Riassunto esame Diritto privato, prof. Lobuono, libro consigliato Manuale di diritto privato, Torrente

Il condominio

Il condominio si ha allorquando in un medesimo edificio coesistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse al complesso delle prime, che si presume appartengano in comunione a tutti i proprietari delle unità immobiliari, che sono:

• Parti dell'edificio necessarie all'uso comune
• Aree destinate al parcheggio e i locali per i servizi in comune
• Opere, installazioni, manufatti destinati all'uso e al godimento comune

Le parti comuni sono indivisibili, poiché funzionali ad un miglior sfruttamento e godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale. (La divisione è permessa solamente se può avvenire senza rendere più incomodo l'uso delle singole unità abitative, con il consenso di tutti i condomini).

Il singolo condomino:

1. Può far uso delle parti comuni

1. Può utilizzare in modo promiscuo le parti comuni, ma senza arrecare alcun tipo di danno o cambio di destinazione e senza pregiudicare l'esercizio del pari diritto altrui.

2. Può apportare delle modifiche alle parti comuni per un miglior godimento della propria unità immobiliare, ma senza arrecare danno o cambio di destinazione e senza pregiudicare l'esercizio del pari diritto altrui.

3. Deve contribuire in maniera proporzionale alla sua quota, alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Se il condominio ha più parti comuni simili, il costo dell'intervento va ripartito tra i facenti parte del gruppo di condominio che fa uso di quella specifica parte comune.

4. Non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.

5. Non può disporre delle parti comuni nella loro totalità e neppure della propria quota su di esse, se non congiuntamente.

alla proporzione immobiliare di proprietà esclusiva6. Non può, nel proprio appartamento, eseguire opere che rechino danno alle parti comuni all'edificio in generale (decoro architettonico, stabilità, sicurezza).

L'assemblea e l'amministratore del condominio

Gli organi del condominio sono:

1. Assemblea, alla quale possono intervenire tutti i condomini, anche a mezzo di rappresentante con delega scritta. Ha moltissime competenze tra cui:
   • Adozione del regolamento condominiale
   • Nomina dell'amministratore
   • Approvazione del preventivo delle spese ricorrenti e ripartizione tra i condomini
   • Decisione in ordine alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni
   • Modifica di destinazione d'uso delle parti comuni
   • Decisione in ordine ad azioni giudiziarie, attive e passive.
   È convocata dall'amministratore, informando tutti i condomini almeno cinque giorni prima e comunicando l'ordine del giorno.

L'assemblea ha bisogno di un quorum:

• Quorum costitutivo, pari a tanti condomini che rappresentino almeno due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In caso di mancato quorum, l'assemblea deve riunirsi entro dieci giorni per deliberare in merito allo stesso ordine del giorno e necessita di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
• Quorum deliberativo, pari ad almeno la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione bastano la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell'edificio. Sono indicati quorum superiori per materie particolari.
• In caso di locazione, per le questioni in merito ai servizi di condizionamento e riscaldamento, ha diritto di voto e partecipazione non già il proprietario dell'appartamento, ma il conduttore.

Ogni assemblea deve produrre un verbale.

da conservare nel registro dell'amministratore, che attesta le deliberazioni, valide per tutti i condomini. Nel verbale devono essere riportati i nomi dei condomini partecipanti, assenzienti, dissenzienti, astenuti e le rispettive quote millesimali; in caso di mancanza degli elementi essenziali, le deliberazioni assunte sono ritenute non valide, nulle. Sono ritenute nulle anche se con oggetto illecito o impossibile, di competenza diversa dall'organo assembleare, che incidano sui diritti individuali dei condomini. L'azione di nullità può essere esperita da chiunque ne abbia interesse e non è soggetta a prescrizione e decadenza.

Le deliberazioni, se ritenute contrarie alla legge o al regolamento condominiale (annullabili), possono essere impugnate dai condomini dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni dalla data di deliberazione, ma anche dai condomini assenti, entro trenta giorni dalla data di comunicazione del verbale.

2) Amministratore di condominio,

obbligatorio se i condomini sono più di otto, è nominato dall'assemblea, dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento dalla stessa assemblea. Gli compete:
• Esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea
• Convocazione dell'assemblea
• Disciplina dell'uso delle cose comuni e della fruizione dei servizi
• Esecuzione degli interventi fiscali
• Cura del registro di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di contabilità, di nomina e revoca dell'amministratore
• Redazione del rendiconto annuale delle spese di gestione
• Creazione di un conto corrente postale o bancario intestato al condominio
L'incarico può essere affidato non solo ad una persona fisica ma anche ad una società lucrativa. I suoi provvedimenti, presi nell'ambito dei suoi poteri, sono obbligatori per tutti i condomini, ma è comunque ammesso il ricorso all'assemblea contro di essi. L'amministratore

è il rappresentante del condominio -> può agire e resistere in giudizio talora autonomamente, avolte con autorizzazione assembleare

3) Revisore, per verificare la contabilità del condominio (se l’assemblea lo ritiene opportuno)

4) Consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini negli edifici da 12 unità immobiliari, confunzioni consuntive e di controllo (se l’assemblea lo ritiene opportuno)

Il regolamento condominiale

Nel caso in cui i condomini siano più di dieci, è obbligatorio stabilire un regolamento di condominio, redatto periscritto, contenente norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio,l’amministrazione del condominio.

Per le infrazioni al regolamento sono previste delle sanzioni pecuniarie, fino a 200 euro, e in caso di recidiva fino ad800 euro, somme destinate a spese ordinarie di gestione.

Per la modificazione e l’approvazione del

regolamento è necessario il consenso unanime di tutti i condomini.Il regolamento assembleare, e nemmeno l'assemblea, possono limitare i diritti dei singoli condomini sulle unità immobiliari; possono solamente imporre obblighi volti a garantire il reciproco rispetto delle comuni esigenze.Nulla impedisce che gli stessi condomini concordino all'unanimità limitazioni a carico delle proprietà esclusive, venendo a creare delle servitù reciproche, a favore e a carico delle singole unità immobiliari, distribuendo diversamente le quote o attribuendo diritti maggiori o minori ai vari condomini: tutto ciò va fatto attraverso un contratto, redatto per iscritto, e da tutti approvato, e formalizzato in un regolamento contrattuale.

Il super condominio

Si ha un super condominio nell'ipotesi in cui una pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, siano legati tra loro dall'esistenza di alcune cose, impianti o servizi

comuni in rapporto di accessorietà rispetto a detti singoli condomini. Si parla invece di condominio orizzontale, intendendo quel complesso residenziale formato da più edifici autonomi che fruiscono di aree, strutture, installazioni e manufatti comuni. Al super condominio sono applicabili:

• Norme del codice dettate in tema di condominio per quanto riguarda le parti legate da un rapporto di accessorietà necessaria, destinate quindi all'uso e godimento di tutti gli edifici.
• Norme del codice dettate in tema di comunione, riguardo alle strutture dotate di autonoma utilità.

LA MULTIPROPRIETÀ

La multiproprietà è un'operazione economica volta ad assicurare al multiproprietario un potere di godimento su un'unità immobiliare, solo per un determinato periodo di ogni anno; negli altri periodi compete agli altri multiproprietari. La legge, per regolare detto istituto, ricorre alla comunione; a ciascun multiproprietario:

viene venduta una quota in comproprietà pro indiviso di un complesso residenziale o unità immobiliare

viene fatto accettare un regolamento della comunione che prevede una divisione topografica del bene e/o un frazionamento cronologico di detto bene (uso turnario limitato ad un prefissato periodo dell'anno)

La legge inoltre vuole tutelare il consumatore, in modo che sia consapevole ed informato e contro il rischio di discorrettezze.

IL POSSESSO

Le situazioni possessorie

Una cosa è il diritto di godere e disporre di un determinato bene, altro è il fatto di effettivamente godere e disporre di quel determinato bene.

Tuttavia può accadere che il proprietario non sia, di fatto, in grado di esercitare il suo diritto, così come può accadere che un soggetto, pur non avendone il diritto, si comporti, di fatto, come se lo avesse.

Il codice dona rilevanza giuridica alle situazioni di fatto che si manifestano attraverso un

‘attività corrispondente all’esercizio di diritti reali a prescindere dalla circostanza.Il factum possessionis assicura, di per sé, notevoli vantaggi come il famoso brocardo “possideo quiapossideo”.Le ragioni di questa volontà normativa sono vari: - in primo luogo, proteggendo questa situazione di fatto, la legge assicura al proprietario del bene una difesa rapida ed efficace - in secondo luogo, impedendo si arrechi molestia al possessore, si conserva la pace dei consociati: il possesso è difeso ne cives ad arma ruant. È possibile a questo punto scorgere la differenza tra lo ius possessionis e lo ius possidendi: - il primo designa l’insieme di vantaggi che il possesso genera a favore dei possessori - il secondo designa la situazione di chi ha effettivamente il diritto di possedere il bene: diritto che implica il potere di rivendicare il bene stesso presso chiunque lo possieda sine titulo. Il possesso, infine, non è un diritto

unque bene mobile o immobile, come ad esempio una casa, un'automobile, un terreno, un oggetto di valore, ecc. Il possesso può essere esercitato in modo diretto, quando il possessore ha il bene fisicamente in suo possesso, o in modo indiretto, quando il possessore ha il controllo o la gestione del bene anche se non è fisicamente presente. Il possesso può essere acquisito in diversi modi, ad esempio attraverso l'acquisto, la donazione, l'eredità, la successione, ecc. Il possesso può essere anche oggetto di controversie legali, ad esempio quando due o più persone rivendicano il possesso dello stesso bene. In questi casi, è necessario ricorrere alle vie legali per risolvere la disputa e stabilire chi ha il diritto di possedere il bene.