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 I suoli edificati

Per i suoli edificati valeva sempre la legge fondamentale quindi il pieno valore di mercato, per gli altri

due bisognava ragionare. Innanzitutto quali erano i suoli esterni e quali quelli interni?

La legge imponeva ai Comuni di tracciare sulla planimetria ufficiale una linea rossa che identificava il

confine tra le aree urbane e quelle della campagna, aree esterne e aree interne ai centri abitati.

Dopodiché la legge stabiliva che:

Per i terreni esterni al centro abitato usiamo i VAM (i valori agricoli medi), cioè i valori unitari, stabiliti

dagli uffici tecnici del Catasto e relativi alle colture di quelle zone.

Questo tipo di analisi fu fatta su tutto il territorio italiano. Ogni provincia aveva le sue tabelle. Per fare

gli espropri quindi banalmente si andava a fare la visura catastale, si prendeva la tabella e si

moltiplicava l’area della superficie per il VAM relativo. Quindi per i suoli esterni al centro abitato

l’indennità di esproprio era data dal VAM moltiplicato la Superficie dell’esproprio. Questo consentì una

facilità nella redazione dei piani particellari di esproprio che sono uno dei documenti a corredo del

progetto.

Per i terreni interni al centro abitato si operava in maniera similare. Si prendeva il VAM della coltura più

redditizia della tabella di riferimento, quindi ad esempio si prendeva il vivaio e quindi si attribuiva a

tutte le aree interne al centro abitato il valore della coltivazione più importante del territorio di

interesse, la si moltiplicava per la superficie e per un coefficiente K amplificativo che teneva conto di

una serie di parametri (ad esempio la consistenza della popolazione).

Quindi alla fine le indennità di esproprio erano legate al VAM. Questi VAM nella natura della legge

erano indicativi dei valori di mercato dei suoli esterni o agricoli, quindi una correlazione forte tra i

principi dottrinali e l’applicazione normativa c’era perché per tutti i suoli agricoli, se i VAM erano fatti

bene l’indennità era congrua . Il problema si poneva per i suoli interni al centro abitato perché andare a

pagare a 2,5 euro al mq un’area edificabile che sul mercato poteva andare a 200/300 euro al mq aveva

un senso di assoluta distanza dal valore di mercato, andando a contraddire i principi normativi della

Costituzione, la quale invece prevedeva un giusto ristoro.

Sicchè questa modalità operativa andò avanti per una decina di anni fino a quando nel 1980 una

sentenza della Corte Costituzionale (si occupa di verificare la coerenza delle leggi con la Costituzione)

dichiarò incostituzionale la seconda parte della legge, quella che prevedeva l’applicazione dei VAM ai

suoli interni al centro urbano.

La Corte Costituzionale dunque disse al Legislatore di fare una nuova legge ovviamente il Legislatore

non ci pensò e disse di fare in questo modo: fin quando non faccio una legge nuova, continuiamo ad

applicare la legge vecchia salvo dare ai proprietari il conguaglio che gli spetterà quando farò la legge

nuova.

Quindi si continuò ad applicare la legge 865 fino a quando nel 1983 un’altra sentenza costituzionale

disse che non si poteva e non si doveva più applicare. A questo punto per tutti i terreni interni ai centri

urbani si tornò ad applicare la legge fondamentale che prevedeva il pieno valore di mercato.

Il pieno valore di mercato però costava troppo allo Stato e così nel 1992 sotto il Governo Amato con la

legge 359 del 1992 fu inserito l’Articolo 5 bis il quale diceva che per le aree non edificabili, tra le quali ci

sono quelle agricole, si continua ad usare la legge 865, per le aree edificabili invece si usa la Legge per

Napoli valore di mercato più gli ultimi dieci redditi annui diviso due.

Il punto quale era?

Che per le aree edificabili era difficilissimo stabilire quali erano gli ultimi 10 redditi perchè nel caso

dell’esproprio del colera di Napoli, c’erano contratti di locazione che non si potevano ricostruire, voi

come ricostruite per un area edificabile gli ultimi 10 redditi? Sicchè nell’applicazione scattava

automaticamente l’uso degli ultimi 10 redditi imponibili ai fini fiscali che sono 4 soldi quindi avevamo:

valore di mercato + (10 * 0 ) / 2 cioè valore di mercato/2 allora questo modello normativo abbatteva

fortemente le indennità da pagare in realtà c erano altri coefficienti che portavano alla fine ad un’

operazione per cui lo Stato pagava il 30 % del valore di mercato.

Questa legge ha continuato ad essere valida fino al 2007 quando ancora una volta la Corte

Costituzionale chiamata ad esprimersi su questo modello lo ha cassato, stroncato così per le aree

edificabili dal 2007 ad oggi vale il pieno valore di mercato.

Perchè la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo nel 2007 questo modello normativo? Perché nel

2005 c’è stata la modifica del titolo 5° della Costituzione, una modifica per allineare le normative

italiane alle direttive europee. Allora siccome la giurisprudenza della Corte Europea dei diritti

dell’uomo, la così detta CEU aveva sempre detto che il modello italiano era sbagliato, era troppo

restrittivo, penalizzante dopo la modifica del titolo 5°, due anni dopo anche la Corte Italiana

Costituzionale ha detto il modello è sbagliato e quindi si applica il pieno valore di mercato.

Per le aree agricole continuava a valere il VAM. Il problema quale è stato?

Il VAM nei primi anni 70 è stato una buona misura del valore di mercato quindi pagava agli agricoltori

un’indennità congrua con il tempo i soggetti pubblici demandati all’aggiornamento del VAM non l’ha

fatto più, le così dette commissioni provinciali sugli espropri, non l’hanno fatto più, quindi questi VAM

sono rimasti attardati rispetto ai valori di mercato allora anche i contadini si iniziavano a ribellare(

perché dobbiamo avere un’indennità non coerente con il mercato?), cosi questa frangia di dissenso è

cresciuta fino al 2011 quando un’altra sentenza della Corte Costituzionale ha detto che anche per i

terreni agricoli si paga il pieno valore di mercato e non si usano più i valori dei VAM.

Altre considerazioni INDENNITÁ AGGIUNTIVE

Quado espropriate un terreno su cui c’è un fittavolo, un affittuario che lo sfrutta per viverci e lo coltiva,

voi dovete pagare l’indennità base al proprietario perché gli togliete un bene di proprietà ma gli dovete

dare un’ indennità anche al coltivatore perché questi perde un bene di prima sussistenza, questa si

chiama indennità aggiuntiva. Quindi al proprietario darete il valore di mercato, al fittavolo si continua a

dare il VAM. Inoltre la legge 865 dava il VAM al proprietario, dava un’indennità pari al VAM anche al

fittavolo e aveva introdotto meccanismi accelerativi cioè diceva se il proprietario non dà fastidio,

accetta l’indennità offerta e non si oppone io glielo aumento del 50% quindi questa era un’altra

indennità aggiuntiva detta indennità premiale che serviva a limitare il contenzioso.

Se quindi ero il proprietario e il coltivatore del terreno prendevo tre volte l’indennità di base, perchè

prendevo l’indennità base, più quella del coltivatore più 50% di questa e un’altra indennità.

Con questo meccanismo non si sono avuti problemi per gli espropri in campagna perché prendendo 3

volte il VAM i proprietari accettavano, perchè i VAM non erano molto lontani dai valori di mercato, poi

gli pagavano il valore di costo delle opere (opere di irrigazione ecc…), il problema era per i terreni

edificabili.

La nuova legge sulle aree edificabili, legge 244 del 2007 che ha recepito la sentenza della Corte

Costituzionale del 2007 dice che le aree edificabili si pagano a valore di mercato e qualora voi accettiate

l’offerta dell’ autorità espropriante viene maggiorato di un 10% come premialità per aver evitato il

contenzioso. Perché per aver evitato il contenzioso?

Perché quando vi viene offerta come proprietari l’indennità questa viene detta di base o provvisoria e

se accettata diventa definitiva. Se non vi va bene voi vi potete opporre, secondo due percorsi:

 Rifiutare semplicemente l’indennità, la quale allora viene mandata alla Commissione

provinciale espropri, la quale stabilisce se va bene o se va aumentata/diminuita. Operazione

della quale voi non avete molta possibilità di partecipare.

 Ricorre al Collegio tecnico ex articolo 21 del codice del testo unico degli espropri.

Attenzione: Nel 2001 è stato pubblicato Il testo unico sugli espropri DPR 327 del 2001, entrato in

vigore il 30 giugno 2003.

L’articolo 21 di questo DPR dà al proprietario di attivare un Collegio Decisorio. Quindi nomino un

tecnico di fiducia, l’autorità espropriante nomina un tecnico di sua fiducia e un terzo tecnico è

nominato dal Tribunale di Competenza, sotto la cui giurisdizione ricade il bene oggetto di esproprio.

Questi 3 tecnici si riuniscono e stabiliscono l’indennità definitiva. Se l’indennità definitiva vi va bene la

accettate, se l’indennità definitiva va bene all’autorità espropriante l’accetta, se non viene accettata da

una delle due parti si può fare ricorso in corte d’appello e si va in causa, a quel punto la questione

decisoria sarà rimessa ad una Corte dogata e al CTU (consulente tecnico di ufficio).

Questo è il quadro normativo di riferimento. Andiamolo a riassumere.

  

Costituzione, articolo 42 I presupposti dell’esproprio. La proprietà privata può essere, nei

casi previsti dalla legge e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale.

Le due condizioni: (Interesse generale e Indennità di esproprio). Cosi il codice civile.

 

Testo di riferimento DPR 327 del 2001

 S ’

OGGETTI DELL ESPROPRIAZIONE

 Espropriato: è il soggetto al quale è sottratto il terreno.

 Autorità espropriante: è l’ente pubblico depositario del potere di esproprio. Non può

essere un privato.

 Beneficiario dell’espropriazione: è il soggetto al quale è intestato i terreni oggetti di

esproprio.

 Promotore dell’espropriazione: è il soggetto al quale fa comodo l’attuazione

dell’esproprio.

Quando fate un’opera in project financing c’è un ente pubblico che ha interesse a realizzare un nuovo

ospedale, ad esempio la Regione Campania, ma non avendo i soldi apre un bando pubblico per far

realizzare il progetto da un ente privato, in cambio sono garantiti 25 anni di profitti che si possono ricavare

dalla gestione dell’ospedale. Lo stesso per un parcheggio pubblico ecc. Il privato ha interesse perché

investe in un progetto da cui poi ricava un guadagno, il pubblico ottiene la realizzazione dell’opera pubblica,

si ha un equilibrio di interessi. Nel caso in specie, l’autorità espropriante è la Regione il promotore è la

società privata Rossi Costruzioni che ha bisogno dell’esproprio per iniziare a fare l’opera. Sono due soggetti

distinti. Il beneficiario dell’esproprio è un ente terzo, il Demanio dello Stato.

 FASI DELL’ESPROPRIO DI PUBBLICA UTILITÁ (file su fb)

Prima di tutto il terreno oggetto di stima deve avere una pianificazione urbanistica di conformità e

dovete apporre il vincolo preordinato all’esproprio ovvero dovete avvisare I proprietari che da oggi a 5

anni a venire quel terreno deve essere espropriato, affinchè siano coscienti dei limiti imposti alla loro

proprietà e dovete dargli cosi la possibilità di opporsi in un corretto procedimento partecipativo.

L’apposizione del vincolo significa avviare il procedimento nel quale il proprietario ha diverse armi per

dimostrare che ad esmpio quell’opera non è necessaria alla comunità. Il vincolo preordinato

all’esproprio dura 5 anni. Entro i 5 anni bisogna fare la DICHIARAZIONE DI PUBBLICA UTILITÁ cioè

dovete approvare il progetto definitivo (oggi esecutivo) e dichiarare la pubblica utilità. Se non lo fate il

vinolo scade e l’opera non si può fare più. In realtà il vicolo può essere rinnovato per ulteriori 5 anni per

cui però a quel punto dovete pagare il danno provato dalla revisione pubblica (non dall’attuazione).

Dichiarata la pubblica utilità ci sono ulteriori 5 anni per avviare e concludere i lavori. Appena dichiarata

la pubblica utilità nasce la questione dell’indennità per cui si trasmette a tutti i proprietari interessati o

coinvolti nell’esproprio l’offerta di indennità provvisoria e parte la stima dell’indennità.

A questo punto la strada si divide: da una parte marcia la questione di indennità, dall’altra la questione

realizzativa che si conclude velocemente con il decreto preordinato all’esproprio, con il quale la

proprietà passa al pubblico. Rimane viva la questione indennitaria che prenderà una strada autonoma

che spesso dura 10/30 anni e l’opera è stata già realizzata.

C’è poi il pagamento dell’indennità di esproprio che spesso avviene con ritardo e con molte

complicazioni per il cittadino.

LE INDENNITÁ 

INDENNITÁ PROVVISORIA quella stabilita inizialmente.

INDENNITÁ DEFINITIVA stabilita in un secondo momento.

INDENNITÁ DI OCCUPAZIONE Si ha diritto a questa indennità se il vostro terreno prima di essere

espropriato è stato occupato. Tenete presente che non tutti gli interessati dai lavori di un opera

pubblica vengono espropriati, perché voi potete aver bisogno solo di una fascia su cui realizzare una s

strada ma per 5 anni tenete occupata un ulteriore area per la cantierizzazione. Quando avete finito i

lavori questa parte viene restituita ai proprietari. Gli effetti degradanti subiti dai proprietari in quei 5

anni vanno sotto il nome di indennità di occupazione, cioè gli dovete pagare i mancati redditi per

l’impossibilità di utilizzare il terreno.

ESPROPRIO TOTALE viene espropriato tutto il terreno.

ESPROPRIO PARZIALE Se viene espropriata solo una porzione, il valore di mercato di una parte, se

sussistono effetti di complementarietà, si stima con il valore complementare, il valore del tutto meno la

parte rimanente (art 33 DPR).

Ultima considerazione la grossa problematica delle espropriazioni risiede nella capacità di stabilire

se un’area è edificabile. È vero che oggi la legge indennizza tutto con il valore di mercato, ma il valore di

mercato di cosa?

quando il suolo è edificabile, il valore di mercato è legato a quello che si può fare su di esso in termini

di volumetria e quindi con un valore notevole

quando il suolo non è edificabile, il valore di mercato è sempre legato a quello che si può fare su di esso

ma in termini legittimi previsti dalla norma.

Cosa voglio dire?

Consideriamo un centro urbano di un paese che comprende in esso zone A,B,C, D,F e consideriamo la

presenza di zone agricole E fuori un certo limite. Queste ultime potrebbero essere situate in lontananza

o nelle immediate vicinanze del centro urbano. In questo ultimo caso si verifica spesso che le zone E

vengono comunque impiegate per costruire, utilizzando così il principio di asservimento. Cioè se io ho

30 ettari di terreno e mi compro 1000 metri la volumetria che posso fare con 30 ettari è notevole.

Anche i vicini fanno lo stesso. Alla fine la zona E è diventata residenziale. Il Comune provvede alla

realizzazione di strade, impianti di illuminazione, allora viene fatta una variante e la zona diventa B di

completamento; fatto ciò il tutto viene legittimato. Salvo che in questo piccolo percorso (disegno) colui

che aveva i terreni agricoli si è guadagnato 100 euro a mq quando li ha venduti perché mentre i terreni

entro il limite vanno a 2,5 euro a mq questi vanno a 100 pur non essendo edificabili ma agricoli, perché

hanno una suscettibilità edificatoria.

Il problema che si genera in questo caso è l’esproprio di tali terreni perchè non si sa definire il criterio

giusto per definire il valore di mercato, questa è una questione ancora aperta.

COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

Un ulteriore processo estimativo è il computo metrico estimativo. Per definizione si compone di una parte

di misura delle quantità in gioco relativamente alle lavorazioni da effettuare e una parte di stima del loro

costo unitario. Il computo metrico estimativo in sé è un’attività abbastanza semplice ove a valle della

operatività vi sia la conoscenza di carattere tecnico progettuale. È uno strumento di una certa articolazione

e complessità ma non nel campo estimativo. Tuttavia la valenza del computo metrico sta nel fatto che è un

documento fondamentale per la contabilità dei lavori in fase di esecuzione dell’’opera. Dal computo

metrico di carattere progettuale derivano una serie di documenti che ad essi si correlano che sono

importanti per la fase di progettazione dell’opera. La questione relativa alla stima dei costi delle opere, dei

manufatti sono riconducibili dal punto di vista normativo da una legge che oggi va sotto il nome di Decreto

Legislativo 50 del 2016 o Nuovo Codice degli Appalti. La nuova legge è difficilmente applicabile perché

mancano i decreti attuativi. Quando si parla di legge quadro in un determinato ambito spesso in questa

sono contenuti i principi normativi. Poi si rimanda a decreti attuativi poiché essa possa essere applicata. La

prima delle quadro sui lavori pubblici, quadro perché il riferimento complessivo delle norme a cui

ottemperare per progettare, appaltare e realizzare oltre che in talune circostanze gestire delle opere

pubbliche è la legge del 22/48/1865 che rimane in vigore per circa 150 anni fino al 1994 quando viene

promulgata la legge 109, ossia la Legge Merloni. Nel ’94 c’è stata una rivoluzione in merito alla legge che

era durata 150 anni perché c’erano stati una serie di avvenimenti che nascono nel 1992 e si concluderanno

in date diversamente disposte nel tempo e che vanno sotto il nome di Tangentopoli, di Mani Pulite, periodo

determinante dal passaggio della Prima Repubblica al nostro periodo della Seconda Repubblica. In questo

periodo si riscontrò un cambiamento della normativa perché questa si rilevò che la legge fondamentale

lasciava delle aperture possibili alla manipolazione degli appalti in maniera da generare sistemi illeciti. In

particola la nuova legge si proponeva di irrigidire il rapporto tra stazione appaltante e impresa appaltatrice,

limitando fortemente quest’ultima di apportare delle varianti in corso d’opera. Si era rilevato che il

meccanismo della varianti in corso d’opera era stato la causa della crescita smisurata dei costi di

realizzazione di numerose opere pubbliche. Ma va che detto che il meccanismo della variante era un

meccanismo virtuoso ove in questo senso venisse applicato. Fatto sta che nel ’94 esce fuori questa nuova

legge e che si bloccano tutti i cantieri, perché la nuova legge cambia fortemente i paradigmi tra i rapporti.

Come il nuovo decreto legge sul Codice Unico degli Appalti dell’aprile dell’anno scorso ha fermato

moltissime procedure di gara perché criptico e troppo complicato rispetto a taluni passaggi. La legge

Merloni del ’94 evolve in 4 varianti in cui la prima è del ’94 e l’ultima del 2002, quindi viene modificata

sostanzialmente, arrivando alla fine ad un inquadramento normativo molto più flessibile di quello originario

e che inizia a ridare una spazio di progettazione tra la stazione appaltante e l’appaltatore. Spazio che era

stato completamente negato nel ’94 con il blocco dei cantieri e l’emigrazione di moltissime imprese nelle

aree del Nord Europa, in particolare a Berlino dove nel’89 era caduto il muro e quindi c’era stata la riunione

tra le due Germanie e si era avviata una campagna faraonica di realizzazione legata al fatto che la capitale

dovesse tornare ad essere la capitale storica. Questa legge negli 8 anni di modifiche vede la pubblicazione

anche di decreti attuativi in particolare il DPR 554 del ’99 e il regolamento attuativo della legge. Tutto il

quadro viene aggiornato del 2006 con il decreto legislativo 163 che fu il primo a chiamarci Codice degli

Appalti (perché prima di chiamava Legge Quadra sui Lavori Pubblici). La finalità di unire tutto in un testo

unico sta nel fatto che chiunque operatore estero potesse lavorare seguendo il testo unico. La modifica

finale è il decreto legislativo 50 2016 del Nuovo Codice degli Appalti. L’obiettivo fondamentale di questa

sequenza di norme è quella di ottimizzare i costi, di efficientare il processo, di migliorare la qualità delle

realizzazioni. Quando parliamo di progettazione di operare è chiaro che il termine in se può assumere delle

valenze differenti, perché se state progettando il muretto a secco che deve recintare il vostro giardino è

chiaro che ci sarà sicuramente una fase di progettazione molto sintetica e rapida che coinciderà con

l’intendimento che avete nell’interpretazione di progetto, cioè la sua rappresentazione grafica. In realtà

nelle realizzazioni di maggiore portata il concetto di progetto è molto più ampio che può essere

schematizzata attraverso una sequenza di fasi operative che vanno da una fase di preparazione a quella di

gestione. Se il progetto è molto spinto oltre queste 4 c’è bisogno di un’ulteriore fase di programmazione

che vada a definire le risorse in termini di capitali finanziari ed umani da destinare al progetto, che vedrà

una fase di preparazione, una di progettazione, una di attuazione ed esecuzione, ed una fase di gestione

dell’opera. Di tanto aveva conteggia già Ludovico Quaroni nel 1977, oggi queste stesse fasi le trovate

rappresentate con terminologie anglosassone quando parliamo di Project Management e di Construction

Management e quindi di tecniche di approccio alla progettazione impostate secondo il modello

anglosassone che in Italia erano già ben chiare 40-50 anni fa, il punto è sempre in che misura sono state

applicate.

La fase di preparazione la prima delle 4 che abbiamo visto, è una fase in cui devono essere elicitati,

evidenziati i vincoli alla progettazione. C’è un obiettivo progettuale quale fare un polo scolastico, bisogna

fare il censimento di tutti i vincoli alla realizzazione del polo, in quanto tempo lo si deve realizzare, che

disponibilità monetaria abbiamo, quali sono i vincoli di natura geomorfologica o urbanistica, quali sono i

condizionamenti politici e sociali in termini di durata dell’istituzione pubblica che ci assicura la copertura

amministrativa, e in termini di gradimento della popolazione. Quindi vanno analizzati tutti questi aspetti al

fine di poterne trarre un sottoinsieme di alternative progettuali che superino i vincoli che abbiamo

considerato. La fase di preparazione allora ha uno studio di identificazione, all’interno di questo

sottospazio ci sono n soluzioni che possono fare al caso nostro (polo scolastico), e può anche darsi che

all’interno ci sia un’unica soluzione o che non ci sia nessuna soluzione che superi i limiti dei vincoli che

abbiamo considerato. Nell’ambito progettistico c’è sempre l’ipotesi 0 dove l’opera non si fa perché è

troppo costosa, è troppo impattante , perché è caduto il mercato di riferimento e non è più idonea ad

essere sostenibile dal punto di vista finanziario ed economico. Se invece questo sottoinsieme n identificato

nel primo momento della fase di preparazione e ricco e nutrito allora si passa allo studio di fattibilità, cioè

si definisce una funzione, un algoritmo che analizzi tutte le funzioni n che stanno all’interno di quel

sottoinsieme e ci dica qual è la migliore e ancora una volta potrebbe darsi che la soluzione migliore sia la 0.

Se invece è diversa dalla soluzione 0, lo studio di fattibilità viene consegnato dallo studio di progettazione al

committente, questo attiva un gruppo di analisi interno o comunque diverso dal gruppo di progettazione

che prende lo studio di fattibilità e lo verifica esprimendosi dopo la fase di verifica secondo delle possibilità:

- Lo studio è fatto bene e l’opera viene finanziata;

- Lo studio non convince e viene rimandato indietro per degli approfondimenti;

- L o studio è insufficiente e viene rifiutata la proposta progettuale.

Una volta che si sia ottemperato ad una delle soluzioni fattive, costruttive per cui è identificato il lavoro su

cui si deve andare avanti. Dalla fase di preparazione si passa ad una fase di progettazione.

La fase di progettazione secondo la vecchia norma e non per la nuova (50 2016) prevedeva 3 livelli di

progettazione: preliminare, definitiva, esecutiva, con livelli di progettazione sempre crescente. Anche per

ciò che riguarda nella fase preliminare di progetto nella fase iniziale si parlava di stime sommarie della

spesa e poi si passava ai computi metrici. Oggi il quadro non è più impostato in questi termini; esecutivo e

definitivo esistono ancora, la preliminare è stata sostituita dallo studio di fattibilità tecnico economica. Cioè

il legislatore in un momenti di scarsità di risorse ha detto la prima cosa da considerare e se l’opera si può

fare, se c’è un equilibrio tra il costo e le fonti di finanziamento. Viene imposto di sviluppare un vero

Business Plein sulla vita utile dell’opera che vedrà all’inizio appostati i costi di investimento e la fonte di

finanziamento (pubblica, europea, privata), ma soprattutto dovrà tener conto dei costi per mantenere in

buona funzionalità l’opera. Mentre nella normativa precedente il progetto andava in gara nella sua forma

definitiva oggi per la maggior parte dei progetti si va in gara con la forma esecutiva e questo pone un’altra

serie di problemi: uno perché portare il progetto esecutivo costa molto di più (prima l’esecutivo lo facevo

una volta vinto l’appalto con un certo guadagno assicurato) anticipando maggiori somme nel tentativo di

riuscire a vincere una gara d’appalto e anche perché una progettazione esecutiva è una progettazione che

si sviluppa in situ, cioè che spesso aveva luogo una volta che il cantiere veniva consegnato. Quindi fare un

progetto esecutivo senza avere la sicurezza di vincere la gara, senza avere le aree determina delle

complicazioni di non poco conto. All’interno della fase di progettazione trova spazio il così detto computo

metrico estimativo. Una delle tematiche nella stima dei costi che nelle opere pubbliche è stata sempre a

cuore all’istituzione pubblica è stata quella di verificare la congruità dei costi del progetto. Fin dagli anni ’70

le amministrazioni pubbliche erano luogo di coagulazione di grandi capacità intellettive ed intellettuali, nel

senso che essere un funzionario dello Stato, dell’amministrazione comunale, provinciale era una nota di

pregio nella carriera professionale ed individuale. Con il tempo questo tipo di lettura è venuta sempre

meno. Sicché oggi le amministrazioni hanno un organico molto ridotto a causa della spending review, si

continuano a tagliare posti negli uffici tecnici dei comuni e a non sostituire il personale che va in pensione,

quindi carenza di organico. In secondo luogo non è più un posto ambito perché si lavora molto, si hanno

grosse responsabilità e si ha una remunerazione bassa. Chiaramente le progettazioni quindi risultano

cadenti. Fino a quando l’opera andava in gara con un progetto definitivo approvato e sviluppato dalla

stazione appaltante ma poi andava nelle mani dell’imprenditore che lo andava a realizzare e questo si

faceva carico anche della progettazione i problemi erano contenuti. Pensate adesso che l’opera deve

arrivare in gara con un progetto esecutivo: è quasi impossibile che sia in grado di redigere un progetto

esecutivo nelle condizioni in cui si trova l’organico ad oggi. Sicché le opere che vengono finanziate con

risorse pubbliche risultano pochissime, si da spazio al cosi detto Project Financing: è uno schema di raccolta

tra il pubblico ed il privato con il quale il pubblico individua un’esigenza infrastrutturale e le opere che

saranno utili; dopo di che dice c’è qualche privato che vuole spendere quei soldi per realizzare le opere,

avendone in cambio la possibilità di gestirle e quindi di incassare le relative tariffe?. E fa dei bandi

conoscitivi e se ci sono degli interessati questi si manifestano. Le spese saranno al carico del privato che

deterrà l’opera per un certo numero di anni incassando e dopo un certo numero di anni stabiliti l’opera

torna all’ente pubblico. Ovviamente una volta attivato il progetto non devono passare anni ed anni affinché

questo venga realizzato altrimenti, con l’evoluzione del mercato, si incorrerebbe nel rischio di variazioni e

non finitura dell’opera (caso del porto di Marina di Arechi a Salerno). Tutto questo meccanismo era

regolato da certe tecnologie di appalto: in particolare valevano i criteri dell’appalto a corpo e dell’appalto a

misura e dell’appalto integrato. L’appalto a corpo e quello a misura sono appalti sulle modalità realizzative

che hanno come oggetto la costruzione di un’opera. L’appalto a misura prevede che il pubblico debba

pagare all’appaltatore ciò che lui realizza. L’appalto a corpo è un appalto con l’importo bloccato, ovvero se

ci sono delle varianti il rischio nell’appalto a misura ricade sulla stazione appaltante se invece a corpo

siccome il tutto deve essere consegnato a forfait dall’appaltatore le spese sono a carico dell’appaltatore.

Sono due modalità che distribuiscono i rischi in maniera fortemente diversificata. Nell’appalto a misura il

rischio progettuale è sulla stazione appaltata, nell’appalto a corso il rischio è sull’imprenditore. Per mitigare

questa condizione che dava spesso moltissimi contenziosi, perché nell’appalto a misura l’imprenditore si

sentiva in dovere di chiedere sempre variazioni sul prezzo base perché andava a dimostrare che ci voleva

più materiale (più cemento, più ferri) e nell’appalto a corpo al contrario la stazione appaltante spesso con il

direttore dei lavori (direttori dei lavori rappresenta la stazione appaltante, il direttore del cantiere che è

l’ingegnere, l’architetto che rappresenta l’impresa appaltatrice e tra questi avviene il dialogo operativo

utile alla realizzazione dell’opera) giungeva delle integrazioni ritenute necessarie; l’appaltatore dall’ordine

di servizio non può esimersi fatto poi contestarne la remunerazione , gli imponeva delle integrazioni e in

base al contratto al corpo per l’appaltatore era difficile poi recuperare la spesa maggiorata che aveva

dovuto sostenere. Per mitigare questa condizione fu introdotto l’appalto integrato in cui in gara andava il

progetto definitivi e il soggetto concorrente partecipava sia per la realizzazione ma anche per la fase di

progettazione esecutiva . in questa maniera veniva fuori che sulle disattenzioni progettuali c’era una parte

che andava a carico dell’amministrazione pubblica che aveva fatto il progetto definitivo ma c’era anche una

grossa parte a carico dell’appaltatore il quale faceva il progetto esecutivo. Quindi rimaneva difficile per

l’appaltatore dire che c’erano stati degli errori progettuali visto che l’esecutivo lo aveva fatto lui e avendolo

fatto lui poteva anche organizzarlo e strutturalo in maniera da tirarci fuori un discreto guadagno. Oggi

l’appalto integrato è stato fortemente criticato per cui si è tornati ad una forma di progettazione che per

andare in gara deve raggiungere la soglia dell’esecutività con tutte le problematiche.

Gli elaborati alla base di un progetto e utili nella sua fase di realizzazione sono: elaborati di natura grafica

(impiantistici, strutturali, architettonici); elaborati di calcolo; elaborati estimativi:

- Elenco dei prezzi;

- Analisi dei prezzi;

- Computo metrico estimativo;

- Quadro economico di stima dei valori;

- Capitolati d’appalto.

Questi sono i documenti che devono stare nella proposta progettuale.

CAPITOLATI D’APPALTO. La maggior parte delle norme che regolano le modalità organizzative, progettuali,

il rapporto tra l’imprenditore e la stazione appaltante sono già scritte e sono tutte disponibili nel capitolati

generali e speciali. Il capitolato generale d’appalto è un libro fatto di tutte le indicazioni normative su come

il costruttore si deve correlare con la stazione appaltante e quali sono i principi efficienti per progettare e

realizzare un’opera. esiste anche un capitolato d’appalto generico ed esistono dei capitolati speciali

d’appalto a seconda della tipologia di opere.

Nella fase realizzativa esistono dei documenti che sono importanti: il primo si chiama GIORNALE DEI

LAVORI. Questo è redatto dal direttore dei lavori e contiene la descrizione di carattere giornalistico di

quello che succede nel cantiere ogni giorno. Ad esempio: oggi 25/05/2017 alle ore 6 è iniziata l’attività di

cantiere, un operaio ha aperto il cancello in condizioni metereologiche di temperatura pari a 16°, con alta

pressione, mancanza di nuvole e sono intervenuti 7 operai della società Rossi SRL, i mezzi utilizzati sono

stati un Caterpillar, un escavatore. Alle ore 12 è stato trasferito in cantiere una fornitura di tubi di acciaio

ecc. IL giornale dei lavori è importante perché attraverso questo si potranno andare a ricostruire gli

accadimenti che potrebbero avere influenzato la corretta realizzazione dell’opera, perché l’opera deve

essere realizzata entro un certo intervallo di tempo. Quando questa tempistica non viene rispettata

scattano delle penalità che gravano sull’appaltatore, il quale si deve difendere perché piò darsi che non è

stata colpa della sua scarsa capacità organizzativa ma che ad esempio sia stata colpa di un tempo

inclemente in quanto ha piovuto molto e i getti di cls non si sono potuti fare.

Un altro documento importante è IL LIBRETTO DI MISURA. Per questo, però in contradditorio con il

direttore del cantiere e dei lavori, vengono prese le misure sulle quantità realizzate. Queste operazioni

sono periodiche perché alcune misure non posso essere fatte sempre vedi le fondazioni.

Il REGISTRO DI CONTABILITA’ è il documento in cui si riversano le misurazioni fatte e i prezzi unitari

contenuti nell’elenco prezzi. Il prodotto tra le quantità realizzate e i prezzi stabilità ci da l’importo che

spetta all’imprenditore e ci consente di determinare la remunerazione in riferimento al SAL= stato di

avanzamento lavori. Per contratto all’appaltatore spetta una remunerazione periodica e spesso si da una

anticipazione: all’inizio il 10% e poi ogni mese vengono fatti gli stati di avanzamento e si vede quello che gli

spetta in relazione di ciò che ha realizzato. Il registro di contabilità è redatto in contraddittorio con le parti e

può essere firmato con riserva. Ciò significa che l’imprenditore può firmare proprio in questi termini:

Gianluigi De Mare con riserva (quando non è d’accordo con il contenuto). Entro 15 giorni deve mandare

una relazione al direttore dei lavori per spiegare perché ha firmato con riserva e qual è la cifra che secondo

lui è giusta. Quando la somma delle riserve in corso d’opera raggiunge il 10%dell’importo contrattuale si

attiva un meccanismo che si chiama accordo bonario: cioè il direttore dei lavori prendere tutte l e riserve e

fa una relazione motivata. Le relazioni dei direttore dei lavori e dell’impresa vengono messe insieme e

mandate al RUP= responsabile unico del procedimento, il quale se le legge, definisce una soluzione. Chiama

l’imprenditore e ad esempio l’imprenditore reclamata 200000 euro ma in realtà gliene spettano 130000:se

l’imprenditore dice sì, si scioglie la riserva e gli viene fatto lo stato avanzamento lavori con 130000 euro. Se

non gli va bene si può contrattare e se non si arriva a nessuna soluzione l’accordo bonario è fallito è c’è una

soluzione chiamata collegio arbitrale (Un po’ come quello tecnico per l’espropriazione): un esperto per

l’impresa uno per la stazione appaltante un membro super partes si riuniscono e risolvono la questione

facendo un lodo arbitrale. Se questo non soddisfa le parti il lodo arbitrale può essere impugnato in

tribunale e si va a fare la casa ordinaria.

Alla base di quasi tutti gli elaborati che riguardano la contabilità in fase di esecuzione c’è il computo metrico

estimativo. Questo si distingue in una parte di misurazione e una di stime ed è strutturato attraverso tre

momenti:

1. Fase di classificazione.

2. Fase di misurazione.

3. Fase di stima dei prezzi unitari.

FASE DI CLASSIFICAZIONE. Consiste in una destrutturazione di tutti gli elementi compositivi dell’opera a

realizzarsi. Cioè vi deve essere la capacità tecnica di esplodere l’opera a fasi in tutti le sue parti e porzioni

più elementari. Per fare il computo bisogna fare la così detta WBS=work breakdown structure (Struttura di

scomposizione del lavoro). Ovvero prendere ad esempio la parete di tompagnatura ed esploderla in tutte

le sue componenti.

FASE DI MISURAZIONE. Una volta scomposta la struttura bisogna misurare tutte le sue componenti. Questa

operazione è abbastanza semplice purché conosciate le unità di misura coerenti con la lavorazione di cui vi

state occupando (metri linear, metri quadri, condotte in PVC=metri lineari, condotte in metallo= in peso).

FASE DI STIMA DEI PREZZI UNITARI. La modalità più semplice è far riferimento ai prezziari che vengono

aggiornati di anno in anno da parte della regione. L’elenco prezzi è la porzione di prezziario utile per l’opera

che state facendo. Quando il prezziario non copre le voci specifiche ci sono due soluzioni. A volte si può far

riferimento a prezzari speciali inerenti ai luoghi straordinari in cui state lavorando (per esempio i Sassi di

Matera). Quando i prezziari speciali non esistono perché le lavorazioni non sono ordinarie bisogna fare

l’analisi dei prezzi. I prezziari sono ordinari con riferimento alle condizioni di esecuzione dell’opera

(presenza di strade abbastanza percorribili, assenza di terreni troppo imbibiti d’acqua) e anche in

riferimento all’impresa tipica della zona. Ci sono casi in cui l’ordinarietà del prezziario non può essere

rispettata e si deve operare con l’analisi dei prezzi ovvero si fanno dei nuovi prezzi. Si fanno partendo dal

costo tecnico che è la somma dei materiali della mano d’opera dei noli e trasporti. Ad esempio per un

pannello prefabbricato di nuova generazione bisogna vedere i materiali per fare un metro quadro di questo

pannello. E le voci di costo che servono per fare questo metro quadrato di pannello le trovate in

pubblicazioni che periodicamente vengono diffuse da istituzioni pubbliche (quanto costa 1 m cubo di acqua

ecc.). Ma per realizzare quel metro quadro di pannello servono anche gli operai e quindi serviranno gli

operai specializzati più 4 o 5 operai semplici e su queste pubblicazioni si trova di quanto devono essere

remunerati gli operai. E infine serviranno anche i macchinari e il trasporto con dei camion e quindi

sommando questi con gli operai e i materiali otteniamo il costo tecnico. a questo valore bisogna aggiungere

il 15 % per spese generali di impresa, poi il 10 % di utile dell’imprenditore edile a tutto questo si aggiunge

l’IVA che per il settore edilizio è il 10% e si è tirato fuori il nuovo prezzo con l’analisi dei prezzi (le

percentuali si fanno rispetto alla somma del prezzo precedente ad esempio su 100 euro ne aggiungo il 15

%, poi su 100+15%100 ne aggiungo il 10%di (100+15%100).

QUESTIONE DEL 1992

Stando alla ricostruzione storia nel ’92 partono una serie di indagini che accertano un meccanismo di

finanziamento occulto dei partiti. L’opera veniva appaltata e le offerte erano valutate con il meccanismo del

massimo ribasso cioè vinceva l’impresa che offriva la % maggiore di ribasso (fino al 45%). Vinceva l’impresa

di De Mare ma tuttavia c’era la possibilità di fare le varianti in corso d’opera sicché l’amministrazione poi

diceva vabbè per il 25 % dell’importa a base d’asta mi fai la strada poi con il ribasso che tu mi hai fatto (che

corrisponde ad un mancato ricavo dell’imprenditore) decidiamo di fare una variante: ovvero oltre a fare i

marciapiedi facciamo anche delle aiuole, delle alberature e con un'altra variante l’illuminazione. E così

piano piano si recuperava l’importo di ribasso. In un meccanismo virtuoso questa era ottimo perché ciò che

il progetto non era andato a prevedere veniva migliorato in fase realizzativa. In un meccanismo distorto si

creava invece il contrario, perché si andavano a creare delle variabili inutili sicché l’imprenditore

guadagnava il 100% e anche di più (tanto l’appalto era a misura). In questo meccanismo i politici

prendevano delle tangenti, cioè l’appaltatore che vinceva, vinceva perché veicolato dalla forza politica che

lo spalleggiava e che incassava una % di queste cifre. Sicché il settore dei lavori pubblici era suddiviso tra i

partiti in funzione della rappresentatività del governo c’era una divisione. In questo modo veniva dirottati i

soldi pubblici ai partiti. Questo meccanismo svelato dalle indagine nel tempo in tutti i settori anche la

sanità, portò alla disintegrazione di alcuni grandi partiti in particolare Democrazia Cristiana, il Partito

Socialista, il Partito Repubblicano. Questo è il momento in cui scende in campo il nuovo partito di Forza

Italia che poi è stato l’altro polo rispetto ai partiti della sinistra alternandosi al governo in questi anni.

L’obiettivo era quello di ricostruire la trasparenza, l’onestà, l’affidabilità del sistema politico. Se si vanno a

leggere i dati la cosa non è andata proprio così perché da quegli anni ad oggi il debito pubblico in Italia è

aumentato di 3 volte, il che significa che dopo non è andato meglio. La così detta stabilità politica che era

richiesta per governare il Paese non c’è stata e quindi ci troviamo nelle condizioni in cui il Paese non ha più i

grandi poli produttivi competitivi rispetto al mondo mentre in quegli anni ce li avevi (fino agli anni ’80 la

chimica era un polo di eccellenza, l’industria dei metalli e idrocarburi erano poli di eccellenza e alcune

imprese sono state privatizzate o vendute). Alitalia era un compagnia di bandiera pagata dallo Stato. Poi

questa compagnia non è andata più tanto bene ed è stata ceduta una certa porzione a soggetti orientali e si

è fatto un primo intervento pubblico di salvataggio. Alitalia perde 1 milione di euro al giorno per cui è stata

fatta un’iniezione di 600 milioni di euro di denaro nostro per garantire 6 mesi di sostenibilità per trovare un

piano industriale che consenta il salvataggio ovvero il fallimento in modo che non perdano il lavoro tutti i

dipendenti. Se prendiamo l’area vi rendete subito conto della differenza tra utilizzare Alitalia o quelli Low

Cost. i questi ultimi si viaggia come le sardine, dei carri bestiame e sui vettori Alitalia si paga di più ma si

viaggia con un certo rispetto della dignità e inoltre se c’è una coincidenza Alitalia aspetta l’utente. Invece

viaggiando in treno con le nuove frecce mille è stata eliminata la carrozza ristorante. Per i tecnici la

motivazione è stata che per le alte velocità il treno deve essere più corto per evitare problemi tecnici in

curva. Il punto è la qualità del viaggio: nella carrozza ristorante era vietato tenere i computer aperti. La

lettura storica che ha portato a svendere molti gioielli di proprietà pubblica sulla base di perizie fantasiose

per venderle a società straniere fa parte di una logica di impoverimento del Paese. Ora le eccellenze Italiane

sono le aziende agro alimentare (Ferrero), la moda e piccole e medie imprese artigianali (gioielli) e per gli

armamenti.

STIMA DI UN’AZIENDA

Gli ambiti per i quali è richiesta la stima sono 3:

- L’ambito delle garanzie societarie. Dobbiamo garantire tutti i soggetti che in qualche misura sono

interessati all’azienda per esempio i soci di minoranza che intendono acquistare delle quote, che

vogliono sapere il valore dell’azienda. E’ interessato il fisco: sulla base del valore e dalla capacità di

reddito si pagano delle imposte. Sono interessate le banche che finanziano l’impresa per un

progetto di sviluppo. Quindi sono diversi i soggetti che devono essere tutelati e che devono sapere,

devono avere contezza di quello che è il valore dell’azienda per poter compiere compiutamente le

proprie decisioni.

- L’ambito delle strategie di sviluppo. Un’azienda che vuole acquistare un’altra, per fondersi, per

integrarsi, la vuole acquistare per necessità di avere in house (all’interno) la produzione di quel

bene, e quindi in relazione agli obiettivi di sviluppo può essere richiesta la valutazione dell’azienda.

- L’ambito delle stime di performance (stime di redditività). L’imprenditore o soggetti esterni sono

interessati a conoscere quando rende l’azienda e quindi si pone il problema di stimarne il valore.

La valutazione deve essere condotta da un soggetto indipendente, esterno che non ha interessi diretti

altrimenti potrebbe manipolare il risultato della valutazione. Lo scopo del giudizio di stima è

l’individuazione dell’aspetto economico. Tale aspetto nel riguardo della stima cambia a seconda di quella

che è la fase di vita dell’azienda. Si individuano sostanzialmente tre fasi:

- fase di azienda in avvio. È la fase in cui l’imprenditore sta avviando l’attività di produzione (sta

comprando il terreno, sta realizzando il fabbricato e lo ha anche completato con i macchinari ed ha

appena cominciato la produzione e la vendita). In questa fase la capacità di reddito dell’azienda è

ancora bassa e quindi l’acquirente dell’azienda non paga in funzione del reddito he oltretutto non

sa quanto è perché non si sa se l’imprenditore riuscirà a vendere tutti i “frigoriferi” e non si hanno

dati di bilancio passati. Per questo motivo quando l’azienda è in avvio si valuta il valore di mercato

delle singole componenti viste una indipendentemente dall’altra.

Se facciamo un grafico dove sull’asse delle x mettiamo il reddito e sull’asse delle y il reddito,

vediamo che nella fase di avvio il reddito è negativo perché stiamo spendendo soldi per la

realizzazione dell’azienda per poi essere progressivamente crescenti. Supponiamo che l’azienda in

esame sia un ristorante, e questo sta sul mercato da due anni, si mangia bene e la parola si diffonde

e quindi ha una clientela consolidata ed è riconosciuto come marchio, i diversi fattori della

produzione sono coordinati nel senso che ognuno ha un proprio ruolo specifico. E quindi ad un

certo punto riesce a coprire i 100 coperti al giorni. Quindi ad un certo punto l’azienda entra in

esercizio.

- fase di azienda in esercizio. In questa fase l’azienda ha dei livelli di reddito tendenzialmente

costanti, perché l’azienda si è inserita e quella produzione riesce a vendere. La fase di esercizio è

lungo. Ad esempio la Fiat è sul mercato dall’800, le aziende riescono a rimanere sul mercato per

archi di tempo molto lunghi se gestite bene. Ad un certo punto può succedere che arriva un erede

che non sa gestire l’azienda e quindi fallisce. Può accadere che il prodotto non è più richiesto dal

mercato per contingenze, per tecnologia. Una delle aziende molto importanti di 20 anni fa era la

Kodac che produceva le pellicole per le macchinette fotografiche, e nel momento in cui è entrata

sul mercato quella digitale la Kodac è fallita e si è convertita in altro con fatturati però più

contenuti. È possibile che ci sia un inasprimento della concorrenza soprattutto nei settori a

tecnologia avanzata. I primi telefonini erano della Motorola ed oggi non esiste più, oppure la

Samsung produce un televisore tecnologicamente avanzato a prezzi più bassi e quindi elimina dal

mercato le altre aziende. Tutti questi fattori comportano un’improvvisa perdita di capacità

reddituale che non può essere compensata o risolta e quindi l’azienda va in liquidazione.

- fase di azienda in liquidazione. Se l’azienda è il liquidazione va stimata considerando il costo di

costruzione deprezzato. Si fa un inventario dei beni dell’azienda in liquidazione: della struttura

ormai vecchia, dei macchinari ormai in obsolescenza tecnica tutto ovviamente deprezzato.

Si condira quindi:

 il valore di mercato, se l’azienda è in avvio;

 costo di costruzione deprezzato, se l’azienda è in liquidazione;

 il valore di reddito, se l’azienda è in esercizio. Si considera il reddito in funzione del tempo.

Possiamo fare uno schema analogo dove però consideriamo anzichè R il valore V dell’azienda in

funzione del tempo. Questo valore cresce all’inizio perché i redditi crescono tende a rimanere

costante nella fase intermedia e a decrescere nella fase finale. Quindi ha uno schema analogo a

quello precedente. A quello che è il valore reddituale R/r si può associare il valore patrimoniale K

(somma del valore di mercato della singole componenti). Se l’azienda è in avvio fino a t1, la

stimiamo in base al valore patrimoniale K. Se l’azienda è in liquidazionde oltre t2 stimiamo in base

al valore patrimoniale in qualche modo ovvero in base al costo di costruzione deprezzato. Se

l’azienda è in esercizio si stiama in base al reddito e quindi il valore V=R(reddito)/r(costo

opportunità= mancato rendimento in investimenti alternativi).

Seci mettiamo in questo istante (segmento verticale evidenziato tra t1 e t2) il valore reddituale è

più grande di quello patrimoniale. Che cosa fa si che il valore che scaturisce dal reddito sia

superiore al valore della componente patrimoniale, quindi dei beni materiali. quindi questa qui è

un’aliquota di valore che è dovuta ai beni immateriali tant è che si chiama valore di avviamento Va

= R/r(valore di insieme) –K(valore delle componenti dei beni materiali). Ferrari ha un reddito molto

maggiore rispetto ai beni materiali che possiede perché hanno tanto valore i beni immateriali

ovvero il brand, perché dietro il marchio c’è la storia, c’è la sicurezza del prodotto, la garanzia.

Se io stimo il valore della azienda in esercizio in questa maniera, assumo che i beni materiali e

immateriali concorrano a produrre reddito per un tempo infinito, perché questa è la formula

dell’accumulazione iniziale posticipata illimitata e quindi questo è un reddito infinito. Se io dico che

questo reddito si manetrà tal quale costante all’infinito assumerò che i beni materiali producano

reddito all’infinito il che per Ferrari può andare ma è una forzatura perché può capitare che col

tempo un altro brand si rafforza nel mercato e ad esempio se prima non compravo un cellulare

Huawei ora che è da un paio di anni sul mercato. Per cui cosa si fa: il valore dell’azienda è il valore

patrimoniale K + la metà del valore di avviamento.

Questo procedimento si applica quando non me la sento di utilizzare una formula a reddito

illimitato. Se però io so il numero di anni per i quali i beni materiali creeranno soprarredito allora si

può utilizzare una formula secondo la quale:

L’argomento in parentesi è il reddito dei beni immateriali mentre r’’K è il reddito dei beni materiali.

Mentre la frazione è l’accumulazione in n anni se assumo che il soprarredito generi soprarredito

per i prossimi n anni. r’’ è un saggio di rendimento, r’ è il costo opportunità.

Per la stima del valore di un’azienda industriale e commerciale in esercizio ci sono tre approcci:

- reddito illimitato;

- valor medio;

- capitalizzazione limitata del sopra reddito.

ESTIMO SPECIALE

Abbiamo già parlato di espropriazioni di pubblica utilità. Questo argomento rientra all'interno delle

cosiddette limitazioni al diritto di proprietà. Il diritto di proprietà che è garantito dalla Costituzione in Italia

si divide in:

diritto di godimento che consente l'utilizzo dell'immobile.

- diritto di disposizione che consente di venderlo.

-

Una delle limitazioni al diritto di godimento si chiama usufrutto. L’usufrutto è la norma, il principio di legge

che consente di utilizzare un bene immobile; sicché il valore del bene si può distinguere in:

valore di usufrutto su cui si concentrano i diritti di godimento.

- valore della nuda proprietà su cui si concentra il diritto di disposizione.

-

Esempio. Quando i genitori anziani di una famiglia sono proprietari di un appartamento decidono di

donarne la nuda proprietà ai figli e di mantenere l'usufrutto vita natural durante del bene: significa che

trasferiscono la nuda proprietà agli eredi con oneri e onori nel senso che costoro diventano nudi proprietari

ma dovranno anche pagare le tasse su questo bene immobile mentre i genitori anziani rimangono

usufruttuari a vita sicché alla loro scomparsa il diritto di godimento e di disposizione si ricongiungono nel

pieno diritto di proprietà.

Esempio. Nelle città importanti con le condizioni di crisi dell'ultimo decennio si verificarono casi in cui

anziani proprietari non erano in grado di pagare le spese per il proprio appartamento recato ad esempio in

zona centrale e quindi mettevano in vendita la nuda proprietà mantenendo l'usufrutto. Un soggetto terzo

acquistava la nuda proprietà ovviamente costerà di meno della intera proprietà perché si compra un bene

di cui non si può usufruire, si compra un bene che sarà vincolato nell'utilizzo a vita rispetto all'usufruttuario.

Lo si paga di meno e quindi lo si acquista in termini prospettici di investimento e poi chiaramente si fa il tifo

perché venga liberato il più presto possibile.

Allora noi dobbiamo essere in grado di stimare il valore di mercato dell'usufrutto perché possiamo essere

chiamati a stimare il valore di mercato di un appartamento che è gravato dall'usufruttuario quindi a stimare

il valore di mercato della nuda proprietà di un immobile e quindi per ottenere il valore di mercato della

nuda proprietà dobbiamo saper detrarre dal pieno valore di mercato il valore dell'usufrutto secondo la

relazione (che abbiamo già citato) per cui:

il valore di mercato= al valore della nuda proprietà + il valore di mercato dell'usufrutto

Ovviamente l'Istituto dell'usufrutto copre una serie di condizionamenti normativi: quando l'usufrutto viene

assegnato tale operazione deve avvenire con dei criteri intanto di durata si può fare un usufrutto vita

natural durante solo con le persone fisiche e non con le persone giuridiche. Cioè per esempio le società o le

associazioni si può fare l'usufrutto che non superi i 20 anni perché dopo i vent'anni ci sono i problemi con le

forme di acquisizione come l'usucapione. Inoltre al momento della stipula del contratto di usufrutto si deve

redigere un inventario che descriva il precisamente lo stato in cui si trova l'immobile perché l'usufruttuario

lo dovrà mantenere conservare con l'attenzione del buon padre di famiglia come dice la legge quindi

evitandone un degrado

Straordinario. Inoltre l'usufruttuario non potrà fare modifiche sostanziali all'immobile salvo consenso

scritto del nudo proprietario. Detto ciò possiamo vedere come si stima il valore di mercato dell'usufrutto:

Non è altro che la formula dell’ accumulazione iniziale di annualità costanti posticipate limitate con una

particolarità (R,r sopra segnato). Intanto come si definisce n? cioè qual è la durata prevedibile per

l'usufrutto se abbiamo una persona fisica? Se nel contratto c'è scritto il numero di anni per il quale

l'inquilino potrà usufruire del bene nessun problema però potrebbe essere vita natural durante e

comunque deve essere un periodo definito univocamente e lo è in virtù delle tavole immortalità relative al

luogo in cui si trova l'immobile. Quindi bisogna andare a prendere le tavole di mortalità dell'Istat e ci

diranno ad esempio che a Roma la vita media per le donne 77 anni per gli uomini a 73 vediamo quanti anni

ha l'inquilino e facciamo la differenza: quello è il valore di n, l'utile per stimare il valore di mercato

dell'usufrutto. Ed è il motivo per cui stavo raccontando che nei centri storici dov'è la crisi economica ha

determinato complessità nel bilancio finanziario mensile. Molti proprietari anziani hanno ceduto la nuda

proprietà incassando quindi il controvalore monetario e utilizzandolo per poter avere una vita agiata e di

conseguenza mantenendo l'uso dell'immobile.

Nella formula poi ci sono da calcolare R e r cosa che noi sappiamo già fare in termini ordinari perché

sappiamo stimare il reddito e il saggio nel procedimento di capitalizzazione dei redditi con la piccola

peculiarità che R e r non sono ordinari perché l'appartamento non è in condizioni ordinarie, in quanto

abbiamo detto che non può essere modificato senza l'autorizzazione del nudo proprietario quindi ci

troviamo nella condizione in cui l'usufruttuario gode di un bene di cui non può modificare in base alle

tendenze che offre il mercato. Allora se il mercato prevede che si faccia il doppio servizio perché è molto

richiesto dalle condizioni di qualità della vita lui non può farlo perché ha bisogno dell’autorizzazione del

proprietario che potrebbe anche non concederla. Se si vanno a fare normalmente delle superfetazioni che

aumentano il valore dell'immobile, l'usufruttuario non le può fare perché il proprietario potrebbe non

concederglielo e quindi è questa tipologia di immobile che tendenzialmente non segue lo sviluppo del

mercato perché non si può tenere al passo in quanto colui che l'utilizza non è autorizzato e quindi R e r

sono fuori dal mercato non sono ordinari. E questo è uno dei due argomenti che l'origine vi ho detto esula

dalla teoria dell'ordinarietà perché risponde a principi che non solo quelle dell'ordinarietà.

TEORIA DELL’ORDINARIERA’

In termini assoluti e generali ordinario significa più diffuso, più frequente nella zona di indagine ma c'è stato

un momento storico in cui si è dibattuto con dovizia di analisi sul concetto di ordinarietà che è il concetto di

fondo della teoria estimativa perché ci spostiamo nell'ambito del giudizio di convenienza economica in cui il

giudizio è specificatamente valido. Fu Giuseppe Medici a porsi il problema nel chiarimento del concetto di

ordinarietà con riferimento ad azienda agricola che significava azienda ordinaria se si conduceva uno studio

estimativo in una certa zona geografica. Allora come spesso si fa, prese in prestito principi di analisi da altre

discipline in particolare dalle scienze biologiche quale lo studio di una specie animale. Ad esempio

conduceva la caratterizzazione di quella specie in riferimento al territorio per cui ad esempio la mucca

podolica emiliana veniva identificata studiando un campione rappresentativo riportando i dati medi delle

componenti fisiologiche: per cui si aveva che mediamente la mucca emiliana pesava 190 kg era alta 75 cm

avevo la distanza tra il muso ed il cranio di 12 cm e così via. Era facile in base all'osservazione tirare fuori il

modello della mucca media. Quindi per un primo momento Giuseppe Medici disse che si poteva fare lo

stesso per le aziende: prendiamo il campione di analisi dell'azienda agraria italiana con riferimento al

seminativo e verrà fuori che mediamente l'azienda è estesa per 120 ettari, che mediamente ha un'attività

del 1%, che mediamente ha una struttura di irrigazione basata su un sistema idraulico a pressione, che

mediamente è esposta a sud, sud ovest e quindi si poteva tirar fuori il quadro descrittivo dei valori medi per

l'azienda agricola in bianco e arrivare così a definire quella che era l'azienda atipica o l'azienda media. E’

chiarissimo che l’estimo è una materia evidentemente pratica e questo processo non darà contributi

perché è evidente che avere idea del profilo medio non dà nessun vantaggio perché non esiste azienda

media cioè quella che si profila con parametri che misurano indicatori medi e quindi del tutto astratti e

quindi probabilmente l'azienda che aveva come caratteristiche le medie di tutte le altre caratteristiche non

esistevano della realtà. E’ pochissimo fa conto solamente di dati reali ed i decreti operativi l'idea

dell'azienda media non era praticamente utile bisognava avere idea dell'azienda ordinaria cioè di quale

fosse la caratteristica pregnante dell'azienda più diffusa in Emilia Romagna. Passmark ebbe un'intuizione

anziché fare una ricerca basata su n parametri che sono descrittivi di questa azienda prendiamo un

parametro di sintesi che è molto più facile da gestirsi e tanto più perché siamo in un periodo storico intorno

agli anni 50 in cui non essendoci calcolatori fare delle analisi multivariata era difficile, fare analisi mono

parametrica era possibile. Allora che disse a rappresentare le caratteristiche che connotano l'azienda

ordinaria prendiamo un solo parametro che è il reddito dell'imprenditore elevandola a variabile significativa

dell'ordinarietà, quindi che fece riprese il campione delle aziende e invece di misurare tutte le

caratteristiche misurò un solo dato: il reddito dell'imprenditore lo andò a mettere in un diagramma

ottenendo una distribuzione di questo tipo, con redditi crescenti rispetto alle frequenze di osservazione:

Stacco i punti di flesso sapendo che statisticamente in un campione la distribuzione gaussiana dei punti di

flesso è compresa nel 66% degli elementi del campione e disse se io ho un'azienda che è oggetto di studio e

ne vado a verificare il reddito imprenditoriale, se questo reddito è compreso all'interno di quel 66%

l'azienda è ordinaria cioè rientra nelle tipologie di aziende che sono maggiormente diffuse su questo

territorio. Se invece il reddito dell'imprenditore è molto alto cioè a destra del punto A allora qui abbiamo

un imprenditore particolarmente bravo e quella azienda non è un'azienda ordinaria ma condotta da un

soggetto che l'ha fatta rendere di più di quando normalmente avviene in quella zona. Se invece il reddito si

trova sotto a sinistra di B abbiamo i cosiddetti imprenditore di coda ovvero quelli scarsi.

E definì perciò un modello per verificare l'azienda agricola e quindi parimenti un immobile si trovava in

condizioni ordinarie, parimenti un immobile residenziale perché questo non è importante non sempre il

perché risiede nei ragionamenti che abbiamo fatto per l'aggiunta e detrazioni al valore capitale perché

chiaramente se voi avete un terreno agricolo il cui reddito si trova nella fascia dell'ordinarietà sappiamo che

quando andiamo a stimare il valore di mercato in base alle condizioni in cui si trova, quello sarà un valor

capitale ma anche un valore di mercato che verrà prezzato così dagli operatori economici. Se invece il

vostro bene genera oltre B cioè è gestito dall'imprenditore di testa particolarmente capace dovete stare

attenti perché non potete andare a capitalizzare la R straordinario cioè in quella era nell'ordinario più la

una plusvalenza dovuta al fatto che sono molto bravo. Pensate ad esempio di un'azienda sperimentale sulla

quale ci siano delle coltivazioni basate sulla strumentazione, molto avanzate meccanizzate, quando

andiamo a vendere non è detto che quello è plusvalore che generi valore di mercato perché potrebbe darsi

che nell'area di influenza, nell'orizzonte spaziale, l'ordinarietà è basata invece su serre non meccanizzate

che hanno il bisogno di una competenza scientifica molto spinta per essere gestita quindi quando lo

mettete sul mercato non ci sono altri operatori che hanno la competenza o collaborazione professionale

atta a sfruttare quella struttura e quindi la vedono come un surplus negativo che va smontata e demolita

con dei costi non con plusvalore. Allora quando andiamo a fare la stima non possiamo capitalizzare R che

era proprio solo dell'imprenditore illuminato perché nessuno si compra quella azienda particolarmente

avanzata sul proprio sapere tecnologico in quanto non è ordinaria quella zona e quindi gli argomenti non

sono attrezzati dal punto di vista del know how per valutare quella strumentazione così avanzata. Ora se R

si trova sotto ci troviamo con un terreno che non è sfruttato adeguatamente quindi quando lo mettiamo sul

mercato dobbiamo stare attenti perché non lo dobbiamo andare a mettere in base ad un R da un

imprenditore di coda perché il mercato in pochi anni chi se lo compra quel bene è in grado di portarla ad un

rendimento ordinario.

STIMA DEL DANNO

Altro argomento che esula dal ordinarietà è la stipula del danno, stima del danno. Quando parliamo di

stima del danno possiamo farlo in maniera ordinaria perché quando voi fate un incidente con la moto o la

macchina ciò che vi viene indennizzato è il danno effettivo del mezzo quindi si va a fare la verifica del

danno che esplicitamente valido per il nostro mezzo. Intanto vediamo come rappresenta il concetto di

danno:

“Si definisce danno il pregiudizio economico e si risolve in una diminuzione del valore patrimoniale a causa

di un fatto provocato dall'uomo, un evento fortuito quindi nella definizione parliamo di danno come impatto

sul valore immobiliare derivato da un'azione volontaria o da un accadimento casuale.”

Per far fronte al danno normalmente si stipulano contratti di assicurazione cioè pagate un certo premio per

garantirvi in caso di accadimento di un evento che provochi un danno, il risarcimento che vi consentirà di

ricostruire di comprare il bene immobile che abbiamo assicurato quindi a fronte di un premio ci garantiamo

il diritto al risarcimento. Perché il contratto di assicurazione sia valido l'impresa assicuratrice deve esistere e

questo non è certo lapalissiano non è un concetto perché nell'ambito dei trasporti esiste una normativa

abbastanza stringente che autorizza le imprese di assicurazione in ambito europeo. Però sappiamo anche

che esistono delle macchine che vengono acquistate all'asta ovvero del fenomeno in cui abbiamo le auto

targate Bulgaria, Polonia, Repubblica Ceca e così via perché non essendo collegate le motorizzazioni a

livello europeo se noi compriamo la macchina con una targa bulgara non sono cioè non siamo soggetti alle

norme dello Stato italiano e ancora di più se usiamo un mezzo in targa bulgara intestata a un bulgaro

intanto non paghiamo la sovrattassa. Intanto non pagate la sovrattassa ovvero il bollo, la tassa di

circolazione quindi se compriamo una bella BMW e 700 800 euro in base ai cavalli di potenza il bollo non lo

paghiamo ma nessuno potrà contestare. Poi potete eludere la normativa sull'assicurazione perché quella

vale solo per le auto che abbiano targa italiana e quindi il rischio qual è che voi possiate avere un incidente

con un soggetto un mezzo di questo tipo e non sarete garantiti nel pagamento perché casomai la sua

compagnia di assicurazione non esiste oppure ha sede in uno di quei paesi che non sono regolati da norme

di valenza europea o da protocollo d'intesa con gli altri paesi. Una delle prerogative affinché il contratto di

assicurazione sia valido è che l'impresa assicurativa esista. Poi bisogna che il premio sia stato pagato ovvero

tornando all'esempio precedente noi ogni sei mesi o un anno paghiamo il premio assicurativo per il mezzo

se non lo versiamo l'assicurazione non ci pagherà e poi dovete avere assicurato il mezzo (l'immobile perché

esistono le assicurazioni anche sui fabbricati) rispetto ad un evento. Tale evento è rischioso ma non certo

perché non esiste un’assicurazione rispetto a danni certi e come quando noi andiamo a fare un

assicurazione sulla vita che consentirà ai vostri eredi o ai vostri beneficiari che indicate di avere un

corrispettivo nel caso di decesso e vi trovate però sfortunatamente in una condizione di malattia molto

avanzata e chiaramente nessuno mai stipulerà un'assicurazione sulla vita ad un soggetto che ha poche

probabilità di sopravvivenza. E’ il motivo per cui quando andate a fare polizze assicurative su immobili

industriali dove ci sono processi produttivi ad alto rischio i costi sono molto elevati o in alcuni casi non

esistono assicurazioni e sono disposte a cautelare il rischio di incidente. Il contratto può essere stipulato per

il pieno valore del bene o per un'aliquota del suo valore e dovete stare attenti perché chiaramente voi

potete decidere di fare l'assicurazione con riferimento al valore del bene delle sue condizioni al nuovo ed è

quello che si fa per il furto e incendio sulle macchine sulle automobili e poi continuate a pagare negli anni

successivi lo stesso premio quando così non dovrebbe essere perché l'assicurazione tuttalpiù deve risarcire

il valore corrente del mezzo non è che se io ti assicuro la mia macchina per 20000€ e pago un premio

proporzionale €20000 perché il premio per furto incendio è un'aliquota ogni €1000 di valore sono 11 12 13

euro a per ogni €1000 di valore. Quando faccio il contratto con il mezzo nuovo chiaramente vale €20000 ma

al secondo anno ne vale 16 15 invece continuiamo a pagare come se il mezzo fosse nuovo quanto in realtà

dovremmo pagare €11 ogni 1000 x 15000 perché se facciamo l'incidente loro non ci risarciscono del valore

tale che ci consenta di comprare una macchina nuova ma ci risarciscono il valore della macchina che aveva

nel momento dell'incidente. Quindi il premio dovrebbe essere commisurato. Lo stesso discorso vale per i

fabbricati quando si fa un’assicurazione sul fabbricato residenziale bisognerebbe aggiornarla ogni anno

perché il fabbricato nel tempo si degrada si deprezza e ciò mi viene risarcito il costo di ricostruzione

deprezzato se c'è un incendio pagheranno il costo di ricostruzione deprezzato. Rispettate perché il

contratto di assicurazione e in particolare il pagamento del risarcimento non possono avere luogo in prima

istanza c'è un tempo per dichiarare l'evento dannoso nel caso delle automobili ma quasi sempre di 3 giorni

dal verificarsi dell'evento dannoso. Se ad esempio entro tre giorni dall'incidente dovete fare la

dichiarazione alla compagnia di assicurazione perché più passa il tempo e più c'è il rischio di biscotto nel

senso che voi siete responsabili un incidente perché avete perso il controllo dell'auto non avendo cambiato

le gomme avendo fatto la giusta attenzione e vi siete fatti una bella passeggiata sul guard reil però mi

piange il cuore a dover pagare la cifra per rimettere in sesto l’auto. E allora vabbè pensandoci la prima

notte insonne dopo aver fatto un danno ingente mi viene in mente che forse c'è un amico che può

dichiarare che è spuntato e non ha rispettato lo stop e per evitarlo siete andati fuori strada e alla fine viene

fuori che effettivamente non era colpa vostra quindi denunciato il sinistro all'assicurazione l'amico firma il

CID e il danno viene pagato l'assicurazione.

E per questo l'assicurazione consapevole di questi rischi vi da 3 giorni per dichiarare l'evento in modo da

ridurre la vostra capacità di giostrare sulla ricostruzione di un fatto incredibile. E d'altronde questi sono i

motivi per cui in Campania voi pagate dei premi di assicurazione altissimi e invece in Basilicata dove sono

tutte persone serie si paga poco. Il premio deriva da un calcolo statistico non prospettico cioè le compagnie

vanno a vedere il numero di incidenti che si sono verificati negli anni e calcola il premio che devono

attribuire agli assicurati per poter ricoprire gli incidenti prevedibili. L'altro fattore è il buon comportamento

del proprietario: il nostro impianto industriale in una piccolissima ala va a fuoco per un corto circuito e poi

intervenire perché ve ne rendete conto e aprire subito le porte in cui c'è una buona ventilazione l'incendio

divampi su tutto il fabbricato così l'assicurazione mi paga visto che ormai voi eravate quasi in condizione di

fallimento perché non c'eravamo proprio incassato il controvalore. E’ chiaramente una delle norme

principali è che voi avete fatto di tutto per evitare o contenere gli impatti dell'evento dannoso tanto è vero

che la prima cosa che si fa quando viene il perito e di verificare indagare sulle condizioni dell'incendio per

rendersi conto e fare una relazione alla compagnia assicuratrice sulla matrice fortuita casuale o dolosa del

evento dannoso.

Degli sbocchi lavorativi c’ è il perito dell'assicurazione quindi dobbiamo essere in grado di stimare il valore

di un immobile, valore di ricostruzione e valore di ricostruzione deprezzato.

Stima del danno e usufrutto sono due argomenti che esulano dalla teoria dell'ordinarietà nonostante

abbiamo detto che la teoria dell'ordinarietà per tutte le questioni estimative che si coagulano intorno al

giudizio di stima mentre il giudizio di convenienza economica l'abbiamo affrontato con riferimento al valore

di trasformazione e lo affronterete per coloro che proseguirà nel corso di valutazione economica dei

progetti che si occupa invece espressamente di costruire il profilo di sostenibilità finanziaria ed economica

rispetto ad un imprenditore specifico che decide di realizzare una certa edificazione.

ASSERVIMENTO

Tra le limitazioni al diritto di proprietà abbiamo visto le espropriazioni, l’usufrutto e ora vedremo

l’asservimento. L’istituto dell’asservimento e quindi la costituzione di una servitù, definisce un rapporto tra

un fondo dominante e uno servente. Ad esempio se avete un fondo B vicino un corso

d’acqua questo attinge direttamente, in fondo A

deve chiedere una servitù di acquedotto, deve

chiedere ed assoggettarsi a B per poter far

passare una condotta che emunga direttamente

al fiume. Il fondo B si può opporre a questa

richiesta altrimenti il fondo A ricorre al tribunale

perché ne ha diritto così come le servitù di

passaggio.

Se voi avete un fondo intercluso: questa è una

strada e voi siete proprietari del fondo B e non

riuscite ad accedere alla strada di comunicazione,

richiedete una servitù di passaggio in modo che

anche voi possiate essere collegati. Il fondo D non

si può opporre nel senso che ne può fare

esclusivamente una questione monetaria, perché

voi dovete pagare l’imposizione della servitù di

passaggio. Ma se il fondo D non si dimostra

disponibile il proprietario del fondo C ricorre al tribunale perché sia fatto un decreto di imposizione della

servitù. Questo vale tra i privati.

Esistono poi delle servitù coattive, cioè delle servitù alle quale non vi potete opporre in nessuna maniera

perché sono disciplinate dalla legge. Ad esempio la servitù di metanodotto, la servitù di elettrodotto.

Qualche anno fa si è votato in Italia per un referendum che cercava di abbattere, di travolgere la coattività

di servitù di elettrodotto ma non andò in porto. È chiaro che al proprietario spetta un’indennità di servitù.

Come si stima? Intanto la servitù è una limitazione al diritto di godimento, di possesso. Perché nel caso del

passaggio il fondo B perde il possesso del pezzo di terreno mentre il fondo C ha il diritto di passaggio. La

stessa cosa vale per le servitù di elettrodotto realizzata con i piloni e cavidotti determina un impatto sui

redditi che voi siete in grado di ribattere dalla fascia di terreno interessata perché in qualunque momento

possono entrare con i mezzi di manutenzione e distruggere ciò che coltiviamo. Ciò che viene leso è il diritto

di godimento, di utilizzo, di possesso e questo deve essere indennizzato. Oggi questa indennità ha un

richiamo nel Testo Unico sugli Espropri che però non dice niente sul metodo di stima. Questa fa ancora

oggi riferimento al testo Unico sulle acque degli anni ’20 il quale testo all’articolo 23 propone due soluzioni:

Se questo è il terreno in oggetto con

l’elettrodotto, l’indennità si calcola con:

- COMMA 1. Si rifà al valore

complementare. L’indennità per servitù

equivale al valore del bene prima della

servitù meno il valore del bene dopo la

servitù.

- COMMA 3. Rappresenta una

espressione formale. Diche che:

L’indennità= valore di mercato delle aree dei basamenti dei piloni e delle cabine di trasformazione a lordo

dei carichi + ¼ del valore di mercato del valore delle aree sottese ai cavi sempre a lordo dei carichi.

Il concetto dei carichi è il concetto della tassazione. Nell’espropriazione voi perdete completamente la

proprietà del bene, quindi vi viene pagato l’intero valore di mercato. Nella servitù voi ne perdete l’utilizzo

però siccome la proprietà rimane intestata a voi continuerete a pagare le tasse: e quindi in questa

indennità vi devono pagare anche le tasse che voi andrete a pagare sul pezzo di terreno che non usate più

pur rimanendo intestato a voi. Per questo si parla di valori al lordo dei carichi. Per i due valori invece: un

pilone a seconda del voltaggio il basamento può andare 1mx1m a 4mx4m ma niente di complicato perché

l’area la si riesce a identificare ma va implementata di una congrua area di rispetto perché dovranno

passare i mezzi di manutenzione e si amplia almeno di 1,5 m per lato. Quindi a lordo dei carichi e quindi

dovranno pagarvi anche l’attualizzazione delle tasse che voi andrete a pagare nel periodo di validità della

servitù perché esistono 2 tipi di servitù: temporanee o permanenti. Le sono temporanee durano massimo 9

anni e poi l’ente deve smantellare tutto e rimettere in ripristino il terreno. Però per le servitù di

elettrodotto quasi sempre si fa una indennità permanente e quindi si tratta di capitalizzare l’attualità su

una annualità illimitata. Le aree sottese ai cavidotti si intendono fasce medie che corrono sotto gli

elettrodotti tra i 2 e 4 metri, per permettere il passaggio di mezzi di manutenzione degli impianti.

Quando si usa il COMMA 1 e quando il COMMA 3?

Se questa è un’area agricola (a meno che non sia biologica) molto estesa, la presenza di un elettrodotto non

porta nessun danno collaterale o complementare perché non da nessun impatto sulle attività materiali e

quindi si usa la formula che abbiamo scritto. Ma se invece il nostro apprezzamento è per esempio un area

edificabile di 1000m^2 e il lotto minimo e proprio 1000 m^2l quando ci passa l’elettrodotto chiaramente va

a spezzare il lotto in due parti che sono caso mai 480 e 420 che non sommano più 1000 m^2. Quindi

l’effetto è di perdita della capacità edificatoria che passa da un valore di terreno edificabile si trasforma in

valore di terreno che normativamente è edificabile ma di fatto non può prevedere più alcun elemento

edilizio. In questo caso dovrete usare il COMMA 1 cioè il valore complementare.

CATASTO

Il Catasto oggi si chiamano servizi dell’Agenzia del Territorio che fa capo all’Agenzia delle entrate. Fino agli

anni ’80 gli ingegneri del Catasto erano molto bravi a fare le stime, dalla fine degli anni ’80 questa struttura

è stata smantellata ed è passata all’appannaggio dell’Agenzia delle Entrate con una lettura più di carattere

fiscale che di controllo del territorio. Il Catasto è l’inventario dei beni immobili di un Paese, cioè l’elenco in

cui sono riportati tutti i beni immobili fabbricati e terreni che ricadono all’interno di una Nazione. Ecco

perché esiste un Catasto Fabbricati e un Catasto Terreni. Il Catasto Italiano si fonda all’indomani dell’Unità

di Italia in particolare la legge costitutiva è del 1865 quindi 4 anni dopo l’Unità di Italia. Lo Stato aveva

necessità di istituire un Catasto efficiente perché questo ha due funzioni: una fiscale e una civile. La prima è

quella di identificare gli immobili per assoggettarli al pagamento delle tasse. Lo Stato appena formato aveva

la necessità di mantenersi e quindi avevano bisogno delle tasse sugli immobili. Quindi il Catasto ha una

funzione fiscale che è quella di individuare e stabilite i redditi imponibili attribuiti agli immobili e sulla base

dei quali si pagano le imposte. La seconda funzione è quella di rappresentazione ufficiale del territorio. Per

fare un progetto dovete passare necessariamente per la mappa catastale perché bisogna ufficialmente

collocarlo sul territorio e quindi sarà topograficamente inserita in una struttura rappresentativa del

territorio che ne possa contemperare la presenza.

Catasto terreni (1865)

Il catasto Italiano si dice geometrico particellare e non probatorio.

 Geometrico: oggi non più ma un tempo basato sulle misurazione geometriche: per misurare le

dimensioni delle particelle si operava con la triangolazione topografica. Oggi si fa con il GPS e

ovviamente è tutto molto più semplice, ma storicamente si faceva con i punti fiduciari.

 Particellare: perché basato su un’unità base che è la particella catastale. Si definisce particella

catastale una porzione continua (non attraversata da un corso d’acqua, non divisa da una strada,

non divisa da una ferrovia) di territorio, rientrante in un unico comune (se la proprietà ricade in due

comuni avremo due particelle) e appartenente ad un unico proprietario per la precisione ad un

unico intestatario (in termine tecnico la ditta è l’intestatario). È inoltre connotata da medesima

qualità e classe di coltura, dove la qualità è la tipologia colturale (seminativo, orto, frutteto) e la

classe è la specifica qualità in relazione alle potenzialità produttivo (arriviamo fino a 7 classi a

seconda della sua capacità riproduttiva).

 Non probatorio: dalla visura catastale voi non dimostrate la proprietà di un immobile. Quindi se

viene De Mare e vi vuole vendere un bel apprezzamento, e vi porta una visura catastale dove sta

scritto che quell’appartamento è intestato a De Mare non è sufficiente per avere la certezza che sia

di mia proprietà. Il Catasto Italiano non è legato a registri immobiliari, in altri Paesi lo è. Trascorre in

Italia un certo tempo tra il passaggio di proprietà e la cos’ detta voltura catastale cioè

l’aggiornamento della visura catastale. Quindi io potrei prendere accordo con lui per vendergli un

appartamento: gli porto la visa catastale, gli porto la visura ipotecaria è quella che si fa al registro

della conservatoria immobiliare e che è quella che dimostra la proprietà. Però per motivi di

qualunque genere ci vogliono 6 mesi per completare l’acquisto, allora nel frattempo me lo vendo

ad un altro la voltura non viene fatta e dopo 6 mesi incontro il precedente acquirente e dico vedi la

visura e facciamo il contratto di compravendita. E questo è chiaramente una truffa perché da una

parte ho trasferito la proprietà e il catasto non ha aggiornato la visura e quindi se uno si fida nella

visura catastale incorre in questi problemi, perché in Italia non c’è un obbligo di legge di

contemporaneità informativa. Inoltre la visura ipotecaria è assolutamente importante per sapere se

sul bene che state comprando c’è un’ipoteca bancaria. Perché io avrei poter chiesto un mutuo per

poter ristrutturare casa mia, e così la banca eroga il mutuo indipendentemente dalla effettiva

realizzazione dei lavori. Quindi l’ipoteca viene messe sulla casa: servono 100 mila euro la banca li da

però contestualmente accende un’ipoteca si 100 mila euro sul valore della casa, significa che se voi

non siete soventi ovvero non pagate più il mutuo, la banca può mette in vendita casa vostra per

riavere i 100 mila euro. Quindi chi compra deve sapere questa informazione perché altrimenti si

compra la casa col gravame di 100 mila euro. Quindi che si fa? Si fa la visura ipotecaria, viene fuori

che c’è un’ipoteca di 100 mila euro e quindi o il proprietario la estingue prima di venire a fare il

contratto o contestualmente viene il proprietario, l’acquirente, il notaio e il direttore della banca

che ha erogato il mutuo. Prendo 250 mila euro li do al proprietario, questo ne prende 100 mila e li

da alla banca e quindi si annulla ogni gravame che condiziona l’immobile.

L’operazione di costituzione del Catasto parte nel 1865. In realtà in Italia che è l’aggregazione di più Regni

preesistenti, c’erano già catasti ben organizzati: il catasto del Regno delle Due Sicilie era ben fatto, quello di

alcune signorie toscane e venere pure, il catasto dello Stato Pontificio era uno dei migliori. Si trattava però

di portare avanti un questione di omogeneizzazione . e così di riorganizzò la ristrutturazione del Catasto, in

primis quello dei terreni passando attraverso 4 fasi:

1. FASE DI FORMAZIONE

Si divide in due sotto fasi:

 Sotto fase topografica. Si costituirono dei gruppi di indagine che furono dislocati su tutto il

territorio nazionale. Questi gruppi in primo luogo raccolsero informazioni sulle proprietà

dei terreni: presero i data base, verificarono presso i proprietari del terreni o le

amministrazioni cercando di mettere su una serie di informazioni descrittive e grafiche per

identificare le proprietà. Fatto questo dovevano poi misurarne l’estensione e quindi fu

necessaria la così detta fase di terminazione: cioè si dovevano identificare dei punti fermi

sul territorio che sarebbero stati immutabili nel tempo, perché avrebbero rappresentato il

riferimento per qualunque modifica delle caratteristiche topografiche. E quindi furono

prese a riferimento o punti del territorio di immediata evidenza ( aree disboscate con un

solo albero, mucchi di pietre, massi enormi nel terreno, lo spigolo di un fabbricato storico):

fatta questa fase di terminazione si passo a quella di triangolazione, di misurazione delle

particelle. E la sotto fase topografica termino con la redazione delle mappe catastali. Erano

dei fogli di 1,5x1,5 m dove erano disegnati i vari territori: in particolare quelle del comune

erano divisi in foglio di mappa, cioè delle sotto aree territoriali e ogni foglio veniva diviso in

particelle. Era un lavoro fatto a mano e anche le modifiche.

 Sotto fase estimativa. Questi gruppi di studio individuarono dei circoli censuari, cioè

divisero il territorio in zone tendenzialmente omogenee per caratteristiche influenti sulla

produzione agricola e per ognuno di questi circoli censuari si andò ad individuare un

comune tipo. Questo doveva avere la caratteristica di contenere al suo interno la maggior

parte delle colture presenti nel circolo censuario. Se qualche coltura mancava si sceglieva il

cos’ detto comune sussidiario possibilmente vicino. All’interno del comune tipo bisognava

individuare le aziende tipo possibilmente per ogni tipologia colturale e per ogni classe

un’azienda monotematica. Quindi non erano performanti le aziende con colture promiscue,

perché bisognava analizzare il bilancio di produzione. Si creò un libro che riportava schede

relative ad ogni azienda tipo. Il risultato della scheda era il reddito domenicale di

quell’azienda, dove per esso si intende la somma del beneficio fondiario +le imposte:

Perché il reddito domenicale? Perché così erano in grado di dire quanto rendeva ogni

tipologia , qualità di coltura e ogni classe. Facendo poi il rapporto tra il reddito domenicale

e la superficie interessata dalla produzione veniva fuori quella che si chiamava tariffa

d’estimo (Tf). L’obiettivo della sotto fase estimativa fu quello di definire le tariffe d’estimo.

Si dice tariffa d’estimo il reddito imponibile (a lordo delle tasse) per unità si superficie, per

qualità e classe di coltura. Le schede del libro erano schede prototipiche e quindi non

rimaneva fare nient’altro che prendere queste schede, uscire dal comune tipo e andare in

tutti gli altri comuni. Con questo catalogo i tecnici andavano nel comune limitrofo,

guardavano un terreno e lo confrontavano con le schede e trovavano quella più simile

possibile, trasferendo a quel terreno il reddito imponibile relativo a quella scheda. Questa

operazione era Fazzi, era sfumata, c’era un certo errore perché le aziende non erano

perfettamente identiche.

Fatta questa operazione i risultati vennero pubblicati.

Nel tempo oltre il reddito domenicale che colpisce il proprietario, fu istituito anche il

reddito agrario che colpisce il fittavolo, il coltivatore diretto quello che utilizza il suolo. Il

reddito agrario è dato dalla somma del capitale di anticipazione + la remunerazione

dell’attività direttiva (del direttore dell’azienda) + le imposte:

Si dice che il catasto è perequativo cioè che mette tutti i cittadini nella stessa condizione. Se

consideriamo una qualità e una classe ciascuna di esse ha una tariffa d’estimo. Le tariffe

d’estimo riguardano n tipologie con n numero finito. Però andando sul territorio può darsi

che ho un terreno che è seminativo ma non è ne secondo ne terzo, dovrei fare la classe 2.5

che non faccio. Se questo è l’intervallo A B di definizione del seminativo di seconda classe,

dentro il seminativo di seconda classe ci sono n illimitato di seminativi di classe tra la

seconda e la terza.

Tra A e B ci stanno tutti i terreni che abbiamo classificato come seminativi di seconda

classe, ora tutti questi pagano la tariffa d’estimo del seminativo di seconda classe. Però i

terreni in questo intervallo anche se sono diversi pagano tutte le stesse imposte e le

pagano con riferimento alla tariffa d’estimo. Però alcuni di questi terreni nella realtà sono

un po’ migliori di quelli presi a riferimento, mentre alcuni sono un po’ peggiori, però a tutti

abbiamo dato la stessa tariffa d’estimo. Quindi ci sono dei proprietari che hanno dei terreni

che producono di più rispetto a quello che gli abbiamo dato e quindi in realtà il suo sarebbe

una classe 2,2 o 2,3. Questo proprietario ha un reddito più alto ma una tassazione sul


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DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in ingegneria edile-architettura
SSD:
Università: Salerno - Unisa
A.A.: 2017-2018

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Dot.Fisciano di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Economia ed estimo e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Salerno - Unisa o del prof De Mare Gianluigi.

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