Lineamenti di diritto privato, Zatti - Appunti

LA NOTA DI TRASCRIZIONE

Art 2659: la parte che richiede la trascrizione di un atto tra vivi, oltre che la copia autenticata del titolo, deve presentare una nota, che indichi:

1. Cognome, nome, luogo e data di nascita delle parti (denominazione e sede se persona giuridica), il numero di codice fiscale, il regime patrimoniale per i soggetti coniugati
2. Il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data
3. Il cognome e nome del pubblico ufficiale che ha redatto o autenticato l'atto, o dell'autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza
4. La natura e situazione dei beni di cui si tratta (natura, comune in cui si trovano, dati catastali)

Altre indicazioni sono richieste se la nota si riferisce a un acquisto a causa di morte (art. 2660).

La redazione della nota è importante perché la trascrizione avviene sulla base della nota; perciò, una nota inesatta o lacunosa può rendere inutile la trascrizione, quando determina incertezza sulle persone, sul

Bene o sul rapporto giuridico cui si riferisce l'atto.

L'ORDINE DEI REGISTRI IMMOBILIARI
La priorità nel tempo fra trascrizioni e iscrizioni risulta dal registro generale: risulta anteriore quella che ha il numero d'ordine più basso. Per ricostruire la sequenza delle trascrizioni occorre quindi seguire la storia delle trascrizioni a favore e contro, accertandone la continuità: se un atto è stato trascritto contro Tizio, prima dovrà esserci una trascrizione a suo favore. La completa sicurezza del proprio acquisto si ha solo risalendo la catena senza trovare interruzioni fino a un acquisto a titolo originario: è il principio di continuità delle trascrizioni (2650).

Esempio: se colui che acquista si accorge che non è trascritto un atto di acquisto a favore del suo alienante, gli conviene comunque trascrivere subito a proprio favore, perché se la lacuna del gradino precedente viene rimediata, e si salda la catena, quella

La trascrizione lo protegge contro eventuali successive alienazioni fatte dallo stesso alienante ad altri soggetti. Quando l'atto anteriore di acquisto è trascritto (quello con cui l'alienante aveva acquistato), le trascrizioni successive hanno effetto secondo il loro ordine rispettivo. L'acquirente può poi provvedere lui stesso a colmare la lacuna, trascrivendo l'atto di acquisto precedente al suo; la trascrizione può, infatti, essere curata da chiunque e giova a tutti coloro che vi hanno interesse.

GLI ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE

Art 2643: contratti, atti unilaterali e provvedimenti giudiziali con cui:

1. Si trasferiscono la proprietà dei beni immobili
2. Si trasferiscono, costituiscono o estinguono diritti reali limitati
3. Si costituiscono rapporti di locazione di immobili ultra novennale
4. Si conferiscono immobili, ancora per una durata ultranovennale, in società o in associazione, ecc.

A quest'elenco tassativo si deve aggiungere

Ai sensi dell'art. 2645 ogni altro atto o provvedimento che produca gli stessi effetti di quelli menzionati nell'art. 2643: la sentenza di accertamento di diritti reali sui beni immobili è soggetta alla trascrizione.

Art. 2645 bis: trascrizione del contratto preliminare del contratto che rientri nei quattro casi art. 2643.

TRASCRIZIONE DEGLI ACQUISTI MORTIS CAUSA

Disposta dall'art. 2648 (a favore dell'erede o del legatario e contro il de cuius) non vale ai fini dell'opponibilità di cui all'art. 2644, ma va eseguita per assicurare la continuità delle trascrizioni (il principio si applica a tutti gli acquisti a titolo derivativo), al fine dunque di rendere efficaci le successive trascrizioni e iscrizioni a carico dell'erede e del legatario; la trascrizione dell'acquisto giova cioè all'avente causa dell'erede/legatario.

Si evince che non si applica l'art. 2644 (opponibilità) dalla norme e da altri fatti:

Un eventuale

conflitto tra più successori mortis causa chiamati con disposizioni testamentarie incompatibili si risolve sulla base dei principi di diritto sostanziale successorio (norme su revocazione disposizione testamentarie) L'erede non può eccepire l'anteriorità della trascrizione del suo acquisto mortis causa al fine di rendere a lui stesso inopponibile l'atto di disposizione a favore di terzi compiuto invita dal de cuius perché l'erede continua la personalità del defunto e pertanto non può disconoscere gli atti conclusi dal defunto inter vivos, essendo parte e non terzo rispetto ai medesimi. Un eventuale conflitto tra l'acquirente inter vivos dal de cuius e il legatario non si risolve in base alla priorità della trascrizione bensì facendo applicazione delle regole di diritto successorio. Vi sono tuttavia casi in cui la trascrizione degli acquisti mortis causa presenta effetti sostanziali, anche se nonnecessariamente quelli tipici art 2644: è il caso degli acquisti (di beni immobili e benimobili registrati) dall'erede apparente ai sensi dell'art 534 e della pubblicità sanante art 2652 n.7. Caso di esecuzione forzata iniziata prima dell'apertura della successione, la Cassazione ha affermato che il creditore ipotecario può opporre il proprio titolo al coniuge debitore che alla morte di questi abbia acquistato il diritto di abitazione sulla casa familiare. LA TRASCRIZIONE DEGLI ACQUISTI A TITOLO ORIGINARIO Quanto agli effetti della usucapione del diritto di proprietà o di altri diritti reali limitati su cosa altrui, si tratta di un acquisto a titolo originario che può essere fatto valere contro chiunque, indipendentemente dalla trascrizione. Trascrizione può essere utile: - funzione di pubblicità - notizia - costituire punto fermo nelle ricerche dirette a stabilire la continuità delle trascrizioni Poiché la

La trascrizione ha per oggetto atti (atti privati o provvedimenti), se si vuole fare in modo che dai registri immobiliari risulti l'acquisto del diritto reale per effetto dell'usucapione, occorre trascrivere la sentenza da cui risulta l'acquisto del diritto. Lo stesso vale per dare pubblicità all'avvenuta prescrizione di diritti reali limitati.

TRASCRIZIONE DEGLI ATTI DI DESTINAZIONE

L'articolo 2645 ter è stato introdotto dal c.d. decreto mille proroghe in vigore da marzo 2006. La norma regola la trascrizione di beni immobili e beni mobili registrati, introducendo una nuova fattispecie sostanziale non pienamente delineata, quella dell'atto di destinazione. La novità dell'articolo 2645 ter:

• previsione del vincolo di destinazione opponibile ai terzi
• previsione dell'effetto segregativo, che amplia quindi le ipotesi di limitazione della responsabilità patrimoniale di cui all'articolo 2740, 2 comma, nelle quali gli interessi sono selezionati

In base all'ampiocriterio della meritevolezza con conseguente forte rischio di vanificazione della riserva di leggeposta a tutela dei creditori.I beni vincolati ad uno scopo e i loro frutti possono infatti essere impiegati solo per la realizzazionedel fine di destinazione e possono costituire oggetto di esecuzione solo per debiti contratti per talescopo: ai creditori del conferente, in deroga al 2740, è preclusa l'azione esecutiva sui beni vincolatia meno che non si tratti di debiti contratti per lo scopo di destinazione; tuttavia non vale viceversa,creando pertanto la norma un'ipotesi di separazione c.d. unilaterale, stante la responsabilitàsussidiaria del patrimonio non vincolato del conferente.Particolarità: l'art 2645 ter richiede l'oggettiva destinazione del debito allo scopo,indipendentemente dalla soggettiva conoscenza del creditore circa la destinazione del debito.Legittimati i vincoli di destinazione dal contenuto atipico

purché diretti alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela: - riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni o ad enti o persone fisiche - in forma di atto pubblico - durata massima del vicolo 90 anni oppure la durata della vita della persona FISICA beneficiaria del vincolo. Per la realizzazione di tali interessi può agire, oltre al conferente, qualsiasi interessato anche durante la vita del conferente stesso.

Ambito di applicazione

Previsione letterale art 2645 ter: imposizione di un vincolo senza vicende circolatorie, quindi rimane ferma la titolarità dei beni vincolati in capo al costituente. La trascrizione va effettuata solo contro il titolare del bene incolato, al fine di rendere pubblica la limitazione del potere sul bene; non necessaria una trascrizione a favore dei destinatari.

MA! Opinione prevalente: nell’art rientra anche l’ipotesi in cui al vincolo si accompagni un trasferimento del bene ad un terzo fiduciario, che lo

amministrerà in conformità allo scopo per il quale il vincolo su quel bene è stato costituito. Due mutamenti giuridici dovranno allora essere oggetto di pubblicità:

• una prima trascrizione art 2643 e per gli effetti art 2644 a carico del disponente ed a favore del fiduciario
• una seconda trascrizione a carico del fiduciario ai sensi art 2645 ter.

TRASCRIZIONE DI DOMANDE GIUDIZIALI

Art 2652 contiene un elenco di domande giudiziali che si devono trascrivere qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell'art 2643; in tal caso occorre presentare una copia autenticata del documento che contiene la domanda munito degli estremi della relazione di notifica alla controparte. Esempi domande dirette a rendere INEFFICACE un atto d'acquisto di diritti reali sugli immobili: domanda di risoluzione del contratto, di accertamento della simulazione, di revoca degli atti compiuti in pregiudizio ai creditori, di annullamento i di dichiarazione di nullità.

Domanda diretta alla c.d. esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre, con cui si chiede (2932) una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. La domanda di verificazione della scrittura privata diretta a renderne possibile la trascrizione.

La trascrizione della domanda ha lo scopo di rendere opponibile la sentenza a tutti i terzi che abbiano acquistato (dal convenuto) il diritto durante il processo. Ha quindi la funzione di:

• prenotazione degli effetti della sentenza di accoglimento (EFFETTO CONSERVATIVO)
• conoscibilità dell'atto, quindi della domanda e della pendenza del processo.

Principio del diritto processuale: chi propone una domanda in giudizio, con buon fondamento, non deve subire pregiudizio dalla durata del processo: occorre quindi che la sentenza possa avere efficacia retroattiva fino al tempo della domanda.

La trascrizione è solo un onere per l'attore, e in questo senso va intesa l'espressione "si".