Economia ed Estimo (Estimo)

CONCORRENZA PERFETTA.

Partiamo dall’equazione del bilancio: R

Infatti questi dati dell’equazione del bilancio, se riferiti ad un terreno da noi assunto come oggetto della

stima, possono essere derivati dalla lettura dei bilanci pregressi.

Tuttavia il ricorso a questa equazione, per Bf ( beneficio fondiario) ossia la remunerazione del capitale

fondiario che coincide con R che stiamo cercando, pose un problema, perché è un’ equazione a due

incognite, appunto Bf e il tornaconto.

Allora l’ipotesi di concorrenza perfetta ci aiuta perché in concorrenza perfetta del medio lungo periodo il

tornaconto è nullo, le imprese sono marginalistiche, potremmo quindi supporre T=0 e ricavare Bf, ossia R.

Questo ragionamento risulta compiuto in riferimento ad un momento storico ben determinato, che è

quello in cui la disciplina estimativa si organizza e si struttura e nel quale (parliamo degli inzi del 900 fino

agli anni 60/70) l’azienda agricola era ispirata da obiettivi di minimo sostentamento familiare, cioè era

condotta per generare quelle due voci per sostenere la famiglia; quindi l’ipotesi di concorrenza perfetta che

ci consente di ricavare Bf dall’equazione semplificata, ossia applicando il teorema RICARDIANO, con

tornaconto nullo, era valida in quegli anni; successivamente questo discorso non ha più senso, un discorso

similare lo abbiamo sviluppato con riferimento alla espressione utilizzata per il valore di trasformazione e

dalla seconda ipotesi che anche in quel caso ci pone la concorrenza perfetta.

Per superare tale condizione si introduce un tornaconto (o profitto normale) per gli operatori del settore,

che è possibile classificare in relazione alla produzione lorda vendibile; quindi invece di inserire T=0, si

inserisce T=20% della produzione lorda vendibile, ovviamente l’ammontare dell’aliquota dipenderà

dall’area in cui operiamo.

STIMA DI r

Esistono diversi modi.

Partiamo dall’approccio statistico.

Supponiamo di avere un area di studio con all’interno il bene A e gli altri beni di confronto.

C A

D B

Usiamo la capitalizzazione dei redditi.

Supponiamo che di questi 3 beni di confronto conosciamo prezzo e reddito perché quello è un mercato in

cui ci sono vendite ma anche locazioni.

Applicando un percorso statistico, si può ottenere che:

Questa formula è assolutamente affidabile, tuttavia non è mai utilizzato questo percorso perchè se

conosciamo i prezzi dei beni similari non c’è bisogno di fare la capitalizzazione ma usiamo un procedimento

diretto che è più semplice e intuitivo. In realtà possiamo dire che questo percorso ha una sua logica, ma

soprattutto viene sfruttata per calcolare i saggi in settori mercantili limitrofi.

Ad esempio se stiamo stimando un appartamento potrebbe essere interessante partire dal saggio di

rendimento dei locali commerciali della zona e per i locali commerciali potremmo avere dati sufficienti ad

applicare il percorso statistico, riuscendo così a definire il saggio di capitalizzazione per i negozi e un ordine

di riferimento dei saggi da applicare alle abitazioni.

Nella prassi il saggio di capitalizzazione viene elaborato tramite:

PROCEDIMENTO ANALOGICO

Si prende un documento, dato ufficiale, ad esempio, se state lavorando a Salerno, prendiamo il saggio di

capitalizzazione per immobili fittati nel sud Italia. Supponiamo che sia il 5%. Bisogna però poi passare alla

Campania rispetto alla macroregione meridionale e fate dei ragionamenti: il mercato della Campania è più

dinamico, più attivo delle altre Regioni? Se ritenete di Si, questo saggio di capitalizzazione per la Campania

dovrà essere mediamente più basso, se gli immobili si fittano cin velocità vuol dire che c’è un minor rischio

di investimento del settore e quindi il saggio è un po’ più basso, vuol dire anche che un mercato dinamico,

assegna valori un po’ più alti, quindi da 5% si passa al 5,5%. Questo vale per la Campania. Ma ovviamente la

Campania è fatta di cinque aree provinciali. State lavorando a Salerno probabilmente il mercato di Salerno

è in una condizione di equilibrio tra quello napoletano. Casertano e quello invece un po’ più depresso delle

aree avellinesi - beneventanee. Quindi 5,5% può essere rappresentante anche della città di Salerno. Ma

dove state operando a salerno? Al centro o a Pastena? Questo cambia la portata del saggio perché se 5,5%

vale per la città, un area come Pastena che richiama moltissimi acquirenti deve avere un saggio un po’ più

basso, un 4,5%. A seconda dell’immobile può variare ancora il 4,5%. Avete così determinato il saggio.

Anche l’omi ci dà il saggio di capitalizzazione.

PROCEDIMENTO PER SUCCESSIVE APPROSSIMAZIONI

Un ulteriore percorso per la stima del saggio di capitalizzazione è un procedimento proposto da Carlo Forte.

Carlo Forte diceva che invece di stabilire un saggio di capitalizzazione complicato nella sua definizione, per

l'immobile che ci interessa, è molto più semplice stabilire un intervallo di variazione di questo coefficiente.

Stabilito l'intervallo di definizione, Carlo Forte suggeriva di prendere il valore medio a cui fare delle

modifiche, e nel suo scritto riportava proprio le modifiche percentuali da apportare al saggio medio per

arrivare al saggio effettivo.

Queste motifiche dipendono dalle caratteristiche dell'immobile.

Così, come abbiamo considerato le aggiunte e le detrazioni al canone ordinario, in totale similitudine si

considerano le aggiunte e le detrazioni al valor capitale, riferendole a quelle caratteristiche traducibili in

termini monetari. Sappiamo però che non tutte le caratteristiche sono monetizzabili, ma sono di tipo

qualitativo; in particolare si parla di aggiunte e detrazioni con caratteristiche monetizzabili, si parla di

comodi e scomodi quando non si può monetizzare e sono influenze che agiscono sul saggio di

capitalizzazione.

Il procedimento di Carlo Forte:

Aggiunte e detrazioni: caratteristiche quantitative

Comodi e scomodi: caratteristiche qualitative

Supponiamo di avere due terreni (A e B). A è limitrofo ad un corso d'acqua, questo genera vantaggi per

l'irrigazione (non immediata per il terreno B). Il terreno B potrà accedere al corso d'acqua solo tramite una

tubazione; inoltre, in aggiunta al costo di servitù (previsto per la concessione del passaggio della tubazione

per il terreno A) dovremmo portare in conto una maggiore prevalenza idrica per trasferire la risorsa ad una

distanza superiore, quindi costi gestionali più elevati. Quindi se noi stimiamo questi beni con la

capitalizzazione dei redditi, questo tipo di effetti si qualificano come aggiunte e detrazioni perchè si

possono monetizzare .

La vicinanza del terreno A al fiume lo danneggia nel breve-lungo tempo a causa di eventuali inondazioni,

questa componente di rischio va conteggiata ma difficilmente quantizzabile, e ovviamente incide su r (è un

comodo o scomodo). E' importante specificare che non si parla di certezza di inondazione, ma di rischio di

inondazione, quindi tutto ciò è legato alla possibilità, probabilità di verifica del fenomeno; intervenire, ad

esempio con opere di bonifica, potrebbe essere meno conveniente del riparo di danni che si verificano ogni

70 anni, 100 anni (tempo di ritorno dell'inondazione). Ovviamente se l'inondazione del fiume determina un

rischio per la vita umana, il problema cambia perchè in un secondo grado di analisi anche la vita umana è

monetizzabile, oppure se effettuiamo un discorso etico allora questo confronto non sarà mai gestibile in

termini di rischio e bisogna mettere in sicurezza tutti i corsi d'acqua.

PROCEDIMENTO PER VALORI TIPICI

Supponiamo di voler realizzare una strada passante per un certo territorio.

S

Nell'acquisire i terreni su cui bisogna realizzare la strada, si deve verificare che i criteri attraverso i quali

avvengano gli espropri siano gli stessi ovunque. Per fare questo bisogna usare criteri logico-estimativi

uguali.

Uno dei criteri che si può utilizzare è appunto il procedimento di valori tipici.

Il nostro compito è stimare il suolo per poter trasferire il valore al proprietario quale indennità di

espropriazione. I momenti di confronto sono due:

costruzione

1) oggettivo della scala di merito

2) soggettivo

1)E' una vera e propria scala fatta di gradini, sui quali noi andiamo a disporre idati economici mutuati dai

beni di confronto. La disposizione dei valori è oggettiva e rispetto ad una variabile (ad esempio la

consistenza e superficie del terreno). PR3

PR2

PR1

2) Consiste nel valutare le caratteristiche del bene e pORLo su uno dei gradini in modo che possiamo

mutuare il valore del bene oggetto di stima. E' soggettivo perchè il gradino su cui porre il valore non si

sceglie facilmente.

Supponiamo la stima del valore di mercato di un terreno di 10 ETTARI a con un'acclività del 10% (i=10%)

Troviamo quali beni di confronto, i seguenti :

i Pt Sup

5 0.5 20 25.000

15 0.285 15 19.000

5 1.6 80 Sup troppo grande

15 0.315 15 21.000

Il bene 3 ha un'estensione troppo elevata quindi non va considerato perchè genera prezzi unitari troppo

bassi. Gli altri sono di ordine di grandezza giusti e posso ricavare i prezzi unitari, costruisco la scala dei

prezzi. 20000 All'aumentare

22500 15 

dell'acclività

diminuisce il prezzo

25000 unitario.

10

5

All'interno di questa scala bisogna adesso inserire il bene oggetto di stima che ha un’acclività pari al 10% e

riusciamo a inserirlo con semplicità ottenendo un valore unitario pari a 22500

Nota : Oggi non si compie un procedimento mono-parametrico ma pluri-parametrico.

ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITÁ

L’espropriazione per pubblica utilità è quell’istituto che consente alla mano pubblica di acquisire in maniera

coattiva la proprietà privata. Sapete che nel nostro ordinamento è contemplata l’esistenza di una proprietà

immobiliare privata e quindi deve esserci una norma che consente allo Stato o a un Ete Pubblico di

acquisire la proprietà privata quando questo è necessario per dare un vantaggio all’intera comunità. Sono

due le condizioni perché il Pubblico possa acquisire in maniera la proprietà privata del cittadino privato:



1. La motivazione di pubblica utilità l’opera da farsi è di pubblica utilità

2. Al cittadino sia riconosciuto il ristoro del danno economico subito cioè che gli venga pagata un

indennità

Sgombriamo subito il campo a qualsiasi equivoco, la misura dell’indennità di