Estimo

3. PREZZO COME FONDAMENTO DEL GIUDIZIO DI STIMA

Ogni giudizio di stima ha come fondamento e come punto di arrivo, il PREZZO ossia il rapporto tra il bene e la moneta. Non esiste una

stima che non si basi sul prezzo di mercato E’ necessario distinguere tra valore di stima e prezzo:

- i PREZZI SONO GIUDIZI STORICI (valori deterministici)

- i VALORI DI STIMA sono GIUDIZI MONETARI IPOTETICI (valori probabilistici), relativi ad un dato bene, riferiti ad un dato momento e

per determinate finalità

PREZZO =\ (diverso) VALORE DI STIMA

Tab. pag 26

4. LA PREVISIONE COME CARATTERE IMMANENTE DEL GIUDIZIO DI STIMA

La stima altro non è che la previsione di un prezzo

La caratteristica previsionale della stima può riguardare:

- il valore dei beni nel momento attuale: Vt0

- il valore dei beni in un momento futuro: V(t0 + n)

- il valore dei beni in un determinato momento passato: V(t0 - m)

5. LA PERMANENZA DELLE CONDIZIONI

Al fine di eliminare o ridurre gli errori di previsione, la stima deve essere svolta secondo il principio della permanenza delle condizioni

Tra il momento in cui la stima è effettuata e quello successivo al quale la stima è riferita (stante il carattere previsionale), si considerano

invariate le condizioni tecniche ed economiche rilevanti ai fini della stima stessa

Invariate non significa necessariamente immobili

Per alcuni fenomeni è possibile estrapolare tendenze significative ai fini della formulazione della stima.

6. L’ORDINARIETÀ

Obiettivo del metodo di stima è quello di OGGETTIVARE, per quanto possibile, il giudizio di stima

E’ quindi necessario stabilire un procedimento che deve necessariamente essere seguito perché è LOGICAMENTE ESATTO, ed è

l’unico procedimento giusto.

Ogni formulazione del giudizio di stima richiede pertanto la generale validità e pertanto la formulazione deve basarsi sulla teoria

dell’ORDINARIETÀ che rappresenta il supporto della logica e della metodologia estimativa.

Sinonimi di “ORDINARIO”: Normale, medio, più probabile, giusto, equo, congruo.

Sia in senso teorico sia in senso pratico, nella stima devono essere considerati ordinari:

- le circostanze

- i fatti

- le cose

- le condizioni

- le persone

- le ipotesi implicate nella stima

Tutti gli elementi (valori, parametri, elementi, ecc.) presi in considerazione nella stima entrano in condizione ordinaria (più probabile,

"normale”, modale)

Tab pag. 31

Ordinarietà: criterio statistico

Esisterà uno ed uno solo più probabile prezzo per il bene analogo a quello da stimare che presentandosi con la maggiore frequenza

statistica, corrisponderà al più probabile valore per il bene oggetto di stima.

Tab. pag 32

PASSI DEL PROCESSO DELLA STIMA

1° step

Conoscere lo scopo della stima e individuare l’appropriato aspetto economico del bene

2° step

Ricerca del procedimento più idoneo a risolvere il quesito di stima

3° step

Allestimento del quadro valutativo (raccolta dei dati) ed elaborazione del modello di stima scelto

PROBLEMA ESTIMATIVO

Tab pag. 34

MODELLI DI STIMA DI UN BENE

-Mercato teorico, di concorrenza perfetta (Legge di Jevons) Perfetta uguaglianza e uniformità tra beni: Vx = Py

-Mercato reale, imperfetto

Comparazione tra beni simili: Vx : px = Py : py

p = caratteristica di differenziazione, parametro misurabile, proporzionale al valore: Vx = (Py / py) •px

Quando si ha una “discreta” rappresentatività del campione:

Vx :px =somm Py :somm py ossia:

Vx = (somm Py : somm py) • px

PARAMETRI UTILIZZATI

Py/py: valore unitario ______ Tecnici - fisici: Volume, superficie, vani utili, sviluppo piani

Py/py: numero puro _______ Economici: canone d’affitto, reddito imponibile catastale, reddito netto

COSTI IN EDILIZIA

Il valore di costo nella metodologia estimativa corrisponde al costo di produzione nella scienza economica:

Tab. pag 38

COSTI DI COSTRUZIONE

tab. pag 39

COSTI VARIABILI

tab. pag 40

COSTI FISSI

tab. pag 41-42

UTILE IMPRESA EDILE

Tab. pag.43

COSTO DI PRODUZIONE

Tab pag 44

COSTO GLOBALE

Si definisce costo globale la sommatoria di tutti i costi che si incontrano nell’intero corso di vita utile o economica del bene

Tab. pag 45- 46

La vita utile (o economica) è da intendersi “quel periodo” durante il quale si prevede che il bene sarà utilizzato in quanto rappresenta la

soluzione meno costosa rispetto all’uso cui è destinato” (National Bureau of Standards - USA)

LIVELLI DI PROGETTAZIONE

Tab. pag 47

METODI DI STIMA DEL COSTO

STIMA DEL COSTO DI COSTRUZIONE

Stimare il costo di costruzione significa prevedere il più probabile prezzo che si dovrà pagare all’imprenditore edile

affinché questo realizzi l’opera secondo le indicazioni del progetto.

Tab pag. 50

METODI DI STIMA

TAB. pag

METODI SINTETICI PER LA STIMA DEI COSTI

I metodi sintetici sono utilizzati nelle fasi iniziali del processo decisionale Quelli più utilizzati sono quelli per “confronto dei valori

unitari”.

Presuppongono la preventiva conoscenza del maggior numero di valori di costo unitari di beni dello “stesso genere” il più possibile

omogenei a quello da stimare. Per valore di costo unitario si intende il costo totale diviso per un parametro unitario (€/mq., €/mc., ecc.)

Fasi stima:

1. comparazione delle caratteristiche del bene da stimare con quelle di beni simili di costo noto (destinazione uso, tipologia, ecc.)

2. individuazione di un campione di beni di valore noto che presentano caratteri di “omogeneità” a quello in oggetto di stima

3. individuazione del parametro significativo per la tipologia dei beni in oggetto

4. determinazione dei valori di costo unitari del campione preso a riferimento (costi/ consistenza del parametro)

5. applicazione della media dei valori unitari determinati sul campione alla consistenza del parametro del bene da stimare

Il più probabile costo Cx si determinerà con la formula: Cx=somm Ci/ somm pi x px

dove:

- Cx = costo stimato opera

- somm Ci = sommatoria costi a consuntivo beni simili

- px = dimensione parametro bene oggetto di stima

- somm pi = somma dimensioni parametri beni del campione selezionato

La scelta del parametro di riferimento per la stima sintetica è operata in relazione tipologia di opera, della disponibilità del dato e della

significatività nello spiegare la funzione di formazione del costo:

Parametri:

- Scuole: posti alunno

- Ospedali: posti letto

- Alberghi: stanze

- Cinema- teatri: posti a sedere

- Parcheggi: posti macchina / box

- Sistemazione a verde: mq

Per le stime sintetiche si possono utilizzare i precari per tipologie edilizie pubblicati dalla Dei e dalla Maggioli

Tab. pag 58-5

I metodi sintetici utilizzano quindi un solo valore di costo unitario determinato in funzione di un (solo) parametro significativo

Tab. pag. 60

METODI ANALITICI DI STIMA DEI COSTI: IL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO (CME)

METODI ANALITICI

Il metodo analitico più diffuso in Italia è il Computo Metrico Estimativo (CME). Consiste nella misurazione di tutte le lavorazioni e

forniture necessarie per il compimento dell’opera ai fini dell’applicazione, a ciascuna voce, del relativo prezzo (unitario o a fornitura)

Dato il carattere di analiticità e il supporto progettuale (definitivo od esecutivo) consente una preventivazione del costo con un alto

grado di attendibilità

In particolare:

- la definizione finanziaria del progetto

- la pianificazione del finanziamento

- l’indizione delle gare di appalto e quindi l’assegnazione dei lavori all’impresa

Il Computo Metrico Estimativo (CME)

Per poter applicare il CME, il progetto deve essere in una avanzata fase di definizione e deve essere corredato del Capitolato Speciale

d’appalto. Deve infatti permettere:

- la definizione delle tecnologie adottate per la realizzazione dell’opera e di ogni singola lavorazione (attrezzature impiegate, condizioni

e modalità di esecuzione, ecc.)

- la misurazione di tutte le singole lavorazioni (es.: mq. di intonaco, mq. di pareti verticali, ml. di tubazioni, ecc.)

- la quantificazione di tutte le forniture (es. n° di attrezzature, n° arredi, n° punti luce, ecc.)

- la conoscenza della qualità e delle caratteristiche di ogni singola lavorazione e fornitura

Il Codice degli Appalti (Dlgs n. 50/2016) stabilisce che il CME è lo strumento per la preventivazione dei costi quando il progetto è a

livello

DEFINITIVO o ESECUTIVO

il margine di errore deve essere ridotto e limitato al livello di incertezza dovuto ad aspetti imprevedibili della realizzazione dell’opera

Fasi:

1- classificazione delle lavorazioni

2- misurazione delle lavorazioni

3- determinazione dei prezzi unitari

1. CLASSIFICAZIONE

Consiste nel raggruppamento delle lavorazioni previste nel progetto e nel Capitolato Speciale d’Appalto secondo “categorie

omogenee” o “gruppi”

In Italia, la classificazione più utilizzata è quella “CRONOMERCELOLOGICA”

- segue l'iter cronologico degli acquisti e dei lavori (dall’approntamento del cantiere alle forniture delle attrezzature ed arredi)

- riflette la suddivisione per tipo di opere e lavori in modo da individuare quelli che possono essere oggetto di acquisto separato,

scorporo, subappalto (serramenti, impianti, tinteggiature, ecc.)

L’ottica di classificazione è tipicamente quella dell’impresa di costruzione

1. CLASSIFICAZIONE CRONOMERCELOGICA

Essa si articola attraverso 2 livelli successivi di definizione:

1- un elenco di CATEGORIE DI LAVORAZIONI (che ha la funzione anche di indice del CME)

2- l’indicazione delle singole lavorazioni o forniture o messe in opera (di materiali o componenti) pertinenti alla categoria di

appartenenza

Questa metodologia di classificazione è anche quella seguita per l’indicazione delle lavorazioni nei prezziari delle opere edili pubblicati

dagli Ordini Professionali, dalle Camere di Commercio o da specifiche Case Editrici (DEI, Maggioli, ecc.)

1. CLASSIFICAZIONE CRONOMERCEOLOGICA OPERE DA IMPRENDITORE EDILE

Demolizioni

Scavi e trasporti alla pubblica discarica

Calcestruzzi, acciaio per cls. armati, casseri

Murature e tavolati di mattoni

Solai

Soffittature

Intonaci

Isolanti e coibenti

Tubi e canne

Caldane, sottofondi e vespai

Pavimenti e rivestimenti interni ed esterni

Posa in opera, assistenze murarie per posa pavimenti e rivestimenti

Opere per la sicurezza dei lavori

1. CLASSIFICAZIONE CRONOMERCELOGICA

OPERE COMPLEMENTARI

- Opere da lattoniere

- Opere da falegname

- Opere da fabbro

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