Riassunti schematici di Estimo

SCHEMI

ESTIMO

Profilo Storico

Arrigo Serpieri (1917) pubblica il primo manuale di "Stima dei Beni Fondiari"

Ma la pratica è sempre esistita perché l'uomo è portato da sempre a fare delle valutazioni (baratto).

Attività di stima nei documenti del catasto

"Catastico": inventario dei beni immobili

• Funzione e finalità (definire il valore degli immobili per tasse)

Molti documenti antichi attestano attività di stima

Estimo moderno

1^o embrione di manuale estimativo: "Re trattato dei ben' stabili" di Lusitio Trinci (1755)

• Considera le caratteristiche intrinseche ed estive
• Stima per valori tipici
• Stima analitica

Arrigo Serpieri "Manuale di stima dei beni fondiari" 1947

• Libera l'esimo dalla tutela normativa e penale di controllo
• Mercato con scientificità

Nella Storia

• Faraoni (2000 a.C.)
• Codice di Ammurabi
• Aristotele: Valore di mercato (prezzo), Valore d'uso (soggettivo)
• Vitruvio ("De Architectura"): Valore obiettivo (per beni pubblici)
• Costi dei progetti edilizi (richiama la Legge di Eefeo)
• Augusto: imposta di successione de cuius
• Diocleziano: "lesione ultra dimidium"
• Romani: Espropriazione
• Catone ("De Rustica"): caratteristiche del fondo
  • Accessibilità al fondo
  • Presenza di vie di comunicazione
  • Vicinanza a luoghi abitati
  • Condizioni climatiche

David Ricardo

• Economista classico → Scrive il libro: "Principi di economia politica e dell'imposta"

• Individua il valore delle merci nella loro scarsità e nella quantità di lavoro necessaria per ottenerle ("Il valore si trova cristallizzato nelle merci")
• Smith faceva riferimento alla suddivisione del lavoro come causa della ricchezza di una nazione

1. Ricardo pone l'attenzione anche sulla distribuzione del reddito tra le classi sociali

• Società basata
  • sulla suddivisione del lavoro;
  • Divisione in 3 categorie: agricoltori, capitalisti, lavoratori;
  • Suddivisione tra rendite, profitti, salari tra le classi sociali

Lo sviluppo economico avviene grazie all'accumulazione dei capitalisti

2. • Lavoratori → salari
   • Redditi derivano dai profitti

• Rendita: parte che viene data ai proprietari come compenso per l’uso di un proprio ruolo (rendita differenziale)
• Profitto: parte che avanza dal salario e viene usato dai capitalisti per costruire macchinari destinati alla produzione

• Rendita e profitti corrispondono al sovrappiù
• I salari corrispondono ai consumi di sussistenza dei lavoratori

Marx tiene che il profitto allora non è dei capitalisti, ma degli operai che non è stato pagato il passato per la costruzione di quei macchinari.

"Legge Bronzea dei salari": (colonna 1600: vivevano del loro lavoro non ritenuto un profitto risicato dalle loro condizioni di miseria)

Differenza tra approccio classico e neo-classico (marginalista)

• Sistema economico basato su divisione del lavoro quale fonte di ricchezza di una nazione
• L'unico lavoro che vale è quello necessario per ottenere una merce
• I prezzi si formano in base alle quantità di lavoro e al tempo di lavorazione
• Importanza della distribuzione del reddito
• I redditi dipendono dalle classi sociali

1. Si punta sull'utilità ricevuta dal bene ("utilità marginale")
2. I prezzi si formano da domanda e offerta
3. Disinteresse verso la distribuzione del reddito
4. I salari diminuiscono e l'offerta e domanda si livellano (i salari aumentano)

SCARSITÀ DELLE RISORSE

L'estimo si occupa dei beni economici, scarsi, per i quali bisogna sopportare un sacrificio (economico) per poterli ottenere.

I beni scarsi sono quei beni che hanno spiccati caratteri di individualità come il mercato immobiliare.

Dai beni scarsi nasce la necessità di fare delle stime per attribuirgli un valore.

In questo senso l'estimo si appoggia ad alcune leggi economiche.

L'economia si occupa del modo in cui gli individui e le società cercano di risolvere il problema della scarsità delle risorse.

• Macroeconomia → studia il sistema economico nel suo complesso.
• Microeconomia → studia il comportamento dei singoli produttori.

ALLOCAZIONE DELLE RISORSE

È la modalità con cui si risponde a 3 domande e rispondere a queste 3 domande vuol dire risolvere il problema della scarsità delle risorse.

1. Cosa produrre
   • In base al concetto di costo di opportunità ovvero: "Il valore del più prezioso, tra i beni alternativi ai quali si è costretti a rinunciare." [Es: sigarette o biglietto della lotteria]
2. Come produrre
3. Come distribuire il prodotto ottenuto

Nell'economia di libero mercato l'allocazione delle risorse avviene attraverso "la mano invisibile" del mercato.

In un'economia pianificata l'allocazione delle risorse avviene attraverso le decisioni prese dal governo.

Le risposte a queste 3 domande derivano dall’incontro tra le famiglie e le imprese all’interno del mercato: "Il modello del flusso circolare".

FORME DI MERCATO

1 IN PASSATO IL MERCATO ERA UN LUOGO PRETTAMENTE FISICO (700) DOVE SI SCAMBIAVANO LE MERCI;

OGGI È UN "LUOGO VIRTUALE" CHE STA AD INDICARE IL MOMENTO IN CUI

PRODUTTORI E CONSUMATORI SI INCONTRANO PER SCAMBIARE I BENI.

2 LE FORME DI MERCATO SONO DI 2 TIPI:

• MERCATI ASTRATTI O DI CONCORRENZA PERFETTA.
• MERCATI REALI O FORME IMPERFETTE DI MERCATO.

MERCATI ASTRATTI

2 CONDIZIONI DEL MERCATO DI CONCORRENZA PERFETTA

1. QUANTITÀ DOMANDATE E QUANTITÀ OFFERTE ATOMISTICHECi sono tantissimi produttori e consumatori quindi nessuno può influenzare il prezzo
2. MERCATO APERTO A TUTTINon esistono barriere di nessun tipo; non ci sono vincoli tecnici, culturali, politici (vincoli nel breve termine); opportunità di informarsi sui prezzi.
3. TRASPARENZATutti coloro che operano nel mercato devono conoscere i meccanismi ed avere le medesime informazioni. (Il mercato è trasparente, ma pochi bisogni sono soddisfatti)
4. CONDOTTA EDONISTICA DEGLI INDIVIDUITutti vogliono ottenere il massimo con il minimo sforzo;- Consumatori: la massimizzazione dell'utilità della spesa- Produttori: la massimizzazione del profitto
5. MERCI PERFETTAMENTE OMOGENEEI beni sono tutti omogenei, quindi con le stesse caratteristiche.

Se queste 2 condizioni si realizzano si avrà la "condizione virtuosa di equilibrio".

U.M. CONSUMATORE = PREZZO DI MERCATO DEL BENE = COSTO MARGINALE DEL PRODUTTORE (principio dell'utilità attesa)

IL PREZZO È SEMPRE UN TERMINE NOTO!

COEFF. DI SOMMA

• ANNUALITÀ COSTANTE LIMITATA
  • a_n qⁿ⁺¹ / r
    • 1 / qⁿ ANTICIPATA
    • qⁿ POSTICIPATA
• ANNUALITÀ COSTANTE ILLIMITATA
  • q / r
    • 1 / q^n-1 ANTICIPATA
    • qⁿ⁺¹ POSTICIPATA
• POLIANNUALITÀ
  • a_t (q^{n·t -1} / q^{n -1})
    • q^n·t+1 ANTICIPATA
    • qⁿ⁺¹ POSTICIPATA

esempio:

A₀ = (30 · q⁴ + 20 · q⁹ - 1 / r) - (10 · q³ - 1 / q³ + 5 · 1 / q⁵)

A₅ = (30 · q⁴ + 20 · q⁴ - 1 / r · (o · 1) - (10 · q³ - 1 / r · q² + 5))

esempio:

A₀ = (10 · q^3·2 / q^2-1 · 1 / q⁶ + 40 · 1 / q⁹ + 30 · 1 / q¹⁰ - (20 · q⁶ - 1 / r / q⁹ + 60 / r · 1 / q^9-1))

A₁₀ = (10 · q^3·2 / q^2-1, q⁹ + 70 · q³ · 30) - (20 · q⁹ - 1 / r · q² + 60 / r · q)