Istituzioni di diritto romano - compravendita

A partire dagli inizi del II sec. a.C., il contratto consensuale di compravendita venne protetto,

iure honorario, anche nei rapporti fra cives, mantenendo alcune caratteristiche collegate con

tale origine.

e) Per tutto il periodo classico, la compravendita rimase un contratto che nel sistema romano

del trasferimento della proprietà, creava soltanto l'obbligazione a trasferire la cosa: il

conseguimento della disponibilità della cosa stessa richiedeva un ulteriore atto, la traditio.

Questa configurazione degli effetti dell'accordo sulla funzione economico- sociale della

vendita rappresenta un unicum nell'area mediterranea. Gaio rileva che tale pagamento è

irrilevante per la produzione degli effetti dell'emptio- venditio. La polemica è estesa alla

configurazione dell'arra, la nostra attuale caparra. Nel mondo ellenistico, per vincolarsi

rispetto allo scambio futuro della cosa e del prezzo, le parti procedevano al contratto arrale: il

futuro compratore versava una somma di denaro al futuro venditore, con la pattuizione che,

se quest'ultimo non voleva più trasferire la cosa, restava obbligato alla restituzione del

doppio di quanto ricevuto, mentre, se non voleva più acquistare, il futuro compratore

perdeva l'arra. Per Gaio, l'arra, che, nell'esperienza romana, consiste normalmente in un

oggetto, serve a provare l'accordo che integra, da solo, la compravendita in base a le parti

possono agire con l'azione di adempimentoper l'id quod interest. La concezione romana della

compravendita e dell'arra è abbandonata con Costantito. Nel tardoantico, la compravendita è

configurata come atto traslativo della proprietà fondato sull'accordo delle parti e sul

pagamento del prezzo.

Nel 528 d.C., le concezioni che sottendevano la prassi provinciale vengono accolte da

Giustiniano e regola la forma del documento. Il contratto scritto di vendita è un atto

traslativo fondato sul pagamento del prezzo: dall'accordo delle parti non può scaturire

alcuna obbligazione circa lo scambio fra cosa e prezzo. Accanto alla vendita traslativa per

iscritto, si prevede, come figura a sé stante, anche il contractus dationis arrarum, distinto dalla

compravendita. La stessa disciplina è recepita dove la necessità di inquadrare le figure

ellenistiche, e soprattutto il contratto arrale, nelle categorie romane porta ad una confusione

che ha fornito il punto di partenza per discussioni non ancora sopite.

- Nelle Institutiones, nella categoria della venditio rientrano tre distinte figure: l'emptio-

venditio consensuale del diritto classico, con effetti esclusivamente obbligatori; la vendita

arrale; la vendita traslativa, il contratto scritto che ha effetti esclusivamente reali.

f) L'oggetto della compravendita, detto merx per le cose mobili, può esser qualsiasi cosa

corporale, passibile di rapporti giuridici privati: ma anche un insieme di cose o un diritto

(nella vendita di un credito e di un diritto reale parziario di godimento).

- In questi casi la disciplina della vendita subiva qualche modificazione. Nella vendita

dell'eredità, il venditore doveva garantire al compratore soltanto il c.d. verum nomen

heredis, non il bonum nomen rispondendo dell'esistenza del ius successionis, non della

consistenza del patrimonio ereditario; l'esecuzione del contratto comportava che le parti

fossero poste nella stessa situazione in cui si sarebbero trovate se l'acquirente fosse stato

l'erede, ed a ciò si provvedeva con le stipulationes emptae et venditae hereditatis. Per quanto

riguarda i diritti reali parziari, i prudentes identificavano due diverse funzioni della

vendita: in primo luogo, l'accordo diretto a costituire una servitù od un usufrutto; in secondo

luogo, quello volto a far conseguire ad altro soggetto la disponibilità di fatto di un usufrutto

già costituito.

Figure particolari si trovano nella vendita di cosa futura. I romani distinguevano la c.d.

emptio rei speratae e la c.d. emptio spei. Nell'ambito della prima, le parti si accordano sul

prezzo di una cosa futura; le obbligazioni delle parti sorgono in funzione del venir in essere

della cosa futura: la vendita era configurata come condizionale. Nella seconda, oggetto della

vendita è, come dice Pomponio, la spes o l'alea (il rischio): il presso è determinato senza tener

conto della quantità della cosa che verrà in essere ed è dovuto indipendentemente

dall'esistenza della cosa stessa: si tratta di un contratto aleatorio.

- La configurazione del contratto in una delle due forme, avviene esclusivamente in base

alla volontà delle parti, e si manifesta nel modo in cui viene determinato il prezzo.

Quando la vendita è nulla per inidoneità dell'oggetto venduto, ad es. res extra commercium,

non produce effetti. Si ammette l'esperibilità dell'actio empti da parte del compratore di

buona fede per ottenere, solo in caso di dolo del venditore, il risarcimento del danno, nella

misura dell'interesse negativo. L'actio empti è esperibile per l'interesse positivo, nel caso di

vendita dell'uomo libero, sempre da parte del compratore di buona fede contro il venditore

in dolo.

g) Il prezzo deve esser espresso in una somma di denaro. Su questo punto vi fu una disputa

fra proculiani e sabiniani, in quanto, i primi richiedevano che il prezzo fosse espresso in

pecunia numerata ed i secondi sostenevano che qualsiasi cosa potesse fungere da prezzo:

l'opinione proculiana prevalse. Il prezzo doveva esser determinato o mediante l'indicazione

di una precisa somma di denaro o per relationem. Nella compravendita era escluso

l'arbitraggio della parte, e discusso quello del terzo: ripresada Giustiniano, il quale risolse in

senso positivo, i dubbi se fosse ammesso l'arbitraggio del terzo, stabilendo che, se la persona

prescelta per determinare il prezzo non poteva o non voleva esercitare l'incarici affidatogli, la

vendita non sortiva alcun effetto.

In epoca classica, il prezzo era determinato in base alla libera contrattazione delle parti, col

solo limite del rispetto della buona fede. Nella compilazione giustinianea, per la

compravendita di immobili, esiste l'istituto della c.d. laesio enormis, per cui la vendita è nulla,

ove non sia effettuata al iustum pretium (il che si verifica quando il prezzo pagato è inferiore

alla metà di quello di mercato): il compratore può effettuare la reductio ad aequitatem, offrendo

d'integrare la somma versata fino alla concorrenza di tale prezzo. L'istituto è stato

generalizzato con Giustiniano.

h) Il compratore deve trasferire al venditore la proprietà del prezzo, ma dato che l'actio

venditi ha un'intentio al quidquid dare facere oportet ex fide bona, era tenuto a risarcire il

venditore stesso dell'ulteriore danno sofferto, a partire dagli interessi compensativi (ove

avesse ottenuto la disponibilità della cosa prima del pagamento). Più complessa la posizione

del venditore. Paolo ne descrive così le obbligazione: ob evictionem se obligare,

possessionem tradere, purgari dolo (assumersi la garanzia per l'evizione, trasferire il

possesso della cosa, astenersi da qualsiasi comportamento doloso). Il purgari dolo malo è un'

obbligazione residuale fondata sull'oportere ex fide bona: in base ad essa il venditore è

tenuto ad astenersi da qualsiasi comportamento scorretto; l'ob evictionem se obligare,

comporta che egli debba assumersi, mediante una stipulatio, la responsabilità per l'evizione

della cosa venduta. Discussa è la portata del possessionem tradere, relativo alla consegna

della cosa. Molte fonti confermano la notizia data dal passo di Paolo nel senso che il

venditore non era tenuto a trasferire la proprietà ma solo il possesso, la pacifica disponibilità

della cosa: da un famoso passo di Celso risulta che almeno questo giurista escludeva la

compravendita, quando un soggetto si fosse assunto l'obbligazione di dare rem, di trasferire

la proprietà della cosa.

In base all'obbligazione di possessionem tradere, il compratore non può agire contro il

venditore per il solo fatto che quest'ultimo non gli avesse trasferito la proprietà della cosa, ma

doveva attendere l'evizione della cosa stessa e convenire il venditore in base alla relativa

garanzia.

i) E' stato discusso in dottrina il problema relativo al momento del passaggio della proprietà,

quando la consegna della cosa avvenga con un atto astrattamente idoneo ad attuare tale

trasferimento. Sarebbe già esistita nelle XII Tab. una regole per cui nella traditio emptionis

causa, era necessario il pagamento del prezzo (o la dazione di una garanzia), perchè la

proprietà della cosa passasse al compratore. La soluzione che ritiene un'innovazione

postclassica o giustinianea la necessità del pagamento del prezzo come requisito per il

trasferimento della proprietà della cosa venduta appare nettamente preferibile: dalle fonti

risultano dati concordanti nel senso che tale proprietà passasse senza la necessità del

pagamento del prezzo, sia nella traditio che nella mancipatio. Anche in questo caso,

l'imperatore recepisce la configurazione che aveva la vendita nella prassi provinciale, dove il

pagamento del prezzo era necessario e sufficiente per produrre l'acquisto della proprietà a

favore del compratore.

- E' significativo che, dopo la Costitutio Antoniniana, e per tutto il III sec. d.C., la

cancelleria imperiale ribadisca che, se la cosa è stata consegnata senza il pagamento del

prezzo, il venditore non può esercitare la rei vindicatio, ma può agire con l'actio venditi, in

personam, per ottenere tale pagamento.

j) Il venditore risponde, nell'inadempimento delle sue obbligazioni per dolo e colpa. Per

quanto concerne il problema del rischio contrattuale, nella compilazione giustinianea appare

generalizzato il principio in base a cui - dal momento dell'emptio perfecta (quella in cui sono

determinati la cosa ed il prezzo, e non esistono condizioni che debbano anche verificarsi - il

rischio del perimento fortuito passa al compratore, tenuto a pagare il prezzo nonostante non

consegua la materiale disponibilità della cosa stessa (periculum est emptoris): per corregere le

conseguenze, sul venditore grava il custodiam praestare: è responsabile nel caso in cui non

possa consegnare la cosa, in quanto gli sia stata rubata.

La dottrina ritiene che sia classico il periculum emptoris dal momento dell'emptio perfecta:

nelle fonti esistono passi in cui è attestato il contrario. E' difficile capovolgere totalmente il

principio, ed affermare che, sino alla traditio, il rischio grava sul venditore (piaculum

venditoris). La responsabilità per custodia è un effetto naturale del contratt