Estimo Ambientale

Estimo ambientale

Permanenza delle condizioni

La stima di un bene deve essere sempre realizzata al momento in cui è insorta la controversia tra le parti in causa. La stima inoltre si basa necessariamente sull’ipotesi che tali condizioni rimangano inalterate in futuro. La permanenza non va quindi riferita all’uso ma alle aspettative degli operatori economici riguardo al bene stesso o beni che hanno caratteristiche analoghe. Nel caso di controversie giudiziarie che si protraggono per più anni il perito non deve considerare quello che è effettivamente accaduto al bene nel tempo, ma solo a quello che si poteva ipotizzare sarebbe accaduto all’epoca in cui è sorta la controversia.

Dipendenza dal quesito di stima

Uno stesso bene può assumere più tipi di valore e la scelta del più appropriato dipende essenzialmente dal quesito di stima, che viene definito o dal committente o dal magistrato.

Natura previsionale della stima

Le stime assumono sempre una natura di tipo previsionale e quindi hanno necessariamente una natura probabilistica. Il perito deve sempre considerare che i dati che impiega fanno riferimento solo ad una casistica limitata. Anche la media campionaria è una variabile casuale che presenta a sua volta una certa distribuzione di probabilità. Nella stima del valore di un fondo con procedimento diretto è corretto affermare che vi è una certa probabilità che il suo valore è compreso all’interno di un certo intervallo. Nelle procedure indirette il reddito stimato, essendo ottenuto come media dei valori estrapolati da un campione più o meno ampio di imprese, sarà necessariamente compreso all’interno di un certo intervallo cui è associata una probabilità di verificarsi.

Tipi di valore (aspetti economici dei beni)

Tipologie principali

• Valore di mercato: è dato dal più probabile prezzo che un bene potrebbe avere in una compravendita. Il valore di mercato può riguardare sia beni mobili che immobili che assumono la natura di beni privati. Il valore di mercato deve essere stimato di norma con procedure dirette (comparazione).
• Valore di costo: è dato dal totale delle somme necessarie ad un imprenditore puro per produrre un bene. Può essere calcolato sia con comparazione che con procedura analitica.

Tipologie di valore derivate

• Valore di trasformazione: stimare il valore sottraendo al valore di mercato del bene derivato dalla trasformazione i costi necessari a realizzare la trasformazione stessa. I costi da considerare sono quelli dell’imprenditore puro calcolati nell’ipotesi di ordinarietà e di permanenza delle condizioni di stima.
• Valore di surrogazione: il valore di alcuni beni per i quali non sussiste un vero mercato può essere stimato analizzando il costo di un suo surrogato cioè di un bene in grado di fornire un livello analogo di utilità al consumatore o di svolgere la stessa funzione nell’ambito del ciclo produttivo.
• Valore complementare: è noto che il valore delle singole parti di un sistema considerate separatamente è inferiore a quelle del sistema nel suo complesso. Ciò è vero tanto per i sistemi naturali quanto per quelli economici-aziendali. In tutti i casi in cui tra le diverse componenti di un bene sussista complementarietà, diviene corretto il ricorso alla stima del valore complementare che è dato dalla differenza tra il valore di mercato della parte intera meno il valore di mercato della parte residua.
• Valore di capitalizzazione: assume una configurazione autonoma rispetto al valore di mercato quando si tratti di stimare il valore di alcuni diritti quali: il diritto di usufrutto, debito residuo di un mutuo ecc. Non esistendo un mercato l’unica reale procedura di stima è data dalla capitalizzazione dei redditi futuri.

Procedure estimative

Procedure dirette

Le procedure dirette tendono a definire il valore del bene attraverso la comparazione con il prezzo di beni simili e si possono utilizzare sia per stimare beni mobili che immobili. Possono essere mono o pluriparametriche.

Beni mobili

Nel caso di beni mobili per i quali non sussiste un mercato si potrà procedere alla stima attraverso il valore di surrogazione, trasformazione o di costo.

Beni immobili

I beni immobili presentano spiccate caratteristiche di individualità anche quando sono destinati a soddisfare la medesima esigenza. La stima diretta degli immobili si articola in 4 fasi:

• Definizione delle caratteristiche del bene da valutare (segmento di mercato).
• Svolgimento di un’indagine campionaria su compravendite di beni che abbiano caratteristiche simili a quello oggetto di stima o, in generale, raccolta di informazioni riguardo al valore di beni simili analizzando banche dati di varia natura o raccogliendo le opinioni di testimoni privilegiati.
• Scelta di uno o più parametri di stima.
• Stima del valore.

Comparazione semplice

In questo caso il modello estimativo è analogo a quello della stima dei beni mobili.

Stima di una funzione di regressione semplice

Disporre di un numero sufficiente di osservazioni P=a+bx. P: prezzo di compravendita degli immobili campione di indagine e x: parametro di stima.

Stima per valori unitari

Se il bene da stimare è così complesso che è difficile individuare compravendite di beni simili:

• Individuazione delle parti che compongono il bene.
• Rilevazione di dati relativi a compravendite delle varie parti considerate separatamente.
• Calcolo con il modello della comparazione semplice del valore unitario di ciascuna delle parti.
• Ricostruzione del valore complessivo del bene quale sommatoria delle singole parti.

Procedure indirette

La stima del valore di mercato tramite le procedure indirette si basa sull’ipotesi che il valore di un bene sia pari all’accumulazione all’attualità dei benefici futuri che è in grado di produrre. Il valore di mercato di un immobile sarà quindi stimato tramite la capitalizzazione dei redditi futuri che è in grado di generare. La stima per capitalizzazione ha 3 fasi:

• Determinazione del reddito: il reddito da capitalizzare è quello spettante al proprietario puro dell’immobile. Ipotesi 1 - stima del reddito del proprietario tramite l’analisi della produzione vendibile……………………………………………………..; Ipotesi 2 - stima del reddito del proprietario tramite l’analisi del canone d’affitto……………………………………………………
• Determinazione del saggio di capitalizzazione.
• La capitalizzazione dei redditi: l’accumulazione all’attualità dei redditi futuri viene realizzata tramite alcune semplici formule di matematica finanziaria che si differenziano a seconda che:
  • Il reddito sia limitato o illimitato.
  • Il reddito sia annuale o periodico.

Ai valori così ottenuti bisognerebbe infine effettuare delle aggiunte o delle detrazioni in grado di tenere nel debito conto i fattori che differenziano la situazione dell’immobile rispetto alla condizione ordinaria.

Procedure per la stima del valore di costo

Il valore di costo può essere impiegato per la stima di beni riproducibili sia mobili che immobili. Il costo di produzione, qualora rifletta le condizioni medie ordinarie di fabbricazione, in condizioni di equilibrio di mercato dovrebbe essere tendenzialmente pari al prezzo di mercato.

Stima comparativa

La stima comparativa si articola sostanzialmente nelle stesse fasi indicate per il valore di mercato. Una volta definite le caratteristiche del bene da valutare, verrà effettuata un’indagine volta a stabilire il costo sostenuto per la produzione di beni analoghi a quello da stimare.

Stima analitica

La stima dei costi per via analitica viene realizzata cercando di ricostruire tutti i costi che un’impresa deve affrontare per produrre un bene dato………………………………………………………………..

Costo di riproduzione

Nella prassi estimativa spesso si rende necessario stimare il costo di un bene già prodotto, non si tratta di stimare il costo di costruzione quanto quello di riproduzione.

• Applicare un coefficiente di deprezzamento al costo nuovo talchè:……………………………….
• Ridurre il valore a nuovo di un importo pari alle quote di ammortamento che si suppongono già accantonate:…………………………………….

Le procedure per la stima del valore di trasformazione

Il valore di trasformazione di un bene consente di ricostruirne il valore di mercato. In questo caso si dovrà preliminarmente definire una relazione tecnica tra il bene da trasformare e il bene trasformato e ciò potrà avvenire identificando un processo ordinario di trasformazione. Il valore di trasformazione sarà pari a ………………………

Le procedure di stima del valore di surrogazione

Si basa sulla possibilità di stabilire un rapporto di surrogazione tra il bene da stimare e altri beni in grado di fornire un flusso di benefici analogo. Ovviamente il vero problema per la sua stima consiste nella corretta definizione del rapporto di surrogazione e dall’effettiva capacità del bene sostituto di surrogare quello oggetto di stima.

Le procedure per la stima del valore complementare

Il valore complementare viene ottenuto come differenza tra valore di mercato del bene intero e valore di mercato del bene residuo.………………………….

Stima dei beni nel contesto pubblico

Componenti di valore dei beni ambientali e culturali

La valutazione dei beni ambientali e culturali costituisce una delle problematiche di maggior rilevanza nell’ambito dell’estimo dei beni pubblici. L’affermarsi del concetto di sviluppo sostenibile ha reso sempre più importante il ricorso a metodologie che consentano di attribuire un valore all’ambiente, specie per quanto attiene la sua componente pubblica.

I valori d’uso dipendono essenzialmente dalla possibilità di ottenere un beneficio personale tramite un’interazione fisica con il bene ambientale. Nel caso di interazione volontaria si avranno dei benefici diretti che saranno di tipo estrattivo, quando vengano asportate materie prime. Saranno del tipo non estrattivo quando il fruitore goda di un servizio prodotto dall’ambiente. Mentre la componente estrattiva può essere valutata con approcci riconducibili a quelli dell’estimo dei beni privati, quella non estrattiva richiede il ricorso ad approcci ad hoc. I valori d’uso diretti non estrattivi sono dati essenzialmente dal valore ricreativo del territorio e delle risorse che vi sono presenti.

Quando la fruizione non sia di tipo volontario avremo dei benefici di tipo indiretto che assumono la natura di servizi. I valori d’uso nel loro complesso presentano tre componenti: 1-uso attuale, 2-opzionale, 3-quasi opzionale.

I valori di non uso afferiscono essenzialmente alla componente altruistica dell’uomo. Tale atteggiamento altruistico può riguardare la risorsa in se, la possibilità che ne beneficino le generazioni future. Il valore economico totale (VET) è la totalità dei beni e dei servizi che un determinato sistema ambientale può produrre a favore dell’uomo.

La stima del valore di un bene pubblico potrà essere realizzata sia facendo riferimento al bene nel suo complesso sia quale sommatoria delle varie categorie di benefici prodotti.

I metodi di stima

I metodi di stima del valore dei beni a