Estimo Civile - Teoria

Valore di costoestimativo civile

Valore di costoestimativo civile: insieme di princìpi logici e metodologici per formulare il giudizio di stima, espresso in moneta, per beni immobili. A seconda dello scopo della stima cambiano principi e criteri di stima.

Criterio di stima

Metodo per la determinazione dello stesso utilizzando procedimenti e operazioni per ottenere dati necessari e ripetibili.

Procedimenti di stima

Algoritmo logico-matematico attraverso il quale si perviene ad esprimere un valore di un bene selezionato con il criterio di stima con obiettivo di fornire verificabilità ai risultati.

Valore di mercato

Probabile prezzo di un bene immesso nel mercato.

Valore di costo (beni immobili)

Possibile costo di costruzione/restituzione di un bene.

Valore di trasformazione

Convenienza di trasformare la destinazione d'uso.

Valore d'uso

Valore pubblico che hanno alcuni beni.

VLC = ^{i ≤ n}∑₁ K_iF_pi con K = f(V₁, V₂,..., V_n) spese sostenute per costruire il bene. FIFA = valore del fattore produttivo (Fpi)= costo globale + servizi + ristrutturazione + remunerazione capitale, assicurazioni, giornata lavorativa.

Struttura dei costi

A) Costo di produzione (promotore)

Kp = Kar + Kast + Kepr + Kct + Kpn + Kam + Kimp + Kf + Up

• Kar area: comprensivo attuazione con nota incidentale ma sostenuto intero esso fiscalizzazione.
• Kas sistemazione: lavori preliminari, demolizione e smaltimento, funzione verde e bonifica area.
• Kct costruzione (vedi dopo).
• Kpr professionali: presentazione fase preliminare operativa ed esecutiva delle opere.
• Kpn generali: su acquisti, promozione e pubblicità.
• Kam oneri: in funzione dell'intervento attuato e della tipologia ed esito del processo.
• Kit finanziaria: in funzione dell'esposizione del capitale dal promotore e scelta supporto tecnico strutture, finanziamento dell'operazione.
• Up utile promotore (25/35%)

Valore di costoestimativo civile: insieme di princìpi logici e metodologici per formulare il giudizio di stima, espresso in moneta, per beni mobili. A seconda dello scopo della stima cambiano principi e criteri di stima.

Criterio di stima

Metodo per la formulazione della stima, caratterizzato dalla previsione di operazioni per ottenere il giudizio di stima nei ripetuti casi.

Procedimenti di stima

Assortimento logico-matematico attraverso il quale si perviene allo scopo della stima del valore di un bene selezionato, nel criterio di stima col risultato di fornire verificabilità ai risultati.

Valore di mercato

Probabile prezzo di un bene immesso nel mercato.

Valore di costo (beni immobili)

Cost estimating, cost analysis, cost planning, cost control, total cost

Valore di trasformazione

Convenienza di trasformare la destinazione d'uso.

Valore d'uso

Valore pubblico che hanno alcuni beni.

Vlc = ∑ Kf_i con K = f(V₁, V₂, V_n) spese sostenute per costruire il bene

Valore di costo

∑- costi fissi- costi variabili∑ Z costo globale

Struttura dei costi

A) Costo di produzione (promotore)

Kp= Kar + Ksist + Kct + Kpr + Kgen + Kent + Kfin + Up

• KAR area: comprensivo di stime con notevole incidenza su sostenuto per mettere fasi iniziali
• KS sistemazione: (lavori preliminari): demolizione e smaltimento
• KCT costruzione (vedi dopo)
• KPR professionali: presenti in fase preliminare operativa ed esecutiva dell'opera. Varia proporzionale al importo T.O.I dell'opera
• KGEN generali: accatastamenti promozione e pubblicità
• KENT oneri: variabili a seconda della tipologia ed entità dell'intervento
• KFIN finanziaria: in funzione dell'esposizione del capitale o del promotore, scelta dell'intervento sistematico finalizzato alle operatore (Boa 70)
• UP utile promotore (25/35%): Krc apore 25/5x 100

Tale formulazione è valida se il promotore non è il costruttore ed è un privato. Promotore pubblico = K_GN = Con = Up = 0. Promotore = costruttore: K_CT = TR_IS = costo tecnico di costruzione. Modificando le variabili si modifica il Kp => altre variabili: acquisto del suolo e bonifica in permuta con immobili, pagamenti e rateizzazione, pubblicità e commercializzazione, vendita anticipata.

B) Costo di costruzione (costruttore)

K_CT = K_CTR + S_GN + U_M = (M_DO + Mat + N_Y + S_GN + U_M)

Costo tecnico di costruzione

• M_DO manodopera: retribuzioni, mantenimento in cantiere e relativi costi di soggiorno, vitto e assicurazioni