Estimo - parte 5

Il costo globale è la somma dei costi che interessano l’opera nella sua intera vita, dalla realizzazione fino alla demolizione. Il costo globale è suddiviso in componenti:

• costo di preparazione e promozione dell’intervento;
• costo di produzione: acquisizione suoli, ideoneizzazione e/o costruzione;
• costo di gestione: manutenzione ordinaria, straordinaria, funzionamento ed esercizio;
• costo di riqualificazione: adeguamento (tecnologico, funzionale e sostituzione di parti) e demolizione completa.

Momenti e finalità della valutazione del costo di costruzione

La valutazione del costo di costruzione può essere di tre tipi a seconda del momento in cui viene effettuata:

1. Valutazione ex ante: stima;
2. Valutazione in corso: stima del costo delle varianti in corso d’opera, verifica dei costi sostenuti per la liquidazione dei SAL (stato avanzamento lavori);
3. Valutazione ex post: verifica di congruità dei costi sostenuti, stima dei costi degli adeguamenti fisico-strutturali.

Durante il ciclo di vita dell’opera, ogni tipologia di valutazione equivale a tre differenti momenti:

1. Programmazione e progettazione: in questa prima fase il progettista non tiene conto dei costi globali e tende a minimizzare i costi di costruzione, aumentando però la manutenzione e i relativi costi;
2. Realizzazione e collaudo: in questa fase il progettista tende a minimizzare i costi di realizzazione, valutando però i costi globali e facendo quindi scelte che durano nel tempo. Questa seconda fase ha quindi spese maggiore rispetto alla prima ma dei vantaggi complessivi che nel tempo si traducono in risparmi;
3. Funzionamento

Il ciclo di vita inizia con un’area vuota (idea) e termina con un’area vuota (demolizione).

In tutti i momenti viene richiesta la stima dell’opera.

3. Gli attori del processo edilizio

• Committente: colui che commette ad altri il compimento di un’opera o di un servizio assumendo l’obbligo di una controprestazione. Può essere una persona fisica o giuridica, sia pubblica che privata. Nel settore dei LL. PP. il committente può essere:

SINTESI

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• Amministrazione dello Stato

• Enti pubblici territoriali

• Consorzi, unioni o associazioni tra enti ed amministrazioni locali

• Organismi di diritto pubblico

• Concessionari di LL. PP.

• Imprese pubbliche

Differenza tra LL.PP. e OO.PP.

• LL.PP.: lavoro pubblico, qualsiasi lavoro seguito dallo stato o da un ente pubblico. Attività di costruzione, demolizione, recupero, ristrutturazione, restauro e manutenzione opere.
• OO.PP.: opera pubblica. Costruzioni volte alla realizzazione di un fine pubblico o di un pubblico servizio e si distinguono in: stradali, maritime, idrauliche, di urbanistica e di edilizia popolare.

L'affidamento dei LL. PP. può avvenire per mezzo di:

• Appalto (art.3 comma 7): contratto a titolo oneroso concluso in forma scritta tra committente e appaltatore avente come oggetto l'esecuzione dei LL. PP., la progettazione esecutiva e l’esecuzione dei LL. PP., la progettazione definitiva ed esecutiva nonché l’esecuzione dei LL. PP. La controprestazione a favore dell’appaltatore consiste nell’importo di aggiudicazione di appalto, che in linea teorica è postnumerato, cioè dato a fine lavori.
• Concessione (art.3 comma 11 e 147 CA): contratto a titolo non oneroso concluso in forma scritta tra committente e appaltatore, avente ad oggetto la progettazione definitiva, esecutiva e l’esecuzione delle OO.PP. La controprestazione a favore dell’appaltatore consiste unicamente nel diritto di gestire economicamente l’opera realizzata per un tempo, di norma non superiore ai 30 anni. In casi particolari può essere previsto anche un prezzo da corrispondere al concessionario.

Sintesi

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H.

Consorzi composti da società di professionisti e di ingegneria, da individui che operano nel settore di ingegneria e architettura per un periodo non inferiore a 5 anni e che non facciano parte di altri consorzi.

I progetti redatti da A B C sono poi firmati da dipendenti delle amministrazioni abilitate all’esercizio della professione. Le amministrazioni aggiudicatrici possono affidare la redazione del progetto preliminare, definitivo ed esecutivo a D E F G H in caso di carenza di personale tecnico o di difficoltà nei tempi di realizzazione. I soggetti affidatari dell’incarico devono essere professionisti iscritti negli appositi albi e presenti già al momento della presentazione dell’offerta.

Garanzie prestuale dal progettista (art. 111 CA):

Nei contratti relativi ai lavori, i progettisti devono essere muniti di polizza di responsabilità civile per i rischi derivanti dallo svolgimento delle attività di propria competenza, per tutta la durata dei lavori fino alla data di collaudo.

La garanzia va dal 10% dell’importo per lavori fino a 1 000 000 di euro, fino al 20% per lavori fino a 2 500 000 euro. La mancata esecuzione della polizza di garanzia da parte dei progettisti esonera le amministrazioni pubbliche dal pagamento della parcella professionale fino al collaudo.

• Ufficio direzione dei lavori - Direttore dei lavori:

  L’ufficio va istituito prima dell’appalto dell’opera. Il direttore dei lavori è un tecnico esterno o interno alla stazione appaltante con conoscenze delle opere da realizzare; lui:
  • coordina l’ufficio direzione lavori
  • compila i documenti di contabilità e supervisiona la qualità e i tempi delle opere
  • verifica la qualità dei materiali usati
  • si accerta che l’appaltatore rispetti tutti gli obblighi prefissati

• Ufficio direzione dei lavori - Direttore operativo:

  • verifica che l’appaltatore svolga tutte le pratiche legali sui calcoli delle strutture
  • programma e coordina l’attività dell’ispettore dei lavori
  • cura il cronoprogramma generale e particolareggiato e segnala al direttore eventuali difformità
  • assiste il direttore nella scelta di eventuali correzioni
  • assiste i collaudatori

SINTESI

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C = Cu * Qi

Cu: costo unitario dell'opera già realizzata Qi: l'ammontare del parametro di confronto

Nel caso di stima pluriparametrica:

C = sommaCui * Qi

Procedimento Analitico

Le OO.PP. si dividono in generali e speciali, ed ognuna ha bisogno di un insieme di lavorazioni.

Le categorie di lavori di un opera sono: demolizioni, scavi, fondazioni, strutture orizzontali, strutture verticali. In particolare a fondazioni, strutture orizzontali e verticali corrispondono delle voci di lavoro (casseformi, calcestruzzo, barre di metallo, staffe) e delle risorse elementari (materiali - ghiaia, cemento, acqua, sabbia - e manodopera - operaio comune e specializzato).

Le voci di lavoro sono un insieme di operazioni necessarie a realizzare una singola categoria, mentre le risorse elementari sono le parti più piccole che compongono un opera.

Per un Computo Metrico sommario ci si riferisce alle categorie di lavorazione; per la stazione appaltante ci si ferma a "voci di lavoro", mentre per l'impresa si arriva fino alla definizione delle risorse elementari.

Il computo metrico estimativo

(D.M. 29.05.1895) si articola in:

• preventiva contabilizzazione della qualità e quantità delle lavorazioni;
• determinazione dei prezzi unitari per ogni lavorazione;
• applicazione dei prezzi alla quantità in modo da ottenere il costo della lavorazione;
• somma dei costi delle lavorazioni per ottenere il costo totale dell'opera.

Le fasi del CME sono:

1. Scomposizione (classificazione)
2. Quantificazione (CM)
3. Prezzi unitari (elenco prezzi)
4. Applicazione dei prezzi alle quantità ( CME)

1. Scomposizione

Individuazione delle parti dell'opera di cui dobbiamo fare il computo. L'opera si scompone in:

• elementi funzionali; è composto a sua volta da
  • lavori preparatori
  • strutture portanti
  • chiusure

SINTESI

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