Estimo Ambientale

ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’

Le fasi della procedura dell’esproprio

a) vincolo preordinato d’esproprio

b) dichiarazione di pubblica utilità: una volta dichiarata la pubblica utilità entro il termine massimo

di 5 anni deve essere emanato l’atto di esproprio. L’elenco viene quindi notificato ad ogni

espropriato con le forme degli atti processuali civili. Gli interessati nei successivi trenta giorni

possono presentare osservazioni scritte e depositare documenti

c) determinazione provvisioria dell’indennità di espropriazione: deve essere comunicata con la

notifica dell’elenco dei beni da espropriare; -accettazione dell’indennità: il proprietario ha il

diritto di ricevere quale anticipo un importo pari all’80% dell’indennità; -non accettazione

dell’indennità: se entro 30 gg il proprietario non accetta l’indennità provvisoria si intende non

concordata l’indennità provvisoria di espropriazione. effettuato il deposito, l’autorità

espropriante può emettere ed eseguire il decreto d’esproprio. il proprietario viene comunque

invitato a dichiarare quale procedura intenda seguire per la determinazione dell’indennità di

esproprio. a tale riguardo il TU prevede che possano essere seguite due vie:

- avvalersi delle decisioni di una commissione formata da 3 tecnici nominati dal tribunale,

dall’espropriato e dall’autorità espropriante.

- non avvalersi della commissione dei tecnici e l’indennità viene definita entro 90gg dalla

commissione provinciale istituita dalla regione a norma dell art 41 del tu

Criteri per la determinazione dell’indennità di esproprio

l’indennità nel caso di terreni edificabili e non edificabili so compone di 3 part

- importo di base

- corrispettivo per cessione volontaria

- indennità aggiuntiva a favore di coltivatori diretti, imprenditori agricoli ecc

se un area è stata edificata in modo legittimo all’espropriato spetta un’indennità pari al suo valore

venale.

-aree edificabili:

importo di base

corrispettivo per la cessione volontaria

indennità aggiuntiva

-proprietario coltivatore diretto, imprenditore agricolo a titolo principale, affittuario o mezzadro:

con cessione volontaria

senza cessione volontaria

-altro tipo di proprietario

con cessione volontaria

senza cessione volontaria

-L’indennità nel caso di espropri parziali

LA VALUTAZIONE DEI BENI AMBIENTALI

La legislazione in materia di tutela dell’ambiente, al fine di ridurre o mitigare l’impatto delle attività

antropiche sugli ecosistemi e sul paesaggio, prevede essenzialmente tre tipi di azioni:

1) gestione pubblica delle aree di maggior interesse ambientale e imposizione di vincoli agli

operatori economici che vi svolgono la propria attività o ai cittadini che ne fruiscono a vario

titolo.

2) azioni ex-ante volte a controllare a priori i possibili effetti sull’ambiente di opere pubbliche o

private.

3) azioni ex-post volte al perseguimento delle azioni che recano danno all’ambiente.

Da un punto di vista generale si possono individuare due grandi categorie di metodi di valutazione:

- valutazioni su base antropica: secondo questo approccio il valore di un sistema ambientale

dipende dal flusso di beni e servizi che è in grado di produrre per una data popolazione

- valutazione su base ecologica o ecosistematica: in questo caso in un sistema ambientale verrà

giudicato in base alla sua “lontananza” da una situazione ideale corrispondente allo stato climax.

Nella normativa italiana sono proposte entrambe le categorie di metodi di valutazione. è comunque

opportuno precisare che, a seconda che si operi in una situazione di valutazione ex-ante o ex-post

potrà cambiare l’oggetto della stima e la procedura da impiegare. nel caso delle valutazioni ex-ante

la stima potrà riguardare le singole componenti dell’ambiente o il progetto nel suo complesso. le

valutazioni ex-ante potranno inoltre riguardare sia peggioramenti sia miglioramenti della qualità

delle risorse. nel caso delle valutazioni ex-post è invece preferibile riferire la stima ai flussi di beni e

servizi che un dato sistema ambientale è in grado di produrre. Inoltre le valutazioni ex-post fanno

riferimento esclusivamente a situazioni di degrado dell’ambiente.

Gli approcci estimativi

ogni sistema ecologico è in grado di generare una pluralità di benefici che a fini estimativi possono

essere classificati in:

flussi di beni:

- trasformati(input per la produzione)

- consumati direttamente

flussi di servizi:

- riduzione dei costi di produzione o dei costi sociali

- aumento della produttività delle risorse e miglioramento delle condizioni di produzione

- benefici diretti per la popolazione

Da un punto di vista antropico si può considerare che il valore di un dato sistema ecologico

dipenda essenzialmente dal flusso di beni e servizi che esso è in grado di produrre:

quando i benefici siano da considerarsi costanti,annuali e illimitati la formula può essere riscritta:

In un ottica di sostenibilità è fondamentale che qualsiasi trasformazione dei sistemi ecologici

operata dall’uomo determini o un aumento del benessere collettivo o, non comporti una sua

riduzione rispetto alla situazione iniziale. Tale equilibrio può essere garantito operando ex-ante.

quando invece si operi ex-post, quindi a seguito di una trasformazione negativa dell’ambiente, chi

l’ha causata dovrà farsi carico dei costi di ripristino e rimborsare alla collettività un importo pari alla

riduzione del flusso di benefici. Posto che il valore iniziale del sistema ecologico sia e quello

finale allora il danno ambientale sarà pari a

quando con opportuni interventi di ripristino sia possibile ridurre l’entità del danno

la stima delle risorse ambientali può avvenire seguendo tre vie:

1) stima dei cambiamenti indotti nella qualità/quantità delle componenti ambientali del sistema

ecologico

2) stima complessiva del valore delle trasformazioni di un sistema ecologico

3) stima delle variazioni del valore dei flussi delle singole categorie di benefici che un sistema

ecologico è in grado di produrre

La distinzione tra i tre metodi assume natura essenzialmente operativa e dovrà essere privilegiato

quello che meglio consente di rispondere al quesito di stima e che quindi risulta maggiormente

funzionale alla procedura valutativa che si intende seguire. Quando la stima riguardi un sistema

ecologico nel suo complesso o una particolare componente ambientale potrà essere utilizzato il

metodo della CV.

L’ANALISI COSTI BENEFICI (EX-ANTE)

Le differenze sostanziali che sussistono tra la valutazione pubblica e quella privata di un progetto

sono costituite:

- dal tipo di benefici e di costi che devono essere considerati

- dal sistema dei prezzi utilizzato

- dal saggio di sconto impiegato

I benefici e i costi:

nel caso della valutazione, sono considerati esclusivamente i flussi di cassa del progetto, cioè i

costi e i guadagni del soggetto che intende promuovere l’investimento. In un ottica pubblica

devono essere considerati anche i costi ed i benefici indotti dal progetto a favore o a carico di altri

soggetti. in generale i costi e benefici potranno essere classificati come:

l’analisi economica dovrà invece fare riferimento alle variazioni di benessere per l’intera collettività

comprendendo quindi altri costi e benefici

Il sistema dei prezzi:

nell’analisi finanziaria vengono utilizzati i prezzi di mercato dei beni e dei servizi acquistati e

venduti. Da un punto di vista pubblico bisogna considerare che i prezzi di mercato non sempre

riflettono i costi ed i benefici sociali

i prezzi di mercato nell’analisi economica si devono correggere tramite un sistema di prezzi fittizi o

prezzi ombra che si possono ottenere:

- depurando i prezzi delle risorse dalle imposte dirette, dalle sovvenzioni, dagli oneri sociali ecc

- facendo riferimento ai prezzi internazionali e non a quelli interni

- correggendo opportunamente il prezzo tramite unità di conto quando vi siano palesi distorsioni

di mercato

a tale proposito si potranno utilizzare coefficienti di correzione

Il saggio di sconto:

secondo taluni dovrebbe essere pari a quello impiegato nell’analisi finanziaria , cioè al costo medio

del capitale per le imprese. ciò dovrebbe far si che gli investimenti pubblici non finiscano per

sottrarre le risorse a quelli privati. Secondo altri il saggio sociale di sconto dovrebbe essere

inferiore poiché:

- gli investimenti pubblici devono tenere presente degli interessi delle generazioni future

- il rischio dell’investimento pubblico è molto più basso di quello privato poiché è ripartito tra molte

più persone.

ANALISI FINANZIARIA

Analisi e dimensioni del cash-flow

la fattibilità economica e finanziaria di un investimento, oggetto del presente lavoro, sarà valutata,

principalmente, sulla base dei flussi di cassa.

I flussi da cassa netti relativi ad un progetto d’investimento sono dati dalla differenza tra le entrate

e le uscite monetarie generate dal progetto d’investimento medesimo. i costi e i ricavi possono

essere monetari o non monetari. i primi sono quelli che hanno come contropartita un flusso di

cassa effettivo, i secondi, al contrario, non presentano una contropartita monetaria e, come tali non

sono presi in esame nel calcolo dei flussi di cassa. L’esempio più classico di quest’ultimi è

rappresentato dagli ammortamenti, che costituiscono un costo per l’impresa, ma non comportano

un’uscita di denaro.

COSTO OPPORTUNITA’ DEL CAPITALE

il costo del capitale aziendale si configura come un costo opportunità, poiché l’impresa deve

essere in grado di remunerare i suoi finanziatori, azionisti o terzi creditori, in linea con i rendimenti

offerti dal mercato finanziario e/o da investimenti alternativi. Nella determinazione del costo del

capitale aziendale faremo riferimento al Costo medio ponderato del capitale, o WACC determinato

come media ponderata del rendimento atteso dai vari finanziatori dell’impresa. per il calcolo del

WACC concorrono fondamentalmente due variabili: il costo opportunità del capitale proprio, che

stimeremo con il metodo Capital Asset Pricing Model ed il costo opportunità del capitale di debito.

L’utilizzo del WACC nella valutazione dei progetti d’investimento si basa su alcune ipotesi:

1) il grado di rischio d’investimento è analogo al grado di rischio dell’impresa

2) si suppone che il progetto d’investimento sia finanziato il maniera analoga alla comp