenute, il

pagamento dei lavori eseguiti e il risarcimento per il mancato guadagno.

In caso di scioglimento del contratto per impossibilità sopravvenuta dell’esecuzione non imputabile

ad alcuna delle parte, invece, all’appaltatore è dovuto i pagamento della parte dell’opera (o del

servizio) eventualmente già compiuta.

L’esecuzione del contratto

L’oggetto del contratto è costituito da un fare.

Qualora si tratti di bene immobile (ad esempio, appalto di costruzione di un edificio su terreno di

proprietà dell’obbligato), il contratto di appalto dovrà avere la forma scritta ad substantiam.in base

al disposto dell’art 1350.

La prestazione dell’appaltatore assume il carattere di un risultato che, al di là dei mezzi impiegati e

delle modalità di esecuzione, deve corrispondere a quanto stabilito nel contratto o nel progetto

dell’opera o del servizio.

È tuttavia prevista la possibilità di apportare varianti al progetto: sia ad iniziativa dell’appaltatore,

sia ad iniziativa del committente. Nel primo caso l’appaltatore deve ottenere dal committente la

relativa autorizzazione per la quale è richiesta la forma scritta ad probationem. Nella seconda

ipotesi, invece, l’appaltatore è tenuto ad apportare al progetto le modifiche richieste dal

committente, le quali tuttavia non devono comportare una modifica sostanziale dell’originario

contratto: l’eventuale esecuzione da parte dell’appaltatore delle varianti di notevole entità si

configura pertanto come un nuovo contratto.

In mancanza di accordo tra le parti sulle varianti da introdurre e sul relativo prezzo, dovrà farsi

ricorso al giudice.

Oltre all’obbligo primario di prestazione, la legge pone espressamente a carico dell’appaltatore un

obbligo accessorio di informazione nei riguardi del committente finalizzato alla corretta esecuzione

dell’opera o del servizio,

la risoluzione del contratto e la garanzia dell’appaltatore

la legge attribuisce al committente la facoltà di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne

a proprie spese lo stato: art 1662.

La norma prevede, nell’ipotesi esecuzione non conforme alle condizioni pattuite ed alle regole

dell’arte, un rimedio consistente nella fissazione da parte del committente di un congruo termine

entro il quale l’appaltatore si deve conformare alle condizioni predette. Decorso inutilmente il

termine il contratto è risolto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.

Al di là dell’ipotesi di risoluzione di diritto del contratto ex art 1662, l’inesatta esecuzione

dell’opera o del servizio da parte dell’obbligato ed in particolare la presenza di vizi occulti o di

difformità nell’opera (o servizio), determina in capo all’appaltatore un duplice ordine di

conseguenze:

 la risoluzione del contratto qualora difformità o vizi siano tali da rendere l’opera

assolutamente inidonea alla sua destinazione (art 1668);

 in caso di minore gravitò, l’operatività della specifica garanzia dell’appaltatore, consistente

alternativamente nell’eliminazione dei vizi e delle difformità a sue spese o nella

proporzionale riduzione del prezzo, e salvo comunque l’obbligo di risarcimento dl danno in

caso di colpa dell’appaltatore medesimo (art 1667 e 1668).

La legge richiede la denunzia dei vizi e delle difformità da parte del committente nel termine di

decadenza di 60 giorni dalla loro scoperta, salvo che l’appaltatore abbia riconosciuto tali difetti o li

abbia occultati.

L’azione a favore dell’appaltante ha un termine di prescrizione di 2 anni decorrenti dal giorno della

consegna dell’opera.

Nell’eventualità di gravi difetti o di rovina totale o parziale di edifici derivanti da vizio del suolo o

da difetto della costruzione, verificatisi entro 10 anni dal suo compimento, l’art 1669 prevede la

legittimazione a far valere tale responsabilità nei confronti dell’appaltatore.

Per quanto riguarda le ipotesi di scioglimento del contratto, la legge individua, oltre alle fattispecie

già segnalate di recesso del committente e dell’appaltatore per il caso di variazioni dell’opera e di

recesso del committente, 2 ulteriori casi di scioglimento che si ricollegano ad eventi prodottisi nel

corso dell’esecuzione: l’impossibilita di esecuzione dell’opera (art 1672) ed il perimento o

deterioramento della cosa (art 1673).

IL CONTRATTO D’OPERA

Il contratto d’opera ha per oggetto l’esecuzione di un’opera o di un servizio.

Art 2222: con il contratto d’opera una persona (prestatore d’opera) si obbliga a compiere verso

corrispettivo un’opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di

subordinazione nei confronti del committente.

Si possono fare numerosi esempi: prestano la loro attività in base a un contratto d’opera diverse

categorie di lavoratori autonomi quali artigiani, liberi professionisti.

Caratteri del contratto d’opera che valgono a distinguerlo da altri contratti affini sono:

13. l’esecuzione dell’opera o del servizio deve avvenire con lavoro prevalentemente proprio

del prestatore d’opera, non per mezzo di un’impresa che si avvalga di un’organizzazione di

fattori produttivi poiché in questo caso si ha un contratto di appalto;

14. deve trattarsi di una prestazione di lavoro autonomo, e cioè senza vincolo di subordinazione

verso l’altra parte.

Possiamo chiarire queste distinzioni con alcuni esempi: se per fabbricare una casa si affida la

costruzione ad un’impresa che consegnerà l’edificio, si ha un contratto d’appalto; se invece si

incaricano direttamente i singoli artigiani, o prestatori d’opera, che costruiscono rispettivamente chi

i muri, chi gli infissi, chi i pavimenti, etc, risaranno conclusi tanti contratti d’opera; se la casa viene

costruita assumendo direttamente il personale che deve lavorare alle dipendenze e secondo gli

ordini del datore di lavoro (colui che deve costruirsi la casa), saranno necessari dei contratti di

lavoro.

Il contratto d’opera è un contratto consensuale, a titolo oneroso, con prestazioni corrispettive.

L’esecuzione del’opera o del servizio deve avvenire secondo le modalità stabilite dal contratto e a

regola d’arte (art 2224).

Il corrispettivo, se non è stabilito dalle parti e non può essere determinato secondo le tariffe

professionali o gli usi, è stabilito dal giudice in relazione al risultato ottenuto e al lavoro

normalmente necessario per ottenerlo (art 2225).

Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare le difformità e i vizi occulti al prestatore

d’opera entro 8 giorni dalla scoperta.

Il committente può recedere dal contratto, anche dopo l’inizio del lavoro, ma deve pagare al

prestatore d’opera le spese, il lavoro eseguito e il mancato guadagno (art 2227).

IL CONTRATTO D’OPERA INTELLETTUALE

I liberi professionisti (avvocati, notai, medici) svolgono la loro opera intellettuale in base ad un

contratto a prestazioni corrispettive.

Per l’esercizio delle professioni intellettuali è necessaria l’iscrizione in appositi albi professionali o

elenchi.

Nel caso di prestazione eseguita da chi non è iscritto nel relativo albo, costui non ha diritto d’azione

(cioè non può agire in giudizio) per il pagamento della retribuzione (art 2231).

Il professionista deve eseguire personalmente l’incarico assunto (art 2232).

I professionisti hanno diritto ad un compenso detto onorario. Per molte professioni esistono delle

tariffe per la determinazione dell’onorario. Tuttavia la misura del compenso va adeguata

all’importanza dell’opera e al decoro della professione.

Per quanto riguarda la responsabilità del professionista, trattandosi di obbligazioni di mezzi, e non

di risultato, l’avvocato, per fare alcuni esempi, non è responsabile se la causa viene perduta.

La regola vale per tutti i liberi professionisti, sempre che il mancato esito favorevole non è dipeso

da mancanza di diligenza tecnica.

va ricordata la norma che disciplina la limitazione della responsabilità del professionista <<se la

prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, nel qual caso non

risponde dei danni, se non per dolo o colpa grave>> (art 2236).

Il cliente ha la facoltà di recedere dal contratto, quando vuole, rimborsando al professionista le

spese sostenute e pagando il compenso per l’opera svolta.

Il professionista invece può recedere dal contratto solo per giusta causa (sempre con diritto alle

spese e al compenso) e in modo da evitare danno al cliente (art 2237).

IL CONTRATTO DI TRASPORTO

La nozione unitaria e le principali distinzioni: a) trasporti terrestri (ferroviari e su ruote),

marittimi ed aerei; b) trasporti di persone e trasporti di corse; c) trasporti misti o combinati; d)

trasporti speciali e postali

L’art 1678 definisce trasporto quel contratto con il quale il vettore si obbliga, verso corrispettivo,

a trasferire persone o cose da un luogo ad un altro.

Il contratto di trasporto:

f) è un contratto a prestazioni corrispettive ed essenzialmente oneroso, nel senso che il

vettore assume l’obbligo di trasferire indenne una persona o una cosa da un luogo ad un

altro, mentre l’altra parte assume l’obbligo di pagare un prezzo, salvo quando si è in

presenza di trasporto gratuito

g) è un contratto consensuale, fatta salva l’ipotesi del trasporto ferroviario di cose

h) non formale, non essendo prescritta per la validità del contratto alcuna forma e nulla

vietando che il contratto si concluda oralmente.

L’art 1680 ipotizza discipline differenziate, motivate essenzialmente dalla via attraverso la quale il

trasporto deve svolgersi; e da questo punto di vista distingueremo:

 i trasporti terrestri, che sono disciplinati dal codice civile (artt 1678-1702) e da una serie

di leggi speciali

 i trasporti marittimi, che sono disciplinati dal codice della navigazione (artt 396-467) e da

convenzioni internazionali

 i trasporti aerei, che sono regolati dal codice della navigazione (artt 940-964) e da

convenzioni internazionali.

Inoltre si devono considerare le distinzioni in base all’oggetto del trasporto: un oggetto di diritti, e

cioè la cosa, nel trasporto di cose e un soggetto di diritti, e cioè la persona, nel trasporto di

persone.

L’intensificarsi dei traffici e soprattutto l’abbattimento progressivo delle barriere fra gli Stati hanno

provocato una intensificazione dei c.d. trasporti misti o combinati, il cui carattere distintivo è il

trasporto di cose o di persone attraverso vie diverse o con mezzi diversi.

Mentre il progresso tecnologico e la presa di coscienza sempre maggiore della tutela dell’ambiente

e del consumatore hanno indotto il legislatore a dettare discipline differenziate per i c.d. trasporti

speciali (merci pericolose, animali vivi) e per il c.d. servizio postale.

Il trasporto di persone

Nel trasporto di persone il vettore si obbliga a trasferire una persona, il viaggiatore, ed il bagaglio

che questa porta con sé da un luogo ad un altro ed il viaggiatore, a sua volta, si obbliga a pagare il

prezzo, se convenuto, ad esibire il biglietto di viaggio, se rilasciato, e ad osservare durante il

percorso le condizioni contrattuali e legali regolanti il trasporto.

L’art 1681 prevede il trasporto gratuito, caratterizzato dall’assenza di corrispettivo in senso

tecnico (ad esempio, il trasporto dei dipendenti fino al luogo di lavoro senza alcun onere economico

per i dipendenti stessi) che si distingue dal trasporto di cortesia o amichevole, nel quale manca un

interesse del vettore, appartenendo il trasporto alla sfera dei rapporti sociali ed essendo la

prestazione effettuata per spirito di condiscendenza o di amicizia, ad esempio l’autostop.

L’art 1681 distingue una responsabilità del vettore per il ritardo e l’inadempimento del trasporto

(esempio: soppressione di una corsa senza giustificato motivo) da una responsabilità per i sinistri

che colpiscono la persona del viaggiatore durante il viaggio (esempio: ferita derivante da una caduta

conseguente ad una brusca frenata del mezzo) e per la perdita e l’avaria delle cose che il

viaggiatore porta con sé.

Nella responsabilità da sinistri per ottenere il risarcimento dei danni subiti, il viaggiatore deve

dimostrare:

 l’esistenza del contratto di trasporto, ad esempio l’ingresso nel mezzo pubblico

 l’esistenza del danno, l’aver subito cioè uno choc o una ferita

 che il pregiudizio patito si è verificato come conseguenza diretta di un’apparente condotta

irregolare del vettore, ad esempio brusca ed ingiustificata frenata.

Dopo che il viaggiatore abbia fornito queste prove, scatta la presunzione di responsabilità a carico

del vettore, per vincere la quale il vettore stesso deve dimostrare di aver adottato tutte le misure

idonee ad evitare il danno. Ovvero che il danno non gli è imputabile per essere derivato o dal fatto

dello stesso viaggiatore (discesa con il mezzo ancora in movimento) o dal fatto del terzo (brusca

frenata causata dall’improvviso attraversamento della strada da parte di un pedone) ovvero ancora

da caso fortuito o forza maggiore (malore del conducente non preceduto da segni premonitori)

ovvero, infine, da stato di necessità.

Il trasporto di cose

Il contratto di trasporto di cose è il contratto in virtù del quale un soggetto (detto vettore) assume

verso un altro soggetto (detto mittente) ed in corrispettivo di un prezzo determinato (il c.d. porto)

l’obbligo di trasferire una determinata cosa materiale (il c.d. carico) prendendola in consegna nel

luogo di partenza e riconsegnandola nel luogo di arrivo al destinatario, che può essere lo stesso

mittente ovvero un altro soggetto (ad esempio il cliente).

Se il vettore lo richiede, il mittente deve rilasciare una lettera di vettura contenente le condizioni

convenute per il trasporto, ma, anche in presenza di questa circostanza, il contratto resta non

formale.

Tra gli obblighi del vettore, accanto a quello fondamentale di trasportare, va posto quelli di

custodire la cosa trasportata, dal momento in cui la riceve in consegna da parte del mittente fino al

momento in cui la riconsegna al destinatario.

Da un lato il vettore è responsabile per il ritardato inizio nell’esecuzione del contratto o per

mancata esecuzione totale dello stesso e dall’altro, egli risponde per inadempimento

dell’obbligazione di custodia, conseguente alla perdita totale o parziale del carico o all’avaria

dello stesso.

Nel primo caso, la disciplina applicabile è quella fissata in linea generale per l’inadempimento

delle obbligazioni, mentre nel secondo caso l’art 1693 stabilisce che il vettore è responsabile se non

prova che la perdita o l’avaria è derivata da caso fortuito, dalla natura o dai vizi delle cose stesse

o dal loro imballaggio o da fatto del mittente o da quello del destinatario.

Il vettore può liberarsi non solo provando la sua assenza di colpa, ma soprattutto individuando il

fatto concreto, e non a lui imputabile, al quale debba ricollegarsi la perdita (furto, incendio,

smarrimento) o l’avaria delle cose trasportate, che consiste in qualunque alterazione delle cose

trasportate per effetto della quale il valore di esse subisce una notevole diminuzione.

L’autotrasporto di cose per conto terzi

Il d.lgs. 21 novembre 2005 n. 286 ha parzialmente modificato la l. 6 giugno 1976 n. 298 che aveva

introdotto la distinzione tra trasporto di cose per conto proprio e trasporto di cose per conto terzi,

considerando il primo come il trasporto eseguito da persone fisiche e giuridiche, enti privati e

pubblici, per esigenze proprie, con mezzi propri personalmente o da propri dipendenti, per il

trasporto di merci proprie e sempre che il trasporto non costituisca attività economica prevalente o

accessoria nel quadro dell’attività principale e identificando nel secondo l’attività imprenditoriale

per la prestazione di servizi di trasporto verso un determinato corrispettivo.

I punti importanti sono:

 a) la definizione dell’attività di autotrasporto che è considerata come la prestazione di un

servizio, eseguita in modo professionale e non strumentale ad altre attività, consistente nel

trasferimento di cose di terzi su strada mediante autoveicoli, dietro il pagamento di un

corrispettivo; b) la definizione di vettore individuata nell’impresa di autotrasporto iscritta

all’albo nazionale delle persone fisiche e giuridiche che esercitano l’autotrasporto di cose

per conto di terzi

 l’abrogazione del sistema delle tariffe obbligatorie a forcella per l’esercizio dell’attività di

autotrasportatore e la sostituzione di tale sistema con la libera contrattazione tra le parti che

stipulano il contratto.

 la stipulazione del contratto in forma scritta per favorire la trasparenza e la correttezza dei

rapporti fra contraenti

 sono estese al committente, al caricatore e al proprietario le sanzioni previste per i soggetti

che esercitano abusivamente l’attività di autotrasporto


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DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in giurisprudenza
SSD:
A.A.: 2008-2009

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher trick-master di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Diritto privato II e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università La Sapienza - Uniroma1 o del prof Palermo Gianfranco.

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