Estimo rurale - Appunti

La suddivisione dell'estimo

L'estimo si divide in due categorie principali:

• Estimo generale, che si occupa di concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie e situazioni;
• Estimo speciale, che riguarda categorie specifiche di beni e può essere diviso in:

Tipi di estimo speciale

• Estimo civile, che valuta fabbricati e aree fabbricabili;
• Estimo rurale, che riguarda aziende agrarie e quanto connesso: terreni, fabbricati rurali, scorte, miglioramenti fondiari;
• Estimo forestale, che riguarda i boschi e il legname in essi presente;
• Estimo commerciale e industriale, che si occupa di aziende commerciali e industriali;
• Estimo legale, nel quale la stima è vincolata da precise norme di legge come nel caso di espropri, successioni o servitù;
• Estimo catastale, concernente il catasto e il suo aggiornamento.

Introduzione: I padri dell'estimo

Serpieri, nel 1950, all'inizio del secolo scorso individuava l'estimo come la “disciplina che si occupa della valutazione dei beni economici materiali, dei redditi che da essi possono trarsi e di alcuni diritti reali”. Un approccio più complesso lo esprime il Medici nel 1972 che scrive nel suo “L’estimo insegna i metodi da seguire per stabilire l’equivalente in moneta di quei beni che, avendo spiccati caratteri individuali, mancano di precisi riferimenti di mercato”.

Nozioni generali

L'estimo non è una scienza esatta ma una disciplina che insegna ad esprimere un giudizio sul più probabile valore di mercato di un bene economico che, per le sue caratteristiche e la sua unicità, non ha un preciso riferimento di mercato e deve essere quindi comparato con altri beni. Dobbiamo definire un giudizio di valore che diventerà il più probabile valore di mercato. Preciso momento: perché ciò che vale oggi non è detto che valga domani. Quando valuto un bene devo sapere qual è lo scopo della stima. L’estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica (scopo della stima) (Medici).

La varietà dei beni e degli scopi delle valutazioni richiedono approcci sensibilmente differenziati sia per l'impostazione teorico-metodologica sia per le indispensabili conoscenze tecniche. Esso si occupa di:

• Beni mobili;
• Beni immobili (case e terreni);
• Diritti reali (uso e usufrutto, servitù);
• Servigi e stime legali (canoni d’affitto, locazioni, indennità di esproprio ecc.);
• Beni di interesse collettivo e pubblico (parchi, paesaggio, biodiversità ecc.);
• Estimo ambientale (laurea magistrale).

Concetti fondamentali

Il giudizio di stima (di valore) è sempre valido per il presente e generalmente anche per l’immediato futuro. Solo raramente un valore di stima attuale può essere altrettanto valido in un futuro remoto. Il giudizio di valore si basa sul principio della permanenza delle condizioni assunte al momento della stima.

Postulati dell’estimo: I caratteri del giudizio

Sono sei i postulati su cui si basa la perizia:

1. Quella che mi fa capire che tipo di evoluzione potrà avere il bene nei prossimi anni;
2. Permanenza delle condizioni nel futuro;
3. Quel bene è unico, dobbiamo saperlo descrivere e capire le caratteristiche che;
4. Ciò significa in sostanza affermare che uno stesso bene, in un determinato istante, può avere destinazioni ed impieghi diversi e consentire quindi giudizi di valore differenti;
5. Ogni giudizio di valore deve essere formulato in base al principio dell'ordinarietà. L'ordinarietà va intesa come nella permanenza delle condizioni e cioè che siano continuative nel tempo; ogni elemento deve essere valutato in funzione normale e continuativa;
6. Io stimo un bene comparandolo ad altri beni simili.

Principio dell’ordinarietà

Per imprenditore ordinario si intende colui che, dotato di capacità medie tecniche ed economiche, risolve i quesiti organizzativi nell’azienda come qualsiasi altro imprenditore. Per azienda ordinaria si intende quella gestita da un imprenditore ordinario e dotata di normali caratteristiche. Il giudizio di stima deve essere formulato in base alle condizioni ordinarie. Determinato il valore ordinario, normale o modale, si apporteranno aggiunte e detrazioni per adeguare il valore alle reali condizioni dell’immobile. Nel caso di un fondo rustico il +T =0.

Appunti sull’azienda

L’azienda è gestita da un imprenditore medio che viene anche detto ordinario (ha medie capacità gestionali, tecniche ecc.). Una volta individuato il valore medio ordinario, si valuta se l’azienda ha caratteristiche migliori o peggiori della media; in questo modo si aggiusta il valore della stima in base al riferimento medio. +-T=0 cioè tornaconto dell’imprenditore in caso di ordinarietà.

Procedimento estimativo

1. Scopo della stima;
2. Descrizione del bene;
3. Scelta del criterio;
4. Individuazione del procedimento;
5. Raccolta dati e stima del più probabile valore di mercato.

Appunti:

• Scopo della stima + descrizione del bene (→ riferimenti catastali);
• Scelta del criterio di stima → aspetto economico che un bene assume;
• Scelta procedimento.

Scopo della stima

Il quesito di stima è la domanda posta dal committente alla quale l’estimatore deve dare risposta. In taluni casi, il quesito di stima è fornito in forma esplicita “determini il professionista il valore di mercato dell’immobile dal committente: X alla data dell’apertura della successione valuti l’indennizzo spettante al proprietario del fabbricato Y danneggiato dall’incendio in data xx.xx.xx stimi l’indennità spettante al proprietario del fondo Z oggetto di espropriazione, ecc.

In altri casi, è il professionista stesso che deve interpretare le esigenze del committente e formulare in forma esplicita e chiara il quesito.

Criteri di stima

Per criterio di stima si intende il modello di valutazione, vale a dire lo schema logico che si deve seguire per lo svolgimento della stima. Il criterio di stima ha, pertanto, una validità generale ed ammette diversi modi di soluzione ovvero diversi procedimenti di stima. I criteri di stima possono essere i seguenti:

• Valore di mercato;
• Valore di costo;
• Valore di trasformazione;
• Valore di surrogazione;
• Valore complementare;
• Valore di capitalizzazione;
• Valore d’uso sociale (per i beni ambientali).

Appunti:

• Valore di mercato;
• Valore di costo;
• Valore di trasformazione;
• Valore di surrogazione: surrogato di concime;
• Valore complementare: per esproprio. Es. mi tolgono 2 ettari su 10 per autotrasporti. Si calcola non il valore dei 2 ettari ma il valore che i 2 ettari sottratti sottraggono all’azienda = valore dei 2 ettari + danno;
• Valore di capitalizzazione: valore azienda in base alla sua capacità di produrre. In caso non ci siano dei riferimenti per comparare, non stimo l’azienda per comparazione ma in base alla capacità di produrre.

Stima sintetica: quella fatta per comparazione

Procedimenti di stima

I procedimenti di stima sono i processi logico-matematici attraverso i quali è possibile pervenire alla quantificazione di un determinato valore di stima. Lo scopo del procedimento di stima è quello di conferire il massimo di obiettività e di verificabilità sia ai dati elementari sia alle relazioni logico-matematiche. Per un medesimo criterio di stima possono esistere molteplici procedimenti in relazione alle caratteristiche tecniche ed economiche del bene da stimare, alle informazioni disponibili, allo scopo della stima, ecc. Ogni quesito di stima richiede all’estimatore la costruzione di uno specifico procedimento valutativo, in relazione alle circostanze precedentemente indicate. L’estimo fornisce alcuni modelli di riferimento e le basi teoriche per la costruzione dei procedimenti di stima. Diversi sono i metodi di approccio per la ricerca degli elementi che determineranno il valore del bene oggetto di stima, ma tutti convergenti in un prezzo unico di mercato. Tale prezzo è il risultato fra l'incontro della domanda e dell'offerta (prezzo di equilibrio).

Appunti:

• Via Analitica = per capitalizzazione, in base ai BF annui dell’azienda;
• Via Sintetica = comparazione dei valori di mercato → tramite notai, statistica;

BF = beneficio fondiario = reddito annuale dell’azienda.

Tre procedimenti di stima

I metodi di stima sono diversi, ma in modo concreto sono riconducibili a tre:

Per via Analitica

Il reddito che il bene oggetto di stima è in grado di produrre (per esempio un canone di fitto, di locazione, un reddito agrario, etc.). Il reddito del bene da stimare, depurato dalle spese, dagli oneri fiscali, dalle quote di reintegrazione, manutenzione, etc., viene attualizzato o "scontato all’attualità" mediante l'impiego di un opportuno "saggio di capitalizzazione" denominato in genere "r". Es.: Reddito netto di un appartamento locato = "Rn"; saggio di capitalizzazione = 4% o 0,04. Il valore dell'appartamento sarà Rn/0,04. (Dobbiamo recuperare dei dati analitici perché non abbiamo dati di comparazione, dobbiamo analizzare gli elementi tecnici agronomici).

Per via Sintetica o Comparativa

Si tratta di valutare il più probabile valore attraverso la comparazione dei valori di mercato di beni simili a quello da stimare (che appartengono allo stesso segmento di mercato). L’approccio moderno alla stima comparativa nel mercato immobiliare (residenziale) viene oggi chiamato Market Comparison Approach, utilizzando i dati immobiliari di transazioni recenti (comparables), corretti tramite i prezzi marginali, come previsto dal Codice di Tecnoborsa (http://www.tecnoborsa.it/IT/home.aspx) oltre che dalle norme internazionali.

Per costo di costruzione

In un fabbricato si calcola l'area edificabile ed il costo per costruire la casa oggi, e si detrae il deprezzamento d'invecchiamento; in un terreno coltivato si calcola il costo del terreno nudo, il costo degli alberi e dell'impianto, e la coltivazione fino a quel momento e si detrae la vendita del prodotto annuo. Essi influenzano i procedimenti.

Criteri di stima

Valore di mercato 1

Definizione: quanto può valere la mia azienda nel mercato in questo momento. Esso può essere individuato per comparazione. Il criterio del valore di mercato si basa sulla stima per comparazione. Esso esprime la quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. Si parla anche della stima del più probabile valore di mercato ovvero la quantità di moneta che uno o più soggetti sono disposti a scambiare per quel determinato bene. L'applicazione di tale criterio implica che esista un mercato di riferimento attivo di beni simili a quello da stimare. Il più probabile valore di mercato diviene tanto più vicino alla realtà quanto più è attivo il mercato di riferimento. Il procedimento stima adottato è generalmente quello della comparazione detto anche procedimento sintetico.

Valore di mercato 2

La comparazione si basa sull’individuazione di beni confrontabili con il bene oggetto di stima (cioè che presentano caratteristiche analoghe) e dei quali si conosca il valore di mercato. Per "bene con caratteristiche analoghe" si intende un bene appartenente allo stesso segmento di mercato. Esiste quindi il problema di identificare le caratteristiche che individuano un determinato segmento di mercato. Le fasi che portano alla determinazione del valore sono:

• Rilevazione di valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima;
• Individuazione delle variabili che influenzano il valore di mercato;
• Rilevazione quanti-qualitativa delle variabili relative al bene oggetto di stima e ai beni presi a riferimento;
• Stima dell'influenza delle variabili sul valore di mercato;
• Determinazione del valore di stima.

Valore di mercato 3

Le variabili che caratterizzano un bene e risultano indispensabili per la sua valutazione sono molte. Tra queste le più importanti sono:

1. Per il mercato dei fabbricati:
   • La destinazione d’uso;
   • La localizzazione;
   • La tipologia.
2. Per il mercato fondiario:
   • Altimetria (pianura, collina, montagna);
   • Ampiezza (dimensione economica dell’azienda);
   • Indirizzo produttivo (OTE).

Valore di mercato 4, Formula

Nella formulazione razionale, il procedimento di stima, atto a svolgere il criterio della comparazione, può essere così rappresentato:

V = f (X₁, X₂, X_n)

dove:

• V = valore del bene oggetto di stima;
• X₁ .... X_n = variabili che influenzano il valore della comparazione.

Condizioni

• Esistenza di un mercato attivo di beni simili;
• Possibilità di individuare con sicurezza i valori dei beni compravenduti (dati storici);
• Individuazione di parametri tecnici o economici comuni tra i beni compravenduti e quelli oggetto di stima.

Valore di mercato 5

Quando i beni sono sensibilmente omogenei, si assume una sola variabile esplicativa, rappresentata generalmente da un parametro tecnico dei beni (superficie, numero di vani) ovvero da un parametro economico (ricavo o reddito annuo, canone di affitto). In questo caso, il valore è una funzione lineare di detta variabile. Pertanto, il bene viene stimato in base al valore medio del rapporto tra il valore e la variabile prescelta:

V_y = M (V_i / P_i) P_y

dove:

• V_y = valore del bene da stimare y;
• M = valore medio (media aritmetica, media ponderata, moda, ecc.);
• V_i = valore del bene i-esimo;
• P_i = parametro relativo al bene i-esimo;
• P_y = parametro relativo al bene da stimare y.

Esempio di stima del valore di mercato

Il fondo oggetto di stima è di ha 10 ed è affittato ad un canone ordinario di 4.648,11 euro pari a 464,81 euro ha. Si ricerchi il più probabile valore di mercato.

Il valore del fondo si ottiene facendo: X: ΣV = Ca: ΣCa*X= (1.600.500,00/16.604,10) * 4648,11 = 448.040,00 euro.

Il valore non subisce aggiunte o detrazioni in quanto il fondo rientra nelle condizioni ordinarie.

Il valore di costo

Si individua quando devo ricostruire. Associato alla stima sintetica. Il valore di costo risulta costituito dalla somma di tutti i costi sostenuti o da sostenere per giungere alla produzione o riproduzione di un determinato bene. Questo aspetto è utilizzato quando non è possibile o troppo complesso fare riferimento al valore dei prodotti o servizi erogati dal bene. Il costo di produzione è costituito dalla somma delle spese che sosterrebbe l’imprenditore astratto per produrre un bene. In formula:

K = Q + Sv + Sa + St + I + Bf + Tr + T

dove:

• K = costo di produzione;
• Q = quote di ammortamento, manutenzione, assicurazione dei capitali fissi;
• Sv = spese per l'acquisto dei capitali circolanti;
• Sa = salari;
• St = stipendi;
• I = interessi sul capitale di esercizio;
• Bf = beneficio fondiario;
• Tr = tributi;
• T = profitto d'impresa.

Applicazioni

• Giudizi sulla convenienza economica di un miglioramento fondiario;
• Stima del miglioramento eseguito da un affittuario su un fondo;
• Determinazione del costo di costruzione o ricostruzione di beni danneggiati, riattamento fabbricati obsoleti, ecc.

Il valore di trasformazione

Si individua quando devo trasformare. Il valore di trasformazione si attribuisce ad un bene in base al valore che assumono i beni derivanti dalla sua trasformazione. Si determina per differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti dalla trasformazione meno i costi sostenuti per la trasformazione stessa.

Valore di un bene = Valore del prodotto trasformato – Costo di trasformazione

Applicazioni

• Convenienza a trasformare un prodotto: Foraggio e produzione di latte; Uva e vino; Latte e formaggio;
• Convenienza economica di un miglioramento in un’azienda che sia suscettibile di trasformazioni: Valore del fondo post miglioramento - valore del fondo ante miglioramento > K.

Il valore di surrogazione

Quando non so individuare un valore di un prodotto e allora ne cerco uno simile sul mercato. Il valore di surrogazione è quello attribuibile a un bene in base al valore che assume un altro bene che possa tecnicamente sostituirlo. Necessita di due condizioni: il bene oggetto di stima sia sostituibile con altri beni scelti per la sostituzione siano equivalenti per un dato fine al bene da stimare.

Esempi

• Letame => concimi chimici

Il valore complementare

Il prezzo o valore complementare si ottiene come differenza tra il più probabile prezzo di mercato dell'intero bene economico e quello che avrebbe la parte complementare o residua. La stima del bene viene fatta cioè quando il valore di un bene non è esattamente proporzionale ad una entità più ampia di cui fa parte. Esso comprende oltre al valore corrente di mercato della parte sottratta anche il deprezzamento della parte residua.

Appunti

È un valore che si adotta nel caso di espropriazione per pubblica utilità ovvero per espropriazione parziale (ovvero quando ci tolgono parte del terreno). Si stima quindi il danno che la nostra azienda ha subito dopo l’asportazione di determinati ettari. Es. mi tolgono 2 ettari su 10 per autotrasporti. Si calcola non il valore dei 2 ettari ma il valore che i 2 ettari sottratti sottraggono all’azienda = valore dei 2 ettari + danno.

Valore di un bene = valore di un bene nella sua interezza – valore della parte residua

Applicazioni

• Esproprio parziale;
• Stime dei danni;
• Estimo ambientale (prezzo edonico).