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E’ un mercato caratterizzato dalla tendenza all’ UNICITA’ DEL PREZZO per un determinato bene; ossia vale la legge di

indifferenza di JEVONS secondo la quale per una determinata merce, in un dato tempo, esiste sul mercato un solo prezzo.

- MONOPOLIO è caratterizzata dalle seguenti condizioni:

Unicità dell’offerta e molteplicità della domanda.

1. Quantità limitata della quantità di beni e servizi offerta dal monopolista.

2. Irriproducibilità dei beni per ragioni naturali (ubicazioni esclusive dei fattori produttivi), per motivi legali (brevetti, monopoli di

3. Stato ) e per cause economiche generali (eliminazione della concorrenza).

Prezzo del prodotto imposto dal monopolista.

4.

- FORME MISTE

CONCORRENZA MONOPOLISTA che differisce dalla concorrenza perfetta perché non c’è unicità dei beni prodotti e offerti.

 OLIGOPOLIO: concentrazione dell’offerta in un numero ristretto di operatori.

 MONOPOLIO BILATERALE: 2 soli scambisti (venditore e compratore ).

 POOL: oligopolio tra imprese produttrici degli stessi beni.

 CARTELLO: oligopolio in cui le imprese concordano la quantità di produzione e l’area di vendita.

 TRUST: oligopolio di imprese produttrici di beni complementari. → tende al MONOPOLIO attraverso la politica dei prezzi.

 MONOPOLIO MULTIPLO: quando tutte le merci di un sistema economico vengono scambiate in condizione di monopolio.

18) MERCATO dell’edilizia abitativa

-Prevalenza della domanda sull’offerta + distinzione tra domanda potenziale e domanda reale

La domanda abitativa complessiva è composta dalla domanda potenziale (costituita dagli aspiranti ad una abitazione qualificata, a

loro non economicamente accessibile) e dalla domanda reale (costituita da coloro che effettivamente possono accedere

all’abitazione alla quale aspirano). La prevalenza della domanda sull’offerta e l’impossibilità di trasformazione della domanda

potenziale in reale determinano un costante incremento del prezzo abitativo ed una insoddisfazione da parte di chi non può

accedervi.

-Problema della casa condizionato dall’offerta dei posti di lavoro urbani.

Problema della casa come conseguenza dell’inurbamento, condizionato dal dualismo economico tipico della nostra società, che

determina una > redditività delle attività produttive metropolitane nei confronti delle attività agricole extraurbane. Rappresentando

l’accessibilità della casa al posto di lavoro urbano una condizione necessaria, ne conseguirà un costante incremento della domanda

abitativa urbana.

-L’idoneità dello spazio esterno e l’accessibilità sono complementari allo spazio edificato; Le Corbusier considerava lo spazio esterno

come “prolungamento della casa”. Per cui la soluzione al problema si basa sulla capacità di trasformare la domanda potenziale in

domanda reale, rendendo accessibile la casa anche ai percettori dei redditi più bassi. Il livello del prezzo abitativo dovrebbe essere

contenuto nel 10-15% dei salari medi, contro il 25-45% che oggi si riscontra.

-Il mercato dell’edilizia abitativa è caratterizzato dalla non trasportabilità del bene,dall’inesistenza di identicità (non esistono infatti 2

abitazioni uguali per caratteristiche posizionali o di ubicazione) e da un rapporto di fungibilità nei limiti ristretti di zone urbane

omogenee. Infatti un mercato si identifica con una zona urbana nella quale, corrispondendo ad un aumento dei prezzi in una località

un aumento delle vendite in altra località,si verifica un’elasticità relativa della domanda.

19) INVESTIMENTO

Impiego produttivo di beni economici; quindi l’investimento è dato dal risultato e non dalle intenzioni, infatti si ha un investimento

se l’ammontare dei beni prodotti dalla ricchezza investita è superiore all’ammontare dei beni impiegati. Può essere:

-INDIVIDUALE: acquisizione di beni ad utilità ripetuta dispieganti una redditività: quindi si considera anche l’investimento

finanziario (acquisto di titoli, deposito bancario…). Relativamente all’investimento finanziario si rileva che, ogni acquisto da

parte di un privato viene controbilanciato da un disinvestimento operato da chi cede queste ricchezze; per cui nel sistema

economico generale vi è un annullamento di ogni investimento finanziario individuale.

-IMPRENDITORIALE: impiego produttivo di beni economici nelle aziende

breve periodo: anche definiti COSTI, sono gli investimenti del CAPITALE CIRCOLANTE (materie prime)

 lungo periodo: anche definiti QUOTE DI AMMORTAMENTO, sono investimenti produttivi per la costituzione del

 CAPITALE FISSO (cioè la trasformazione del risparmio o della ricchezza in attrezzature, macchinari,edifici,

terre…). Oltre che del p.d.v. del mantenimento costante del valore del capitale fisso, questo investimento va

visto anche nell’ottica del reintegro delle diminuzioni di utilità di elementi di capitale.

Ha come obiettivo quello di garantire il processo produttivo dall’obsolescenza del capitale fisso.

-PUBBLICO: non si deve valutare in termini di rendimento monetario (come avviene per l’imprenditore privato) a favore dello

stato, ma in termini di redditi addizionali provocati dall’investimento a favore della collettività. L’investimento pubblico è

creazione e mantenimento del capitale fisso sociale attraverso la realizzazione delle opere infrastrutturali e delle attrezzature

collettive. Si devono però considerare anche gli investimenti pubblici (definiti atipici dal Graziani) che garantiscono l’educazione

culturale e il benessere fisico della collettività (istruzione, sanità, ricerca scientifica, equilibrio ecologico…)

Cap. 3

18) Definizione di ESTIMO

L’estimo è quella parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che consentono una

motivata, oggettiva e quindi generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore di un bene economico in termini

monetari. Inizialmente troppo legato a caratteri praticisti e a rigidità matematiche, oggi l’E. consente attraverso la formulazione del

giudizio di stima, di arrivare a giudizi di convenienza su determinati processi produttivi.

ESTIMO URBANO

La casistica estimativa ha come oggetto prevalente i fabbricati. Ma non si deve riguardare solo a questi, anzi vanno tenuti in debito

conto tutti quegli elementi che insieme al fabbricato costituiscono la cellula del tessuto territoriale metropolitano, e sono rappresentati

dalle aree urbane, le opere edilizie e le opere urbanizzative. Nell’analizzare il fenomeno insediativo, tendente sempre ad una maggiore

urbanizzazione, per tutte le caratteristiche che sono proprie ad una città, non si può prescindere dalla politica di pianificazione

urbanistica, dalle incentivazioni disposte dalla legislazione, da tutte le circostanze che caratterizzano il momento in cui si effettua la

stima, le cui influenze si verificheranno nel futuro.

19) Quali sono i 5 PRINCIPI DELL’ESTIMO

1) Il valore dipende dallo scopo della stima. Non esiste infatti il concetto di unicità del valore; ma esistono tanti valori e altrettanti

giudizi di stima.

2) La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima.

3) Il prezzo deve essere il fondamento del giudizio di stima.

4) Il giudizio di stima è unico in quanto basato sulla comparazione.

5) Il giudizio di stima deve essere generalmente valido, quindi basato sulla teoria dell’ordinarietà.

20) Qual’è la differenza tra VALORE e PREZZO

Il valore è un dato ipotetico e potenziale, che si prevede attraverso il giudizio di stima, mentre il prezzo è un dato storico, che si

constata, e sul quale si deve fondare il giudizio di stima.

21) Definizione di VALORE

Il valore può essere definito come la relazione tra il grado di utilità del bene ed una determinata quantità di moneta (che genera il

prezzo). Per esprimere un giudizio di valore bisogna innanzitutto individuare quale caratteristica del bene bisogna considerare. Quindi

si possono individuare per uno stesso bene 5 tipi di valore:

V. di mercato (compravendita) → V = f (D,O) rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta ed un bene in funzione della

1. m domanda e dell’offerta. Capacità del bene di essere scambiato direttamente per

l’utilità che può dispiegare.

V. di costo → V = ∑ F ( ∑ dei Vm dei fattori di produzione ), capacità di un bene di essere prodotto e riprodotto. Si usa in caso

2. c p di previsione dei costi di urbanizzazione.

V. di trasformazione → V = (V - F ) capacità di un bene di produrne un altro. Valutato come differenza tra il valore del

3. t p p-1 prodotto ottenibile dopo la trasformazione e il costo necessario alla

trasformazione stessa. Per giudizi di convenienza.

V. complementare → V = V - V previsione del prezzo in relazione al rapporto di complementarietà con un altro bene. Si

4. a ( a + m ) m usa in caso di espropriazioni parziali.

V. di surrogazione → V = V ( V ) previsione del prezzo del bene surrogabile con quello oggetto di stima. Si usa quando il

5. s ms cs bene oggetto di stima non è apprezzato sul mercato.

22)Cos’è la TEORIA DELL’ORDINARIETA’

Partendo da esperimenti di fisica sociale, che hanno condotto all’individuazione della distribuzione GAUSSIANA di determinati

elementi fisici, biologici etc…in una massa di individui omogenea; si può affermare che usando la TEORIA DELL’ORDINARIETA’

anche le attitudini originali di una massa omogenea di individui si distribuiscono con andamento binominale.

Questa teoria è applicabile alla sfera economica e se ne deduce che l’imprenditore o il consumatore ORDINARIO è quello che ha un

grado di capacità economiche coincidenti con il grado che con maggior frequenza si verifica fra gli operatori operanti nello stesso

mercato. L’ordinarietà è pertanto una caratteristica soggettiva dell’operatore non di un bene. Pertanto dalla distribuzione binominale

dei prezzi dei beni su un mercato, e ammettendo che il prezzo medio aritmetico è uguale a quello più frequente, si ammetterà

l’ordinarietà del giudizio di stima, in quanto questo perverrà ad individuare proprio l’unico e il più probabile valore.

23) Descrizione dei PROCESSI DI STIMA

La metodologia estimativa è lo strumento atto non solo a formulare un giudizio di stima, ma anche a trovare le correlazioni tra cause

ed effetti economici basandosi sulla COMPARAZIONE (tra circostanze storiche già verificatesi e quelle attuali) e utilizzando un

PROCESSO INDUTTIVO. I procedimenti di stima sono di 2 tipi:

DIRETTI (o SINTETICI) che possono essere utilizzati se è possibile formare una scala dei prezzi noti di beni analoghi a quello da

1. stimare. Una volta formata la scala dei prezzi noti, si deve inserire il bene oggetto della stima al gradino della scala che presenta

maggiori analogie. V = P . Il procedimento sintetico, di cui la seconda fase è quella in cui entrano in gioco le capacità

m n

dell’estimatore, permette di oggettivizzare il risultato se: + + +

P P P P

⇒ +

1 2 n n 1

=

v

la distribuzione dei prezzi noti ha un andamento binominale; ;

 m +

n 1

il valore ricercato ≡ con la media dei prezzi.

+ +

P A P B P C

⇒ = 1 2 3

v

distribuzione non binominale ma comunque contenuta entro

 m + +

A B C

certi limiti; il valore ≡ con il prezzo medio.

A B BP

⇒ ⇒ =

= = A

v

distribuzione irregolare; si individua una caratteristica analoga caratter. nota del bene

 m

P V A =

P

al bene da stimare. prezzo noto

=

C caratt. bene da stimare

INDIRETTI (o ANALITICI) quando non si può formare un scala di prezzi noti, si dovranno scegliere altri dati elementari,

2. rielaborando i quali si giungerà, comunque e sempre attraverso la COMPARAZIONE, a formulare il giudizio di stima.

n

R q 1

⇒ = ⋅

n =1 +

v q r

V. di mercato: Attualizzazione della Redditività per n anni ad un raggio di sconto r dove

 m n r

q

= + + + =

v Q P Q P Q P Q P Q

V. di costo: dove quantità unitaria

 c 1 1 2 2 3 3 n n =

P valore di mercato di……….

V F

p p

=

v

V. di trasformazione:

 t n

q

Basati sulla capitalizzazione dei redditi, consiste nell’attualizzazione dei redditi netti futuri scontati all’attualità.

In pratica si confronta il valore del bene ai servizi che il bene sarà in grado di offrire nel futuro.

24) Cosa dicono le LEGGI SULL’ESPROPRIO (Cap. 5)

Il diritto di esproprio per pubblica utilità si basa sul limite al personale interesse (al diritto di propprietà) posto dall’interesse collettivo,

salvo indennizzo. Il concetto di esproprio è molto antico, viene recepito poi già nella Costituzione Francese 1791, nello Statuto

Albertino 1848, regolato nell’art. 42 della Costituzione Italiana e richiamato dall’art. 843 del c.c.

Legge 2359/1865

Disciplina le Espropriazioni per p.v. e fissa, all’art. 39, l’indennità dovuta per l’Esp. Totale, pari al giusto prezzo che avrebbe avuto

l’immobile in una libera contrattazione di compravendita ≡ V .

m

art. 40: nei casi di occupazione parziale, l’indennità consiste nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile

 prima dell’occupazione e il giusto prezzo che potrà avere la parte residua di esso…

art. 46: si occupa dell’indennità dovuta ai proprietari dei fondi nel caso in cui questi vengano gravati da servitù o da danni derivanti

 dalla perdita o diminuizione di un diritto.

art. 71, 72, 73: riguardano le occupazioni temporanee, dovute a cause di forza maggiore, che non possono avere durata di oltre 2

 anni e ne stabiliscono l’indennità.

art. 67, 70: occupazioni temporanee e determinazione relativa indennità.

Legge 2892/1885 RISANAMENTO DELLA CITTA’ DI NAPOLI

Emanata all’indomani dell’epidemia colerica avvenuta nel 1884 stabilisce:

art. 13: che l’indennità dovuta ai proprietari espropriati sarà determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati

 nell’ultimo decennio, purchè questi abbiano data certa. La Giurisprudenza ha definitivamente chiarito che col termine “coacervati”

va intesa la somma di dieci annualità di fitto. Probabilmente questa indennità sarà più bassa del V , ma ciò è coerente con le

m

affermazioni di numerose sentenze della Corte Costituzionale che hanno riconosciuto all’indennità il carattere di massimo

contributo e riparazione che la Pubblica Amministrazione può garantire al privato interesse.

Legge 904/1965

È una legge che deve far fronte, per la prima volta, ad una vasta estensione di territori da espropriare; in seguito all’emanazione della

legge 167/62 che con i PIANI DI ZONA tentava di affrontare la pianificazione territoriale che fino ad allora era stata trascinata.

art. 1: l’indennità è stabilita dall’UTE; e oltre a questa è dovuta proprietario una somma pari al 2% dell’importo medio degli

 ∀

indennizzi anno o frazione. Il valore venale dei territori indicati dai “P.Z. 167”deve determinarsi operando la differenza,

scontata all’attualità tra il prezzo di mercato del prodotto abitativo da realizzare e i costi di urbanizzazione.

25) COSTI DI URBANIZZAZIONE e LEGGE SULLA CASA 865/1971

Riaggancia l’indennità di espropriazione al valore agricolo dell’area.

La legge sulla casa, ridefinendo l’indennità di esproprio, contiene e ridistribuisce le renditi fondiarie urbane. Con l’intento di

contenere il costo di acquisizione delle aree urbane e di evitare di remunerare al privato le plusvalenze determinate dal processo

produttivo insediativo che ha trasformato quelle aree da agricole a suscettive di edificazione o di utilizzazione urbana, stabilisce che

l’indennità sarà commisurata al valore agricolo medio, calcolato nel precedente anno solare ogni zona agricola determinata

dall’ISTAT,corrispondente al tipo di coltura in atto nel terreno da espropriare, per le AREE ESTERNE AI CENTRI ABITATI. Per le

aree comprese nei CENTRI EDIFICATI, il valore dell’indennità corrisponderà al valore agricolo medio della coltura più redditizia tra

quelle che ricoprono, nella regione agraria in cui ricade l’area, una superficie superiore al 5% della regione stessa, moltiplicata per

coefficienti compresi tra 2 e 10 in dipendenza del numero di abitanti dei comuni ricadenti nell’area.

Per AREE EDIFICATE O URBANIZZATE l’indennità è determinata in base alla somma del valore dell’area e delle opere di

urbanizzazione e di costruzione tenendo conto del loro stato di conservazione ( il valore economico da riguardare è quello di

surrogazione per la ricostruzione, con moderni metodi,di quanto espropriato). QUANTO SOPRA DETTO art. 16

art. 17: Per AREE COLTIVATE, oltre all’indennità per il proprietario, determinata ai sensi dell’art. 16, sarà dovuta al fittavolo un

 uguale indennità che è da interpretarsi come surrogazione del fondo espropriato con altro terreno. Questa indennità infatti può

consentire al fittavolo la continuazione dell’attività agraria permettendogli di affittare o acquistare un terreno con le stesse

caratteristiche di quello espropriato.

art. 20: stabilisce che nel caso di occupazione d’urgenza, sarà dovuta un’indennità pari a 1/12 dell’indennità che sarebbe dovuta per

 l’esproprio.

26) Definizione di SAGGIO MEDIO DI CAPITALIZZAZIONE

E’ definito dal rapporto tra redditi e prezzi di beni analoghi a quello da stimare. Serve a calcolare il valore, ad es. di un bene immobile

Bf Bf

= =

1 2

r r

di noto Bf. Noti i saggi di fruttuosità di beni analoghi: ; ;….. il SAGGIO MEDIO di CAPITALIZZAZIONE è

1 2

P P

1 2

dato dalla media aritmetica dei saggi considerati.

rendita netta

R

= →

n

V n tasso di capitalizz azione

C (prezzo d’uso dei capitali investiti)

N.B: capitalizzare vuol dire trovare il capitale corrispondente ad un reddito r di 4y

per investimenti urbani cui aggiungere o detrarre le influenze % di vari fattori.

27) Definizione di TASSO DI CAPITALIZZAZIONE

Rappresenta il prezzo d’uso di unità di risparmio trasformato in capitale nell’unità di tempo.

I

=

r nell’unità di tempo di 1 anno, dove I è l’INTERESSE, ossia il prezzo d’uso del risparmio indifferenziato e

C 0 C il capitale iniziale stimabile.

0

( produttività e saggio di capitalizzazione → direttamente proporzionali;

costi dei fatt. di produzione e saggio di capitalizzazione → indirettamente proporzionali).

28) Qual è il VALORE DI UN’AREA EDIFICABILE

Un’area può essere considerata edificabile se la normativa urbanistica vigente ne consente l’edificabilità, se è urbanizzata e se è

inserita in un mercato dove è presente una domanda insediativa. Ogni area è connotata da caratteristiche:

Estrinseche: condizioni di mercato , ambito naturale, dotazione urbanistica, l’ubicazione nel contesto urbano.

 Intrinseche: indice di edificabilità, caratteristiche geo-morfologiche, la conformazione e le dimensioni, l’esposizione e la

 panoramicità.

Si può effettuare la stima usando:

Metodo sintetico diretto:

1.

Si utilizza la COMPARAZIONE del bene oggetto di stima con aree di prezzo (recentemente noto) aventi analoghe caratteristiche

intrinseche ed estrinseche. La formulazione del prezzo, espresso in €/mq è un punto di arrivo dell’effettivo apprezzamento del

⇒ = ⋅

V I I

mercato, ma può essere utile riferirsi anche all’incidenza del valore dell’area/mq o a vano costruito a v f

Ai fini della potenzialità economica è bene tener presente che il valore di mercato di un’area è proporzionale all’indice di edificabilità.

Metodo indiretto:

2.

Si deve procedere considerando l’area urbana come un bene di produzione al quale, con l’applicazione di un capitale equivalente al

costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio. Il V si ottiene sottraendo al più probabile valore di mercato di un fabbricato i

ma

costi di urbanizzazione K di costruzione K , e il profitto normale spettante all’imprenditore, scontando il tutto all’attualità

u, c

comprensione del tempo necessario alla costruzione.

− + +

Vm ( K K P )

u c

=

v Il profitto spettante all’imprenditore varia dal 10 al 40 % del valore del fabbricato finito e deve essere

a n

(

1 r ) comprensivo dei rischi dovuti all’investimento.

29) Definizione di COSTO

Il costo è definibile come la somma dei prezzi dei fattori di produzione. Si divide in COSTI FISSI che sono indipendenti dalla quantità

prodotta, e COSTI VARIABILI che variano con la quantità prodotta + o – proporzionalmente.

30)Cosa fa AUMENTARE L’UNITA’ DEI COSTI (il COSTO UNITARIO)

Il costo unitario, dato dal rapporto tra costo totale/quantità prodotta, sarà decrescente all’aumentare di q fino al raggiungimento della

soglia ottimale di quantità prodotta ( C ≡ C ).

m u

31)Cosa sono i COSTI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA

Sono i costi da sostenere per realizzare le opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessari affinché un’area possa ritenersi

idonea a recepire un insediamento urbano. La distinzione in primaria e secondaria non avviene secondo un carattere di priorità, in

quanto sono indispensabili, ma per una questione temporale nella realizzazione. Rappresentano il supporto indispensabile

all’urbanizzazione. Le opere di urbanizzazione primaria, definite anche opere a standard tecnico hanno carattere reticolare sono le reti

fognarie, idrauliche, elettriche, del gas,le strade. Le opere di urb. secondaria dette anche opere a standard sociale, in quanto soddisfano

le esigenze di vita socio-collettiva, hanno carattere puntiforme e sono normate nel D.M. 1444/68 che ne stabilisce gli standards

inderogabili- recependo la 765-:

attrezzature scolastiche: ( nido, materne, scuola dell’obbligo ) 4,5 mq/; aree per attrezzature di interesse comune ( religione, culturali,

sociali etc…)2 mq/; aree per spazi pubblici attrezzati a parco 9 mq/; aree per parcheggi 2,5 mq/; per un totale di 18 mq…….

Per ogni abitante insediato o da insediare corrispondono 25 mq di superficie abitativa lorda corrispondenti a 80 mc v.p.p

eventualmente aumentabili di 5 mq fino quindi a 100 mc v.p.p per destinazioni strettamente connesse con la residenza. L’insieme

delle opere di urbanizzazione forma il capitale fisso sociale, costituisce il supporto necessario per la formazione delle rendite

fondiarie; prevedere i costi vuol dire procedere per valori unitari tipici ossia per determinare i CUMI ( costo unitario medio di

idoneizzazione ) si possono utilizzare i dati elementari relativi alle quantità di opere di urb. e ai relativi costi di produzione unitari. La

previsione di spesa per le opere urbanizzative è indispensabile contenuto di ogni PRG,P.P.

32) PROCEDIMENTI DEI FABRICATI URBANI

Il procedimento sintetico si articola nel reperimento dei dati storici elementari ( recenti ), ossia nel reperimento di prezzi di mercato di

fabbricati con caratteristiche ( intrinseche ed estrinseche ) analoghe a quelle del fabbricato oggetto di stima, e nell’inserimento al

gradino della scala così formata, ritenuto più idoneo dello sesso. I prezzi rilevati si dovranno riferire ad un unico parametro:

abitazioni: vano ( 8 mq ); box e cantine ( ½ vano ), sup. scoperte ( 25 % di quelle coperte ).

uffici: mq utile o unità

negozi: mq utile o unità, ( retrobottega al 50 %; cantine per depositi 25% )

alberghi: mq utile o unità o posto letto

autorimesse: mq utile o unità o posto auto

Il procedimento per valori tipici invece prende considerazione le influenze percentuali che le connotazioni del bene hanno nella

valutazione. Si parte attribuendo al maggior prezzo il miglior grado di tutti gli elementi e caratteristiche che sono apprezzate dal

mercato e poi comperando le specifiche caratteristiche del bene oggetto della valutazione.

Caratteristiche estrinseche: ( posizione intesa come infrastruttura e “come salubri” della zona ). Influiscono sul V 10 / 35%

m

Caratteristiche intrinseche: ( panoramicità, orientamento, soleggiamento piano sul livello stradale ). Influiscono sul V 25%

m

Caratteristiche tecnologiche: ( grado di finitura ) 20%

Caratt. produttive: ( esenzione fiscale, vincoli, inesigibilità ) 10%

Il procedimento analitico, consiste nell’attualizzazione di R futuri, sottraendo al R lordo, tutte le spese di gestione a carico del

n

proprietario.

Manutenzione ( ordinaria, straordinaria, rinnovi ); 0,5% / 2% del costo di costruzione rivalutato.

Spese per servizi 2% / 5% del R l

Detrazioni per affitti e inesigibilità 4% per abitazione E e P; 1% / 2% per le altre

Spese per assicurazioni 0,5% R l

Ammortamento 1% R l

Amministrazione 3% R l

Imposta

33) QUAL’E’ LA DIFFERENZA TRA VETUSTA’ E OBSOLESCENZA (stato di conservazione )

La vetustà si riferisce all’età dell’edificio, mentre l’obsolescenza è riferita al sistema tecnologico ( superato, andato, in disuso ). Ci

possono essere edifici vetustà ma non obsoleti, e edifici giovani ma obsoleti perché costruiti con tecniche di produzione superati, o

con materiali scadenti. Per mantenere efficienti gli impianti tecnologici, ma anche per evitare il degrado delle strutture stesse, quindi

per evitare l’obsolescenza si deve mantenere ordinariamente l’edificio.

34) DEFINIZIONE DI CESPITE

Il cespite è una fonte di guadagno, quindi è rappresentato da un qualsiasi bene economico, fonte di entrate e guadagno, suscettibile di

produrre un reddito, attuale o futuro.

35) DEFINIZIONE DI STIMA CENSURIA

La stima censuria è un procedimento di valutazione che ha come termini di comparazione la scala catastale; questa viene formata

seguendo procedimenti di analisi delle unità immobiliari; poi c’è l’inserimento.

Qualificazione: suddivisione delle unità immobiliari in categorie omogenee per caratteristiche intrinseche;

Classificazione: suddivisione delle categorie in diverse classi in funzione dei diversi gradi di capacità di reddito

Classamento: collocare l’unità oggetto di stima in quella categoria e in quella classe con cui presenta analogie.

La stima censuria è condotta per valutare la produttività ordinaria; è accertata la produttività di una unità immobiliare urbana ha

caratteristiche essenziali di rendita, rappresentando la remunerazione del capitale immobiliare e non del proprietario, la rendita

catastale è la R lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle perdite, che vengono stabilizzate percentualmente per ogni

classe di ogni categoria. R / C = R * C – spese e perdite.

36) COSA SONO LE TARIFFE CATASTALI

La formazione delle tariffe è l’ultimo passo della stima censuria.

Le tariffe esprimono in moneta la rendita catastale. A queste si previene accertando il reddito lordo ordinario ritraibile dalle unità tipo

cui si aggiungeranno tutti gli oneri a carico del locatario, meno le spese a carico del proprietario. R = R + O - S

catastale l l p

37) DEFINIZIONE DI REDDITO IMPONIBILE

Il R è uguale al prodotto della tariffa catastale T, il n° dei vani componente il cespite, ed il coefficiente di aggiornamento; R = T*N*C;

i i

L . 131/6. Reddito complessivo annuale costituito dalla somma di tutti i redditi che fanno capo ad un individuo.

IL NCEU

I parametri catastali sono molto importanti per effettuare giudizi di stima. Per determinare l’imposta I = 25 – 30% * R ( dovuta allo

i

stato ) si deve riconoscere R che deriva direttamente dalle analisi censurie. Per determinare il V di un’unità si può far ricorso ad

i m

P

⇒ * R

un’unità di prezzo e R noto V = imp * noto

i m R

i

I dati inoltre possono essere utilizzati nella stima dei danni provocati dall’inquinamento che si risolve nel declassamento dell’unità con

conseguente diminuizione % della tariffa catastale. Per determinare il valore di immobili con destinazioni o caratteristiche non

frequentemente riscontrabili sul mercato spesso l’unico modo è la R catastale. Le rivelazioni catastali hanno notevole importanza

statistica, per la distribuzione della proprietà edilizia, per la pezzatura più diffusa etc… Però i criteri di classificazione e qualificazione

vanno rivisti alla luce delle mutate condizioni del mercato insediativo. L’eccessivo frazionamento delle categorie abitative non è

coerente con l’evoluzione architettonica, oggi infatti risulta maggiore la redditività di A2-A3 di nuova costruzione rispetto ad un A1 le

cui caratteristiche di signorilità oggi non sono più apprezzate dal mercato, pavimenti, data, l’invenzione di tendenza che porta a

considerare un’abitazione periferica più qualificata di una centrale, sconvolge i parametri posizionali utilizzati per la classificazione.

Le 11 classi della categoria A non sono più accettabili dato lo standard abitativo cui si tende nell’ottica della casa come servizio

sociale.

38) COSA PRESCRIVEVA LA LEGGE PONTE 765/67

Obbligo di licenza onerosa per poter svolgere attività edilizia conformemente a quanto previsto dalla legislazione urbanistica.

Introduce sanzioni pecuniarie per esecuzione di opere abusive in alternativa alla demolizione. La sanzione è calcolata sul V.venale

della costruzione; questo è sinonimo di V in previsione del prezzo di vendita.

m

1

38 ) COS’E’ LA TEORIA DELLA SOGLIA

La teoria della soglia ( T d S ) è una metodologia di indagine della distribuzione dei costi insediativi in relazione ad un dato

insediamento. Nel caso della storia un insediamento incontra, nella sua crescita spaziale, limitazioni fisiche, dovute alle caratteristiche

geomorfologiche del territorio e limitazioni infrastrutturali, dovute all’utilizzo del suolo. Queste limitazioni vengono definite soglie

che non impediscono lo sviluppo insediativo ma lo inibiscono, cioè impongono investimenti addizionali per il loro superamento. Gli

investimenti addizionali sono composti normali, uguali per ogni area normale, ossia pianeggiante servita da infrastrutture pubbliche e

costi di soglia dipendenti dalle condizioni di ogni zona, e quindi variabili da un’altra. La teoria della soglia analizza proprio i costi di

soglia ( Ca ). Si dice che è stata raggiunta una soglia se per costruire una nuova unità sono necessari costi unitari diversi da quelli

precedentemente affrontati. La differenza tra 2 Cu si definisce costo di soglia.

Esistono 3 tipi di soglie:

a scaloni: c’è bisogno di un investimento addizionale prima di poter insediare nuovi abitanti; dopo ogni gradino i costi unitari tornano

proporzionali al trend di crescita degli abitanti.

SONO CONNESSE ALLA RETE INFRASTRUTTURALE.

a livello: richiedono investimenti per l’insediamento di ogni nuova unità; il costo unitario per ogni unità è maggiore dei precedenti.

SONO CONNESSE ALLE CARATTERISTICHE FISICHE DELL’AREA.

combinate: quando si verifica la sovrapposizione delle precedenti. La TdS può essere utilizzata per la delimitazione di aree

caratterizzate ognuna da specifici costi di soglia; individuate le aree di prima e ultima soglia si determinano quelle intermedie, si

calcola per ciascuna il potenziale demografico e i costi medi unitari, in tal modo la TdS permette di confrontare le diverse alternative

di espansione delle aree urbane, individuando anche l’ordine di priorità conveniente per la loro urbanizzazione. Oppure la TdS può

essere utilizzata per individuare quelle combinazioni di variabili a cui corrispondono costi di urbanizzazione. Le variabili principali

che influiscono sui costi di urbanizzazione sono: la dimensione demografica, la densità fondiaria, l’indice di forma o di rilievo del

territorio. Ogni singolo fattore avrà un peso di influenza sul livello dei costi. Questi si dispongono, all’aumentare del numero di

abitanti con andamento sinusoidale crescente.

VALUTARE I COSTI ASSOCIATIVI ALLE DIVERSE ALTERNATIVE DI SVILUPPO URBANO

39) COS’E’ L’ANALISI COSTI BENEFICI

È una teoria che permette di individuare, tra tanti, l’investimento migliore delle limitate risorse disponibili. Si analizzano i benefici

attendibili da un progetto per tutta la sua durata ( beni e servizi ) e i costi derivanti dall’esecuzione del progetto ( beni e servizi che

occorre utilizzare per la realizzazione dell’investimento ). L’investimento migliore sarà quello cui corrisponderà la massima funzione

di utilità sociale, quello che realizzerà un ∆W più elevato rispetto ad altri, cioè quello tendente a massimizzare l’utilità collettiva. Si

analizzano i costi e benefici di lunga durata, e pertanto questi vanno resi omogenei attraverso il tasso di attualizzazione r. Si

definiscono i benefici come i contributi di un progetto al perseguimento di un obbiettivo. Si definiscono costi la quantità di risorse da

impegnare per la realizzazione del progetto.

I benefici sono:

transitori: dovuti alla fase di realizzazione

duraturi: dovuti alla fase di esercizio del progetto

diretti: vanno a favore degli utilizzatori delle opere

primari: benefici monetizzabili

secondari: benefici non monetizzabili

indiretti: si sviluppano in favore della collettività, indipendentemente dall’uso dell’opere

primari:

secondari: miglioramento condizioni ambientali

I costi da valutare si distinguono in:

monetari: costi di produzione e esercizio attualizzati

sociali:

primari o costi di opportunità sono: sacrifici imposti alla collettività dall’uso delle risorse disponibili

secondari: dovuti agli effetti negativi conseguenti alla realizzazione dell’opera.

L’ABC serve per determinare l’ordine di priorità di progetti di investimento.

Le valutazioni possono essere fatte seguendo:


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DETTAGLI
Esame: Estimo
Corso di laurea: Corso di laurea in gestione del processo edilizio - Project Management
SSD:
A.A.: 2015-2016

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher alessandro.granata.37 di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Estimo e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università La Sapienza - Uniroma1 o del prof Guarini Maria Rosaria.

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