estimo pt 4

Riassunti Estimo

Capitolo 1 - Introduzione

1. Introduzione e Definizioni Generali

L’estimo è la disciplina che interviene nella definizione dei valori dei beni economici, in funzione di un determinato scopo. Importante per casi particolari, come:

• Beni privi di mercato;
• Beni dotati di una spiccata individualità;
• Beni normalmente comprovabili ma che, al momento della stima, non hanno riferimenti espliciti, congrui o recenti;
• Beni complessi che saranno disponibili in futuro che erano disponibili in passato.

L'estimo è la disciplina che ha come oggetto l'attribuzione di una somma di moneta ad un qualsiasi bene economico.

1. L’estimo è unico ma viene applicato a tante situazioni differenti.
2. È una metodologia, insegna a formulare. È un modello prescrittivo in quanto detta regole alle quali tutti gli estimatori devono aderire per raggiungere conclusioni condivise;
3. È una scienza sociale e argomentativa in quanto oltre a fornire un risultato lo supporta con dovuta chiarezza;
4. I giudizi di valore sono il risultato dell’attività di un soggetto rispetto ad una situazione;
5. L’obiettivo è stabilire un’equivalenza tra il bene e la rispettiva somma di moneta.

Differenza tra Prezzo e Valore

Grandezze fisiche: intrinseche agli oggetti fisici (beni economici), si misurano per comparazione. Gauss osservò che facendo misurare ad un persona una grandezza e inserendo i risultati in un grafico si ottiene una curva...

SINTESI

Grandezze economiche: estrinseche agli oggetti fisici in quanto il valore di un bene nasce dal rapporto tra chi valuta e il bene stesso. La misura di una grandezza economica si effettua rievocando sul mercato, in un determinato momento, il prezzo tra venditore e compratore di un bene. Queste possono essere stimate e misurate, determinando un prezzo. Entrambi sono misurati in moneta.

1.1 Principi Fondamentali

1. Il valore di un bene dipende dallo scopo della stima
2. La previsione e il carattere immanente della stima
3. Diferenze il fondamento della stima
4. Il metodo dell'estimo è unico e basato sulla comparazione
5. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido, quindi essere formulato sulla teoria dell'ordinarietà

1) Il valore di un bene dipende dallo scopo della stima

Di uno stesso bene possono essere considerati diversi aspetti economici. Gobbi affronta il problema dell’equivalenza di due beni: questi sono equivalenti e il loro valore è calcolato solo se lo stesso uso che di entrambi si può fare. (principio della convenienza economica)

Nel 1917 queste argomentazioni vengono introdotte nell’estimo da Servieri: “Ogni valutazione di un bene economico non può prescindere da un determinato scopo che le guida, e solo lo scopo che la giustifica”.

Gli aspetti economici di un bene sono: (DOMANDA ESAME) 1. Utilità semplice e ripetuta: tale caratteristica determina un apprezzamento del bene in previsione di uno scambio e, quindi, un valore di mercato inteso come l’equivalenza tra domanda di moneta e un bene economico in funzione della domanda D e dell’offerta O.

insieme un terzo. Il numero degli arbitri deve essere sempre dispari ed hanno un mandato di 90 gg, che può essere prorogato solo una volta. Dopo una riunione gli arbitri emettono un lodo arbitrale. Ogni arbitro è pagato dalla sua parte, il terzo a metà. Se non si raggiunge un accordo si ricorre al tribunale.

Il giudizio di stima deve essere anche generalmente valido cioè cercare il valore che, tra tanti, ha la maggiore probabilità di concretizzarsi il prezzo. Ogni formulazione del giudizio di stima richiede la generale validità, cioè basarsi sulla teoria dell'ordinarietà.

Il pensiero nasce nel '700 da diverse scuole di pensiero: gli attualisti sostenevano che un terreno va stimato per quanto può rendere al momento della stima, i suscettivisti che le aziende devono essere stimate per quanto avrebbero reso se trattate da persone capaci. Questa opposizione viene sanata da:

• Cosimo Trinci, che nel 1785 scrive: “il bene va valutato prescindendo sia di situazioni favorevoli che sfavorevoli in base alle sue caratteristiche ordinarie”.
• Gioia, che nel 1817 afferma che: “la valutazione va fatta in base alla situazione più ordinaria, più frequente alla situazione di mercato”.
• Marshall afferma che l'ordinarietà di un’azienda è quello in cui tutti i fattori rientrano in egual misura.

Teoria dell'ordinarietà:

Non bisogna valutare il bene tenendo conto di situazioni scarse o favorevoli, ma in base alle situazione più frequenti.

L'ordinarietà può essere applicata a livello OGGETTIVO (azienda) o SOGGETTIVO (attitudine dell'imprenditore), ed è legata alla zona in cui si trova il nibolo di riferimento.

Contemporaneamente nel XIX secondo, contemporaneamente alla nascita degli studi sulla statistica, si definisce la teoria della probabilità. Se quindi ordinario originariamente aveva il significato di consueto, successivamente assume il significato di più frequente. La statistica supportava queste indagine tramite delle curve, le curve gaussiane. In queste la media, la moda e la mediana coincidevano.

Riguardo a questi due concetti, Formulario ha un'intuizione, secondo la quale se esiste un valore tipico delle aziende e delle capacità economiche degli operatori, essendo i prezzi gli indici di tali capacità, esisterà di conseguenza uno e un solo probabile prezzo per il bene.

L’influenza massima delle caratteristiche produttive sul prezzo può considerarsi, per il periodo medio di 20 anni, mai superiore al ¹⁰_% del prezzo stesso. Le caratteristiche produttive intervengono anche sotto l’aspetto di una diminuzione del reddito provocata da sfitti, oneri di manutenzione straordinaria, situazioni connesse al regime vincolistico.

Un periodo di sfitto prevede infatti una diminuzione dell’8^% del prezzo per ogni anno. Nel caso di regime vincolistico invece la diminuzione equivale approssimativamente al 5,5^% per ogni anno. Gli oneri di manutenzione straordinaria incidono in base al costo dei lavori di riparazione, caratteristica che può rientrare in quelle tecnologiche.

• ipotesi di Ricerca dei beni analoghi recentemente compravenduti e di prezzo noto nella stessa zona di mercato. Tali informazioni sono in possesso di:
  • agenzie immobiliari;
  • imprese di costruzioni;
  • studi progettazione;
  • dati bancari;
  • studi notarili: > (prezzi) atti di compravendita posti da nota
  • uffici del registro; primo poste delle agenzie delle entrate
  • organi giudiziari; > dove vi sono aste immobiliari
  • agenzia delle entrate;

1. Determinazione del valore di mercato e individuazione del parametro di confronto. Per fare ciò ci serviamo della superficie commerciale, un parametro virtuale, ottenibile dalla somma tra SLA e SAO.
   • SLA: superficie lorda abitabile, cioè la superficie utile, si ottiene delimitando l’area dell’appartamento comprendendo anche la muratura esterna, i muri divisori interni, metà dei muri confinanti con altre unità immobiliari e con le parti comuni.
   • SAO: superficie accessoria e omogeneizzata, è la superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo come box auto, soffitto, ripostiglio, balconi, ecc.

SINTESI