Estimo Civile - Teoria

ESTIMO CIVILE

VALORE di COSTO

ESTIMO CIVILE: insieme di princìpi, leggi e metodologie per formulare il giudizio di stima, espresso in moneta per beni mobili e beni immobili.

A seconda dello scopo della STIMA cambiano princìpi e criteri di stima.

• CRITERIO di STIMA: metodologia per l'individuazione della caratteristica più probabile seguita da operazioni per ottenere risultati certi e ripetibili.
• PROCEDIMENTI di STIMA: algoritmi logico-matematici, attraverso i quali si perviene alla determinazione del valore di un bene scelto, con il CRITERIO di STIMA col proposito di fornire risultati verificabili e attendibili.

• VALORE di MERCATO: probabile prezzo di un bene immesso nel mercato
• VALORE di COSTO (beni immobili): probabile costo di costruzione/sostituzione del bene
  • COST ESTIMATING
  • COST ANALYSIS
  • COST PLANNING
  • COST CONTROL
  = TOTAL COST: il totale per la vita del fabbricato
• VALORE di TRASFORMAZIONE = convenienza di trasformare la destinazione d'uso
• VALORE d'USO = valore pubblico che hanno alcuni beni

V_ce = ⅀ K*P_fa con K = f(V₁,V₂...V_n) spese sostenute per costruire il bene

• L'abate dei fattori produttivi (F_a):
  • beni e servizi
  • remunerazione imprenditore
  • remunerazione capitale (assicurazioni, ammortamenti, imposte...)

STRUTTURA dei COSTI = variabile a seconda del soggetto che interviene nel processo produttivo

A) COSTO di PRODUZIONE (PROMOTORE)

K_P = K_ar+K_ast+ K_ct+K_pr+K_gn+K_ent+K_int+U_p

• K_ar AREA: comprende ozio di stime con notevole incidenza ma sostenuto solo nelle fasi iniziali.
  • AREA
  • K_as SISTEMAZIONE: lavori preliminari
    • demolizione e smaltimento
    • rimozione verde e bonifica
  • K_ct COSTRUZIONE (vedi dopo)
  • K_pr PROFESSIONALI: presenti in fase preliminare operativa ed esecutiva delle opere, proporzionalmente all'importo totali dell'opera
  • K_gn GENERALI = accertamenti, promozione e pubblicità
  • K_ent ONERI eventuali a seconda della tipologia ed esito dell'intervento
  • K_int FINANZIARI in funzione dell'esposizione del capitale del promotore, scelta della struttura finanziaria dell'operazione (30% fondi propri, 70% fondi terzi)
    • utili promotore (25/35% k_P oppure 35/25% k_P)

  Tale formulazione è valida se il promotore non è il costruttore ed è un privato.

  • Promotore pubblico → K_GN = K_CN = U_p = 0
  • Promotore = Costruttore: K_T = tr → costo tecnico
  • Dec = U_m + U_p

  Notificazione della variante: si modifica il KP → altre rendite.

  • Acquisto aree e/o bonifica in permuta con immobili.
  • Pagamenti e sfelicitazioni.
  • Pubblicità e commercializzazione.
  • Vendita auticpato.

  B) Costo di Costruzione (Costruttore)

  K_CT = K_TK = SGN + Uim = f(Mdo + Mat + N_m + SGN + Uim)

  • Moo - Manodopera: remunerazione, misurazione in cantiere e relativi costi da aggiarne mutuo ed assicurativi.
  • Mat - Materiali: costo del materiale carico e scarico, e costi di lavorazione.
  • N_T - Noleggio/Acquisti: costo riflettivo o ammortamento del mezzo in possesso e costi dei servizi (acquisto) e dei conducenti.
  • SGN - Spese generali (strutturali e cantiere): - allestimento cantiere → impianto e personale - gestione: - aziendale - imposte e tasse - interessi e ritardi di pagamenti.
  • U_im utile impresa; (10% = KC_T)

  C) Costo Globale (Promotore e Gestore)

  K_G = K_P + K_M + K_SGF K_DEM

  • K_M Manutenzione
  • K_DEM Demoluzione
  • K_SGF Gestione

  Procedimenti di Stima

  Stima dei costi per raggiungere un buompromesso tra qualità tecnica | prestazioni | e oneri finanziari, determinare le scelte (fase preliminare) e rafforzare le rendazioni (fase produttiva): scelte tecniche economiche.

  Codici Internazionali: → Codici delle valutazioni immobiliari (VIS, EVS, ...)

  Per giungere a valutazione reale trasparente attraverso metodi codificati minimi, (costo e confronto con il mercato).

  Nota | Metodi del costo: valore di mercato di un immobile determinato attraverso analisi del solo dell'ECT minimo del depreciamento per singli sottoservi.

  Nel caso di guasti, straordinario:

  • ANALISI PREZZI -> 1) Scomposizione delle lavorazioni su singoli fattori produttivi (manodopera, materiali, noli, etc.)
  • 2) Determinazione quantità dei fattori produttivi
  • 3) Applicazione del prezzo unitario per ogni fattore produttivo

  Avere note generali e specifiche del listino della camera di commercio industria. Prezzi per un capannone di media entità (10,000 m² per stabilimenti, 1,000 m² per costruzioni civili o mediazioni); non comprendono verifiche geologiche, professionisti, eventuale revisione prezzi in corso, opere d’arte a corpo non a peso.

  COSTO GLOBALE

  K_G = K_T + C_M + (SE) + (VR) SE = stima in favore del valore del terreno VR = valutazione ripristino o bonifica (con vincoli).

  Costo globale può essere stimato ex-ante e per sue parti, in modo da effettuare scelte opportune in fase di investimento, progettazione, costruzione e gestione.

  LIFE CYCLE COST (LCC)

  Valuto alternative migliori per minimizzare i costi globali con una comparazione economica strutturale, nel tempo in cui si verificano i costi.

  K_G = 1/n Σ_t=1 [(M_t×K_e) / (1+ r)^t]

  COSTI DI MANUTENZIONE:

  • ORDINARIA: Movimento nel tempo e valore del mobile con sostituzione di parti/terminali.
  • STRAORDINARIA: Raggiungo il valore del mobile migliorando lo sfruttamento della vita utile (pianificata).

  K_m = Σ(O, I, L1, L2) (V, I, p) Q qualità, materiali, edilizia O costo costituito I reddito edilizio C controllo di manutenzione V congruenza tecnica P impiego edilizio

  VITA UTILE viene assoggetta dalle tecniche costruttive e tecnologie costruttive.

  Confronto elementi tecnica produttiva:

  • lunghissimo = strutture
  • lungo = coperture, finiture e facciate
  • limitato = usura e occupazione, opero ragione tecnica (giunti, diffusanti, etc...)

  Dipende da difetto o invecchiamento (apparecchi, sicurezza).

  VALUTAZIONE IMMOBILIARE

  STANDARD VALUTATIVO:

  • Concetti normati e panopcie stabiliti da autorità regolamentari come modelli per edificare la qualità delle proposte basandosi principi di etica valutativa, con consumi.
  • Valorizzare valori economici e affronti esistente dal sottosettore economico del bene analizzato, che trattasi del bene medesimo e già venduto.

  VALORE DI MERCATO:

  Determinare il prezzo e che un bene può essere scambiato in un mercato con compromesso di imitare compravendita, comparazione presente con immobili omogenee e offerta disponibile. VMC = Valore mercato comparabile = metodo diretto riconoscibile per elemento di differenza. Valorizzazioni economiche, ristringimenti, condizioni conservative ai nuovi riferimenti.

  Dati ridetti del mercato: prezzi e confronti parametri, rapporti.