Appunti Estimo

INTERESSE

Bf

=

V n −1

q  Bf è a cadenza PERIODICA (+ anni insieme)

SAGGIO DI q

SCONTO con

= 1+r

In questo caso si parte dal presupposto che il profitto nel lungo periodo tendi a 0 e si ipotizza il caso di una

AZIENDA ORDINARIA. In questo caso per determinare il REDDITO (Rf) si usa l’EQUAZIONE DEL

TORNACONTO (profitto) con T = 0 nel lungo periodo:

=Plv−(imposte+St + + )

Rf Sa+ Q+ Sv I QUOTE

STIPENDIO INTERESSI

PRODUZIONE LORDA

VENDIBILE = SPESE

SALARIO

PROFITTO VARIE

Il BENEFICIO FONDIARIO è uguale a:

=Rf 

Bf ± T se T = 0 allora Bf = Rf

AZIENDA ORDINARIA (o MEDIA) azienda il cui profitto è nullo dove i costi di produzione sono

uguali ai ricavi. È l’azienda più diffusa nello spazio e nel tempo. L’impresa viene valutata per ciò che può

trasferire nella vendita (quindi l’immobile) e non per le sue capacità redditizie più o meno buone.

PROCEDIMENTO PER CAPITALIZZARE IL REDDITO si applica tramite un BILANCIO PARZIALE

o TOTALE riferito al bene da stimare. Si applica il criterio di STIMA DEL VALORE CAPITALE: un bene

vale perché mi consente di ottenere un reddito.

Il bilancio è:

- PARZIALE per AZIENDE MULTIFUNZIONALI per cui produce più prodotti diversi tra di loro.

- TOTALE per AZIENDE UNISETTORIALI per cui il bilancio dell’intera azienda dipende dalla

produzione di quell’unico prodotto e i suoi costi.

CALCOLO DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE (r):

- Si individua la fruttuosità media di investimenti simili al bene di cui si vuole stimare il valore;

- Confronto con investimenti concorrenziali;

- Individuando il saggio di un’IMPRESA ORDINARIA.

1. Saggio sulla base della FRUTTUOSITA’ DI BENI SIMILI:

Sommatoria dei BENEFICI FONDIARI di

∑ Rf beni simili o EQUIPARABILI

r= ∑ Vi Sommatoria del VALORE CAPITALE di

beni simili

BENI EQUIPARABILI non sono simili ma appartengono allo stesso settore produttivo.

2. Saggio sulla base di INVESTIMENTI ALTERNATIVI con determinate caratteristiche:

- Investimenti accessibili all’imprenditore ordinario

- Stessa entità di capitale investito in modo diverso rispetto a quello del bene da valutare;

- Stessa rischiosità del bene oggetto di stima;

- Stessa durata dell’immobilizzazione del capitale.

VEDI CASO DI STUDIO quaderno

Su di un bene possono gravare dei:

- COMODI e SCOMODI variabili che NON influiscono sul REDDITO ma influiscono sul

VALORE CAPITALE perché agiscono su “r”. COMODI: valore di r diminuisce – SCOMODI:

valore di r aumenta. Es. le esternalità negative o positive.

- AGGIUNTE e DETRAZIONI necessarie quando il bene NON ha caratteristiche ORDINARIE.

Agiscono su V per riportarlo all’ordinario. AGGIUNTE: il bene è in surplus rispetto all’ordinario –

DETRAZIONI: contrario. MATEMATICA FINANZIARIA

SCOPO rendere omogenei valori differiti nel tempo, cioè, riferirli allo stesso momento al fine di

addizionarli, sottrarli e confrontarli tra loro.

Il MOMENTO al quale si fa riferimento è il MOMENTO DELLA STIMA.

INTERESSE (I) è il prezzo d’uso del capitale. La banca, ad esempio, usa il capitale investito e poi lo

rende con gli interessi. È un compenso che si versa o si riscuote per il prestito di un capitale.

SAGGIO/TASSO DI INTERESSE (r) interesse maturato da 1€ in 1 anno. Per la scelta del tasso di

interesse bisogna considerare alcune caratteristiche dell’investimento:

- AMMONTARE DEL CAPITALE posso avere tassi di interesse diversi a seconda dell’entità del

capitale investito. A volte si può avere un capitale massimo o minimo che si può investire.

- DURATA INVESTIMENTO con l’aumento degli anni, aumenta anche il tasso di interesse. Questo

succede perché l’ente creditore ha una maggiore possibilità di utilizzo del capitale nel tempo.

- RISCHIO e INCERTEZZA nel primo caso la perdita del capitale è quantificabile statisticamente,

nel secondo caso la perdita non è quantificabile.

VALORE FINALE CAPITALE ciò che mi rimane dopo un tot di anni, chiamato anche MONTANTE.

Esempio:

Capitale iniziale investito è di 10.000 euro, per cui i soldi ogni anno renderanno una determinata cifra che

si sommerà al capitale iniziale.



PRIMO ANNO alla fine del primo anno con interesse del 3% di 10.000 abbiamo 300 euro che si

sommano al capitale iniziale, per cui ho 10.300 euro.



SECONDO ANNO alla fine del secondo anno con interesse del 3% di 10.300 abbiamo 309 euro che si

sommano di nuovo al capitale, per cui ho 10.609 euro.

E così via fino al termine dell’investimento, per cui in 5 anni avrò alla fine un capitale di 11.593 euro.

VALORE CAPITALE FUTURO

Per calcolare il VALORE FUTURO, si può usare una formula:

n n

VF=VA∗( ) =VA∗q

1+r

La stessa formula può essere usata anche per calcolare il CAPITALE INIZIALE per ottenere una

determinata cifra in futuro:

VF

VA= n

(1+r)

Riprendendo l’esempio di prima:

5

VF=10.000*(1+0.03) =11.593 euro

SAGGIO DI PREFERENZA INTERTEMPORALE

SAGGIO DI PREFERENZA INTERTEMPORALE ammontare degli interessi che un investitore vorrebbe

ottenere per rinunciare a spendere il suo capitale all’attualità. Da cosa dipende la scelta:

- REDDITO chi ha redditi più bassi, ha tassi di preferenza intertemporali più alti.

- CONDIZIONE FAMILIARE chi ha responsabilità familiari ha tassi di preferenza intertemporali

più bassi.

- ETA’ le persone più giovani hanno tassi di preferenza intertemporali più bassi rispetto alle persone

anziane perché vogliono risparmiare piuttosto che spendere tutto subito.

- RISCHIO e INCERTEZZA aumentano il tasso di preferenza intertemporale.

Esempio:

Un investitore vorrebbe investire 5.000€ con un tasso di preferenza del 10%. L’imprenditore effettuerà

l’investimento solo se questo gli porterà ad avere un montante uguale o superiore al valore inizialmente

investito. 1

VF = 5.000 * (1+0.10) = 5.500€

C’è però da tenere conto di un fattore di RISCHIO, che sulla base di eventi passati, è possibile stimare una

probabilità di perdere tutto il capitale investito pari al 5%. Si calcola quindi il VALORE ATTESO FINALE:

( )=VF∗(1−

E VF p)

Con p : probabilità di perdere il capitale.

Nel caso in esame, per effettuare l’investimento E(VF)>=5.500:

(VF)

E 5.500

= =5.790

VF= €

(1− (1−0.05)

p)

Si può calcolare quindi il saggio di interesse corretto che considera tutti i rischi:

(VF−VA ) ∗100

r= VA

Nel caso in esame sarà:

5.790−5.000 ∗100=¿

r= 15.8%

5.000

Il tasso di interesse è influenzato anche dal MERCATO DEI CAPITALI e quindi dalla domanda e offerta di

capitali nel mercato nazionale e internazionale.

INTERESSE

INTERESSE può essere di due tipologie:

- SEMPLICE interesse maturato negli anni non si somma al capitale dell’anno precedente.

=C ∗r∗n

I  da qui derivano tutte le sue formule inverse

0 =C + =C ∗(1+r∗n)

MONTANTE M I

0 0

COEFF. DI POSTICIPAZIONE (1+r∗n)

1

COEFF. DI ANTICIPAZIONE (1+r∗n)

- COMPOSTO interesse maturato si somma al capitale degli anni precedenti.



n n

=C ∗q =C ∗(1+

M r)

0 0 n

=M −C =C ∗( −1)

I q

0 0 n

COEFF. DI POSTICIPAZIONE q

1

COEFF. DI ANTICIPAZIONE n

q

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SERIE DI PAGAMENTO

QUOTE

Sono pagamenti annuali che si dividono in:

- QUOTE DI REINTEGRAZIONE

- QUOTE DI AMMORTAMENTO

La DURATA ECONOMICA (n) di un macchinario è data da dei listini e si definisce come gli anni in cui il

macchinario non diviene obsoleto, lavora con la massima efficienza. È diversa dalla vita di un macchinario.

QUOTE DI REINTEGRA

Per riacquistare un macchinario alla fine del suo ciclo di vita. Possono essere di due tipologie:

- QUOTA DI REINTEGRA FINANZIARIA tiene conto degli interessi accumulati.

( )∗r

−Vr

Vt VF∗r

Qr= →a=

n n

( ) −1 −1

1+r q

Valore totale a nuovo Durata economica

Valore totale di

recupero se alla fine

degli anni vale

qualcosa il bene

- QUOTA DI REINTEGRAZIONE LINEARE o DI DEPREZZAMENTO

−Vr

Vt

Qr= n

QUOTA DI AMMORTAMENTO

Calcola la cifra che bisogna restituire per estinguere un debito in n anni e a un determinato saggio di

interesse r. n

r∗q

Qa=a=VA n −1

q

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BILANCIO DELL’AZIENDA AGRARIA

BILANCIO procedimento mediante il quale dal confronto ricavi e costi di un ciclo produttivo, si

determina per differenza il REDDITO DELL’IMPRENDITORE.

Il bilancio può essere:

- PREVENTIVO si compila prima dell’inizio dell’annata agraria prevedendo attività future con lo

scopo di trovare la combinazione dei fattori produttivi che realizzano il massimo profitto.

- CONSUNTIVO si compila dopo la fine dell’annata agraria considerando attività già realizzate in

vista della determinazione dei redditi ottenuti.

- GLOBALE o PARZIALE se si riferisce a tutta l’attività aziendale o ad un settore specifico nel

caso di più attività nella stessa azienda.

BILANCIO CONSUNTIVO

Si comprende di due parti:

- ATTIVA

- PASSIVA

Si basa sull’EQUAZIONE DEL TORNACONTO il tornaconto è il reddito spettante all’imprenditore

puro (colui che non partecipa al processo produttivo, ma dirige e basta).

−( )

=PLV +Q+ +(Sa+ + )

±T Sv Imp St I COSTI OGGETTIVI COSTI SOGGETTIVI

EQUAZIONE DEL PRODOTTO NETTO AZIENDALE

Il PNA è determinato sottraendo dal PLV i costi riferite al costo per capitali che devono essere consumati per

il processo produttivo, per le quote e i tributi da pagare per l’esercizio dell’attività.

−Sv−Q−Imp

PNA=PLV

Il PNA si può scrivere anche come l’insieme delle rimunerazioni delle figure che partecipano al processo

produttivo: lavori manuali, capitale monetario investito, capitale terra (uso suolo, ecc.).

+ +St

PNA=Sa+ I Bf ±T

EQUAZIONE DEL REDDITO FONDIARIO

−( )

=PLV +Q+Tr +(Sa+ )

Bf ±T Sv St+ I

REDDITO NETTO

Compenso per la globalità dei fattori produttivi conferiti dall’imprenditore reale.

=PLV &minus