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Diritti reali e trascrizione

14 settembre

Diritti reali

Diritti assoluti vs diritti relativi (diritti di credito, di obbligazione)

diritto assoluto = può essere fatto valere nei confronti di chiunque lo violi

es. quadro: debitore non adempie la propria prestazione → creditore chiede al giudice l'esecuzione in forma

specifica → giudice emette un provvedimento esecutivo

es. contratto di locazione

appartamento dato in locazione a Caio (locatario), che ha un diritto di natura obbligatoria

in caso di locazione, l'acquirente dell'immobile deve rispettare la scadenza del contratto di obbligazione

locatario può opporre il suo diritto al terzo acquirente

affitto = ha ad oggetto un bene produttivo

locazione = ha ad oggetto un bene non produttivo

mutuo = contratto mediante il quale si trasferisce la proprietà della somma di denaro

diritti di obbligazione: nascono solo da atto illecito o da un contratto

diritti reali: possono nascere da un contratto, ma non solo

Peculiarità dei diritti reali = numero chiuso → costituendo una limitazione al diritto di proprietà (che può

essere limitato da uno di questi diritti), possono rappresentare una limitazione nel traffico giuridico dei beni

→ incertezza porta a bloccare il traffico giuridico dei beni

Elenco dei diritti reali:

• proprietà

diritti reali di godimento:

– • usufrutto *

• uso

• abitazione

• servitù prediali *

1

• superficie *

• enfiteusi

diritti reali di garanzia:

– • pegno

• ipoteca

Diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia costituiscono iura in re aliena = diritto su cosa altrui

Oggetto dei diritti reali

Cose e beni (810)

“I beni sono le cose che possono formare oggetto di diritti” → tutto quello che può essere sfruttato

economicamente diventa oggetto di diritto

Suddivisione dei beni:

materiali: cose solide che occupano uno spazio; anche le energie

–

1 * i più utilizzati Diritti reali e trascrizione

immateriali: invenzioni, musica, scoperte scientifiche, software, know-how industriale e

– commerciale (brevetto, diritto d'autore, ditta, marchio, insegna)

→ nascono da un'attività dell'uomo

immobili (per natura 812, per legge 812 co 2)

– mobili registrati (815): autoveicoli, moto, navi, aerei

– → seguono alcune regole dei beni immobili nell'ambito del trasferimento del bene, ad es hanno

forme di pubblicità analoghe a quelle della trascrizione; per il resto seguono quasi sempre la

disciplina dei beni mobili 15 settembre

cose specifiche e cose generiche (1178):

– cose specifiche = cose determinate, che hanno una loro caratteristica per cui sono individuate

rispetto ad altre della stessa categoria

1178: [Obbligazione generica] Quando l'obbligazione ha per oggetto la prestazione di cose determinate soltanto nel

genere, il debitore deve prestare cose di qualità non inferiore alla media.

cose fungibili e non fungibili (1243):

– → cose fungibili = es. stoffa

→ cose infungibili = es. determinate prestazioni

cose consumabili e non consumabili (995):

– → inconsumabili = si prestano ad un uso prolungato, possono essere utilizzate in modo ripetuto

! = esiste usufrutto anche sulle cose consumabili

cose divisibili e indivisibili (1319, 720):

– → cose divisibili = anche se divise, mantengono la loro funzionalità; la loro destinazione economica

rimane intatta; ha ugualmente un suo valore intrinseco (mantiene la sua finalità)

cose deteriorabili e non deteriorabili (996):

– cose deteriorabili → es. usufruttuario ha il diritto di usarle senza rispondere del deterioramento

995: [Cose consumabili] Se l'usufrutto comprende cose consumabili, l'usufruttuario ha diritto di servirsene e ha

l'obbligo di pagarne il valore al termine dell'usufrutto secondo la stima convenuta. | Mancando la stima, è in facoltà

dell'usufruttuario di pagare le cose secondo il valore che hanno al tempo in cui finisce l'usufrutto o di restituirne altre

in eguale qualità e quantità.

996: [Cose deteriorabili] Se l'usufrutto comprende cose che, senza consumarsi in un tratto, si deteriorano a poco a

poco, l'usufruttuario ha diritto di servirsene secondo l'uso al quale sono destinate, e alla fine dell'usufrutto è soltanto

tenuto a restituirle nello stat in cui si trovano.

Particolari rapporti con i beni

le universalità (816): insieme di beni che hanno una loro funzionalità non presi singolarmente ma in

– un insieme al quale sono stati destinati; insieme di beni che servono a un determinato scopo o fine

(es. biblioteca, fondo patrimoniale)

! = le regole di possesso di beni non si applicano alle universalità di beni mobili e ai beni mobili

iscritti in pubblici registri (1156)

! = solo riguardo ai beni mobili

816: [Universalità di mobili] E' considerata unversalità di mobili la pluralità di cose che appartengono alla stessa

persona e hanno una destinazione unitaria. | Le singole cose componenti l'universalità possono formare oggetto di

separati atti e rapporti giuridici. Diritti reali e trascrizione

le pertinenze (817 e 818): es. garage spesso considerato una pertinenza → il proprietario può legare

– con atto giuridico il garage all'abitazione → conseguenza = pertinenza segue il bene principale

! = se nella vendita ad es di un appartamento si vuole eliminare una pertinenza bisogna dichiararlo

espressamente (regolamento permettendo) → valido per qualunque contratto che preveda la

disposizione del bene

817: [Pertinenze] Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. | La

destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla cosa

818: [Regime delle pertinenze] Gli atti e i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono

anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. | Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o

rapporti giuridici. | La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente

acquistato diritti sulla cosa principale.

i frutti (naturali e civili) (820):

– → frutti civili = conseguenza dello sfruttamento economico del bene (es interessi)

820: [Frutti naturali e frutti civili] Sono frutti natuali quelli che provengono direttamente dalla cosa, vi concorra o no

l'opera dell'uomo, come i prodotti agricoli, la legna, i parti degli animali, i prodotti delle miniere, cave e torbiere. |

Finchè non avviene la separazione, i frutti formano parte della cosa. Si può tuttavia disporre di essi come di cosa

mobile futura. | Sono frutti civili quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo de godimento che altri ne

abbiano. Tali sono gli interessi dei capitali, i canoni entifeutici, le rendite vitalizie e ogni altra rendita, il corrispettivo

delle locazioni.

i beni pubblici:

– → beni demaniali (822): appartenenti allo Stato inteso in senso ampio (anche agli enti pubblici

territoriali, Regioni, Province e Comuni)

• beni naturali (fiumi, laghi, mare, spiegge) o

• beni artificiali (strade, opere per la difesa militare)

Destinazione: sono inalienabili (non vendibili) e non sono usucapibili

! = con un procedimento speciale cd sdemanializzazione, possono entrare nel patrimonio

disponibile, che segue le regole di diritto privato (829) → provvedimento assunto da una legge o

dall'ente proprietario (PA proprietaria di quel bene demaniale) → in ambito comunale, è una

delibera comunale

→ patrimonio indisponibile (826, co 2 e 3)

• beni non indicati espressamente come “demanio”

• foreste, cave, miniere

• beni di interesse storico, artistico, archeologico, edifici adibiti a funzioni pubbliche, caserme, navi

e aerei da guerra, armamenti, ecc

→ non usucapibili (secondo la giurisprudenza)

→ non si possono vendere, ma si può disporre del bene per il suo sfruttamento

→ oggetto di disponibilità limitata (828, co 2) = regime particolare (leggi speciali) es. concessione

→ patrimonio disponibile (828)

• tutti i beni che non sono patrimonio indisponibile né demaniale → beni sui quali si può disporre

liberamente

• seguono la disciplina del diritto comune, soggetti alle regole del diritto privato (828, co 1) →

automobili, attrezzature, edifici non destinati a sede di uffici pubblici o a pubblico servizio

Diritti reali e trascrizione

• anche ai beni pubblici in determinati casi si possono sottoporre le norme privatistiche

828: [Condizione giuridica dei beni patrimoniali] I beni che costituiscono il patrimonio dello Stato, delle province e

dei comuni sono soggetti alle regole particolari che li concernono e, in quanto non è diversamente disposto, alle

regole del presente codice. | I beni che fanno parte del patrimonio indisponibile non possono essere sottratti alla loro

destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano.

829: [Passaggio di beni dal demanio al patrimonio] Il passaggio dei beni dal demanio dello Stato deve essere

dichiarato dall'autorità amministrativa. Dell'atto deve essere dato annunzio nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.

| Per quanto riguarda i beni delle province e dei comuni, il provvedimento che dichiara il passaggio al patrimonio

deve essere pubblicato nei modi stabiliti per i regolamenti comunali e provinciali.

Proprietà

Art 42 Cost.: [Riconoscimento a tutela della proprietà privata] La proprietà è pubblica o privata. I beni economici

appartengono allo Stato, ad enti o a privati. | La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne

determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla

accessibile a tutti. | La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata

per motivi di interesse generale. | La legge stabilisce le norme e i limiti della successione legittima e testamentaria e i

diritti dello Stato sulle eredità.

La proprietà ha una funzione sociale (vantaggio per tutta la società) = diritto non disponibile in modo

esclusivo, va rispettata la funzione della proprietà

L'interesse generale legittima l'esproprio.

832: [Contenuto del diritto] Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro

i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico

Godimento = inteso in senso ampio: duplice senso

statico: utilizzare la cosa

– dinamico: non utilizzare la cosa direttamente, ma cogliere i frutti che la cosa può dare

–

Disporre = atto di disposizione, qualunque atto con il quale si dà una distinazione ad un uso del bene →

trarre dal bene tutte le utilità che tale bene può dare (es. ipoteca, affitto)

Pieno = in linea di principio, tendenzialmente senza limiti

Esclusivo = corollario di pieno, possibilità di escludere che qualunque altra persona all'infuori del

proprietario utilizzi / disponga del bene

→ previste delle azioni speciali che sono a disposizione del solo proprietario = azioni a difesa della proprietà

(4) → specifiche azioni che servano a garantire questa quota di diritto, diritto a godere in modo esclusivo

“usque ad inferos et usque ad sidera”

Diritto imprescrittibile = non si prescrive, salvo che non ci sia da parte di un altro un usucapione (attività

protratta per un certo periodo di tempo che faccia acquistare a quella persona la proprietà) 21 settembre

l'azione di rivendicazione (azione a difesa della proprietà) non si prescrive → serve al proprietario per far

valere il proprio diritto Diritti reali e trascrizione

Limiti e vincoli

→ posti nell'interesse pubblico (generale) e privato

→ Limiti di diritto pubblico

• vincoli urbanistici (871-872)

• vincoli idrogeologici (866)

• vincoli dei piani regolatori

• espropriazione per pubblico interesse (834 e 42 Cost)

• diritto di prelazione (!) sui beni di valore artistico / archeologico → prelazione a favore dello Stato in caso

di vendita → il proprietario deve rivolgersi alla sovrintendenza / Ministero e offrire il bene in prelazione

834: [Espropriazione per pubblico interesse] Nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà,

se non per cause di pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità. | Le

norme relative all'espropriazione per causa di pubblico interesse sono determinate da leggi speciali.

→ Limiti di diritto privato = limiti legali di buon vicinato → connessi al fatto che la persona nel cui interesse è

stabilito il limite ha la proprietà vicina

• atti di emulazione (833)

• immissioni (844) → normale tollerabilità

• accesso da parte del vicino (843)

• distanze per costruzioni, piantagioni, scavi (873)

• apertura di luci e vedute (900)

• stillicidio (908) → servitù di stillicidio

• diritti degli eredi necessari o legittimari → quota minima riservata per legge → non c'è un'assoluta libertà

di disporre del proprio patrimonio dopo la morte

833: [Atti d'emulazione] Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o

recare molestia ad altri.

900: [Specie di finestre] Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno

passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti, quando

permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

Comunione (1100 ss)

= una proprietà o un diritto reale appartiene a più persone

→ non sulle servitù = diritto sulla cosa → non ci può essere una contitolarità: diritto è sempre unico

→ possibile su diritto d'autore

Le quote dei partecipanti si presumono uguali → vantaggi e oneri ripartiti pro quota

2 tipologie:

Comunione ordinaria Comunione forzosa

= si può sciogliere in qualunque momento con il = non si può chiedere lo scioglimento

consenso di tutti

→ in mancanza di consenso, divisione da parte del → es. condominio: proprietà singole e comuni

giudice → es. muro in comune tra immobili adiacenti

• volontaria = le parti hanno acquistato Diritti reali e trascrizione

consapevolemente un bene insieme

• incidentale = non dipende dalla volontà delle parti

→ es. nel regime di comunione legale dei beni fra

coniugi, anche se l'atto di acquisto è fatto da un solo

coniuge (esclusi dalla comunione gli acquisti

effettuati per lo svolgimento dell'attività lavorativa)

Amministrazione: spetta a tutti i comproprietari → decisioni a maggioranza delle quote (1105)

1105: [Amministrazione] Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. |

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolate secondo il

valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. | Per la validità delle deliberazioni della

maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

| Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una

maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità

giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Vendita della quota: sempre possibile, anche senza il consenso degli altri

Piena disponibilità della quota: si può vendere, ipotecare, dare in usufrutto

1103: [Disposizioni della quota] Ciascun partecipante può disporre del suo diritto a cedere ad altri il godimento della

cosa nei limiti della sua quota. | Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni

contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.

Disposizione dell'intero: consenso di tutti

Indivisibilità (1111, co 2)= patto che non può eccedere i 10 anni → è opponibile anche verso gli aventi causa

1111: [Scioglimento della comunione] Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della

comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se

l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. | Il patto di rimanere in comunione per un tempo

non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un

termine maggiore di questo si riduce a dieci anni. | Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può

ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

1112: [Cose non soggette a divisione] Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di

cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.

1114: [Divisione in natura] La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti

corrispondenti alle quote dei partecipanti. 22 settembre

Condominio negli edifici

Comunione che ha per oggetto edifici in comune a più persone

Situazione caratterizzata dal fatto che vi sono alcuni beni in proprietà privata esclusiva e altre parti comuni

a tutti gli altri partecipanti (fondazioni, muri perimetrali e maestri, tetti, ingresso, giardino) → comunione

forzosa

! = possono esserci in comune anche i servizi (es. portierato, giardinaggio, pulizie parti comuni)

→ anche tra diverse case/appartament