Estimo rurale - Appunti

PROCEDIMENTO DI STIMA ANALITICA

In cosa consiste la stima analitica? È dato dal calcolo del BF/saggio di capitalizzazione, prevede che il valore della mia azienda v sia uguale a quel rapporto.

Con BF si intende un Bf costante ordinario. BF è la rendita del terreno ovvero ciò che ricavo dal mio terreno ogni anno. Il Bf è ottenuto dalla differenza tra plv e i costi di produzione.

Il beneficio fondiario BF

Ricordiamo: la stima analitica per capitalizzazione stima il bf poi il saggio di capitalizzazione, poi risoluzione della formula v= bf/r e poi aggiustamenti eventuali.

- Il Bf è la prima incognita che si deve calcolare nella stima analitica

- Il Bf va calcolato come differenza tra l'attivo e il passivo del bilancio aziendale annuale

- Il bilancio utilizzato per il calcolo del Bf si identifica con l'equazione del tornaconto presentata di seguito

La stima del BF tramite equazione del tornaconto

La stima del bf avviene tramite l'equazione

del tornaconto.

Questa equazione è la 1) ovvero il PLV- i costi.PLV? prodotto lordo vendibile: sono i prodotti che l'azienda produce e che può vendere. Tutto quello che produce e non vende + autoconsumo, non va conteggiato.

T= tornaconto, profitto aziendale- T=0 se vado a considerare se l'azienda ha un imprenditore che ha capacità manageriali medie.

Equazione2) Riesco a derivarmi ora il Bf= PLV - (costi +T=0). Il BF è il risultato differenziale tra produzione e costi. PLV= ovvero cio che va a mercato si chiama cosi perché ha dentro anche i costi di produzione lorda (tutti i costi del processo produttivo). Per questo motivo noi dobbiamo togliere dalla PLV tutti i costi che servono alla produzione-Fattore a logorio totale e spese varie? Diserbanti, sementi, concimi, mangimi, medicinali per animali, prodotti chimici... comprende tutte quelle spese che riguardano fattori che vengono usati durante il periodo dell'annata agraria (da novembre

Al novembre successivo). Tutto ciò che viene comprato e usato durante l'annata è definito a logorio totale-Quote= fattori a logorio parziale. Sono quei costi che riguardano quei fattori che durano più tempo e che non si esauriscono in un anno. Macchine, attrezzi, impianti frutticoli, impianto di irrigazione. Ogni anno si logorano un pochino ma non totalmente. Le quote comprendono: ammortamento, assicurazione, manutenzione che vanno a frenare il logorio parziale-Tributi: imposte, contributi consortili che l'imprenditore deve pagare allo stato come ad esempio irpef.-Salari: lavoro dell'operario-Stipendio: lavoro intellettualeBF= come mai prima era calcolato sui costi e ora è incognita?

Equazione1: obiettivo è calcolare il profitto dell'imprenditore. Qui è nei costi perché potrebbe anche essere l'affitto del terreno che sto usando per esempio.

Equazione2: obiettivo è valutare quanto vale nel mercato l'azienda, allora diciamo

chel'imprenditore lo assumiano =0 e il bf diventa la nostra azienda.

Parte passiva: i costi

I costi di un'azienda sono una certa percentuale rispetto all'attivo di bilancio. L'azienda agraria ha costi molto elevati. Azienda frutticolo seminativa: i costi sono più o meno 70-75%.

Costi = (Sv+Q+Tr+Sa+St+I+T)

Dove:

• Costi per fattori a logorio parziale = Quote Q
• Costi per fattori a logorio totale = Spese varie Sv
• Tornaconto=0

Spese varie

Le spese varie corrispondono alla somma dei costi relativi all'impiego dei fattori produttivi a logorio totale assunti dall'esterno inclusi i servizi. Componenti delle Spese Varie (SV)

• fertilizzanti, antiparassitari e lettimi
• mangimi e foraggi
• energia elettrica, gas, carburanti e lubrificanti
• assicurazioni prodotti (se non rientrano nelle quote)
• spese aziendali
• acqua compresa quella per l'irrigazione (se non rientra nei contributi consortili)
• noleggi consulenze

Le quote

Riguardano il capitale a logorio

parziale.-OTE: ordinamento tecnico economico/agrario-

Quando noi abbiamo un'azieda in cui le vacche si riproducono e alcune vengono tenute all'interno dell'allevamento, noi non dobbiamo fare nessuna rimonta e prendere nessuna animale dall'esterno. L'ammortamento per i bestiame in questo caso non c'è.

Le quote (ammortamento, manutenzione e assicurazione) riguardano il capitale a logorio parziale.

Le quote riguardano sia il capitale agrario che il capitale fondiario.

Nello specifico, i capitali su cui si calcolano le quote sono:

• macchine e attrezzi
• i miglioramenti fondiari
• fabbricati rurali
• bestiame (escluso rimonta interna)
• Vigneto se si parla di vigneti.
• Impianto irrigazione

Le quote di reintegra/ammortamento

Si definisce quota di reintegra (o ammortamento) la ripartizione del costo iniziale del capitale per gli n anni di durata fisica o tecnico economica previsti per il capitale prima di raggiungere l'obsolescenza. Se

ho una macchina nuova mi viene segnalata la durata e devo riferirmi a quella. La quota di ammortamento è: 100000 euro / 15 anni (durata data dalla casa costruttrice)

Il calcolo delle quote di ammortamento:

1. Il procedimento di calcolo di tipo non finanziario è il seguente: Qr = (Vi-Vf) / n
• Vi è il prezzo di acquisto del bene
• Vf è il valore finale o di recupero
• n sono gli anni di durata del capitale
2. Il procedimento finanziario: nQr = (V1 - Vn) (r/q - 1)
• nr/(q - 1) è la formula di reintegrazione posticipata di enne annualità

Durata economica media di alcune macchine per calcolo quote

Le quote di manutenzione e assicurazione:

La quota di manutenzione: le spese per la manutenzione non sono distribuite regolarmente nel tempo ma aumentano con l'invecchiamento del capitale. Nel caso di più macchine essa può assumere il valore di costo medio di manutenzione.

La quota di assicurazione: copre i rischi connessi ad eventi fortuiti

che possono provocare la perdita o danni al capitale. Il calcolo della quota non è ovviamente necessario nel caso in cui l'agricoltore stipuli una polizza assicurativa pagando il relativo premio annuale (va imputato sulle spese varie).

Salari e Stipendi

Salario: compenso per il lavoro manuale. Ci sono tariffari ufficiali (salariati semplici, specializzati, a tempo determinato (avventizi) e indeterminato (fissi).- In media abbiamo circa 16 euro/ora (incluso contributi) che vengono moltiplicati per le ore effettive lavorate

Stipendio: compenso spettante al lavoro intellettuale (imputato in % rispetto alla PLV)

Salari: lavoro degli operai che possono essere anche specializzati. Il salariato può essere fisso o avventizio ovvero se lavora alcune ore in azienda. +- 16 euro all'ora

Stipendio: spetta al lavoro intellettuale

Le imposte (tributi) calcolate in % sulla PLV

I Tributi sono gli oneri che l'imprenditore deve pagare allo Stato o ad altri enti pubblici

comprensivi anche di eventuali contributi consortili ecc. Le tasse dovute allo Stato sono:

• IVA - Imposta sul valore aggiunto
• IRPEF - imposta sul reddito delle persone fisiche (RD+RA). (IRPEG per le società)
• IRAP - imposta regionale sulle attività produttive
• ICI - Imposta comunale sugli immobili

Sono imposte che vengono pagate allo stato. Esse di solito si calcolano in percentuale.

L'imprenditore paga le tasse in base a due indicatori reddito dominicale e agrario essi sono individuati dal catasto agricolo. Sono i redditi che presumibilmente che un imprenditore riceve dal proprio terreno.

La base imponibile è costituita da:

• Reddito dominicale: ovvero il reddito che si paga perché si è proprietari di un terreno
• Reddito agrario: reddito imponibile che ci viene attribuito per la gestione dell'azienda agricola

IRPEF: si calcola tenendo conto

dell'imponibile RD e RA.IRPEF per un imprenditore agricolo

È l'imposta sulle persone fisiche. Si calcola sulla base del reddito dominicale RD e Reddito agrario RA.

ES.: Un imprenditore è proprietario e gestore di un'azienda di 32 ha. Dal catastro risulta:

RD = 6840,99 RA = 6718,96 Totale imponibile = 13 021, 95

RD e RA si chiamano "imponibili della tassazione sul reddito" e sono rinvenibili nel catasto

N.B I redditi sono aggiornati con un coefficiente 1,8 per il RD e 1,7 per il RA.

Calcolo imposta:

per scaglioni - fino a 15.000,00 € aliquota del 23%

13021,95*23% = 2995,04 €

Aliquote per scaglioni di reddito €IRPEG

L'Irpeg riguarda le società Spa, Sas, Srl nonché gli enti pubblici e le associazioni che svolgono attività produttiva e commerciale.

La base imponibile viene desunta in riferimento all'utile di bilancio annuo d'impresa.

L'imposta si calcola applicando

un’aliquota fissa del 36%.

Sono esenti da Irpeg le cooperative agricole purchè trasformino prodotti degli associati.

Sono esenti da Irpeg anche le proprietà pubbliche e le proprietà collettive.

Interessi:

1. L’interesse è definibile come prezzo d’uso del capitale. E’ generalmente un costo implicito in quanto è lo stesso imprenditore spesso a fornire il capitale in azienda.
2. Gli interessi sono calcolati:
   • sul capitale agrario o di esercizio
   • su scorte, bestiame, macchine e attrezzi
   • sul capitale di anticipazione, la somma di denaro che serve a coprire gli interessi passivi di gestione. Nella redazione pratica del bilancio, l’interesse si ottiene sommando le spese sostenute dall’imprenditore durante l’anno (cap.circolante) e determinando i relativi interessi per un periodo medio che vada da 3 a 6 mesi (Il saggio di interesse da adottare è quello del credito bancario del 3% circa).

Possono essere anche

interessi effettivi come i mutui sui fabbricati rurali

Gli interessi sono un costo perché l'imprenditore nell'azienda ha delle spese da fare (macchinari) oppure non ha liquidità e deve pagare gli operai. I soldi vengono richiesti alla banca ed essa richiederà poi gli interessi. Per questo motivo nei costi dobbiamo considerare questi interessi ovvero gli interessi sul capitale di esercizio/agrario (per comprare qualcosa che serve all'esercizio della mia azienda)

Possiamo anche avere gli interessi sul capitale di esercizio - chiedo dei soldi per pagare le fatture e i salari

Interessi 2) effettivi

Gli interessi effettivi sono dati dall'ammontare degli interessi totali