Estimo Civile - Teoria

VALORE di COSTO

ESTIMO CIVILE: insieme di principii logici e metodologici per formulare il giudizio di stima, espresso in moneta per BENI IMMOBILI esseri beni ai conferma. A seconda dello scopo della STIMA cambiano principi e criteri di stima.

CRITERIO di STIMA:

Metodo per la determinazione dello stesso utilizzando procedimenti e operazioni per ottenere dati necessari e ripetibili.

• PROCEDIMENTI di STIMA: algoritmo logico - matematico attraverso il quale si perviene ad esprimere ad un valore di un bene selezionato con il CRITERIO di STIMA con obiettivo di fornire verificabilita ai risultati.

• VALORE di MERCATO: probabile prezzo di un bene immesso nel mercato.
• VALORE di COSTO (beni immobili): possibile costo di costruzione/restituzione di un bene.
• VALORE TRASFORMAZIONE: convenienza di trasformare la destinazione d'uso.
• VALORE d'USO: valore pubblico che hanno alcuni beni.

VLC = _{i ≤ n}∑₁ K_iF_pi con K = f(V₁,V₂,..,V_n) spese sostenute per costruire il bene.

Ŧ FIFA = valore del fattore produttivo (Fpi)

= COSTO GLOBALE + servizi + ristrutturazione + remunerazione cap.

remunerazione capitale, assicurazioni, giornata lavorativa.

STRUTTURA dei COSTI

A) COSTO di PRODUZIONE (PROMOTORE)

Kp = Kar+Kast+Kepr+Kct+Kpn+Kam+Kimp+Kf+Up

Kar AREA: comprensivo attuazione con nota incidentale ma sostenuto intero esso fiscalizzazione.

Kas SISTEMAZIONE: lavori preliminari, demolizione e smaltimento, funzione verde e bonifica Area.

Kct COSTRUZIONE (vedi dopo).

Kp PROFESSIONALI: presentazione fase preliminare operativa ed esecutiva delle opere.

Kpn GENERALI: su acquisti, promozione e pubblicità.

Kam ONERI: in funzione dell'intervinto attuato e della tipologia ed esito del processo.

Kit FINANZIARIA in funzione dell'esposizione del capitale dal promotore e scelta supporto tecnico strutture, finanziamento dell'operazione.

Up UTILE PROMOTORE (25/35)%

ESTIMO CIVILE

VALORE di COSTO

ESTIMO CIVILE: Insieme di principi logici e metodologici per formulare il giudizio di stima, espresso in moneta, per BENI MOBILI

A seconda dello scopo della STIMA cambiano principi e criteri di stima

CRITERIO di STIMA:

Metodo per la formulazione della stima, caratterizzato dalla previsione di operazioni per ottenere il giudizio di stima nei ripetuti casi

PROCEDIMENTI di STIMA: Assortimento logico-matematico attraverso il quale si perviene allo scopo della stima del valore di un bene selezionato, nel CRITERIO di STIMA col risultato di fornire verificabilità ai risultati

• VALORE di MERCATO: Probabile prezzo di un bene immesso nel mercato
• VALORE di COSTO (beni immobili):
• COST ESTIMATING
• COST ANALYSIS
• COST PLANNING
• COST CONTROL
• TOTAL COST
• VALORE di TRASFORMAZIONE: Convervenienza di trasformare la destinazione d'uso
• VALORE d'USO: Valore pubblico che hanno alcuni beni

Vlc = ∑ Kf_i con K= f(V₁, V₂, V_n) spese sostenute per costruire il bene

VALORE di COSTO: ∑- COSTI FISSI- COSTI VARIABILI

∑ Z Costo GLOBALE

STRUTTURA dei COSTI

A COSTO di PRODUZIONE (PROMOTORE)

Kp=Kar+Ksist+Kct+Kpr+Kgen+Kent+Kfin+Up

• KAR AREA: Comprensivo di stime con notevole incidenza su sostenuto per mettere fasi iniziali
• KS SISTEMAZIONE: (lavori preliminari): demolizione e smaltimento
• KCT COSTRUZIONE (vedi dopo)
• KPR PROFESSIONALI: Presenti in fase preliminare operativa ed esecutiva dell'opera. Varia proporzionale al importo T.O.I dell'opera
• KGEN GENERALI: Accatastamenti promozione e pubblicità
• KENT ONERI: Variabili a seconda della tipologia ed entità dell'intervento
• KFIN FINANZIARIA: In funzione dell`esposizione del capitale o del promotore, scelta dell'intervento sistematico finalizzato alle operatore (Boa 70)
• UP UTILE PROMOTORE (25/35%): Krc apore 25/5x 100

Tale formulazione è valida se il promotore non è il costruttore ed è un privato

Promotore pubblico = K_GN = Con = Up = 0

Promotore = costruttore: K_CT = TR_IS = costo tecnico di costruzione

Modificando le variabili si modifica il KP => altre variabili:

• acquisto del suolo e bonifica in permuta con immobili
• pagamenti e rateizzazioni
• pubblicità e commercializzazione
• vendita anticipata

B) Costo di costruzione (costruttore)

K_CT = K_CTR + S_GN + U_M = (M_DO + Mat + N_Y + S_GN + U_M)

Costo tecnico di costruzione

• M_DO manodopera: retribuzioni, manteinimento in cantiere e relativi costi di soggiorno, vitto e assicurazioni