Manuale di diritto privato, Torrente - Appunti

I diritti reali in generale e la proprietà

Diritti reali

Caratteri e categorie di diritti reali

• I diritti reali sono caratterizzati dall'immediatezza, ossia dalla possibilità che il titolare eserciti direttamente il potere sulla cosa, senza necessità della cooperazione di terzi; dall'assolutezza, ossia dal dovere di tutti i consociati di astenersi dall'interferire nel rapporto fra il titolare del diritto reale e il bene che ne è oggetto, e dalla possibilità per il titolare di agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto; dall'inerenza, ossia dall'opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa.
• I diritti reali costituiscono un numerus clausus, che preclude ai privati di creare diritti reali diversi da quelli espressamente disciplinati dalla legge, e sono connotati dal carattere di tipicità, che preclude all'autonomia dei privati di modificare la disciplina legale dei singoli diritti reali.
• Nell'ambito dei diritti reali distinguiamo tra la proprietà, iura in re propria, e i diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui, iura in re aliena.
• I diritti reali in re aliena si distinguono in diritti reali di godimento, che attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dal bene talune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire, e diritti reali di garanzia, che attribuiscono al titolare il diritto di farsi assegnare il ricavato dell'eventuale alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell'obbligo garantito.

Proprietà

Contenuto del diritto

• Art 832 cc. Al proprietario spetta il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico. La proprietà attribuisce al titolare: il potere di godimento del bene, per tale intendendosi il potere di trarre dalla cosa le utilità che la stessa è in grado di fornire, decidendo se, come e quando utilizzarla direttamente o indirettamente; il potere di disposizione del bene, per tale intendendosi il potere di cedere ad altri, in tutto o in parte, diritti sulla cosa.
• La proprietà è caratterizzata dai connotati dell'assolutezza, ossia dell'attribuzione al proprietario del diritto di fare sulla cosa tutto ciò che vuole, e dell'esclusività, ossia dell'attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza di terzi in ordine alle scelte che il proprietario si riserva di effettuare con totale arbitrio e discrezionalità.
• Art 42 C. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge. Il legislatore ha il compito di determinare i modi di acquisto, di godimento, ed i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti, e quindi di delineare il contenuto dei poteri di godimento e disposizione che competono al proprietario.
• Art 43 C. A fini di utilità generale la legge può riservare o trasferire allo Stato, ad enti pubblici o a comunità di lavoratori o di utenti, determinate imprese o categorie di imprese che si riferiscano a servizi pubblici essenziali o a fonti di energia o a situazioni di monopolio ed abbiano carattere di preminente interesse generale. La proprietà si ritiene caratterizzata dall'imprescrittibilità, della perpetuità e dell'elasticità.

Espropriazione e indennizzo

• Art 42 cc. La proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale. La necessità di tutelare il diritto di proprietà privata ha imposto di individuare, con apposite leggi, i casi in cui sia possibile privare il soggetto del suo diritto attraverso l'espropriazione. Ciò garantisce il privato contro gli abusi della P.A. che non solo è vincolata ai casi previsti dalla legge, ma può ricorrere all'espropriazione solamente per motivi di interesse generale. Inoltre è prevista la corresponsione al privato di un'indennità di espropriazione, per compensarlo della perdita subita. Per indennizzo si intende infatti una somma di denaro che viene riconosciuta al privato per il sacrificio subito con la perdita di un suo bene, a causa dell'espropriazione.
• Al fine di incentivare la cessione volontaria della proprietà del bene dall'espropriando al beneficiario dell'espropriazione senza necessità di addivenire ad un formale decreto di esproprio, la legge prevede che il corrispettivo della cessione sia di regola maggiore rispetto all'indennizzo.
• Può succedere che la P.A. realizzi un'opera pubblica su un fondo privato occupato illegittimamente, senza aver prima adottato un valido provvedimento espropriativo o d'occupazione d'urgenza. In tal caso, la giurisprudenza ha ritenuto che la P.A. acquisisse ex lege la proprietà della stessa, con l'obbligo però di risarcire al privato il danno subito in conseguenza della perdita del proprio diritto dominicale (occupazione acquisitiva).

Proprietà dei beni culturali

Art 839 C. Le cose di proprietà privata che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnografico sono sottoposte alle disposizioni delle leggi speciali.

Proprietà edilizia

• L'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata al previo rilascio da parte dell'autorità comunale di un permesso di costruire. Il permesso di costruire può essere rilasciato solo se l'intervento da realizzare sia conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici e della disciplina urbanistica vigente, e comporta l'obbligo della corresponsione a favore del Comune di un contributo di costruzione.
• L'attività è poi subordinata alla denunzia di inizio attività, per quanto riguarda gli interventi indicati dal legislatore, relativamente ai quali è meno pressante l'esigenza di controllarne preventivamente la rispondenza agli strumenti urbanistici o di fissarne le modalità esecutive. La pianificazione del territorio avviene attraverso due strumenti ad iniziativa pubblica: il piano regolatore e il piano particolareggiato di esecuzione.
• Accanto a strumenti di pianificazione attuativa ad iniziativa pubblica, la legge ne conosce altri che fanno ricorso a meccanismi di tipo privatistico: in particolare la convenzione di lottizzazione.

Proprietà fondiaria

• In linea verticale, la proprietà fondiaria si estenderebbe all'infinito sia nel sottosuolo che nello spazio aereo soprastante. Art 840 cc. Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse a escluderle. La proprietà del suolo si estende a quella sola parte del sottosuolo suscettibile di utilizzazione secondo un criterio di normalità.
• In senso orizzontale, ciascuna proprietà fondiaria si estende nell'ambito dei propri confini. Art 841 cc. Il proprietario ha la facoltà di cintare in qualsiasi momento il proprio fondo e di impedirne l'accesso a chiunque.

Rapporti di vicinato

Le singole proprietà immobiliari sono necessariamente destinate a convivere fianco a fianco. Al fine di contemperare i contrapposti interessi dei proprietari di fondi congiunti il codice detta tutta una serie di regole in materia di atti emulativi, immissioni, distanze, muri, luci e vedute, e acque.

Atti emulativi

• Art 833 cc. Al proprietario sono preclusi gli atti di emulazione, per tali intendendosi quelli che non hanno altro scopo che quello di nuocere o arrecare molestia ad altri. Perché l'atto di godimento sia vietato devono concorrere l'assenza di utilità per il proprietario e l'intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri. Si ritiene non incorra invece nel divieto di atti emulativi un comportamento omissivo del proprietario, anche quando è finalizzato a nuocere al vicino.

Immissioni

• Art 840 cc. Il proprietario è legittimato ad opporsi a qualsiasi attività materiale di terzi che abbia da svolgersi sul suo fondo (immissioni materiali). Egli non può invece opporsi ad attività che si svolgono sul fondo del vicino. È frequente che tali attività importino la produzione di fumi, calore, esalazioni, rumori e simili, destinati a propagarsi nelle proprietà circostanti (immissioni immateriali).
• Art 844 cc. Se le immissioni rimangono al di sotto della soglia della normale tollerabilità, chi le subisce deve sopportarle: non ha né il diritto di farle cessare, né quello di vedersi riconosciuto un risarcimento in denaro per il disagio eventualmente sofferto. Se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità, ma sono giustificate da esigenze della produzione, chi le subisce non ha il diritto di farle cessare, ma può solo ottenere un indennizzo in denaro per il pregiudizio eventualmente sofferto.
• Se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità senza essere giustificate da esigenze della produzione, chi la subisce ha diritto che ne venga inibita la prosecuzione e che gli sia riconosciuto l'integrale risarcimento del denaro eventualmente sofferto. La tollerabilità o meno di un'immissione va valutata caso per caso, dal punto di vista del fondo che la subisce, tenendo conto della condizione dei luoghi.
• Se l'immissione che supera la soglia della tollerabilità proviene dall'espletamento di attività produttive, sarà ammessa solo se non sia eliminabile e se la cessazione dell'attività produttiva causerebbe alla collettività un danno più grave del sacrificio inflitto ai proprietari dei fondi vicini.

Distanze legali

• Art 873 cc. Le costruzioni su fondi finitimi se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri tra loro. Se l'immobile risulta a distanza inferiore, il vicino può agire per la rimozione dell'opera abusivamente realizzata, nonché per il risarcimento del danno sofferto.
• Art 874-875 cc. Il codice contempla poi una serie di disposizioni aventi ad oggetto i muri che si trovano sul confine o nei pressi del confine fra proprietà limitrofe. In particolare va segnalata la previsione secondo cui il proprietario confinante ha diritto di acquisire la comproprietà del muro che si trovi sul confine, nonché il muro si trovi a distanza inferiore di un metro e mezzo dal confine.
• Art 889-890 cc. Il codice prevede altresì distanze minime di confine per pozzi, cisterne, fosse e tubi, nonché per fabbriche e depositi pericolosi o nocivi.
• Art 891-892 cc. Inoltre distanze minime dal confine sono previste per fossi e canali, nonché per le piantagioni.

Luci e vedute

Le aperture del fondo contiguo al fondo vicino si distinguono in: vedute, che sono quelle che consentono non solo di guardare sul fondo vicino senza l'ausilio di mezzi meccanici, ma anche di sporgere il capo su di esso per vedere di fronte, lateralmente, o obliquamente; luci, che sono quelle aperture che pur consentendo il passaggio di aria e luce, non permettono tuttavia la vista o l'affaccio sul fondo vicino.

Modi di acquisto della proprietà

Nell'ambito dei modi di acquisto della proprietà si distinguono i modi di acquisto a titolo derivativo, che importano la successione nello stesso diritto già appartenente ad altro soggetto, e a titolo originario, che determinano la nascita di un diritto nuovo ed indipendente rispetto a quello eventualmente spettante sullo stesso bene ad altro precedente proprietario.

• Modi di acquisto a titolo derivativo sono il contratto, la successione per causa di morte, l'espropriazione per pubblica utilità, la vendita forzata dei beni del debitore, la confisca, ecc.
• A) Nella successione per causa di morte, l'erede succede nei diritti della persona di cui è il successore. Art 459 cc. I diritti passivi possono superare o essere pari a quelli attivi, quindi l'acquisto dell'eredità è soggetta all'accettazione del beneficiario.
• B) Art 1376 cc. Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato. La proprietà non si acquista se il contratto è nullo, se è stata inizialmente acquistata dal proprietario originario in modo irregolare, se il proprietario non ne ha piena titolarità o non la possiede proprio.
• Modi di acquisto a titolo originario sono invece l'occupazione, l'invenzione, l'accessione, l'usucapione e il possesso in buona fede.
• A) Art 923 cc. Le cose mobili che non sono proprietà di alcuno si acquistano con l'occupazione. Tali sono le cose abbandonate e gli animali che formano oggetto di caccia e pesca. L'occupazione consiste quindi nella presa di possesso di tali cose, con l'intenzione di acquisirle in modo permanente e definitiva. Art 827 cc. Le cose immobili che non appartengono a nessuno spettano al patrimonio dello Stato.
• B) Art 927 cc. Chi trova una cosa mobile deve restituirla al proprietario, e, se non lo conosce, deve consegnarla il prima possibile al sindaco, indicando le circostanze del ritrovamento. L'invenzione riguarda quindi l'acquisto delle cose mobili che sono state perse dal proprietario.
• Art 928/929/930 cc. Il sindaco rende nota la consegna per mezzo della pubblicazione nell'albo pretorio del comune. Trascorso un anno dall'ultimo giorno della pubblicazione senza che si presenti il proprietario, la cosa passa in proprietà di chi la ha ritrovata. Il proprietario deve pagare a titolo di premio al ritrovatore il decimo della somma o del prezzo della cosa ritrovata.
• Una disciplina particolare è dettata per il tesoro, ossia una cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare di essere il proprietario. Art 932 cc. Il tesoro appartiene al proprietario del fondo in cui si trova. Se il tesoro è trovato nel fondo altrui, spetta per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore. Art 933 cc. Il ritrovamento di cose gettate in mare e che il mare rigetta, è regolato da leggi speciali.
• C) L'accessione opera in caso di stabile incorporazione di beni di proprietari diversi: il proprietario della cosa principale acquista la proprietà delle cose che vengono in essa incorporate. Art 934 cc. L'accessione di mobile ad immobile importa che qualunque piantagione, costruzione o opera esistente sopra o sotto il suolo, appartiene al proprietario di questo, salvo alcuni casi.
• Il suolo è sempre considerato cosa principale anche quando le cose incorporate dovessero avere un valore di mercato maggiore. Art 941/944 cc. L'accessione può avvenire anche per fatto naturale, ossia per alluvione e avulsione, e in questo caso si parla di accessione di immobile ad immobile. L'alluvione consiste nell'accrescimento dei fondi rivieraschi di fiumi e torrenti per l'azione dell'acqua corrente; tali torrenti alluvionali appartengono al proprietario del fondo incrementato. L'avulsione consiste nell'unione del fondo rivierasco di porzioni di terreno, considerevoli e riconoscibili, staccatesi da altro fondo per forza istantaneo dell'acqua torrente; queste porzioni di terreno appartengono al proprietario del fondo incrementato.
• Non costituiscono più casi di accessione né quella dei terreni abbandonati delle acque torrenti (Art 942 cc.), né quella dell'alveo abbandonato (Art 946 cc.), né quella delle isole che si formano nel letto di fiumi o torrenti (Art 945 cc.): questi beni appartengono al demanio pubblico.
• Art 939/940 cc. L'accessione di mobile a mobile dà luogo all'unione (o commistione) e alla specificazione. L'unione si ha quando più cose appartenenti a diversi proprietari sono state unite o mescolate in giusta da formare un sol tutto, ma sono separabili senza notevole deterioramento: ciascuno conserva la proprietà della cosa sua e ha diritto di ottenere la separazione; se una delle due cose si può considerare principale o è molto superiore per valore, il suo proprietario acquista la proprietà del tutto.
• La specificazione si ha quando qualcuno ha adoperato una materia che non gli apparteneva per formare una nuova cosa: possa o non possa la materia riprendere la sua prima forma, ne acquista la proprietà pagando al proprietario il prezzo della materia, salvo che il valore di questa non superi quello della mano d'opera.

Azioni a difesa della proprietà

• I rimedi a difesa della proprietà sono detti azioni petitorie: se un soggetto è disturbato nel godimento della cosa, con queste azioni può recuperare il pieno godimento della cosa. Possono essere esercitate da chi dimostra al giudice di avere la piena proprietà della cosa.
• Art 948 cc. L'azione di rivendicazione non si prescrive. Non vi è solo l'azione di rivendicazione, ma la norma si estende a tutte le azioni: azione negatoria, azione di mero accertamento della proprietà, azione di regolamento dei confini e azione per apposizione di termini.
• La proprietà è protetta da norme penali, in materia di furto, danneggiamento, appropriazione indebita, ricettazione e difesa del domicilio. Art 948 cc. Per quanto riguarda l'azione di rivendicazione, il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene. Legittimato attivamente è quindi chi sostiene di essere proprietario del bene, senza trovarsi nel possesso della cosa. Legittimato passivamente è invece colui che avendo la detenzione della cosa, ha