Lezioni, Estimo

P

al bene da stimare. prezzo noto

=

C caratt. bene da stimare

INDIRETTI (o ANALITICI) quando non si può formare un scala di prezzi noti, si dovranno scegliere altri dati elementari,

2. rielaborando i quali si giungerà, comunque e sempre attraverso la COMPARAZIONE, a formulare il giudizio di stima.

−

n

R q 1

⇒ = ⋅

n =1 +

v q r

V. di mercato: Attualizzazione della Redditività per n anni ad un raggio di sconto r dove

 m n r

q

= + + + =

v Q P Q P Q P Q P Q

V. di costo: dove quantità unitaria

 c 1 1 2 2 3 3 n n =

P valore di mercato di……….

∑

−

V F

p p

=

v

V. di trasformazione:

 t n

q

Basati sulla capitalizzazione dei redditi, consiste nell’attualizzazione dei redditi netti futuri scontati all’attualità.

In pratica si confronta il valore del bene ai servizi che il bene sarà in grado di offrire nel futuro.

24) Cosa dicono le LEGGI SULL’ESPROPRIO (Cap. 5)

Il diritto di esproprio per pubblica utilità si basa sul limite al personale interesse (al diritto di propprietà) posto dall’interesse collettivo,

salvo indennizzo. Il concetto di esproprio è molto antico, viene recepito poi già nella Costituzione Francese 1791, nello Statuto

Albertino 1848, regolato nell’art. 42 della Costituzione Italiana e richiamato dall’art. 843 del c.c.

Legge 2359/1865

Disciplina le Espropriazioni per p.v. e fissa, all’art. 39, l’indennità dovuta per l’Esp. Totale, pari al giusto prezzo che avrebbe avuto

l’immobile in una libera contrattazione di compravendita ≡ V .

m

art. 40: nei casi di occupazione parziale, l’indennità consiste nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile

 prima dell’occupazione e il giusto prezzo che potrà avere la parte residua di esso…

art. 46: si occupa dell’indennità dovuta ai proprietari dei fondi nel caso in cui questi vengano gravati da servitù o da danni derivanti

 dalla perdita o diminuizione di un diritto.

art. 71, 72, 73: riguardano le occupazioni temporanee, dovute a cause di forza maggiore, che non possono avere durata di oltre 2

 anni e ne stabiliscono l’indennità.

art. 67, 70: occupazioni temporanee e determinazione relativa indennità.



Legge 2892/1885 RISANAMENTO DELLA CITTA’ DI NAPOLI

Emanata all’indomani dell’epidemia colerica avvenuta nel 1884 stabilisce:

art. 13: che l’indennità dovuta ai proprietari espropriati sarà determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati

 nell’ultimo decennio, purchè questi abbiano data certa. La Giurisprudenza ha definitivamente chiarito che col termine “coacervati”

va intesa la somma di dieci annualità di fitto. Probabilmente questa indennità sarà più bassa del V , ma ciò è coerente con le

m

affermazioni di numerose sentenze della Corte Costituzionale che hanno riconosciuto all’indennità il carattere di massimo

contributo e riparazione che la Pubblica Amministrazione può garantire al privato interesse.

Legge 904/1965

È una legge che deve far fronte, per la prima volta, ad una vasta estensione di territori da espropriare; in seguito all’emanazione della

legge 167/62 che con i PIANI DI ZONA tentava di affrontare la pianificazione territoriale che fino ad allora era stata trascinata.

art. 1: l’indennità è stabilita dall’UTE; e oltre a questa è dovuta proprietario una somma pari al 2% dell’importo medio degli

 ∀

indennizzi anno o frazione. Il valore venale dei territori indicati dai “P.Z. 167”deve determinarsi operando la differenza,

scontata all’attualità tra il prezzo di mercato del prodotto abitativo da realizzare e i costi di urbanizzazione.

25) COSTI DI URBANIZZAZIONE e LEGGE SULLA CASA 865/1971

Riaggancia l’indennità di espropriazione al valore agricolo dell’area.

La legge sulla casa, ridefinendo l’indennità di esproprio, contiene e ridistribuisce le renditi fondiarie urbane. Con l’intento di

contenere il costo di acquisizione delle aree urbane e di evitare di remunerare al privato le plusvalenze determinate dal processo

produttivo insediativo che ha trasformato quelle aree da agricole a suscettive di edificazione o di utilizzazione urbana, stabilisce che

∀

l’indennità sarà commisurata al valore agricolo medio, calcolato nel precedente anno solare ogni zona agricola determinata

dall’ISTAT,corrispondente al tipo di coltura in atto nel terreno da espropriare, per le AREE ESTERNE AI CENTRI ABITATI. Per le

aree comprese nei CENTRI EDIFICATI, il valore dell’indennità corrisponderà al valore agricolo medio della coltura più redditizia tra

quelle che ricoprono, nella regione agraria in cui ricade l’area, una superficie superiore al 5% della regione stessa, moltiplicata per

coefficienti compresi tra 2 e 10 in dipendenza del numero di abitanti dei comuni ricadenti nell’area.

Per AREE EDIFICATE O URBANIZZATE l’indennità è determinata in base alla somma del valore dell’area e delle opere di

⇒

urbanizzazione e di costruzione tenendo conto del loro stato di conservazione ( il valore economico da riguardare è quello di

surrogazione per la ricostruzione, con moderni metodi,di quanto espropriato). QUANTO SOPRA DETTO art. 16

art. 17: Per AREE COLTIVATE, oltre all’indennità per il proprietario, determinata ai sensi dell’art. 16, sarà dovuta al fittavolo un

 uguale indennità che è da interpretarsi come surrogazione del fondo espropriato con altro terreno. Questa indennità infatti può

consentire al fittavolo la continuazione dell’attività agraria permettendogli di affittare o acquistare un terreno con le stesse

caratteristiche di quello espropriato.

art. 20: stabilisce che nel caso di occupazione d’urgenza, sarà dovuta un’indennità pari a 1/12 dell’indennità che sarebbe dovuta per

 l’esproprio.

26) Definizione di SAGGIO MEDIO DI CAPITALIZZAZIONE

E’ definito dal rapporto tra redditi e prezzi di beni analoghi a quello da stimare. Serve a calcolare il valore, ad es. di un bene immobile

Bf Bf

= =

1 2

r r

di noto Bf. Noti i saggi di fruttuosità di beni analoghi: ; ;….. il SAGGIO MEDIO di CAPITALIZZAZIONE è

1 2

P P

1 2

dato dalla media aritmetica dei saggi considerati.

rendita netta

R

= →

n

V n tasso di capitalizz azione

C (prezzo d’uso dei capitali investiti)

N.B: capitalizzare vuol dire trovare il capitale corrispondente ad un reddito r di 4y

per investimenti urbani cui aggiungere o detrarre le influenze % di vari fattori.

27) Definizione di TASSO DI CAPITALIZZAZIONE

Rappresenta il prezzo d’uso di unità di risparmio trasformato in capitale nell’unità di tempo.

I

=

r nell’unità di tempo di 1 anno, dove I è l’INTERESSE, ossia il prezzo d’uso del risparmio indifferenziato e

C 0 C il capitale iniziale stimabile.

0

( produttività e saggio di capitalizzazione → direttamente proporzionali;

costi dei fatt. di produzione e saggio di capitalizzazione → indirettamente proporzionali).

28) Qual è il VALORE DI UN’AREA EDIFICABILE

Un’area può essere considerata edificabile se la normativa urbanistica vigente ne consente l’edificabilità, se è urbanizzata e se è

inserita in un mercato dove è presente una domanda insediativa. Ogni area è connotata da caratteristiche:

Estrinseche: condizioni di mercato , ambito naturale, dotazione urbanistica, l’ubicazione nel contesto urbano.

 Intrinseche: indice di edificabilità, caratteristiche geo-morfologiche, la conformazione e le dimensioni, l’esposizione e la

 panoramicità.

Si può effettuare la stima usando:

Metodo sintetico diretto:

1.

Si utilizza la COMPARAZIONE del bene oggetto di stima con aree di prezzo (recentemente noto) aventi analoghe caratteristiche

intrinseche ed estrinseche. La formulazione del prezzo, espresso in €/mq è un punto di arrivo dell’effettivo apprezzamento del

⇒ = ⋅

V I I

mercato, ma può essere utile riferirsi anche all’incidenza del valore dell’area/mq o a vano costruito a v f

Ai fini della potenzialità economica è bene tener presente che il valore di mercato di un’area è proporzionale all’indice di edificabilità.

Metodo indiretto:

2.

Si deve procedere considerando l’area urbana come un bene di produzione al quale, con l’applicazione di un capitale equivalente al

costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio. Il V si ottiene sottraendo al più probabile valore di mercato di un fabbricato i

ma

costi di urbanizzazione K di costruzione K , e il profitto normale spettante all’imprenditore, scontando il tutto all’attualità

u, c

comprensione del tempo necessario alla costruzione.

− + +

Vm ( K K P )

u c

=

v Il profitto spettante all’imprenditore varia dal 10 al 40 % del valore del fabbricato finito e deve essere

a n

−

(

1 r ) comprensivo dei rischi dovuti all’investimento.

29) Definizione di COSTO

Il costo è definibile come la somma dei prezzi dei fattori di produzione. Si divide in COSTI FISSI che sono indipendenti dalla quantità

prodotta, e COSTI VARIABILI che variano con la quantità prodotta + o – proporzionalmente.

30)Cosa fa AUMENTARE L’UNITA’ DEI COSTI (il COSTO UNITARIO)

Il costo unitario, dato dal rapporto tra costo totale/quantità prodotta, sarà decrescente all’aumentare di q fino al raggiungimento della

soglia ottimale di quantità prodotta ( C ≡ C ).

m u

31)Cosa sono i COSTI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA

Sono i costi da sostenere per realizzare le opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessari affinché un’area possa ritenersi

idonea a recepire un insediamento urbano. La distinzione in primaria e secondaria non avviene secondo un carattere di priorità, in

quanto sono indispensabili, ma per una questione temporale nella realizzazione. Rappresentano il supporto indispensabile

all’urbanizzazione. Le opere di urbanizzazione primaria, definite anche opere a standard tecnico hanno carattere reticolare sono le reti

fognarie, idrauliche, elettriche, del gas,le strade. Le opere di urb. secondaria dette anche opere a standard sociale, in quanto soddisfano

le esigenze di vita socio-collettiva, hanno carattere puntiforme e sono normate nel D.M. 1444/68 che ne stabilisce gli standards

inderogabili- re