Estimo Generale e Speciale - Appunti

PROCEDIMENTI DI STIMA

23 Capitolo terzo

PROCEDIMENTI DI STIMA

3.1 GENERALITÀ

3.1.1 PROCEDIMENTO E METODO

Il procedimento (o procedura) è l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per formulare

un giudizio di stima che, come è stato già detto, viene espresso mediante l’applicazione di un

Si può così affermare che “il

metodo. procedimento è il modo in cui viene applicato il

Se per giungere a una valutazione monetaria occorre una

metodo”. base di prezzi, allora il

procedimento di stima non è altro che la tecnica usata per comparare, più o meno

direttamente, il bene oggetto di stima con beni analoghi di cui si conoscono i prezzi. Quindi,

(ovvero “guidare”) il confronto. Si può dire

scopo del procedimento è quello di razionalizzare

così che il metodo è unico, e consiste nella comparazione, mentre i procedimenti possono

(diretto, indiretto, “a vista”, ecc.). Tale è anche l’impostazione del Medici: “si può

essere molti

affermare che, nonostante la diversità apparente dei vari metodi, sostanzialmente il metodo è

unico, perché si conclude immancabilmente nei due momenti indicati:

– costruzione della scala dei prezzi;

– inserimento in essa del bene da stimare”.

è l’insieme dei beni simili presi a confronto, di cui si conoscono i prezzi

La scala dei prezzi

di vendita, riuniti in classi omogenee.

Esempio

Scala dei prezzi

Per la stima di un terreno, analizzando due sole caratteristiche (giacitura e irrigazione),

potrebbe essere costruita, sulla base dei prezzi di mercato conosciuti, la scala dei prezzi

riportata nella seguente figura. Ciascun gradino rappresenta una classe omogenea di beni

simili.

Terreni pianeggianti e irrigui 40.000.000 £/Ha

Terreni collinari e irrigui 35.000.000 £/Ha

Terreni pianeggianti non irrigui 30.000.000 £/Ha

Terreni collinari non irrigui 25.000.000 £/Ha

Se il terreno oggetto di stima è pianeggiante e non irriguo, il suo probabile valore di mercato

sarà di 30.000.000 £/Ha.

In pratica applicare il procedimento non sempre è facile come appare concettualmente (e

nell’esempio precedente). Si devono, infatti, affrontare, nella maggior parte dei casi, numerose

difficoltà pratiche; in primo luogo le seguenti:

– scarsità di dati di mercato;

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– non perfetta raffrontabilità dei beni, per caratteristiche che in parte accomunano il bene da

stimare con i beni simili e per altre che lo differenziano;

– tempi necessari per eseguire le indagini di mercato e i rilievi del caso, quindi costo della

stima troppo elevato in rapporto al possibile compenso del perito.

Osserviamo, infine, che il giudizio di stima conserva sempre un suo carattere soggettivo, per

cui compito del perito è quello di ridurre al minimo l’area della soggettività. A tal fine

concorrono soprattutto le scale dei prezzi, la cui precisione è soltanto limitata dal numero dei

prezzi verificatisi sul mercato in un dato periodo di tempo. Pertanto, si può affermare che il

giudizio di stima si compone di due parti:

(l’insieme delle fasi

1. parte oggettiva che si concludono con la costruzione della scala dei

prezzi)

2. parte soggettiva (la scelta del gradino sul quale il perito colloca il bene oggetto di stima,

cioè, l’attribuzione della classe (gradino, categoria, ecc.) alla quale assegnare il bene da

stimare.

Tale distinzione ha un suo preciso fondamento logico. Infatti, la costruzione della scala dei

prezzi è esclusivamente il frutto dell’osservazione statistica e come tale ha carattere obiettivo.

Costruita poi la scala dei prezzi, bisogna stabilire dove va collocato il bene da stimare. È questo

il momento in cui il perito giudica, e giudicando sintetizza e, quindi, opera soggettivamente.

In ultima analisi, facciamo notare che si potranno avere tante scale dei prezzi quanti sono gli

bene da stimare. Si può, quindi, ipotizzare l’esistenza di cinque scale dei

aspetti economici del

prezzi per ogni bene, dato che sono cinque i possibili aspetti economici di un qualsiasi bene

condizioni d’equilibrio,

oggetto di stima. In però, i cinque aspetti economici tendono ad

Tali condizioni d’equilibrio si verificano quando si abbia un regime economico di

identificarsi.

concorrenza perfetta. È questo un altro postulato della teoria estimativa. In tali ipotesi è

possibile utilizzare il valore di trasformazione come procedimento di stima. La tendenza del

valore di costo, del valore di trasformazione, del valore complementare e del valore di

surrogazione a coincidere con il valore di mercato si verifica quando i compratori ed i

venditori, che operano in quel determinato mercato, acquistano e vendono liberamente, secondo

la propria convenienza economica ed i loro rapporti sono continui, estesi e facili, in modo che

per ciascun bene, di una data quantità e in un dato tempo, tenda a formarsi un prezzo unico in

tutto il mercato.

Nella realtà, questa concorrenza perfetta non si verifica mai, oppure si verifica assai

raramente. Se così non fosse, vi sarebbe un solo aspetto economico, il valore di mercato.

Tipi di procedimenti

I procedimenti estimativi si suddividono in:

 diretti (o sintetici), basati sul confronto diretto con i beni simili;

 basati sull’analisi

indiretti (o analitici), e computo dettagliato di tutti i fattori (redditi,

costi, ecc.) che concorrono alla formazione del valore.

Le stime dirette sono basate sulla valutazione immediata del bene, a patto però che vi sia un

mercato del bene. Quelle indirette si hanno, invece, ogni qualvolta si giunge alla formulazione

del giudizio di stima, attraverso un’elaborazione dei dati e di tutti gli elementi necessari alla

stima in modo dettagliato e minuto, di beni di cui non vi è un mercato.

In genere non esiste un criterio speciale nella scelta del procedimento estimativo ed uno

stesso bene può essere valutato utilizzando aspetti economici distinti. Bisogna, in ogni caso,

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individuare quello che risolve in modo logico ed obiettivo il quesito di stima. In generale, però,

la scelta del procedimento di stima viene effettuata in base a:

 Caratteristiche giuridico–economiche del bene da stimare;

 Disponibilità dei dati (o condizioni al contorno).

3.2 PROCEDIMENTI DIRETTI O SINTETICI

La stima diretta si applica quando si deve stabilire il più probabile valore di mercato del

bene oggetto di stima. Essa conosce una sola realtà: il prezzo di compravendita del bene.

La prima operazione da farsi è, quindi, quella di prendere conoscenza del maggior numero

possibile di prezzi. Seguiranno, poi, l’esame e l’interpretazione di essi, per dedurne, con il

confronto, il prezzo del bene da stimare.

I prezzi raccolti dovrebbero riferirsi ad una zona abbastanza omogenea per rendere possibile

la comparazione, e devono essersi verificati di recente, poiché il loro valore indicativo

diminuisce con il trascorrere del tempo.

Si comprende, dunque, che, operazione fondamentale per poter applicare la stima sintetica (e

non solo per questa!), è di circoscrivere la stima ad un ben preciso orizzonte spaziale e

cui riferirsi per l’individuazione dei beni analoghi per caratteristiche intrinseche ed

temporale

estrinseche a quello oggetto di stima, al fine di poter effettuare la comparazione nel miglior

modo possibile.

Osserviamo che le caratteristiche estrinseche dipendono dalle condizioni al contorno della

zona in cui è ubicato il bene da stimare, mentre le caratteristiche intrinseche sono funzioni

delle caratteristiche proprie (intrinseche appunto) del bene da stimare.

Tra i procedimenti diretti (o sintetici) vanno sicuramente menzionati:

– Stima ad impressione o a “vista”;

– Stima per parametri tecnici od economici;

– Stima per valori tipici;

– Stima storica. IMPRESSIONE O A “VISTA”

3.2.1 STIMA AD

La stima ad impressione o a vista è svolta dal perito semplicemente osservando il bene da

stimare. Mentalmente egli costruisce la scala dei prezzi ed inserisce poi il bene da stimare nel

gradino che ritiene più appropriato, quindi, esprime con immediatezza il giudizio di valore.

Tale procedimento richiede però, da parte del perito per poter essere applicato, una lunga

esperienza ed una buona conoscenza del mercato del bene stesso. Questo procedimento ha il

vantaggio della rapidità e del basso costo e ha in genere valore indicativo. La valutazione può

essere poi riportata per iscritto con una breve relazione.

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3.2.2 STIMA PER PARAMETRI TECNICI OD ECONOMICI

La stima per parametri tecnici o economici si basa sul confronto diretto tra il bene oggetto di

stima e beni simili presi a confronto sulla base d'un parametro comune. Per applicare tale

procedimento debbono verificarsi le seguenti concomitanti condizioni:

a) esistenza nello stesso mercato di beni simili (per caratteristiche intrinseche ed estrinseche)

al bene oggetto di valutazione secondo un determinato aspetto economico;

b) conoscenza di recenti valori (di mercato, di costo, di trasformazione, ecc.) di beni simili

presi a confronto, resi ordinari;

c) esistenza di un parametro in comune, cioè di un elemento di confronto, tra beni simili

considerati ed il bene oggetto di stima.

Soddisfatte queste tre condizioni, il valore di mercato (o di costo, o di trasformazione, ecc.)

del bene oggetto di stima deriverà dalla risoluzione della seguente proporzione:

 

V : p = V : p

m x x

dove:

 V = somma dei prezzi di mercato dei beni simili presi a confronto;

m

 p = somma aritmetica delle unità di misura del parametro di confronto dei beni simili

2 3

(m , m , Ha, ecc.); bene in esame secondo l’aspetto economico prescelto;

V = valore ordinario di stima del

x

p = parametro relativo al bene oggetto di stima.

x

Il valore ordinario si otterrà da:

 V

V = p



x x

p

 V

Il rapporto rappresenta il valore unitario ordinario, cioè il prezzo medio pagato per beni

 p

simili per unita di misura del parametro (è adimensionale se il parametro è economico).

Moltiplicando tale importo per il parametro relativo al bene da stimare si ottiene il valore medio

del bene, cioè il valore ordinario.

I parametri di confronto

I parametri di confronto del bene oggetto di stima con i beni simili presi a confronto possono

essere tecnici od economici. Il pa