Appunti estimo rurale

Estimo rurale

L'estimo è la disciplina che "stima" il valore monetario di un bene; opera in campi prevalentemente privatistici (compravendite, successioni ereditarie, liquidazioni per fallimento, ecc.).

Il valore di un bene si può stimare in base a criteri quali:

• Criterio del valore di mercato (il bene vale perché il mercato gli attribuisce un determinato valore);
• Criterio del valore di costo (il bene vale perché per realizzarlo si è dovuto sostenere un costo);
• Criterio del valore del capitale di reddito (il bene vale perché consente di ottenere un reddito);
• Criterio del valore di trasformazione (il bene si può trasformare in qualcosa di utile);
• Criterio del valore di surrogazione (il bene vale nonostante ve ne siano altri con la stessa utilità).

Ci si basa su due tipi di valori:

• Valore di mercato: valore che si è avuto in una compravendita già avvenuta;
• Valore di...

stima: previsione del valore di mercato.

La differenza tra questi valori può dipendere da particolari condizioni del venditore o dell'acquirente e avremo quindi stime in condizioni di attualità (in cui si conosce il venditore e/o l'acquirente ed essa è riferita in modo specifico a questi soggetti) oppure stime in condizioni di normalità e ordinarietà (ci si basa sulle stime richieste dal legislatore, oggettive; i dati su cui si basa questa stima sono i più probabili).

Procedimento di stima

1. Definire il quesito e lo scopo della stima;
2. Scegliere il criterio di stima;
3. Individuare il procedimento di stima più appropriato;
4. Raccogliere i dati: normalità → es. Il valore di macchiatico (trasformazione del soprassuolo maturo) dipende da molti dati tecnici e si devono individuare quelli più probabili; ordinarietà → es. Il valore di macchiatico dipende anche dal grado di specializzazione delle

attrezzature utilizzate; bisogna scegliere il metodo applicato dalla maggiorparte degli imprenditori che operano nel mercato di riferimento;

5. Relazione di stima (redigere la stima).

Alcune stime possono essere complesse (come quelle riguardanti proprietà forestali con boschi di diversa specie, età e fertilità), mentre per altri settori sono stati sviluppati procedimenti estimativi specialistici (es. Estimo forestale, rurale o immobiliare).

Caratteristiche dell'azienda agraria-Fattori produttivi

Concetti fondamentali sono:

• Terra: intesa come superficie totale, superficie agricola utilizzata o non, ecc.
• Capitale: che si può suddividere in capitale fondiario (costituito dalla terra e dai miglioramenti fondiari; è fisicamente immobile) e capitale agrario (costituito da mezzi di produzione fisicamente mobili utilizzati al fine di produrre); vi sono altre classificazioni quali capitale a fecondità semplice o ripetuta (utilizzato un sola

volta o per un lungo periodo) e capitale di scorta o anticipazione (al primo appartengono macchine, attrezzi e bestiame, al secondo le spese che vanno anticipate durante l'anno, come sementi, concimi, mangimi);

• Lavoro (agricolo): i lavori agricoli sono quelli che contribuiscono al conseguimento della produzione agricola, forestale e zootecnica purché svolto dalla manodopera aziendale, vi sia direzione, sorveglianza dei lavori, organizzazione e gestione aziendale, la lavorazione, trasformazione e commercializzazione dei prodotti, nonché la manutenzione degli impianti e macchinari utilizzati. Sono esclusi i lavori effettuati presso altre aziende agricole e per altre aziende, oltre alla manodopera fornita da altre imprese o il noleggio di mezzi meccanici.

Il rischio si può suddividere in rischio di mercato (rappresentato dalla probabilità che le attività finanziarie siano sottoposte a sensibili oscillazioni della propria quotazione acausadell’imprevedibilità di fattori in grado di influenzarla), ambientale (possibili danni sull’ambiente) edi credito (rischio che il debitore non sia in grado di adempiere ai suoi obblighi di pagamento diinteressi e rimborso del capitale).- DimensioniLe aziende possono essere piccole (fatturato minore di 10.000 euro), medie (fatturato tra 10.000euro e 500.000 euro) e grandi (fatturato superiore a 500.000 euro). In Italia la maggior parte delleaziende, circa il 67,5 % è piccola; il 32% circa sono medie e lo 0,5% di grandi dimensioni.Secondo un grafico riguardante l’ULA (unità lavorative all’anno, ossia il numero medio mensile deidipendenti occupati a tempo pieno durante l’anno), in Italia la maggior parte delle impresepresentano un solo dipendente; un 25% circa ne presenta fino a 10, e un numero quasi nullo più di10.Con questi dati possiamo constatare che in Italia prevale un gran numero di piccole aziendeformate solamente daun imprenditore che ha acquistato una piccola parte di terreno.- Forma giuridicaCapitale dell'azienda agricolaFasi delle analisi di bilancio:

1. Riclassificazione dello stato patrimoniale e del conto economico;
2. Calcolo degli indici;
3. Sistema di coordinamento degli indici a fini interpretativi;
4. Calcolo dei flussi finanziari e monetari;
5. Costruzione dei rendiconto finanziario e monetario;
6. Interpretazione globale.

1. Riclassificazione dello stato patrimoniale e del conto economicoSi tratta di riordinare le voci di bilancio in maniera diversa dal solito; ogni criterio di riclassificazione si collega a uno specifico fine che si vuole raggiungere.Per lo stato patrimoniale abbiamo criteri di riclassificazione:

• finanziario: quando gli investimenti vengono riclassificati in base al grado di liquidabilità (secondo il tempo di trasformazione in denaro, in cui viene venduto entro una durata convenzionale del ciclo produttivo che dura un anno); per i finanziamenti ciò

avvienesecondo il grado di esigibilità (la loro scadenza). Attività Passività Attivo circolante: Passività correnti: - liquidità immediate (valori in cassa, c/c); - banche c/c passivo (debiti); - liquidità differite (crediti vs clienti, cambiali attive, breve termine); Passività consolidate: - disponibilità (materie prime e materiali di - prestiti obbligazionari (al netto della quota da consumo). rimborsare entro l'anno; mutui, debiti medio-lungo termine, ecc.); Attivo immobilizzato: - immobilizzazioni materiali (immobili civili e Patrimonio netto: terreni); - capitale sociale (utili e perdite portati a nuovo e - immobilizzazioni immateriali (concessioni, d'esercizio, riserve di utili e riserve di capitale) brevetti, licenze e marchi; spese di ampliamento, per studi e ricerche, ecc.); - immobilizzazioni finanziarie (depositi cauzionali, crediti a medio-lungo termine, ecc). Per il conto economico: - secondo il criterio funzionale: icomponenti economici di reddito positivi e negativi sono classificati in base alle aree funzionali che li hanno prodotti, al fine di rilevare il loro contributo alla formazione del reddito. Le aree vengono raggruppate in due macrocircuiti: - Gestione corrente: riguarda le operazioni ripetitive di acquisto, produzione, amministrazione e vendita. Interessa le aree produttiva o industriale, commerciale, di ricerca e sviluppo e di amministrazione. - Gestione extra-corrente: riguarda le aree della gestione finanziaria, patrimoniale, straordinaria e tributaria. I principali risultati intermedi sono: - Risultato lordo industriale: Ricavi netti complessivi - Costo del venduto. - Reddito operativo: Risultato lordo industriale - Costi commerciali e Costi amministrativi. - Reddito netto d'esercizio: Reddito operativo +/- Risultati delle gestioni finanziaria, patrimoniale, straordinaria e Reddito al lordo delle imposte - Imposte sul reddito. In base al criterio del valore aggiunto, ossia la differenza tra il valore della produzione e i costi dei beni e servizi acquistati da terzi, è possibile valutare il contributo delle diverse aree funzionali alla creazione di valore.

La differenza tra valore acquisito durante la produzione e il valore dato dall'esterno, cioè da capitale e lavoro), i componenti positivi e negativi di reddito sono riclassificati per natura, in modo da rilevare la grandezza economica del valore aggiunto che esprime il grado di economicità sociale dell'impresa (economicità/reddito sociale è il contributo che l'impresa dà alla collettività in cui vive e opera).

Valore della produzione: Ricavi netti complessivi + Variazione delle rimanenze dei prodotti finiti, in corso di lavorazione e semilavorati;

Valore aggiunto: Valore della produzione - Consumi di materie – Costi per servizi – Altri costi esterni;

Margine operativo lordo: Valore aggiunto – Costo del lavoro;

Reddito operativo: Margine operativo lordo – Ammortamenti – Accantonamenti;

Reddito netto d'esercizio: Reddito operativo +/- Risultati gestione finanziaria, patrimoniale, straordinaria, Reddito al

lordo delle imposte – Imposte sul reddito- secondo il margine di contribuzione, i componenti positivi e negativi di reddito sono riclassificatiin funzione della loro variabilità rispetto a un dato volume produttivo , in modo da rilevare lagrandezza economica del margine di contribuzione (ossia la capacità dell’impresa di coprire i costifissi aziendali, ossia quelli che non si modificano con il variare di un dato volume produttivo).

1. Margine di contribuzione: Ricavi netti complessivi – Costi variabili;
2. Margine di contribuzione: 1º Margine di contribuzione – Costi fissi diretti;

Reddito operativo: 2º Margine di contribuzione – Costi fissi indiretti;

Reddito netto d´esercizio: Reddito operativo +/- Risultati gestione finanziaria, patrimoniale,straordinaria, Reddito al lordo delle imposte – Imposte sul reddito.

Il break-even point (punto di pareggio abbreviato BEP) è uno strumento di controllo e

La previsione della gestione aziendale è importante perché con essa determiniamo le vendite che serviranno a raggiungere una situazione di pareggio fra i costi ed i ricavi. Lo si utilizza come strumento di controllo perché consente di verificare, durante l'attività di produzione e ad ogni livello di esso, gli utili e le perdite e di intervenire nel caso le previsioni non si siano verificate. Il punto di pareggio economico rappresenta quel livello di attività (espresso sotto forma di volume di produzione e/o di ricavi) che consente la copertura di tutti i costi variabili e di tutti i costi fissi, portando al pareggio economico. Questa applicazione del Margine di contribuzione (MdC) permette, dunque, di identificare quel volume di attività che, se superato, consente a un'impresa il conseguimento di un profitto. Al contrario, un volume di vendita inferiore a quello di pareggio colloca l'impresa in un'area di perdita. Il calcolo del break-even point

Economico parte p