Estimo Generale e Speciale - Appunti

I

INDICE GENERALE

INDICE GENERALE

COS’È L’ESTIMO __________________________________________________ 2

1.1 INTRODUZIONE ______________________________________________________________ 2

DELL’ESTIMO______________________________________________

1.2 UNA DEFINIZIONE 2

1.3 IL GIUDIZIO DI STIMA ________________________________________________________ 4

1.4 RAGION PRATICA O SCOPO ___________________________________________________ 7

ASPETTI ECONOMICI DI STIMA ______________________________________ 8

2.1 GENERALITÀ ________________________________________________________________ 8

2.2 PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO ________________________________________ 9

2.3 PIÙ PROBABILE VALORE DI COSTO___________________________________________ 10

2.4 PIÙ PROBABILE VALORE DI SURROGAZIONE __________________________________ 12

2.5 PIÙ PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE _______________________________ 12

2.6 PIÙ PROBABILE VALORE COMPLEMENTARE __________________________________ 14

2.7 UN’OSSERVAZIONE SUGLI ASPETTI ECONOMICI ______________________________ 15

2.8 UN’ULTERIORE OSSERVAZIONE SUGLI ASPETTI ECONOMICI ___________________ 16

2.8.1 P ___________________________________________ 16

IÙ PROBABILE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

2.8.2 I _________________________________________________________ 17

L VALORE COMPRENSORIALE

2.8.3 I _______________________________________________________________ 17

L VALORE MANCATO

2.9 TEORIA DELL’ORDINARIETÀ ________________________________________________ 18

PROCEDIMENTI DI STIMA __________________________________________ 23

3.1 GENERALITÀ _______________________________________________________________ 23

3.1.1 PROCEDIMENTO E METODO ______________________________________________________ 23

3.2 PROCEDIMENTI DIRETTI O SINTETICI ________________________________________ 25

“VISTA”

3.2.1 STIMA AD IMPRESSIONE O A _____________________________________________ 25

3.2.2 STIMA PER PARAMETRI TECNICI OD ECONOMICI ___________________________________ 26

3.2.3 STIMA PER VALORI TIPICI ________________________________________________________ 27

3.2.4 STIMA S __________________________________________________________________ 28

TORICA

3.3 PROCEDIMENTI INDIRETTI O ANALITICI ______________________________________ 28

3.3.1 STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI ______________________________________ 28

3.3.1.1 Determinazione del reddito ______________________________________________________ 29

3.3.1.2 Determinazione del saggio di capitalizzazione _______________________________________ 30

3.3.2 COMPUTO METRICO ESTIMATIVO ________________________________________________ 35

3.4 UN’OSSERVAZIONE SUI PROCEDIMENTI DI STIMA _____________________________ 35

3.5 RILEVAZIONE DEI DATI _____________________________________________________ 36

3.6 VALORE ORDINARIO E VALORE REALE _______________________________________ 36

Emilio D’Ambrosio 463/356 A.A. 2005/06

II INDICE GENERALE

STIMA DELLE AREE ______________________________________________ 40

4.1 GENERALITÀ _______________________________________________________________ 40

4.2 STIMA DELLE AREE URBANIZZABILI _________________________________________ 41

4.3 STIMA DELLE AREE EDIFICABILI _____________________________________________ 45

STIMA DEI FABRICATI URBANI _____________________________________ 47

5.1 GENERALITÀ _______________________________________________________________ 47

5.1.1 T ________________________________________________________________ 47

IPI DI FABBRICATO

5.1.2 C __________________________________________________________ 48

ONSIDERAZIONI TECNICHE

5.1.3 __________________________________________________________________ 49

CRITERI DI STIMA

5.2 VALORE DI MERCATO _______________________________________________________ 49

5.2.1 P ( ) _________________________________________________ 49

ROCEDIMENTO DIRETTO O SINTETICO

“ ”

5.2.2 P ________________________________________ 51

ROCEDIMENTO SINTETICO PER PUNTI DI MERITO

5.2.3 P ________________________________________________ 51

ROCEDIMENTO INDIRETTO O ANALITICO

5.3 VALORE DI COSTRUZIONE E DI RICOSTRUZIONE ______________________________ 53

5.3.1 ______________________________________________________________________ 53

GENERALITÀ

5.3.2 P ___________________________________________________________ 55

ROCEDIMENTO SINTETICO

5.3.3 P __________________________________________________________ 56

ROCEDIMENTO ANALITICO

5.4 VALORE DI TRASFORMAZIONE ______________________________________________ 57

5.4.1 ______________________________________________________________________ 57

GENERALITÀ

5.4.2 _____________________________________________________________________ 58

VALUTAZIONE

5.4.3 ____________________________________________________________ 58

VALORE DI DEMOLIZIONE

5.5 VALORE COMPLEMENTARE _________________________________________________ 59

STIMA DELLE AZIENDE INDUSTRIALI E COMMERCIALI _________________ 60

6.1 GENERALITÀ _______________________________________________________________ 60

6.2 VALUTAZIONE _____________________________________________________________ 61

’

6.2.1 _____________________________________ 63

VALORE DI UN AZIENDA IN FASE AVVIATA O DI REGIME

’ ’

6.2.2 __________________________________________ 64

VALORE DI UN AZIENDA IN FASE D AVVIAMENTO

’

6.2.3 _________________________________________ 65

VALORE DI UN AZIENDA IN FASE DI LIQUIDAZIONE

’ ’

6.2.4 _____________________________________________ 65

VALORE DI UN AZIENDA IN FASE D IMPIANTO

6.2.5 _____________________________________________________ 65

VALUTAZIONE DEI BENI AMOVIBILI

STIMA DEI DANNI _________________________________________________ 68

7.1 GENERALITÀ _______________________________________________________________ 68

’

7.1.1 ______________________________________________________ 68

IL CONTRATTO D ASSICURAZIONE

7.2 STIMA DEI DANNI AI FABBRICATI ____________________________________________ 70

7.2.1 __________________________________________ 70

VALUTAZIONE DEI DANNI CAUSATI DA INCENDIO

7.3 STIMA DEI DANNI NELLE AZIENDE AGRARIE _________________________________ 71

7.3.1 _________________________________________________________ 71

DANNI CAUSATI DA INCENDIO

7.3.2.1 Valutazione __________________________________________________________________ 71

7.3.2 _____________________________________________________ 73

DANNI CAUSATI DALLA GRANDINE

STIMA DEI FRUTTI PENDENTI E DELLE ANTICIPAZIONI COLTURALI ______ 75

Emilio D’Ambrosio 463/356 A.A. 2005/06 III

INDICE GENERALE

8.1 GENERALITÀ _______________________________________________________________ 75

8.2 FRUTTI PENDENTI __________________________________________________________ 75

8.3 ANTICIPAZIONI COLTURALI _________________________________________________ 77

8.4 IL PROBLEMA DELLA SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA ________________________ 78

SERVITÙ PREDIALI _______________________________________________ 79

9.1 GENERALITÀ _______________________________________________________________ 79

9.2 SERVITU’ DI ELETTRODOTTO COATTIVO _____________________________________ 80

9.2.1 ____________________________________________________________ 80

NORMATIVA ESSENZIALE

9.2.2 _______________________________________________________________________ 80

INDENNITÀ

9.3 SERVITÙ DI PASSAGGIO _____________________________________________________ 84

9.3.1 ____________________________________________________________ 84

NORMATIVA ESSENZIALE

9.3.2 _______________________________________________________________________ 85

INDENNITÀ

9.4 SERVITÙ DI ACQUEDOTTO E SCARICO COATTIVO _____________________________ 86

9.4.1 ____________________________________________________________ 86

NORMATIVA ESSENZIALE

9.4.2 _______________________________________________________________________ 86

INDENNITÀ

L’USUFRUTTO ___________________________________________________ 89

10.1 GENERALITÀ ______________________________________________________________ 89

D’USUFRUTTO

10.2 VALORE DEL DIRITTO _______________________________________ 90

’

10.2.1 ______________________________________________________ 91

REDDITO DELL USUFRUTTUARIO

’

10.2.2 __________________________________________________________ 93

DURATA DELL USUFRUTTO

10.3 VALORE DELLA NUDA PROPRIETÀ __________________________________________ 93

10.4 UN’OSSERVAZIONE SUL CALCOLO DEI DUE VALORI _________________________ 94

ESPROPRIAZIONI _________________________________________________ 96

11.1 NORMATIVA ______________________________________________________________ 96

11.2 LEGGE “FONDAMENTALE” _________________________________________________ 97

11.3 LEGGE “NAPOLI” __________________________________________________________ 99

“PER LA CASA”

11.4 LEGGE ____________________________________________________ 100

11.5 LEGGE N° 247 DEL 27/06/1974 _______________________________________________ 104

11.6 LEGGE “BUCALOSSI” ______________________________________________________ 104

11.7 LE SENTENZE DI ANTICOSTITUZIONALITÀ E LA SITUAZIONE ATTUALE _______ 105

11.7.1 L 8 A 1992, ° 359 _____________________________________________________ 106

EGGE GOSTO N

11.8 PROCEDURA ESPROPRIATIVA _____________________________________________ 108

Emilio D’Ambrosio 463/356 A.A. 2005/06

Emilio D’Ambrosio 463/356 A.A. 2005/06

I POSTULATI DELLA TEORIA ESTIMATIVA

 Il valore di un bene dipende dallo scopo della stima.

 Il prezzo costituisce il fondamento di ogni giudizio di stima.

 Il carattere immanente del giudizio di stima è la previsione, cioè un giudizio è di stima

quando contiene in sé la previsione.

 Il metodo dell’estimo è unico ed è basato sulla comparazione

 I cinque aspetti economici, in regime di libera concorrenza tendono a coincidere con il

più probabile valore di mercato.

Emilio D’Ambrosio 463/356 A.A. 2005/06

COS’È L’ESTIMO 2

Capitolo primo

COS’È L’ESTIMO

1.1 INTRODUZIONE

L’estimo è una disciplina esistita dal momento in cui l’uomo ha scambiato dei beni con altri

beni e/o servizi. Infatti, l’uomo ha sempre teso a stabilire una certa equivalenza tecnica ed

economica fra i beni e/o servizi oggetti dello scambio.

Ricordiamo che al tempo degli egiziani il concetto di estimo era già stato sviluppato in

quanto esistevano gli “agrimensori” e primordiali forme di “catasti immobiliari”.

L’estimo, però, come disciplina normata nasce solo a partire dal ‘700, dove conosce un suo

primo sviluppo soprattutto nel campo dei beni immobiliari agricoli, fino a sfociare nel 1929,

con la riforma Gentile, nello statuto della facoltà di Agraria. Ma l’estimo assurge a dignità di

disciplina vera e propria solo a partire dall’inizio del secolo XX grazie all’opera di alcuni

intellettuali dell’epoca quali Medici, Serpieri, Famularo, Bordiga, Brizzi, Tommasina,

Marenghi, ecc., che per primi diedero l’avvio ad una trattazione organica di tutte le parti di cui

oggi si compone l’estimo. DELL’ESTIMO

1.2 UNA DEFINIZIONE cultori dell’estimo del secolo XIX (Borio,

La definizione classica data dai maggiori

Fettarappa e altri ancora) dice che: “L’estimo insegna i metodi da seguire per stabilire

l’equivalenza in moneta di quei beni economici che avendo spiccati caratteri individuali,

mercato, per cui si richiede il giudizio del perito”.

mancano di precisi riferimenti di

Esaminando tale definizione ci si accorge che ad essa non si riesce a dare carattere generale.

Infatti, essa si limita a considerare quei beni che non siano oggetto del mercato o lo siano in

maniera limitata o che abbiano spiccati caratteri individuali. Inoltre, il perito può essere

chiamato a stabilire l’equivalenza in moneta di beni come il grano, il vino che pur avendo una

regolare quotazione di mercato, saranno disponibili soltanto in un tempo più o meno prossimo

(beni futuri).

Queste prime considerazioni spiegano perché tale definizione dell’estimo sia da ritenere

angusta, in quanto non approfondisce le sue radici nel mobile terreno dei fatti economici.

Il Marenghi, invece, cercando di estendere l’estimo anche ai beni non dotati di spiccate

individualità afferma che: “L’estimo studia i processi di valutazione dei beni per i quali il

mercato non offre il prezzo in modo esplicito”. “Il

Il Medici, sintetizzando ed allargando quanto detto dai suoi predecessori afferma che:

carattere fondamentale dell’estimo è quello di insegnare ad esprimere giudizi circa la somma

di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, ad un qualsiasi bene

economico oggetto di stima”.

E’ questa la definizione dell’estimo, generalmente condivisa e ancora oggi ritenuta alla base

dell'impalcatura teorica di questa materia. L’estimo, quindi, in linee generali, studia il metodo

che consente al perito di esprimere un giudizio di valore su di un bene, perfettamente

determinato nella sua consistenza tecnica e nel suo aspetto economico. Qualora il bene non sia

Emilio D’Ambrosio 463/356 A.A. 2005/06

COS’È L’ESTIMO

3

esattamente determinato, l’estimo può anche occuparsi dell’individuazione dell’oggetto della

stima.

Il Di Cocco, accogliendo quanto detto dal Medici, fornisce un utile elemento per distinguere

l’estimo dall’economia, visto che il loro campo d’applicazione sono i beni economici. Infatti, il

“L’estimo insegna ad esprimere dei giudizi di valore che devono essere

Di Cocco afferma che:

generalmente validi”, cioè generalmente condivisi dagli operatori di mercato. Pertanto, lo

spartiacque fra l’estimo e l’economia è il giudizio di convenienza economica, ovvero ogni

giudizio dato in merito a transazioni commerciali relative a singoli e ben specifici individui. Il

giudizio di convenienza attiene ad esempio alla convenienza nel realizzare un dato progetto da

parte di un operatore ben preciso (infatti, la realizzazione di un progetto può convenire ad un

dato operatore che gode di condizioni particolari, mentre ad un altro, privo di tali condizioni,

può non convenire).

Il giudizio di convenienza economica è quindi “specificamente valido”, mentre il giudizio

estimativo è, invece, “generalmente valido”. Ad esempio, si può associare il concetto di

giudizio di convenienza economica quando ci si riferisce ad un vestito confezionato da un

sarto, in quanto il vestito è realizzato in misura alle caratteristiche fisiche del committente

(singolo individuo). Si può, invece, associare il concetto di giudizio generalmente valido

quando, ad esempio, ci si riferisce ad un vestito in vendita in una boutique. Infatti, in questo

caso, un vestito è confezionato in base alle caratteristiche fisiche più comuni delle persone, per

cui tale vestito può andare bene a più persone (generalità degli individui). “…

Mario Bandini, pertanto, raccogliendo quanto affermato dal Di Cocco, affermò che:

tutto ciò che non rientra nel giudizio di convenienza economica è estimo; il resto è economia”.

I giudizi estimativi, per essere considerati tali, devono, quindi, essere riconosciuti dalla

generalità degli operatori di mercato. Secondo tali disquisizioni, dall’estimo tradizionale si

dovrebbero eliminare la stima dei danni, dell’usufrutto, l’analisi costi–benefici per l’esecuzione

di opere da parte di un ente pubblico, ecc., in quanto attengono a dei problemi specifici e non

ordinari, quali dovrebbero essere i problemi di stima.

Da quanto detto finora si può comprendere che, alla nascita di questa disciplina, lo scopo

delle valutazioni era, in genere, quello di regolare rapporti privati tendenzialmente conflittuali

per questioni economiche. Sono proprio questi rapporti conflittuali le necessità pratiche (ragion

pratica) che fanno sorgere il quesito estimativo. Attualmente, però, le stime sono richieste

anche per beni pubblici, in altre parole per beni su cui non esistono diritti di proprietà. Ne

consegue che la valutazione di un bene privato rientra nel campo del microestimo o estimo

privato, mentre la valutazione di un bene pubblico rientra nel campo del macroestimo.

Attualmente, l’estimo si divide in:

 Estimo generale

 Estimo speciale, che a sua volta si divide in:

– Estimo ordinario

– Estimo convenzionale

L’estimo generale si occupa dei fondamenti e dei principi a base di tutta la teoria

estimativa. Questi fornisce i parametri guida (binari) su cui devono muoversi tutti gli operatori

dell’estimo.

L’estimo è l’insieme dei casi più rilevanti che si sono verificati in materia di estimo

speciale dello

e che possono essere ritenuti i capostipiti di numerosi altri casi inquadrabili all’interno

stesso filone. Si divide in estimo ordinario, per il quale i giudizi di valore vengono formulati

con assoluta libertà e cioè seguendo soltanto i fondamenti ed i principi dell’economia e

dell’estimo, ed in estimo legale o convenzionale per il quale i relativi giudizi di stima sono

subordinati ad un articolo di legge, al quesito di un giudice, o a particolari disposizioni che

Emilio D’Ambrosio 463/356 A.A. 2005/06

COS’È L’ESTIMO 4

vincolano o limitano la procedura da seguire o, comunque, il processo estimativo. In questi casi

la legge o quant’altro, cioè identificare l’oggetto

non fanno altro che formulare quesiti di stima,

della ricerca estimativa.

1.3 IL GIUDIZIO DI STIMA

Secondo la citata definizione del Medici, l’estimo è un “cioè