Estimo Agrario

5. IL GIUDIZIO SI BASA SUL PRINCIPIO DI

6. IL GIUDIZIO SI BASA SULLA COMPARAZIONE

PRINCIPIO DELL’ORDINARIETA’

Per imprenditore ordinario

si intende colui che è dotato Per azienda ordinaria si intende quella gestita da un

di capacità medie tecniche imprenditore ordinario, e dotata di normali

ed economiche risolve i caratteristiche

quesiti organizzativi nell’azienda

come qualsiasi altro imprenditore Determinato il valore ordinario, normale o

Il giudizio di stima deve modale si apporteranno aggiunte o detrazioni

essere formulato in base per adeguare il valore alle reali condizioni

alle condizioni ordinarie dell’immobile

nel caso di un fondo

rustico il ±T = O

PROCEDIMENTI DI STIMA

La stima può essere STIMA SINTETICA (o per comparazione)

effettuata utilizzando

2 diversi metodi di stima Rilevazione valori agricoli medi

Rilevazione e comparazione dei valori di

compravendita o valori di mercato

STIMA ANALITICA ( o per capitalizzazione

dei relitti)



STIMA SINTETICA Comparazioni immediate in base a parametri di riferimento

Ad impressioni o a vista

Per comparazione (in base a parametri tecnici o economici)

Storica

Per valori tipici (può essere utilizzata nei casi di beni complessi che

vengono disaggregati e valutai ciascuno come elemento a se stante)



STIMA ANAITICA analisi in modo dettagliato di tutti gli elementi tecnici ed economici del da

Stimare

Stima per capitalizzazione dei redditi = Stima BF

RILEVAZIONE VALORE DI MERCATO

I valori di mercato sono Tali dati possono essere integrati con altre

in primo luogo rilevati da qualificazioni di valori di aventi? Carattere di

transizioni di compravendita oggettività

Il VAM o VALORE AGRICOLO È un dato ufficiale emesso ogni anno da

MEDIO è il valore riferito una commissione Tecnica (Agenzia per il

alla qualità e classe di territorio) e pubblicarlo sul BUR

coltura e regione agraria (Bollettino ufficiale della Regione)

L’agenzia del Territorio

I valori di mercato possono essere

rilevati da indagini dirette Commissione Tecnica Espropri



presso operatori, mediatori, Tra le fonti

studi notarili, o da fonti CREA, INEA ecc.

statistiche diverse

La stima sintetica (o comparativa)

presume che io debba comparare

dei dati di compravendita

che io trovo sul mercato

perché questa stima è

quella che fa riferimento

al valore di mercato Devo acquisire i dati Come li acquisisco

Una volta che ho descritto relativi ad altri terreni simili questi dati?

il mio terreno so quel è al mio che vengono o sono

l’OTE (ordinamento stati compravenduti nei 2

tecnico economico) di un anni precedenti nel

terreno, so qual è il circondario (meglio se I NOTAI, tutti i notai di

capitale fondiario e agrario province) una zona vengono

interpellati, ci si fa fare

l’atto notarile di

compravendita dei terreni

Recupero almeno 10 atti

Altre opzioni possono essere notarili di compravendita

un osservatorio immobiliare

fatto da organismi pubblici,

sono i servizi delle agenzie del La buona riuscita dell’indagine Se noi riusciamo ad

territorio, dove risiede anche il acquisire una decina

si basano quindi sulla figura

catasto. dell’agenzia delle entrate, nella di dati abbiamo fatto

conservatoria (perché il catasto tutto, ma il problema è

rilascia come valori solo le proprio acquisire

questi dati

vendite catastali), notai Altra fonte è il VAM (valore

Lo Stato per indennizzare gli È il valore che lo Stato agricolo medio) (reperibile in

imprenditori agricoli che si prende in riferimento quando internet) dato importante che

vedono portare via la propria si tratta di fare le stime però non rispecchia il vero

terra utilizza la stima sintetica sintetiche per esproprio valore della terra ma un valore

sottostimato

Non sempre sono sottostimati, dipende Ogni anno si riuniscono il 31

dalle regioni perché questi valori

Lo Stato si basa sul VAM gennaio e aggiornano questi

vengono evidenziati a livello regionale

sul sito delle azienda delle dati

da delle commissioni specifiche che

entrate lavorano per lo Stato e sono all’interno I valori sono pubblicati sul

delle agenzie per il territorio Bollettino ufficiale della

Regione (BUR)

Es. BUR Marche

Tuttavia se prendiamo i valori Diverso per il Veneto e

agricoli medi delle Marche si vede Trentino dove le stime sono

che le stime sono fatte a ribasso fatte a rialzo

Riassumendo, quindi, i

valori per la comparazione Notai

sono acquisibili da: Mediatori del territorio

Agenzia delle Entrate (o agenzia del territorio che fa

Riferimento alla conservatoria dei beni immobili

Valore Agricolo Medio (VAM)

Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

Ex INEA (Istituto Nazionale Economia Agraria

oggi CREA Centro Ricerche Agricole ed Economiche

valori del sole24ore

Nomisma (istituto privato, sede Bologna, fondato da

Prodi, fa anche analisi statistiche dei valori fondiari).

VAM Valore riferito alla classe e qualità di coltura e regione agraria.

Valore Agricolo Medio Tutte le provincie sono Es. REGIONE 1:

montagna, ecc…

anche se sono sottostime suddivise in regioni

sono comunque dei agrarie che corrispondono

riferimenti alla

geopedologia/altimetria

delle zone

Per ogni regione agraria c’è I valori vengono suddivisi Il valore di

una definizione diversa dei in base alla destinazione riferimento è

d’uso del terreno €/ha

valori agricoli medi spesso in

L’oggettività di questa Es. in Trentino può essere Nelle Marche i

valori sono

stima dipende dal territorio considerata perfetta sottostimati

Stima analitica ha come punto di riferimento il valore di capitalizzazione.

Stima sintetica sono comparazioni immobiliari in base a parametri di riferimento

Questi parametri di riferimento Ad impressione o a vista: ossia un

possono essere acquisiti professionista di esperienza si reca

su un territorio e a vista ti dice

quanto vale il terreno, poiché ha

una esperienza tale sul territorio

che sa perfettamente le variabili

che incidono sul valore ed ha ben

chiara la media dei valori.

Per competizione: in base a

parametri tecnici o economici

Fatte per il catasto

Stima storica quando si tratta di

Stima per stabilire i redditi

valori tipici economici delle

singole particelle

Nel caso dell’esproprio di un’area non

Il VAM, in particolare, va edificabile l’indennità è determinata in base al

utilizzato nei procedimenti di

esproprio criterio del valore agricolo, tenendo conto delle

colture effettivamente praticate sul fondo e del

valore dei manufatti edilizi legittimamente

realizzati anche in relazione all’esercizio

dell’azienda agricola, senza valutare la possibile

o effettiva utilizzazione diversa da quella

agricola

Se l’area non è effettivamente

coltivata, l’indennità è

commisurata al valore agricolo

medio corrispondente al tipo di

coltura prevalente nella zona del

fondo e del valore dei manufatti

edilizi legittimamente realizzati

STIMA SINTETICA

Stima Comparativa in base ai La stima avviene per parametri tecnici come

mq, mc, ha o parametri economici come il

dati tecnici economici valore di mercato di compravendita, il

beneficio fondiario, il reddito netto, il

d’affitto

canone

X : ∑ V = Px : ∑ P

X= (∑ V/ ∑ P)* Px ± aggiunte o detrazioni

Dove:

X= Ilpiù probabile valore di mercato del bene

V= i valori di mercato di beni simili al bene da stimare

P= i parametri tecnico economici utilizzati.

Stima a vista, è una stima E lo confronta con altri beni simili dei

comparativa nella quale il quali conosce il prezzo di mercato

confronto matura nella mente del

professionista che esamina il bene

da stimare

STIMA ANALITICA

Si ricerca il più adatto criterio di Mentre nel procedimento sintetico il

stima con un’analisi dettagliata dei giudizio di valore si basa sulle

diversi elementi economici, tecnici caratteristiche esterne del bene, nel

e giuridici che contribuiscono al procedimento analitico (o razionale) si

valore del bene offre una ragione economica al valore

di stima

Normalmente la stima analitica viene

associata alla ricerca del valore di

capitalizzazione con l’utilizzo di un

opportuno saggio chiamato saggio di

capitalizzazione

STIMA DEI FONDI RUSTICI:

FONDI RUSTICI= aziende A CANCELLI APERTI in cui si ha

agricole o appezzamenti di lo scopo di determinare il solo

diverse dimensioni valore fondiario (terreni e capitale

investito)

La valutazione può essere: A CANCELLI CHIUSI valuta anche

le scorte vive e morte presenti in

azienda ed il capitale agrario nel suo

complesso

STIMA ANALITICA o STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI

Il procedimento di STIMA

ANALITICA consente di

determinare il più probabile valore di

un bene attraverso la capitalizzazione Il reddito ritraibile dal fondo si

dei redditi ossia l’accumulazione dei definisce BENEFICIO FONDIARIO

redditi futuri (Bf)

Il Bf va trattato in maniera diversa a

Nel caso del valore di un fondo rustico seconda che sia annuo o periodico.

L’accumulazione all’attualità va

realizzata attraverso il saggio di

capitalizzazione

In presenza di colture annuali il fondo

fornisce al proprietario un reddito

annuo costante, posticipato

In presenza di colture arboree il fondo

fornisce al proprietario n reddito

periodico costante

Un bene vale in quanto fornisce un

reddito a chi lo possiede ed il più Tali redditi annuali o periodici devono

probabile valore di mercato è pari essere costanti, medi, ordinari,

all’accumulazione iniziale riferita al continuativi

momento della stima di tutti i redditi

futuri

SCHEMA STIMA ANALITICA:

- DETERMINAZIONE DEL BENEFICIO FONDIARIO

- DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

- RISOLUZIONE DELLA RELATIVA FORMULA

- EVENTUALI AGGIUNTE O DETRAZIONI AL VALORE TROVATO

n

Formula: Vy = ∑ Fi * 1/q

Se i redditi sono costanti, illimitati, vale la formula semplificata

Vy = ∑ Bf/r

SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

Accumulazione dei redditi tramite il saggio

Beni fondiari V = Bf/r

Bene con reddito annuo costante Dove:

posticipato illimitato 1/r è il fattore di accumulazione

all’attualità delle produzioni annue

n

V = ∑ Bf/ q -1

Bene con reddito periodico costante Dove:

posticipato illimitato n

1/ q -1 è il fattore di attualizzazione

di produzioni periodiche, costanti

illimitate (q= 1 + r)

n n

Bene con reddito annuo costa