Riassunti Estimo

Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari

Politecnico di Torino – Prof. Diego Giuseppe Ferrando
a.a. 2019/20

L1_Concetti introduttivi

Estimo: insegna i metodi da utilizzare per stabilire l’equivalente in moneta di quei beni economici che, avendo spiccati caratteri individuali, mancano di precisi riferimenti di mercato, per cui si richiede l'intervento del perito.

Per comprendere meglio l’evoluzione della definizione di estimo è molto importante analizzare due aspetti:

• L’oggetto dello studio
• Il metodo con cui lo studio è stato svolto

L’estimo, oltretutto, fa riferimento a due specifici ambiti d’indagine:

• L’ambito delle valutazioni microestimative, ovvero l’estimo dei beni privati o microestimo
• L’ambito delle valutazioni macroestimative, ovvero l’estimo dei beni pubblici o macroestimo

Beni privati e pubblici

Beni privati, che possono essere:

• Beni materiali che si suddividono a loro volta in beni diretti/di consumo, ovvero quelli che soddisfano direttamente bisogni (es. fabbricati a destinazione residenziale, che sono di utilità ripetuta, o cibi e bevande, che sono di utilità semplice).
• Beni immateriali servono per produrre dei beni diretti (es. servizi e redditi ricavabili dai beni o rapporti di diritto come uso, usufrutto ecc.).

I beni privati sono caratterizzati dalla:

• Rivalità di consumo
• Divisibilità
• Offerta non congiunta
• Escludibilità

Beni pubblici, dal punto di vista economico, possono essere:

• Beni pubblici puri che sono di utilizzo non rivale e non esclusivo
• Beni pubblici misti che sono utilizzo non rivale ma con limiti all'uso

Dal punto di vista giuridico, i beni pubblici sono beni di proprietà dello Stato e di Enti pubblici (es. Comuni), e possono essere:

• Beni demaniali non possono essere stimati (es. laghi, spiaggia ecc.)
• Beni patrimoniali di proprietà dello Stato o di enti

In generale, i beni pubblici forniscono servizi a prevalenza qualitativa e servizi a prevalenza quali-quantitativa. I beni pubblici sono caratterizzati dalla:

• Non rivalità di consumo, ovvero il consumo da parte di un individuo è compatibile, non rivale, con il consumo di un altro individuo
• Indivisibilità
• Offerta congiunta
• Non escludibilità, ovvero la difficoltà del produttore di escludere alcuni soggetti dai benefici di tale produzione

Si parte dalla stima, ovvero la formulazione del giudizio di valore, estimativo o economico, alla valutazione del progetto, ovvero la formulazione del giudizio di convenienza economica.

I loro obiettivi sono:

• Progetti privati: massimizzare la redditività finanziaria degli investimenti
• Progetti pubblici: massimizzare l’impatto economico (in termini di benessere collettivo)

Postulati estimativi

• Prezzo: è il principio della stima, dove il giudizio di valore di un bene deve essere espresso unicamente in termini monetari.
• Previsione: è il carattere immanente del giudizio di stima, dove la stima è la previsione dei valori che un bene può assumere nel tempo futuro.
• Scopo: Il valore dipende dallo scopo della stima, dove a seconda del motivo per cui viene effettuata la stima di un bene cambia il valore di riferimento. Un bene presenta tanti valori quanti sono le ragioni della stima.
• Ordinarietà: Il giudizio di stima è ordinario, cioè deve basarsi sul più probabile valore. Il più probabile valore di stima è quello cui perverrebbe la generalità dei periti chiamati a valutare il medesimo bene. Ciò si lega al problema dell'oggettività della stima.
• Comparazione: Il giudizio di stima è comparativo: la comparazione fra un bene oggetto di stima ed un insieme di beni di confronto simili, di prezzo noto, è il fondamento logico del metodo estimativo.

Postulati economici

Dallo scopo estimativo derivano direttamente gli aspetti del valore, ed essi sono:

• Valore di mercato: Sono gli aspetti economici fondamentali
• Valore di costo

Da questi derivano altri criteri di stima, detti aspetti economici derivati:

• Valore di trasformazione, rappresenta il valore attribuibile ad un bene che può essere trasformato in uno o più beni.
• Valore di capitalizzazione, si utilizza per stimare beni che hanno utilità ripetuta.
• Valore complementare, si utilizza quando da un bene viene staccata una porzione ed il bene residuo subisce una diminuzione di valore, più che proporzionale, alla “dimensione” della porzione tolta.
• Valore di surrogazione, si utilizza per stimare beni che non hanno mercato o che vengono trattati molto raramente.

Percorso logico di stima

Oggetto della stima, ovvero “il quesito della stima”.

Definizione dello scopo, ovvero la ragione pratica o motivo della stima.

Criterio per la stima, ovvero l’individuazione dell’aspetto economico (tramite i valori fondamentali o derivati).

Individuazione dei caratteri rilevanti del bene da stimare. Individuazione dei beni simili con prezzo e caratteristiche (tecniche ed economiche) noti (verifica della presenza nel mercato di beni appartenenti a stesso segmento e stessa area mercato).

Scelta del procedimento di stima, che può essere fatto tramite un procedimento sintetico o analitico.

Rilevazione dei dati con riferimento al contesto spaziale (area mercato) e temporale (beni compravenduti di recente).

Risultato della stima, che consiste nel:

• Elaborazione dei dati
• Determinazione del valor capitale
• Aggiunte e/o detrazioni al valor capitale

La stima serve la valutazione di progetti che possono essere privati, con lo scopo di massimizzare la redditività finanziaria, o pubblici, con lo scopo di una massimizzazione dell’impatto economico.

Rapporti fra Estimo ed Economia

L'Estimo è una disciplina autonoma, che trae le proprie origini dall'Economia. Fra i diversi temi che ancora legano i due ambiti, tre sono particolarmente evidenti, ovvero:

• Il concetto di produzione
• Il concetto di scambio
• Il concetto di valore (Teoria del Valore)

Definizioni

• Economia è lo studio del modo in cui una società con risorse scarse e limitate decide che cosa produrre, come e per chi.
• Microeconomia studia il comportamento degli operatori economici individuali (famiglie e imprese) e di particolari mercati o settori. Inoltre, l’attenzione si concentra sui prezzi, sulla produzione di particolari beni e servizi e sul modo in cui l’interazione dei mercati determina l’allocazione di risorse limitate fra milioni di impieghi alternativi.
• Macroeconomia studia il funzionamento dell’economia nel suo complesso. Inoltre, l’attenzione è rivolta alla produzione totale di tutti i beni e servizi e alle variazioni del livello generale dei prezzi.
• Valore in economia, il concetto ha duplice significato:
• Valore d’uso, corrispondente all’utilità che è possibile ricavare dal possesso di un bene.
• Valore di scambio, corrispondente alle potenzialità di un bene in termini di scambio con altri beni.
• Bene economico per poter essere considerato bene economico un bene deve essere caratterizzato dai due seguenti aspetti:
• Utilità
• Disponibilità limitata
• Beni privati sono caratterizzati da:
• Rivalità di consumo
• Divisibilità
• Offerta non congiunta
• Escludibilità
• Beni pubblici sono caratterizzati da:
• Non rivalità di consumo
• Indivisibilità
• Offerta congiunta
• Non escludibilità
• Mercato è un insieme di strutture attraverso le quali i venditori e gli acquirenti di un bene o servizio si mettono in contatto per scambiare quel bene o servizio.

L2_ Domanda e Offerta

Definizioni Domanda

Domanda: la domanda, di un bene o di un servizio, è la somma delle singole domande rivolte al mercato di quel bene o quel servizio.

Quantità di domanda: è l’ammontare di un certo bene che un consumatore è disposto ad acquistare in un dato periodo di tempo.

Quantità domandata dal mercato: è la somma totale delle domande individuali (che si osserva nel modo reale).

Curva di domanda: è la relazione tra la quantità domandata di un certo bene e il prezzo di quel bene. Questa è influenzata da alcuni fattori:

• Il reddito medio dei consumatori: generalmente quando il reddito va ad aumentare, anche la domanda del bene considerato aumenta.
• I gusti dei consumatori: ovviamente un bene che diviene “di moda” vedrà aumentare la sua domanda anche se il prezzo resta invariato.
• Prezzi futuri attesi: generalmente la domanda di un bene cala quando il prezzo di un bene sostituibile diminuisce o all’aumento del prezzo di un bene corrispondente una riduzione della quantità domandata dell’altro.
• Beni correlati che possono essere sostituti: ovvero all’aumentare del prezzo di un bene aumenta la quantità domandata dell’altro bene; complementari: all’aumentare del prezzo di un bene corrisponde una riduzione della quantità domandata dell’altro bene.
• Popolazione: il suo aumento determina un aumento degli acquisti.

In generale, la curva di domanda è decrescente, ovvero che più il prezzo aumenta più diminuisce la quantità.

Elasticità della domanda: è il rapporto tra la variazione della percentuale della quantità domandata e la variazione percentuale del prezzo.

Quando:

• E = 0 allora è perfettamente anelastica
• 0 < E < 1 allora è anelastica
• 1 < E < ∞ allora è elastica
• E = ∞ allora è perfettamente elastica

L’elasticità della domanda misura la sensibilità della domanda del bene alla variazione del suo prezzo.

Domanda elastica: se si dimezzano i costi, si ha un aumento delle vendite e di conseguenza un guadagno maggiore (conviene ai produttori).

Domanda unitaria: indifferente alle variazioni di prezzo.

Domanda anelastica: se si dimezzano i prezzi si ha un aumento delle vendite ma un guadagno minore delle vendite, ma un guadagno minore rispetto ad una domanda elastica.

Surplus del consumatore (SC): differenza tra la somma che un consumatore sarebbe disposto a pagare per un certo bene e la somma che egli effettivamente paga per quel bene. Questo misura il beneficio che il consumatore ricava dal partecipare al mercato. Infatti, la curva di domanda indica le diverse disponibilità a pagare dei consumatori.

L’area del surplus del consumatore è compresa tra la curva e il prezzo di mercato. Questa cresce al ridursi del prezzo di mercato e viceversa. Se il prezzo diminuisce, allora i consumatori con la maggiore disponibilità a pagare incrementano il loro surplus e anche i consumatori con una bassa disponibilità a pagare possono acquistare il bene.

Definizioni Offerta

Quantità offerta: è l’ammontare di un certo bene che un produttore è disposto a produrre in un dato periodo di tempo.

Quantità offerta sul mercato: è la quantità complessiva di un certo bene che i produttori sono disposti a produrre in un dato periodo di tempo.

Curva di offerta: è la relazione tra la quantità offerta di un dato bene e il prezzo di quel bene. Questa viene influenzata da:

• Il capitale produttivo fisico posseduto dai produttori/venditori
• La tecnologia disponibile
• Il prezzo dei fattori produttivi variabili (lavoro e materie prime)

In generale, la curva di offerta è crescente. Più aumenta il prezzo, più aumenta la quantità offerta. Questo grafico non parte dall’origine perché tiene conto dei costi di produzione.

Elasticità offerta: il rapporto tra la variazione percentuale della quantità offerta e la variazione percentuale del prezzo.

Quando:

• E = 0 allora è perfettamente anelastica
• 0 < Eo < 1 allora è anelastica
• 1 < E < ∞ allora è elastica
• E = ∞ allora è perfettamente elastica

Surplus del produttore (SP): è la differenza tra la somma totale incassata dal produttore ed il costo di produzione, misura il beneficio totale che il produttore riceve dal partecipare al mercato. L’area è compresa tra il prezzo di mercato e la curva di offerta. Varia al variare del prezzo di mercato.

Prezzo di equilibrio: è quel particolare prezzo in corrispondenza del quale la quantità domandata è uguale alla quantità offerta. Questa quantità è definita quantità di equilibrio.

Il surplus totale in un mercato in equilibrio.

L3_ Analisi della domanda

Curva di domanda individuale e curva di domanda aggregata del mercato

La curva di domanda del mercato indica la quantità totale domandata in quel mercato in corrispondenza di ciascun prezzo e si ottiene sommando le quantità domandate da tutti i consumatori per ogni livello di prezzo. In altre parole, la curva di domanda del mercato è la somma delle curve di domanda individuali espresse dai consumatori.

Il modello economico di scelta dei consumatori

Il modello economico di scelta dei consumatori definisce l’interazione dei fattori che influenzano la quantità domandata (prezzo di un bene, prezzo dei beni correlati, reddito, gusto dei consumatori) sulle decisioni di spesa. Il modello si occupa delle modalità per giungere alla massimizzazione dell’utilità del consumatore, definendo in particolare:

• Il vincolo di bilancio, rappresentazione dei panieri di beni e servizi che il consumatore è in grado di acquistare in relazione al suo reddito e ai prezzi dei beni e servizi e che allo stesso tempo esauriscono completamente il suo budget.
• La funzione di utilità, funzione che lega il consumo di quantità date dai beni e servizi al livello di utilità.
• La funzione di utilità marginale, quantità di soddisfazione che fornisce ogni singola dose di un bene consumato.

Vincolo di bilancio e panieri di consumo

Paniere: insieme di prodotti di largo consumo e di servizi rappresentanti la spesa di una famiglia media, in base al quale viene determinato l’indice del costo della vita.

Utilità e utilità marginale

Utilità: il grado di soddisfazione complessiva che deriva dal consumo di un certo bene.

Utilità marginale: intende la variazione dell’utilità totale derivante dal consumo di una dose aggiuntiva di un certo bene.

Esempio: immaginiamo di essere particolarmente assetati. Troviamo una fontanella da cui possiamo bere a piccoli sorsi, l’utilità (cioè la soddisfazione) che ogni sorso ci procura è definita “utilità marginale”. Essa è quindi l’incremento totale che ogni sorso d’acqua ci procura.

La domanda e l’utilità marginale

Nel definire le quantità di beni che compongono il suo paniere, il consumatore tenderà a portare al livello massimo la sua utilità totale, pur rispettando il suo vincolo di bilancio.

L’allocazione ottimale del reddito tra due beni disponibili è soddisfatta dalla seguente condizione:

Um_A/P_A = Um_B/P_B

Um_A e Um_B = utilità marginali dei due beni
P_A e P_B = rispettivi prezzi

Il consumatore massimizza l’utilità scegliendo il paniere di consumo (compatibile con il vincolo di bilancio) per il quale il rapporto fra utilità marginale e prezzo è lo stesso per tutti i beni.

Modello di comportamento del consumatore

Nella realtà, non esiste alcuna misura oggettiva dell’utilità, come presupposto dalla funzione di utilità precedentemente definita. Tuttavia, è possibile, tramite l’osservazione diretta, definire se un particolare individuo preferisce un paniere di consumo ad un altro. Tali informazioni sono sufficienti per costruire un modello di comportamento del consumatore che presenti tutte le implicazioni del modello precedentemente illustrato.

Questo approccio alla teoria del consumatore è definito delle preferenze rivelate e presuppone che i consumatori operino sempre scelte coerenti (e soprattutto stabili nel tempo) fra i beni che possono acquistare. La teoria delle preferenze rivelate mostra che ogni consumatore coerente si comporta come se stesse massimizzando la propria utilità. In tal modo, si può usare la massimizzazione dell’utilità per descrivere i risultati di un processo decisionale coerente dei consumatori, anche se non è l’esatto processo attraverso il quale si assumono le decisioni.

L4_ Analisi dell’offerta

Concetti fondamentali

L’azienda: organismo composto da persone e beni diretto alla produzione di beni e servizi.

L’imprenditore: soggetto che organizza la produzione e se ne assume il rischio economico.

Impresa: unità organizzativa, giuridicamente definita, che prende le decisioni relative alla produzione e vendita dei beni economici. Il suo obiettivo è quello di trarre profitto.

Offerta: quantità di beni.