Estimo civile ed esercizio profesionale

PROGETTO-APPALTO-APERTURA CANTIERE-CHIUSURA CANTERE-VITA EDIFICIO

Appalto

L’appalto è un contratto in cui una parte si impegna a costruire secondo le modalità del contrato e nel

peridio stabilito per un certo importo

I modi di indire un appalto riguardano le procedure con cui si affida ad un privato costruttore la

realizzazione di un'opera. L'appalto è la forma più consueta per la realizzazione di un'opera di architettura.

L’appalto può essere: privato e pubblico

In ogni appalto deve essere specificato: il diagramma dei tempi, il piano di sicurezza e il capitolato speciale

d’appalto-allegato al P.E. (documenti necessari per l’appalto)

L’appalto:

- Privato: utilizza i soldi del privato,

- Pubblico: utilizza i soldi pubblici, per questo deve seguire delle regole precise, garantendo

trasparenza, uguaglianza, concorrenza e minor costo

Tipi di appalti

- A corpo: obbligatorio negli appalti pubblici, ha la caratteristica di fissare una cifra per l’appalto. In

un appalto a corpo l'opera dovrà essere particolarmente ben descritta nei suoi esecutivi

architettonici, oltre che dotata di un attento capitolato d'appalto che dovrà determinare tutte le

opere, le condizioni di esecuzione, quantità e qualità dei lavori etc. Il credito dell’imprenditore è

definito da una percentuale sul costo totale nel capitolato d’appalto.

- A misura, Di particolare rilevanza sono in questo caso la contabilità dei lavori e la tempestiva

risoluzione dei problemi lasciati al Direttore dei Lavori. Usato molto per le ristrutturazioni,

determinato sulla base dei singoli prezzi di applicazione per le diverse categorie di lavori appaltate,

è abbastanza elastico da permettere variazioni di una certa importanza, relativa incertezza sul costo

finale dell'opera, che però non aumenterà oltre il 5-10%; non utilizzato per il pubblico se non con

deroga motivata (in caso in cui non è conosciuta l’area di intervento. Monumenti ecc). Il credito

dell’imprenditore è definito in funzione alla quantità del lavoro effettivamente svolto rispetto alle

singole categorie di lavori

- A economia: giustificato solo per l’urgenza di catastrofi naturali. A caldo si pagano le quantità e

successivamente le ore di lavoro. Il credito dell’imprenditore è definito in funzione alla quantità dei

materiali e delle ore di manodopera. Tipo di appalto per opere non superiori a 200.000 euro e solo

per casi straordinari e urgenti.

- Misto è ancora definito dalla legge 2248//1865: comprende sia opere a corpo che a misura, che

lavori in economia;

Modi di appalto:

Per i modi di appalto vale la regola generale di assicurare la massima pubblicità alla gara. Si danno più casi:

- se l'importo supera gli euro 6.242.027 gli avvisi ed i bandi sono inviati all'ufficio delle pubblicazioni

ufficiali della Unione europea

- se l'importo è minore ma supera il milione di euro occorre la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale

e sui quotidiani nazionali e regionali;

- se l'importo è compreso fra 500.000 ed il milione di euro è sufficiente la pubblicazione nell'Albo

Pretorio del Comune ove si eseguono i lavori e nell'Albo della stazione appaltante.

Modi di aggiudicazione:

- Asta pubblica: L'asta pubblica è il procedimento mediante il quale la Committenza rende noto al

pubblico l'oggetto e le condizioni del contratto che intende stipulare e, dopo aver raccolto le

offerte, accetta come contraente e controparte chi ha offerto il prezzo migliore (o l’offerta più

vantaggiosa).

L'asta pubblica si articola in quattro momenti fondamentali:

• la redazione dell'avviso dell'asta;

• la pubblicazione dell'avviso dell'asta;

• la celebrazione dell'incanto;

• l'aggiudicazione.

Possono partecipare tutte le imprese che hanno i requisiti necessari (documenti antimafia,

iscrizione all’albo, DURC)

- Licitazione privata: simile ad un’asta ma è fatta tra soggetti chiamati singolarmente, non è aperta a

tutti. si configura sostanzialmente come una gara a concorso limitato, in quanto ad essa possono

partecipare solo le ditte invitate dalla Committenza.

Il numero di partecipanti dovrà essere sufficiente a garantire un'effettiva concorrenza e non potrà

essere inferiore a 5 né superiore a 20 per lavori superiori a 5 milioni di euro e non sarà inferiore a

10 né superiore a 80 per importi più bassi. L'aggiudicazione viene effettuata a favore del

concorrente che offra l'oggetto dell'appalto al minor prezzo.

- Appalto/concorso: È una forma speciale di licitazione privata poiché vengono scelte le imprese che

concorrono. È riservato a lavori speciali o per la realizzazione di opere complesse o ad elevata

componente tecnologica, la cui progettazione richieda il possesso di competenze particolari o la

scelta fra soluzioni tecniche differenziate.

Nell'appalto-concorso le imprese che partecipano ricevono dall'ente banditore un progetto

preliminare ed un capitolato prestazionale in base ai quali i concorrenti devono fornire il progetto

esecutivo ed indicare condizioni e prezzi in base ai quali sono disposti a eseguire l'opera.

Di fondamentale importanza è la predisposizione del progetto preliminare dell'opera, la

predisposizione del capitolato prestazionale d'appalto e soprattutto l'indicazione delle specifiche

cui il progetto deve rispondere.

La gara non è basata su offerte riducibili ad un comune denominatore e comparabili con un

semplice raffronto, ma sulla valutazione comparativa degli elementi economici e tecnici che

formano i progetti. In questo modo il prezzo più basso non rappresenta necessariamente la

maggiore convenienza.

Fra tutti i progetti presentati la Committenza sceglierà il progetto che fornirà le garanzie migliori di

rispondenza al piano generale dell'opera.

- La trattativa privata: è il modo più informale per affidare un appalto, e anche quello che ha le

maggiori limitazioni di utilizzazione. La trattativa privata una volta lasciava una notevole

discrezionalità circa il prezzo da corrispondere poiché esso veniva determinato con una trattativa

diretta con l'impresa prescelta. Poiché poteva facilmente prestarsi a indebite preferenze, è stato

limitato ai lavori meno importanti.

Se ne può fare uso fino ad un importo massimo di 300.000 euro, quando le aste bandite siano

andate deserte. Tale soglia può essere superata solo se siamo davanti ad interventi urgenti. Il

lavoro potrà essere affidato purché partecipino almeno 15 concorrenti.

Capitolati e contratto d'appalto

I capitolati sono elaborati tecnico-amministrativi. Ve ne sono di due tipi: il capitolato generale e quelli

speciali.

Il primo contiene le condizioni che debbano essere applicate indistintamente a ogni lavoro, i secondi si

riferiscono ad un particolare, preciso lavoro.

Il contratto d'appalto riporta tutti quei dati che non erano preventivamente inscrivibili nei capitolati.

Il Capitolato Generale

Esso contiene le norme da applicarsi indistintamente per qualsiasi genere di lavoro; consta di 37 articoli e

introduce, rispetto al precedente, innovazioni quali la quantificazione della misura delle penali per la

ritardata ultimazione dei lavori, l'ammissione del premio di produzione per l'anticipata conclusione dei

lavori. Esso è documento obbligatorio per tutti i lavori dello Stato.

I Capitolati Speciali

Il Capitolato Speciale rappresenta l'ultimo atto della progettazione ed è, insieme agli elaborati grafici, la

guida costante per la realizzazione dell'opera.

Il Capitolato Speciale si divide in tre parti:

• la prima precisa l'oggetto e l'ammontare dell'appalto e descrive sommariamente le opere (descrittiva)

• la seconda indica la qualità e la provenienza dei materiali ed il modo di esecuzione di ogni categoria di

lavori; (parte tecnica)

• la terza si riferisce alle disposizioni particolari che riguardano l'appalto stesso, il modo di valutare i

valori e tutte le altre norme di carattere amministrativo. (parte amministrativa)

Contiene il costo, il tempo e i pagamenti in corso d’opera

Per avere un controllo il Direttore dei Lavori ha il libretto delle misure dove passo passo aggiorna i lavori

eseguiti e viene firmato da lui e dall’impresa

Il capitolato speciale d’appalto è l’allegato al contratto d’appalto dove specifica: l’importo d’appalto,

pagamenti in corso d’opera e il tempo d’appalto.

Il costo dell’appalto si stabilisce con una stima analitica

Anche il tempo si stabilisce con una stima analitica, e deve scaturire dall’interagire dal: piano di sicurezza,

diagramma dei lavori. Il percorso critico mi dà il tempo di costruzione

Il contratto d'appalto

La stipulazione del contratto è l'atto formale in cui si definisce la volontà delle parti contraenti. In ogni caso

la stipulazione del contratto risponde a motivi di chiarezza e come completamento di quanto già descritto

nel capitolato.

Nel contratto sarà dato atto dell'avvenuto versamento della cauzione definitiva e saranno indicati il

domicilio dell'Appaltatore e la tesoreria. Del contratto entreranno a far parte integrante il Capitolato

Generale, il Capitolato Speciale, i disegni e gli elaborati grafici, ma non gli eventuali elementi di perizia.

In termini rigorosi il contratto sarebbe superfluo solo nel caso dell'asta pubblica e della licitazione privata,

ma è buona abitudine stipularlo in ogni caso.

Cantiere

Questa è la fase di realizza secondo contratto, cioè seguendo alla lettera la scelta mostrate nel P.E., il

Direttore del Lavori verifica che la costruzione avvenga in modo corretto

Elementi di valutazione economica del cantiere

Il cantiere è il luogo della produzione edilizia e risponde a tutti i criteri tecnico economici della Produzione.

L'insieme delle quantità dei fattori consumati nel cantiere fornirà il costo di costruzione del manufatto

edilizio, e tale costo sarà scomposto in costi fissi e variabili, a loro volta funzione del costo dei fattori

originari di produzione. Poiché la produzione non è istantanea, dovrà essere considerato come parametro

supplementare il tempo di costruzione. Un ulteriore elemento di costo nel cantiere è costituito dalla

localizzazione del cantiere sul territorio.

I componenti del costo di costruzione: il fattore di localizzazione

Il costo di costruzione dipende da tre fondamentali parametri:

• lo stato della viabilità di accesso in funzione dei trasporti dei materiali;

• la vicinanza a centri urbani;