Riassunto tecnica professionale progredito (12 CFU)

L'affitto d'azienda

Definizione

Contratto (consensuale, sinallagmatico, a esecuzione continuata e periodica) con cui due o più parti (affittante e affittuario), trasferiscano in godimento un'azienda o un ramo di essa a fronte di un corrispettivo. L'affitto d'azienda è disciplinato nell'articolo 2562 del c.c. che rimanda all'articolo 2561 del c.c. (usufrutto). Quest'ultimo articolo ci dice:

“L'usufruttuario dell'azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell'azienda, si applica l'articolo. La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto.”

In questi due articoli è contenuta tutta la disciplina dell'affitto, tutto il resto è libero tra le parti. Inoltre, vi sono vari rinvii alla disciplina che riguarda la locazione degli immobili.

Aspetti giuridici

L’affitto non è un'operazione di routine ma si fa una tantum, rientra in quel novero di operazioni straordinarie. Spesso l'affitto di un’azienda è un'operazione che si utilizza per il cosiddetto affitto-ponte, ovvero si vuole acquistare l'azienda (oppure fare una fusione o scissione) ma prima di acquistarla, si vuole verificare che l'attività possa funzionare e che non vi siano accertamenti da parte dell'agenzia delle entrate (affitto per 5 anni). Se alla fine dell'affitto, si vuole acquistare l'azienda si avrà quindi un'opzione call e magari si decurterà parte dei canoni già pagati. Se non si è interessati a suddetta fattispecie non si disciplina nel contratto e si continua a gestire l'azienda.

L'affitto di azienda è una dinamica più complicata rispetto all'affitto di un immobile. Infatti, nei due tipi di affitto vi sono delle differenze:

• Nell'affitto dell'azienda vi è la pluralità di beni anche differenti tra loro;
• Nel caso di affitto di azienda al termine del contratto, l'azienda verrà restituita differente rispetto a quella che è stata data in affitto, perché è fatta da tanti beni che cambiano quotidianamente sia quantitativamente che qualitativamente. Cosa che non avviene per l'affitto dell'immobile;
• L'azienda viene data in affitto dietro pagamento di un canone, come nell'affitto di un immobile. Essa dovrà essere restituita nello stesso grado di efficienza, cioè dello stesso valore di quella data in affitto inizialmente. Può capitare che l'azienda restituita abbia un valore più alto dovuto a un maggior avviamento.

Aspetti economici

Generalmente è difficile restituire un'azienda che ha lo stesso valore che aveva al momento di consegna, sarà di più o di meno, quindi l’importante è che quest'aspetto venga disciplinato. Di conseguenza vi possono essere tre casi:

• Pareggio: Questo è il caso più raro, al momento della restituzione non viene conguaglio, nessuno ci ha guadagnato o perso;
• Conguaglio a favore del proprietario: in questo caso abbiamo un conguaglio a favore del proprietario poiché si restituisce l'azienda con un valore minore a quella a cui si era affittata, quindi tale conguaglio sarà un ripristino patrimoniale;
• Conguaglio a favore dell’inquilino: in questo caso l'azienda avrà un valore maggiore al momento della restituzione rispetto a quando era stata concessa in affitto.

NB: la differenza di valore dell'azienda tra la consegna e la restituzione va conguagliata, il conguaglio in denaro non è detto che coincida con un costo o ricavo. Bisogna stare attenti a queste differenze da conguaglio, che possono essere a volte ripristini patrimoniali, sopravvenienze attive o passive da riconsegna.

Aspetti civilistici

Ci sono vari punti dal disciplinare in caso di affitto d'azienda ovvero:

1. Definire l’oggetto: l'oggetto del contratto di affitto d'azienda è il complesso di beni (è un insieme di beni finalizzato all'esercizio di impresa). Quindi in caso di affitto bisognerà definire se si vuole affittare l'azienda o un suo ramo aziendale;
2. Definire il canone d’affitto: È l'elemento essenziale del contratto. Esso dipende da due elementi:
   • Il valore economico del ramo: esso è il valore di mercato è il valore corrente che si può dare all'azienda. Il VE può essere calcolato con metodi diversi: patrimoniale, reddituale, misto ecc. Il metodo utilizzato per calcolare il congruo canone è una famosa formula di matematica finanziaria. (VE/ TASSO DI RENDIMENTO).
   • Il potere contrattuale delle parti: se le due parti non si trovano d'accordo inutile sostenere che il canone per affittare è di 10.000 al mese se la controparte non è disposta a darti neanche 5.
   Le modalità stabilite per il rinnovo possono essere diverse; nulla vieta di stabilire che il canone di un affitto di tre anni venga pagato la scadenza del terzo anno. Se l’affittante è disposto a fare ciò per agevolare l’affittuario, l’affittante può chiedere un canone più alto, può chiedere garanzie collaterali, fideiussioni bancarie, fideiussioni assicurative, delle cambiali o polizza vincolata. È possibile fare tutto ma non è obbligatorio.
3. Forma del contratto e pubblicità: I contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell’azienda, devono essere redatti per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e depositati, per l’iscrizione, nel registro delle imprese a cura del notaio rogante o autenticante, nei trenta giorni successivi la stipula. La forma scritta è richiesta solo “ad probationem”, ai fini della pubblicità del contratto, che lo rende opponibile ai terzi.
4. La durata: La norma civilistica non ci dice nulla sull'aspetto relativo alla durata. Quindi il contratto di affitto può durare quello che le parti vogliono, può durare un anno come 50.
5. Il rinnovo: La norma non dice nulla nemmeno in merito al rinnovo quindi si presume, se non è disciplinato diversamente dalle parti, che quando un contratto arriva a scadenza e si rinnova, si rinnova automaticamente e tacitamente a tempo indeterminato. Quindi è sempre bene disciplinare nel contratto originario, se il contratto si rinnova tacitamente o non tacitamente e per quale durata si rinnova.
6. Le manutenzioni: Non esistono norme ad hoc, ma si rinvia alle norme sulla locazione. La normativa generale ci dice che la manutenzione straordinaria (si ha quando aumentano la capacità produttiva del bene, in caso di immobile si ha quando aumenta il valore dell’immobile) è a carico del proprietario, quella ordinaria (volta a ripristinare o mantenere la capacità produttiva) è a carico dell'inquilino. (È possibile identificare un valore al disopra del quale si considerano manutenzione straordinarie, mentre al disotto ordinarie.) Se nulla si dice nel contratto di affitto questa sopradetta è la regola che vale. Però questa non è una norma imperativa e può essere derogata dalle parti. Ci sono dei casi in cui conviene derogare e sono legati soprattutto ad aspetti fiscali. (ES. Nel caso in cui l’affittante perda la qualifica di imprenditore non può portare le manutenzioni in detrazione, quindi tutte le manutenzioni saranno a carico dell’affittuario in cambio o del non obbligo di conguaglio o di un canone più economico).
7. Ammortamenti: A livello civilistico la regola generale prevede che l’ammortamento deve essere effettuato da colui che ha sostenuto il costo di acquisto dell’impianto, cioè l’affittante mentre l’affittuario accantonerà ogni anno ad un fondo rischi in modo che al termine dell’affitto di azienda il confronto tra il costo ammortizzato dall’affittante e il fondo rischi dell’affittuario darà luogo alle differenze di conguaglio. Almeno che non venga stipulato diversamente sul contratto (es. in caso di futura cessione).

   A livello fiscale: le quote di ammortamento dei beni appartenenti alle aziende date in affitto sono deducibili in capo all’affittuario, in deroga al principio consolidato in base al quale l’ammortamento viene dedotto dal soggetto che ha sostenuto i costi di acquisto dei beni, E che vanta il diritto di proprietà o altro diritto reale.

   L’ammortamento è un’arma a favore dell’affittante poiché grazie ad esso può richiedere un canone maggiore. In forza del principio della libertà contrattuale (articolo 1322c.c), affittate e l’affittuario, di comune accordo, possono prevedere nel contratto una clausola di deroga all’articolo 2561 c.c., con la quale pattuire che il logorio il deperimento di beni sono a carico dell’affittante. La deducibilità degli ammortamenti da reddito dell’affittante spetta se questi mantiene la veste di imprenditore, anche dopo essersi privato del possesso dell’azienda concessa in affitto. In mancanza della qualità di imprenditore, l’affittante non è più titolare di reddito di impresa (come nel caso dell’imprenditore individuale che affitta l’unica azienda), onde l’ammortamento risulta precluso ed il deperimento dei beni durante il periodo di affitto può assumere rilievo fiscale all’atto dell’eventuale successiva alienazione dell’azienda, quale minore plusvalenza tassabile un maggior minusvalenza deducibile.

   In quest’ultima ipotesi né proprietario, né affittuario saranno legittimati a dedurre le quote di ammortamento sui beni strumentali compresi nell’azienda.

8. Divieto di concorrenza: la norma generale richiama la cessione di azienda e dice che la disciplina del divieto di concorrenza è libera tra le parti ma con due vincoli. Le parti sono libere di disciplinare il divieto di concorrenza come meglio credono però tenendo conto di due vincoli:
   • Il primo limite -> chi concede in affitto l'azienda deve astenersi dal compiere attività che possono creare confusione con l'attività dell'affittuario per un periodo massimo di cinque anni che può essere diminuito ma non ampliato;
   • Il secondo limite -> il divieto di concorrenza non deve essere così ampio da limitare l'attività dell'affittante.

   Il comma 4 dell’art 2557 c.c. afferma espressamente il divieto per il solo affittante e non anche per l’affittuario, ma ritenendo che in assenza di diversa pattuizione contrattuale, anche l’affittuario debba soggiacere al divieto di concorrenza di durata 5 anni dal momento del recesso.

9. Il conguaglio: il conguaglio dipende da ciò che l'affittuario riceve al momento della conclusione dell'affitto. Quando si firma il contratto di affitto si redige anche l'inventario che riporta analiticamente i valori dei beni. L'avviamento è compreso nel canone poiché si trova nel VE dell’azienda. Al termine del contratto viene rifatto l'inventario e si paragona all'inventario iniziale, la differenza tra i due inventari è il conguaglio, il quale può essere positivo o negativo. Nel conguaglio è compreso anche l'avviamento. Le parti però sono libere di disciplinare anche l'eventuale differenza positiva legata all'avviamento (nel caso in cui l’affittuario ha gestito bene l’azienda incrementando la redditualità, quindi quell’incremento è la differenza positiva) questo però si vede raramente perché chi dà in affitto l'azienda non vuol correre il rischio di dover restituire parte di ciò che ha ricevuto dai canoni.
10. Debiti e crediti: essi non passano con l'affitto d'azienda ed è una differenza importantissima rispetto alla cessione d'azienda. Nell'affitto se nulla si dice rimangono in capo all’affittante. Non esiste nessuna responsabilità solidale tra i due soggetti né al momento della concessione né al momento della retrocessione. Le parti però possono derogare e stabilire che crediti e debiti possono passare. Ciò avviene soprattutto quando abbiamo un passaggio generazionale dell'azienda tra padre e figli. Nel caso di aziende in crisi invece abbiamo solo il passaggio dei crediti questo perché altrimenti trasferendo i debiti si viola la par condicio (perché il passivo si cristallizza). Attraverso l'incasso dei crediti si avranno delle provviste necessarie per poter svolgere l'attività dell'azienda che continua, che spesso è una newco. (Quindi: tale nuova società è quella che veicola la società in crisi verso la soluzione della crisi stessa. Cioè, prende in affitto la società in crisi, incassi crediti e restituisce attraverso i canoni ciò che ha preso. Ovviamente non può prendere di più di ciò che restituisce. ES. se prendi 100 non può restituire 50 altrimenti può essere imputata di bancarotta distrattiva).
11. Vi è un'eccezione per quanto riguarda i debiti, tale eccezione è il TFR. Quest'ultimo passa obbligatoriamente, poiché si applica le disposizioni relative alla cessione di azienda (Art 2112 c.c.) e quindi per i rapporti di lavoro dipendente c'è la responsabilità solidale affittante e affittuario sia al momento del trasferimento sia al momento della retrocessione. Nel TFR non c'è derogabilità. Alla fine il TFR può generare un conguaglio positivo nei confronti dell’affittante se il fondo è aumentato e quindi un conguaglio negativo per l’affittuario, nel caso in cui il fondo per TFR aumenti oppure viceversa nel caso in cui fondo TFR diminuisce (positivo per affittuario negativo per affittante). (al momento dell’affitto abbiamo: crediti v/affittante a fondo TFR 1000 Durante il periodo di affitto abbiamo: accantonamento a fondo TFR Al momento della recessione abbiamo: Fondo TFR 800 Cassa 200 (conguaglio positivo) Crediti v/affittante 1000 > scritture affittuario Fondo TFR 1200 Cassa 200 (conguaglio negativo) Crediti v/affittante 1000
12. Magazzino: (Domanda molto frequente di esame: Quali sono i modi di trasferimento del magazzino in un contratto d'affitto?)
    • Cessione del magazzino -> L'affittante vende il magazzino;
    • Il magazzino viene compreso nel contratto di affitto -> Il canone comprenderà anche la gestione del magazzino. Questo potrà dar luogo a differenze inventariali e quindi ad un conguaglio;
    • Contratto estimatorio -> È un contratto tipico per il quale si trasferisce il magazzino in cui la controparte può prelevarlo periodicamente e corrispondere il prezzo al momento del prelievo. Può prevedere l'obbligo di acquistarlo ad una certa durata oppure me lo pagherà se lo vende, altrimenti lo restituisce.
13. Ditta, marchio e insegna: Il conduttore deve gestire l'azienda sotto la ditta, il marchio e l'insegna che la contraddistingue e ha l'obbligo di attenersi al nome e di non depurare l'immagine. Tale fattispecie però è derogabile tra le parti. (la ditta è il nome dell’azienda, il marchio è il simbolo che identifica il prodotto o i servizi di quell’azienda, l’insegna è il cartello che rende visibile l’azienda. Tutti e 3 sono suscettibili di protezione.).

Obblighi e diritti

Obblighi dell’affittante:

• Obbligo di dare un’azienda funzionante cioè idonea all’uso (art 1617 c.c. riferimento a locazione);
• Divieto di concorrenza da parte dell’affittante. l‘art 2557 c.c. vieta all’affittante (max. 5 anni) di iniziare una nuova impresa che “per l’oggetto l’ubicazione o altre circostanze sia idoneo a sviare la clientela.”;
• Obbligo di sostenere le manutenzioni straordinarie nel caso in cui esse non siano disciplinate diversamente nel contratto, per motivi fiscali;

Obblighi a carico dell’affittuario:

• Esercitare l’attività sotto la ditta che la contraddistingue, se il concedente vi ha acconsentito;
• Non modificare la destinazione economica dell’azienda;
• Provvedere alla conservazione dell’efficienza dell’organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte;
• Corrispondere il canone dovuto, nei tempi e con le modalità previste;

L’affittuario ha il potere-dovere di gestire l’azienda, conservando immutata la sua destinazione e mantenendo il valore dell’avviamento e l’unitarietà del complesso aziendale, in vista della restituzione al proprietario. L’ affittuario non può lasciare inattiva l’azienda. Durante la sua gestione, l’affittuario può vendere beni che, nella normale operatività dell’azienda, sono destinati a tale scopo; può modificare sostituire impianti, macchinari e attrezzature varie. L’affittuario avrà interesse a tentare di incrementare la produttività dell’azienda presa in affitto. Tale facoltà, prevista dall’articolo 1620 cc, risente delle seguenti limitazioni:

• Non deve imporre obblighi per l’affittante;
• Non deve arrecargli danni tali da intaccare la sua sfera patrimoniale;
• Le iniziative intraprese devono essere conformi all’interesse della produttività stessa. I diritti sono speculari agli obblighi sopra citati;

Cause di scioglimento

La causa principale di estinzione del rapporto è la