Economia ed Estimo (Estimo)

Estimo generale

La disciplina viene organizzata, teorizzata a valle di problematiche concrete, pratiche, professionali. Nel senso che, da sempre ci sono stati problemi relativi alla valutazione di beni immobili e storicamente sono stati risolti con una serie di approcci. Nel tempo sorge l’esigenza di razionalizzare questi approcci inquadrandoli all’interno di una teoria strutturata. In particolare questo processo ha luogo in Europa tra la metà del 700 e la fine del 700, in Italia nel secolo scorso, a partire dall’inizio del 1900.

Definizione di estimo

In particolare la prima problematica che si affronta è quella relativa ad una definizione dell’estimo. La prima definizione che viene data dell’estimo dice che: “l’estimo è la disciplina che insegna ad esprimere giudizi di valore ossia a misurare la quantità di moneta equivalente per beni che siano dotati di spiccata specificità, individualità.”

Strumenti per quantificare il valore di un bene

Significa che la disciplina dovrebbe insegnare gli strumenti per riuscire a quantificare, in termini monetari, il valore di un bene caratterizzato da spiccate specificità. Quindi dava ragione nel ricorso ad un tecnico specializzato ove il bene oggetto di stima fosse un bene speciale, particolare, in termini esemplificativi. Se si era chiamati a stimare un quintale di grano non c’era certamente bisogno del perito estimatore perché per i produttori di grano bastava rivolgersi al mercato locale e avere idea di quanto valeva sul mercato un quintale di grano.

Viceversa se si deve stimare un appartamento, la questione è ben più complicata perché i termini di confronto sono disomogenei cioè è molto difficile che voi troviate sul mercato degli appartamenti perfettamente uguali a quello di cui avete bisogno di conoscere il valore, per cui il confronto diventa più complicato e deve essere argomentato attraverso una serie di passaggi logici e di momenti dimostrativi. Si aprì quindi tutta una questione sul contenuto della definizione e soprattutto sui contenuti della disciplina.

Giudizio di stima e convenienza economica

In particolare la partita si giocava sulle tematiche che fossero di competenza dell’estimo. Nel dettaglio vi fu una forte discussione tra coloro che sostenevano che l’estimo interessasse il giudizio di stima (o generalmente valido) e coloro che sostenevano che nell’estimo avesse cittadinanza anche il giudizio di convenienza economica (o specificatamente valido).

• Giudizio di stima (o generalmente valido) è l’equivalente di un abito nel libero commercio cioè di quel vestito che voi trovate nei negozi usuali e che è conformato secondo le indicazioni della taglia europea per cui esiste un vestito 46 e uno 48 che ha le sue caratteristiche, le sue dimensioni. Questo è un abito generalmente valido.
• Giudizio specificatamente valido o giudizio di convenienza economica può essere confrontato con l’abito sartoriale che viene attagliato alle caratteristiche fisiche del cliente per cui parleremo anche in quel caso di una misura o di una taglia orientativa ma certamente non sarà una misura universale.

Così è il rapporto tra i due giudizi, il giudizio generalmente valido è quello che viene accettato dalla moltitudine degli operatori, in particolare se voi chiudete in una stanza 10 estimatori e chiedete loro di stimare il valore di mercato di un appartamento, dandogli gli strumenti ovviamente conoscitivi, vedrete che il valore di stima rappresentato da questi analisti si dispone secondo una distribuzione gaussiana.

Il che significa che sostanzialmente i giudizi dei 10 estimatori che avete chiamato tendono a convergere verso il valore medio della distribuzione. Questo significa che se invece di metterne 10 ne mettete 100 in quella stanza, tendenzialmente c’è un valore intorno al quale si raccolgono i pareri di questi studiosi. Questo significa giudizio di stima o giudizio generalmente valido, cioè un valore verso il quale convergono statisticamente i pareri degli esperti coinvolti. È chiaro che, mutuando il discorso, quello è il valore attorno al quale converge il sentire comune. Il sentire dell’operatore più diffuso, l’operatore standard di quel settore di mercato.

Se però voi andate a chiedere a colui che abita sullo stesso pianerottolo ove è ubicato l’appartamento di dare una valutazione dell’appartamento che si trova di rimpetto al suo uscio vedrete che quello con ogni probabilità, in un'interlocuzione trasparente, invece di attestarsi sul valore medio tenderà ad attestarsi in un punto indicativo di valore maggiore, perché è chiaro che se io ho le possibilità di comprare un appartamento che sta sul mio stesso pianerottolo sono disposto a spendere qualcosa in più per gli effetti di complementarietà che quell’appartamento genererà insieme al mio. Uno, posso ingrandirlo, due posso pensare di allocarvi un figlio e quindi un concetto tipicamente italiano e del Sud di abitare dove abitano i genitori. Allora in quel caso il giudizio dell’inquilino non è generalmente valido perché solo lui si trova nella condizione di vantaggio di usufruire di queste avenità quindi è un giudizio specificamente valido che vale solo in maniera specifica per quel soggetto economico.

Valutazioni economiche e stime

Se voi avete un'area edificabile in un centro urbano e volete sapere quanto vale, fate una ricognizione del mercato, verrà fuori un valore tendenziale, però se voi siete i proprietari di quell'area vi potreste chiedere se vi conviene venderla o se vi conviene trasformarla cioè costruire un fabbricato e vendere il fabbricato invece dell'area. Se voi decidete di venderla, la venderete al valore di mercato emerso dal giudizio di stima perché la mettete sul mercato, le forze della domanda si articoleranno andando tendenzialmente verso un tale valore. Ma vi potreste chiedere: “mi conviene venderla a quel valore o mi conviene costruire il fabbricato e vendere quest’ultimo? È chiaro che la costruzione del fabbricato comporta dei costi e dei rischi perché se vendete l’area vi siete liberati del problema, avete un certo introito, se invece la trasformate, dovete affrontare tutto il percorso di realizzazione dal punto di vista amministrativo, costruttivo, fiscale, finanziario trovandovi poi invece dell’area, un manufatto all’interno del quale dovrete aver capitalizzato tutti i costi di cui abbiamo parlato, in maniera tale che la sua eventuale vendita vi dia un utile superiore al valore dell’area. Quindi l’ipotesi è che se faccio io la trasformazione, alla fine mi metto in tasca un utile superiore al valore iniziale dell’area, altrimenti non ne vale la pena.

Operatori ordinari e straordinari

Ora però avreste due termini: Il valore iniziale dell’area, che vi ho detto essere un valore ordinario, diffuso. L’utile che ricavate ex-post, dalla trasformazione. Se i due valori sono simili o comparabili (dello stesso ordine di grandezza) voi siete un operatore (imprenditore) ordinario, cioè state nella media di coloro che avevano giudicato il valore di questa portata. Ma voi potreste essere persone di particolari capacità: potreste essere costruttori, per cui avete delle spese di costruzione in economia; potreste essere dei politici, per cui riuscite a fare una variante dell’indice di fabbricabilità, da 1 a metro quadrato lo portate a 1 e 3; potreste essere degli abili commercianti per cui gli appartamenti che costruite riuscite a piazzarli ad un valore particolarmente alto. Cioè potreste essere imprenditori straordinari. Ne verrà fuori un’analisi che vi porterà ad un giudizio di convenienza economica, cioè l’area vale Vx se la mettete sul mercato, però per voi vale di più perché avete tutte queste capacità, ma solo voi avete quelle capacità. Quindi il giudizio espresso e cucito su di voi è un giudizio specificatamente valido mentre il giudizio costruito per gli operatori del mercato è un giudizio generalmente valido.

Dopo aver discusso a lungo, si concluse che l’estimo si occupava solo di giudizi di stima, giudizi generalmente validi, ed infatti tutti gli argomenti che tratteremo sono interessati dalla così detta teoria dell’ordinarietà. Trattiamo solo due argomenti che non si fondano su tale teoria: la stima del danno e la stima del valore di mercato dell’usufrutto.

Valutazioni economiche dei progetti

Le questioni di convenienza economica e quindi ad esempio: le questioni imprenditoriali di una certa portata; la realizzazione di un impianto industriale; la valorizzazione di un’area storica degradata; la riqualificazione ambientale di un sito produttivo sono tutte tematiche che vengono invece affrontate in maniera dettagliata nell’insegnamento di valutazione economica dei progetti che si tiene alla laurea magistrale.

La valutazione economica dei progetti è una disciplina fondamentale oggi perché se fino al 2008 la disponibilità di risorse pubbliche faceva sì che queste risorse venivano impiegate senza fare attenzione al ritorno in termini di benefici finanziari ed economici, oggi nessun ente pubblico o privato spende un euro senza averne verificato l’effettiva redditività quindi per gli ingegneri avere contezza della sostenibilità finanziaria oltre che ovviamente tecnica di un certo investimento è essenziale per poter strutturare la propria professione. D’altronde sapete che il nuovo codice degli appalti ha cambiato la classificazione delle modalità progettuali sostituendo il progetto preliminare con il progetto di fattibilità tecnica ed economica, perché è indispensabile come prima fase quella di accertarsi che quell’investimento sia fattibile sia dal punto di vista tecnico che economico.

Da un punto di vista tecnico limiti non ce ne sono, si potrebbe pensare irrazionalmente di costruire un albergo su una palude dove la consistenza del terreno è inesistente, tanto esistono strumenti progettuali che riusciranno a determinare una fondazione sufficientemente stabile. Il punto è quanto costa. Alla fine tutto di riconduce ad un’attenta valutazione economica dell’investimento, nel senso che se avete un budget illimitato potete attuare qualunque soluzione tecnologica, ma se il budget è limitato dovrete fare delle scelte economiche.

Alla magistrale l’insegnamento di “La valutazione economica dei progetti” è affrontato parallelamente con la partecipazione ad un premio che si chiama Premio Antonio Genovesi. Questa modalità didattica professionalizzante va avanti da sei anni ed è articolata in uno schema secondo il quale gli studenti in collaborazione con le amministrazioni locali e professionisti messi a disposizione, sviluppano dei progetti di studio di fattibilità tecnica ed economica. I progetti migliori vengono premiati secondo tre categorie: fattibilità, creatività, approfondimento scientifico con un voucher di 1.500 euro e con pubblicazione dei progetti. Il premio Genovesi è nato con l’idea di fondo di mettere fine alle attività esercitative universitarie fatte con una retorica puramente accademica.

Giudizio di stima

In un primo momento si disse che la disciplina estimativa era finalizzata a esprimere giudizi di valore per beni dotati di spiccata individualità. In realtà, con il tempo, una volta deciso che nell’estimo confluivano solo le questioni inerenti all’applicazione della teoria dell’ordinarietà, e quindi al giudizio di stima, si concluse con una rielaborazione della definizione, la quale è attualmente vigente e afferma che l’estimo è la disciplina che insegna ad esprimere giudizi di valore quindi ad apprezzare in termini monetari beni immobili per precise motivazioni pratiche.

Quindi la definizione si differenzia nel finale e fa riferimento ad una peculiarità di questa materia e cioè il suo totale e completo riscontro rispetto alla progressione. Questa materia non ha una teoria valida a sé stante se non in relazione a casi pratici. Non troverete mai alcun passaggio della teoria che non abbia collegamenti diretti con applicazioni professionali. Il problema fondamentale di questa disciplina è che è una materia di carattere socio-economico e non con una veste espressamente scientifica, sì che il risultato delle applicazioni estimative sono opinabili.

Sono opinabili quando non c’è un riscontro indiscutibile nella realtà. Voi potete fare la stima migliore del mondo, applicando tutti i principi e procedimenti, il giorno dopo quell’immobile viene venduto per la metà del valore di stima perché il proprietario aveva bisogno di soldi e quindi non poteva aspettare i tempi di maturazione del mercato; oppure viene venduta il 30% superiore perché il compratore aveva necessità immediata dell’immobile. Questo andrebbe a sconfessare la correttezza del giudizio di stima, elaborato in maniera disciplinare, perché distante dal dato reale cioè il prezzo. Ovviamente così non è perché il giudizio di stima correttamente elaborato è prevalentemente un percorso. Il giudizio di stima, ha validità in termini di percorso elaborativo non tanto di risultato. Il risultato è meno importante dell’iter, del procedimento che deve essere basato sulla ripercorribilità e sulla dimostrabilità delle vostre assunzioni e asserzioni.

Tanto è che si dice che la disciplina dell’estimo ha bisogno del rigore etico del magistrato e dell’acume interpretativo dell’avvocato, per dire che è una disciplina che non si difende da sé perché non avete modo di verificare l’esattezza del numero che ottenete come risultato del giudizio di stima.

Il percorso logico del giudizio di stima

Il percorso logico che dovete conoscere per risolvere qualsiasi applicazione pratica. Se acquisite i passaggi del giudizio di stima risolverete qualsiasi problema di estimo.

• Il primo punto del giudizio di stima è il così detto quesito estimativo ovvero la domanda di consulenza che vi pone il committente quando si rivolge a voi per avere supporto professionale. Nel quesito estimativo è contenuta la ragion pratica o scopo della stima cioè l’obiettivo da perseguire, il motivo per il quale operiamo la stima. Intanto il quesito estimativo è un elemento non poco complesso perché non sempre chi chiede un supporto estimativo ha ben chiaro la portata del problema. Molto spesso il quesito estimativo deve essere chiarito dal perito perché il committente non essendo esperto della materia a volte non sa quale debba essere l’obiettivo corretto dell’agire disciplinare e in questo ne va del primo postulato dell’estimo il quale afferma che: “il valore di un bene dipende dallo scopo della stima”. Questo postulato fu elaborato nel 700 da chi si occupava di ragioneria, con riferimento agli inventari delle società e si rendeva conto che quando si scriveva il bilancio degli immobili o dei mobili, il loro valore cambiava a seconda della destinazione che si attribuiva a questi beni. È evidente infatti che ad esempio quella cattedra (dell’aula) può avere valore diverso. Se la interpretate come arredamento funzionale di quest’aula avrà un valore che potrete riscontrare sul mercato dell’usato, viceversa se ha esaurito la funzione di elemento di arredamento, un’altra modalità di lettura potrebbe essere legna da ardere e chiaramente in questa interpretazione il suo valore sarebbe ulteriormente ridotto quindi non possiamo parlare di valore univoco ma un valore che dipende dalla lettura funzionale, dall’obiettivo che vi andate a prefiggere. La stessa cosa vale per l’estimo, per gli immobili, i fabbricati, i terreni. Quindi bisogna aver chiaro lo scopo della stima perché se non è chiaro, il quesito è criptico e tutto ciò che ne deriva è infondato ovvero casuale. Il problema è che il committente non ha ben chiaro cosa gli serva in relazione ai propri obiettivi. Allora dovete essere voi in grado di correggere il tiro. Il quesito estimativo va modellato in base allo scopo della stima. Una volta chiarito il quesito di stima e la ragion pratica è possibile passare al secondo punto.
• Individuazione dell’aspetto economico (o criterio di stima): nota la ragion pratica esiste un solo aspetto economico, cioè un solo modo di leggere quel problema fra i molteplici possibili che porta alla soluzione del quesito e l’unicità o la biunivocità tra ragion pratica e aspetto economico non lascia spazio a libero arbitrio, cioè non siete voi che decidete qual è il modo di risolvere il problema ma è la ragion pratica intrinseca alla questione estimativa che vi porta ad individuare, quindi non a scegliere il ragionamento da fare. A seconda dello scopo c’è un solo aspetto economico tra i molti presenti che mi permette di arrivare alla soluzione.

Gli aspetti economici o criteri di stima riconosciuti sono 5:

• Più probabile valore di mercato
• Più probabile valore di costo
• Più probabile valore di surrogazione
• Più probabile valore di trasformazione
• Più probabile valore complementare

Nota:

• Sottigliezza: differenza tra aspetto economico e criterio di stima. L’aspetto economico compete al bene oggetto di stima invece il criterio di stima compete all’operatore dell’estimo che sta ragionando sul bene da stimare. È quindi una questione di prospettiva.
• Si parla di più probabile valore perché parliamo di valori tendenziali, parliamo di un quadro probabilistico. L’estimo non è una disciplina deterministica.

Più probabile valore di mercato Sapete che il mercato è il luogo virtuale in cui genera l’incontro tra domanda e offerta. Tutta la microeconomia è basata sulla teoria del consumatore, sul comportamento dell’impresa, al fine di co.