Estimo Agrario

ESTIMO E SUA SUDDIVISIONE



ESTIMO GENERALE Si occupa di concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie

e situazioni.



ESTIMO SPECIALE Riguarda categorie specifiche di beni.

Possiamo dividerlo in:

Estimo civile: valuta fabbricati e aree edificabili;

Estimo rurale: riguarda aziende agrarie e quanto connesso: terreni, fabbricati rurali, scorte,

miglioramenti fondiari;

Estimo forestale: riguarda boschi ed il legname in essi presente;

Estimo commerciale ed industriale: Si occupa di aziende commerciali e industriali.



ESTIMO LEGALE (diritti che vengono discussi a livello legale) la stima è vincolata da precise

norme di legge come nel caso degli espropri, successioni o servitù.



ESTIMO CATASTALE Riguarda il catasto ed il suo aggiornamento.

INTRO: I PADRI DELL’ESTIMO:

 

SERPIERI ARRIGO (1950) Economista, politico per primo ha fondato questa disciplina

e agronomo italiano. estimativa.



All’inizio del secolo disciplina che si occupa della valutazione

scorso individua dei beni economici materiali, dei diritti che

l’estimo come da essi possono trarsi e di alcuni diritti reali

Successivamente, un approccio più L’estimo insegna i metodi da seguire per stabilire

 l’equivalente in moneta di quei beni che, avendo

complesso lo esprime Giuseppe

Medici (1972) il quale nel suo trattato spiccati caratteri individuali, mancano di precisi

1

scrive (* ): riferimenti di mercato.

 

L’estimo non è una scienza esatta è piuttosto una disciplina che che per le sue caratteristiche

insegna ad esprimere un e unicità non ha un preciso

giudizio sul più probabile riferimento di mercato e

quindi dev’essere comparato

valore di mercato di un bene

2

economico (* ). con altri beni.

L’estimo si occupa di: beni mobili, beni immobili (case, terreni,…) diritti reali (uso, usufrutto,

3 ), servigi e stime reali (canoni d’affitto, locazioni, indennità d’esproprio,…), beni

servitù) (*

d’interesse collettivo e pubblico (parchi, paesaggio, ecc…).

1 G . Medici continua l’opera

(* ) 

di Serpieri, ossia continua ossia dei nuovi metodi che servono per quantificare in moneta

l’approfondimento delle i valori dei beni che riguardano il territorio rurale.

tecniche estimative

2 

l’estimo

(* ) Il più probabile valore perché ci dice che aestimum = stima

Non è una scienza esatta  

Dobbiamo stimare un bene economico, noi stimiamo il più probabile è legato a certe

in particolare legato all’agricoltura valore di mercato nel senso circostanze e non è

che questo valore è legato detto che possa

alle condizioni attuali rimanere lo stesso nel

tempo.

Per questo, in estimo, si dice Poiché non appena cambia una

“andiamo a stimare il più probabile condizione quel valore cambia.

Valore di mercato.

Stimo il più probabile valore di deve essere quindi altro motivo per chi parla

 

mercato di un bene che normalmente comparato con altri di più probabile valore di

non ha un preciso riferimento di beni. mercato.

mercato

3   

“Res”= cosa

(* ) DIRITTO REALE diritto sulla cosa una servitù di passaggio, per

 

La servitù di passaggio è un perché si definisce così? esempio, è un diritto sulla cosa

diritto acquisito sulla proprietà

di altre persone, sulla cosa di altre

persone.

Io non ho il passaggio sulla mia Naturalmente il mio vicino il diritto sulla cosa altrui mi



terra e chiedo al vicino di passare non è contento che io passi viene detto/dato dalla legge



sulla sua terra e quindi acquisisco sulla sua terra, io però ho (codice civile) che definisce che

un diritto sulla cosa (proprietà) il diritto di passare. se uno non ha la possibilità di

del mio vicino passare , ha il diritto di passare

sul fondo altrui a patto che arrechi

meno danni possibili.

PRINCIPI DI ESTIMO GENERALE

L’estimo è

MEDICI GIUSEPPE una disciplina che insegna a formulare un Giudizio di Valore

intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento e per

soddisfare una determinata ragione pratica (ossia lo scopo di stima).

Le diverse tipologie di beni e scopi, naturalmente,

richiedono approcci differenziati sia per l’impostazionesia per indispensabili conoscenze tecniche

teorica/metodologica 

IL GIUDIZIO DI VALORE è sempre valido per il presente raramente un valore di stima

(o di stima) e generalmente anche per attuale può essere valido in

l’immediato futuro un futuro remoto.

Principio

Il giudizio di valore si basa sul della permanenza delle

Condizioni di stima (al momento

della stima stessa).

PROCEDIMENTO ESTIMATIVO:

Le fasi del procedimento estimativo sono:

1. Scopo della stima;

2. Descrizione del bene;

3. Scelta del criterio;

4. Individuazione del procedimento;

5. Raccolta dati e stima del più probabile valore di mercato.

 

1) SCOPO DELLA STIMA il quesito di stima è la domanda in alcuni casi il quesito di stima

posta dal committente alla quale è fornito in forma esplicita dal

l’estimatore deve dare risposta. committente: es. determini il

perito il valore di mercato

dell’immobile X, ecc…

In altri casi è il perito stesso che

Deve interpretare le esigenze del

committente e formulare in forma

esplicita e chiara il quesito.

S’intende 

il modello di valutazione

2) CRITERI DI STIMA ossia lo schema logico che si

deve seguire per lo svolgimento

della stima.



Pertanto, il criterio di stima ha ed emette diversi modi di

una validità generale soluzione ovvero, diversi

4

procedimenti di stima (* )

I possibili CRITERI DI STIMA possono essere:

VALORE DI MERCATO, VALORE DI COSTO, VALORE DI TRASFORMAZIONE, VALORE

DI SURROGAZIONE, VALORE COMPLEMENTARE, VALORE DI CAPITALIZZAZIONE e

5

VALORE D’USO SOCIALE. (* )

4

(* ) CRITERIO DI STIMA

 

Prima scegliamo l’espetto economico

È il momento precedente Abbiamo 2 procedimenti

la scelta del metodo che è più funzionale alla risoluzione 1) ANALITICO

alla risoluzione del nostro problema e 2) SINTETICO

poi decidiamo di attaccare con il

metodo/procedimento.



Prima dobbiamo scegliere l’aspetto ne abbiamo 6 (+1 che non c’interessa tanto)

economico da seguire

5  

(* ) VALORE DI MERCATO Tutti i beni si valutano Paradossalmente devo stimare un

comparandoli sul mercato terreno di una certa ampiezza

sito nei pressi di Ancona, ecc…

Magari al posto di 1 ne trovo 6 e la comparazione 

è più efficiente Mi riferisco al mercato dei terreni

locali e capisco qual è una

situazione simile che può essere

comparata con il mio ed

individuare i prezzi

 Es. ho un capannone che viene l’assicurazione deve ridare

VALORE DI COSTO il



incendiato e l’assicurazione mi costo (80%) del costo del

incarica di dire quanto valeva il capannone.

capannone bruciato perché coperto

da assicurazione Idealmente utilizzo il valore di

costo, ovvero quanto mi costa

ricostruire il capannone

Dopo di ciò presento all’assicurazione il capitolato Chiedo alle 4 aziende che



mediato tra 4 aziende che ho costruiscono i capannoni quanto

consultato come aziende di costruzione di capannoni mi costa ricostruire il capannone

delle stesse dimensioni.

 

VALORE DI TRASFORMAZIONE Valuto i costi della faccio il prezzo finale

trasformazione ed il …. Costo di trasformazione e ho

valore aggiunto che il valore del prodotto.

deriva dalla vendita del

prodotto

 

VALORE DI SURROGAZIONE Surrogato = sostituito questo però in alcuni casi si può fare

aspetto non viene utilizzato

moltissimo perché normalmente

in questi casi si fa sempre

riferimento ai valori di mercato.

quindi decido il valore del letame es. ho una quantità di concime

come surrogato del concime di sintesi organico da svendere sul mercato,

non c’è un prezzo definito per il

letame, può essere però individuato

in base ad un concime di sintesi che

ha più o meno le stesse caratteristiche

(NPK).

 

VALORE COMPLEMENTARE Viene anche questo Nel caso di espropriazione parziale

utilizzato poco. per pubblica utilità (ASPI).

Viene classicamente

utilizzato per

l’esproprio parziale

quindi la valutazione dev’essere Il danno arrecato non è solo in funzione

fatta valutando quanto valeva il complesso della superficie, il danno lo valuti in base

dell’azienda e quanto vale la parte residua alla dimensione totale, al tipo d’impatti

dopo che gli ho sottratto la parte espropriata che l’esproprio può avere sull’azienda

in generale.

 

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE Molto Importante!!! è esplicitamente legato al

procedimento di stima analitica

(o stima per capitalizzazione dei



Stima che assume come criterio redditi).

come criterio economico di

valutazione il valore di

CAPITALIZZAZIONE .

CAPITALIZZAZIONE= noi quindi rendiamo esplicito sono gli infiniti redditi

 

È il valore futuro del bene il valore di un capitale ed i capitalizzati.

riportato al presente (attualizzato) redditi che quel capitale

produce da qui all’infinito valuto la mia azienda secondo

r = (1-2%) i redditi che sarà in grado di

produrmi fino all’infinito e ci applico

un saggio di capitalizzazione( r ) della matematica

finanziaria che è quella che mi proietta i redditi

futuri da qui all’infinito attualizzandoli

CAPITALE FONDIARIO = valore dei terreni e dei fabbricati insieme ai miglioramenti (frutteti e

coltura ecc.)

CAPITALE AGRARIO = macchine, bestiame ecc. Seni che effettivamente concorrono alla

produzione/gestione azienda agricola

3) PROCEDIMENTO DI STIMA Sono processi logico-matematico

attraverso i quali è possibile

pervenire alla quantificazione di un

determinato valore di stima.

Lo SCOPO è quello di conferire il

massimo di obiettività e di verificabilità

sia ai dati elementari e sia alle relazioni

logico-matematiche

Per un medesimo criterio di stima vi possono

essere molteplici procedimenti in base alle sue

caratteristiche tecniche ed economiche del bene

da stimare, alle informazioni disponibili ecc.

Ogni quesito di stima richiede In relazione alle varie

all’estimatore ed costruzione di circostanze possibili

uno specifico procedimento

valutativo

3 PROCEDIMENTI DI STIMA

ma sono per VIA ANALITICA

I metodi di riconducibili

stima sono per VIA SINTETICA (o comparativa)

concretamente, a 3

diversi modelli per COSTO DI

COSTRUZIONE

Stima per VIA ANALITICA

Il reddito che il bene oggetto di

stima è in grado di produrre

Il reddito del bene da Viene attualizzato

stimare (depurato dalle mediante l’impiego di

spese, dagli oneri fiscali, un opportuno saggio di

dalle quote di integrazione capitalizzazione (r)

ecc.)

Stima per VIA SINTETICA (O COMPARATIVA)

Si tratta di valutare L’approccio moderno alla stima

il più probabile valore comparativa nel mercato

attraverso le immobiliare (residenziale) si

comparazioni dei chiama MARKET

VALORI DI MERCATO COMPARISON APPROACH

di beni simili a quelli da stimare.

Stima per COSTO DI COSTRUZIONE

In un terreno coltivato si calcola il

In un fabbricato si calcola

l’area edificabile ed costo del terreno nudo, il costo

e la

degli alberi e dell’impianto

il costo per costruire la coltivazione fino a quel momento e

casa oggi e si detrae si detrae la vendita del prodotto

il deprezzamento di annuo

invecchiamento

CRITERIO DI STIMA

VALORE DI MERCATO

Il criterio del Esso esprime la quotazione che il bene

VALORE DI MERCATO oggetto di stima potrebbe spuntare in una

si basa sulla stima libera contrattazione di compravendita

per comparazione ossia la quantità di moneta che

Si parla anche della uno o più soggetti sono disposti

stima del più probabile a scambiare per quel

valore di mercato determinato bene

Affinché tale criterio possa Il più probabile valore di

essere applicato dove esistere mercato diviene tanto più

un mercato di riferimento attivo vicino alla realtà quanto

di beni simili a quello da più è attivo il mercato di

stimare riferimento

Il procedimento di stima Detto anche

adottato è generalmente PROCEDIMENTO

quello della COMPARAZIONE SINTETICO

La COMPARAZIONE si basa

sull’individuazione di beni Per “bene con caratteristiche

confrontabili con il bene analogiche” si intende un

oggetto di stima (cioè che bene appartenente allo stesso

presentano caratteristiche segmento di mercato

analogiche) e dei quali si

conosca il valore di mercato 1. RILEVAZIONE DI VALORI DI MERCATO DI BEN

SIMILI AL BENE AL BENE OGGETTO DI STIMA

Le fasi che portano alla 2. INDIVIDUAZIONE DELLE VARIABILI CHE

determinazione del valore sono INFLUENZANO IL VALORE DI MERCATO

3. RILEVAZIONE QUANTI-QUALITATIVA

DELLE VARIABILI RELATIVE AL BENE

OGGETTO DI STIMA ED AI BENI PRESI DI

RIFERIMENTO

4. STIMA DELL’INFLUENZA DELLE

VARIABILI SUL VALORE DI MERCATO

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA

Le VARIABILI che caratterizzano Per mercato FABBRICATI

destinazione d’uso

un bene risultano localizzazione

indispensabili per la tipologia

sua valutazione sono

molte. Le più Per MERCATO FONDIARIO

importanti sono: altimetria

ampiezza

indirizzo produttivo

variabili sociali

In generale il procedimento Vy = f (X1,X2, . . . ,Xn)

di stima atto a svolgere il dove V=valore del bene oggetto di stima y

criterio della comparazione

può essere rappresentato da X1 . . . Xn = variabili che influenzano

Il valore della comparazione

CONDIZIONI Esistenza di un mercato attivo di beni simili

Possibilità di individuare con certezza i

valori dei beni compravenduti

Individuazione di parametri tecnici o economici comuni

tra i beni compravenduti e quelli oggetto di stima

N.B. Quando i beni sono Generalmente rappresentato da un

sensibilmente omogenei parametro tecnico dei beni

si assume una sola (superficie, numero di vani) ovvero

variabile esplicativo da un parametro economico

(ricavo o reddito annuo)

In questo caso, il valore Il bene viene stimato in base al

è una funzione lineare valore medio del rapporto tra il

di detto variabile pertanto valore e la variabile prescelta

Vy = M (Vi/Pi) Py)

dove Vy= valore del bene da stimare y

M=VALORE MEDIO

Vi=valore del bene i-esimo

Pi=parametro relativo al bene i-esimo

Py= parametro relativo al bene da stimare yù

VALORE DI COSTO

Il valore di costo risulta costituito dalla Questo aspetto è utilizzato quando

somma di tutti i costi non è possibile (o troppo complesso)

sostenuti o da sostenere fare riferimento al valore dei prodotti

per giungere alla produzione o servizi erogati dal bene

o riproduzione di un

determinato bene

Il COSTO DI PRODUZIONE Generalmente:

è costituito dalla

somma delle spese che K=Q+Sv+Sa+St+I+Bf+Tr+T

sosterrebbe l’imprenditore dove

(astratto) per produrre un K=costo di produzione

bene Q=quote di ammortamento, manutenzione,

assicurazione capitali fissi

Sv=spese varie

Sa=salari

St=stipendi

I=interessi sul capitale di esercizio

Bf=beneficio fiduciario

Tr=tributi

T=profitto d’impresa

Applicazioni: Giudizi sulla convenienza economica di un miglioramento fondiario

Stima del miglioramento eseguito da un affittuario sul fondo

Determinazione del costo di costruzione o ricostruzione di beni

danneggiati, riadattamento fabbricati obsoleti ecc.

VALORE DI TRASFORMAZIONE

Il VALORE DI TRASFORMAZIONE Si determina per differenza tra il valore di

si attribuisce ad un bene in base mercato di tutti i prodotti ottenuti dalla

al valore che assumono trasformazione meno i costi sostenuti per

i beni derivanti dalla sua trasformazione la trasformazione stessa

–

Valore di un bene =valore del prodotto trasformato costo di trasformazione

Applicazioni: Convenienza a trasformare un prodotto

Foraggio e produzione latte

Uva e vino

Latte e formaggio

Convenienza economica di un miglioramento in una azienda che sia

suscettibile di trasformazioni

Valore del fondo - valore del fondo >K

post-miglioramento ante-miglioramento

VALORE DI SURROGAZIONE

Il VALORE DI SURROGAZIONE è quello attribuibile ad un

bene in base al volere che assume un altro bene che possa

tecnicamente sostituirlo Il bene oggetto di stima sia

Necessita di due condizioni sostituibile

I beni scelti per la sostituzione siano

equivalenti per un dato fine al bene da

stimare

Es. Letameconcimi chimici

VALORE COMPLEMENTARE

Il prezzo o valore complementare si ottiene la stima del bene viene fatta quando il

come differenza tra il più probabile valore di valore di un bene non è esattamente

mercato dell’intero bene economico e quello proporzionale ad un’entità più ampia di

che avrebbe la parte complementare residua cui fa parte

Esso comprende oltre al

valore corrente di mercato

della parte sottratta anche

il deprezzamento della parte

residua

Valore di un bene = valore di un bene nella sua interezza - valore della parte residua

Applicazioni Esproprio parziale

Stime dei danni

Estimo ambientale

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

Il VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

è dato dall’accumulazione e

attualizzazione al momento della

stima de redditi futuri che il

bene è capace di fornir