Estimo agrario

ESTIMO

Programma

1. Definizioni di estimo

2. Beni oggetto di valutazione e contesti valutativi

3. Aspetti economici o criteri di stima

4. Il metodo di stima

5. Gli Standard Internazionali

6. Procedure di valutazione dei beni privati

a) monoparametriche dirette

b) monoparametriche indirette

c) pluriparametriche

7. Fonti per l’acquisizione dei prezzi

8. I mercati immobiliari

9. Valutazione di beni ambientali

10. Valutazione monetarie

11. Valutazione non monetarie

12. Espropriazione per pubblica utilità

13. Successioni e divisioni ereditarie

14. Diritti reali di godimento

15. I Miglioramenti fondiari

16. Stima degli arboreti da frutto e dei danni

17. Catasto dei terreni

18. La Consulenza tecnica di ufficio

Introduzione

La materia dell’estimo serve a valutare! Ed è stata inventata e messa a punto proprio dagli agronomi, prima ancora di

ingegneri e architetti.

Gli estimatori sono chiamati a valutare un qualsiasi bene (o danno a beni) ed eventualmente partecipare con la sua

consulenza nelle aule di un tribunale in caso di risarcimenti di danni.

Il valore di un bene può variare a seconda del “perché”. “Perché mi stai chiedendo di stimare quel bene?”

Se il motivo è che lo si vuole acquistare e magari per l’acquirente ha un valore affettivo, io estimatore posso valutare

quel bene come più costoso, ed il compratore sarà disposto a pagarlo maggiormente.

L’estimo non è una scienza esatta, perché il valore dato è dedotto dall’indagine di un mercato in quel luogo e in quel

momento (1 ettaro ad Altamura nel 2022 può valere 20000 euro, ma se domani la zona si svaluta per un motivo x,

quell’ ettaro potrebbe anche valere 0 euro).

D’altronde l’estimo segue una procedura standardizzata di valutazione, in quanto scienza, ha il fine di rendere

oggettivo il valore di quel bene. 1

Definizioni

Oggetto di studio dell’estimo è la valutazione dei beni economici, ovvero esprimere un giudizio circa la somma di

moneta attribuibile al bene (= giudizio di equivalenza tra il bene e la moneta)

Ma perché diamo valore ai beni, agli oggetti, alle cose?

• Il Bisogno è il desiderio di disporre di un mezzo atto al conseguimento di una sensazione piacevole o atto a

evitare una sensazione spiacevole. Può essere soggettivo (es. bisogno di fumare una sigaretta)

• Il mezzo per soddisfare il bisogno è il Bene

Esistono beni:

semplicemente detti: disponibili in quantità illimitata e sufficienti a soddisfare i bisogni di tutti (aria)

o economici: quando bisogna sopportare un certo sacrificio per procurarseli (aria disponibile in un

o sommergibile)

I grandi studiosi della materia si esprimono così in merito alla definizione di “Estimo”:

• Medici: “l’Estimo insegna a formulare giudizi di valore.”

l’Estimo si occupa di valutazioni, quindi stimare = valutare.

• Serpieri: “Stimare significa determinare quale quantità di moneta può ritenersi, per gli scopi della stima,

equivalente al bene da stimare.”

Introduce la dipendenza del valore dallo scopo della stima. Il valore di un bene, non è univoco, ma

dipende dal perché si stima quel bene

• Lo Bianco: “l’Estimo è la dottrina che insegna a formulare giudizi di valore e a saperli motivare.”

Il tecnico estimatore, il valutatore, non può limitarsi ad esprimere un rapporto di equivalenza fra la

moneta e il bene oggetto di valutazione, ma deve anche saper motivare, documentare, il proprio

giudizio di valore attraverso la spiegazione della procedura adoperata per esprimere tale rapporto

• Misseri: “L’Estimo è la scienza della misura del valore.”

Mentre l’economia indaga i motivi che portano al livello dei prezzi, l’Estimo con opportune

procedure, consente di misurare il valore di quel bene

• Michieli: “l’Estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un bene

economico riferito ad un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica.”

E poiché un determinato bene oggetto di valutazione ha una sua ben precisa collocazione spaziale, si

può concludere che il valore di un bene è funzione di tre variabili:

▪ lo spazio, il mercato in cui ricade il bene;

▪ il tempo, il momento di riferimento della stima, dobbiamo sempre affiancare il termine

“attualità”

▪ lo scopo, il motivo per cui è richiesta la stima

• Forte, De Rossi, Principi di economia ed estimo (1974) : “l’Estimo è la parte della scienza economica

definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano e, quindi, consentono la motivata,

oggettiva (ordinaria), e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni

economici, espresso in moneta.”

Pertanto, se: Vx= f(scopo, spazio, tempo)

l’Estimo formula, con metodo, un giudizio di valore motivato, con riferimento ad un determinato bene, in un

determinato momento e per una determinata ragione pratica di stima.

I principi della Teoria Estimativa:

• Scopo il valore dipende dallo scopo della stima

• Oggettività: facendo riferimento al mercato

(Es. per fare una stima mi rivolgo all’ufficio del registro dell’agenzia del territorio, dove sono custoditi tutti i

contratti di vendita, acquisto, affitto, ecc.. e deduco il valore del bene in questione)

• →

Validità generale: Teoria dell’ordinarietà di tutti i contratti di compravendita, prendo quelli con i valori che

si ripetono più frequentemente, in maniera più ordinaria.

• Motivazione: Esprimere con chiarezza la fonte dei dati e la procedura eseguita

• Monetizzazione: Equivalenza tra valore del bene e Quantità di moneta 2

Il giudizio di valore di un bene è un atto di previsione del valore; infatti, non si ricerca un “prezzo” ma, appunto, un

valore... PREZZO ≠ VALORE

…il più probabile valore di un bene il cui fondamento consiste nella proiezione di condizioni attuali nell’immediato

futuro, ipotizzando che tali condizioni permangano.

La previsione (azione “divinatoria”) può assumere connotati logici e razionali (azione scientifica) solo se supportata

da una Metodologia scientifica codificata.

• Grillenzoni e Grittani: “l’Estimo è una disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per

la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.”

Ad oggi, grazie ad una diversa domanda di valutazione, l’Estimo si occupa anche di valutazioni non

necessariamente di tipo monetario.

(es. una legge della direttiva comunitaria obbliga di effettuare una valutazione di impatto ambientale per

alcune categorie di progetti pubblici)

I Beni oggetto di valutazione e i Contesti Valutativi

Il segmento dei beni economici maggiormente interessato dalle valutazioni è indubbiamente quello dei beni di natura

immobiliare (terreni agricoli e forestali, aree edificabili, fabbricati, ecc.) e possono essere sia pubblici che privati.

I contesti valutativi:

1. conflittuali (giudizio di tipo estimativo)

(Eredi che non si accordano, espropriante ed espropriato, danneggiato e danneggiante)

2. non conflittuali (giudizi di natura economica):

e le figure in gioco sono..

CTU: consulente tecnico d’ufficio disposto dal giudice

CTP: consulente tecnico di parte disposto dal ricorrente o dal resistente

I beni pubblici sono al confine fra un contesto conflittuale e non conflittuale:

• in un contesto conflittuale, in quanto la conservazione o la distruzione di una risorsa ambientale sono viste in

maniera diversa dai segmenti della collettività.

(es. una petroliera sversa il mare petrolio e danneggia le coste; un danno che anche se pubblico, potrebbe trovarsi

all’interno di un contesto conflittuale)

• in un contesto non conflittuale, in quanto la parte committente è unica, ed è rappresentata dal decisore politico cui

spetta il compito di salvaguardia/trasformazione di un bene pubblico.

(es. in Basilicata hanno realizzato i pozzi per l’estrazione del gas e il comune, in un contesto non conflittuale, hanno

chiesto ai tecnici delle indicazioni circa una valutazione/convenienza alla loro realizzazione)

Oppure il caso di un parco protetto e si chiede ai tecnici una stima affinché possa decidere il costo del biglietto di entrata)

Giudizio

estimativo riflette il comportamento della generalità degli operatori economici, e quindi

o deve sempre uniformarsi al principio della ordinarietà

economico fa riferimento ad un ragionamento puntuale ai singoli soggetti e quindi prescinde dalla

o ordinarietà

(es. un particolare e distinto miglioramento fondiario) 3

→ → →

Scopo della stima aspetti economici valore di stima criterio di stima

Il valore di un bene dipende dal mercato (spazio), dal momento della stima (tempo) e dallo scopo (ragion pratica della

stima): Vx= f (spazio, tempo, scopo)

La variabile spazio è caratterizzata da aspetti quali:

✓ la differente popolazione agricola;

✓ la diversa distribuzione delle classi di reddito e di età;

✓ le diverse tecniche colturali adoperate;

✓ la presenza dei centri di commercializzazione;

✓ la presenza di rete viaria;

✓ la presenza di manodopera specializzata;

la variabile tempo, si riferisce spesso “all’oggi”, e dunque ci si riferisce all’ attualità, oppure si fa riferimento ad anni

passati (2010) studiando il mercato passato ( intorno al 2010)

a seconda dello scopo della stima, il bene può assumere valori differenti:

per rispondere allo scopo della stima, si considera la caratteristica economica, detta aspetto

economico che rappresenta l’utilità a tale scopo

deduciamo il valore di stima (attraverso l'analisi di diversi aspetti economici)

i valori sono determinati attraverso diversi criteri di stima a seconda del valore che stiamo cercando

La scelta dell’aspetto economico non è solo determinante nei riguardi del valore finale, ma spesso è

vincolante nella scelta della procedura di stima (sintetica o analitica) più opportuna:

1. Bene di consumo

scopo: scambio, vendita, divisione ereditaria

aspetto economico: possiede l’utilità diretta, dunque ha mercato (capacità di essere scambiato, consumato)

valore di stima valore di mercato

criterio tecnico (per trovare il valore): indagine di mercato (analisi della domanda e dell’offerta confrontando i prezzi

di compravendita)

2. Bene producibile (o ri-producubile)

scopo: conoscere il valore di stima preventiva e consultiva dei costi / redazione dei bilanci in azienda / risarcimento

danni

aspetto economico: deve poter essere ri-realizzato (quanto costa realizzarlo ex novo)

valore di stima: valore di costo (quanto mi costa).

criterio: somma dei valori di mercato dei singoli fattori di produzione impiegati (materiali, manodopera)

3. Bene strumentale

scopo: giudizio di convenienza

[bene che non ha un’utilità ma che potrebbe averla in seguito ad una trasformazione/ristrutturazione, quindi un’utilità

indiretta (al valore indirettamente si arriva indirettamente)]

→

(terreno area fabbricabile

→

edificio obsoleto edificio ristrutturato, palazzo, villa)

valore di stima: valore di trasformazione

criterio: differenza tra il bene ottenuto dalla trasformazione e i costi necessari per trasformarlo

Va sottolineato che il bene deve essere: tecnicamente realizzabile; economicamente conveniente; legalmente ammissibile.

(Es. valore del terreno nudo edificabile = il valore del manufatto realizzabile – il costo per realizzarlo

[Per comprendere la potenzialità del bene immobiliare, ci si reca all’ufficio tecnico e si richiede il certificato di

destinazione urbanistica che ne descriva la capacità edilizia (palazzi fino a 20 metri, fino a 6 piani, villette)] 4

Per procedere nella determinazione del valore, è necessario che siano soddisfatte alcune condizioni :

a) il bene deve valere allo stesso modo per tutti gli operatori. Utilizzeremo una procedura che sarà

di riferimento al mercato, quindi all’ordinarietà

b) nei costi deve essere compreso il profitto dell’impresa edilizia: più il bene è prestigioso,

maggiore sarà la il costo delle aziende costruenti Nel caso contrario (profitto non conteggiato ma

esistente) si rischia di aumentare il valore dell’area di una quota che non apparterrà al proprietario

dell’area edificabile

[Per alcuni autori è pari al 10%, ma per altri dipende dalla tipologia del bene da stimare]

c) la formula risulta valida solo nel caso in cui il processo di trasformazione avvenga in un arco

temporale limitato: le tempistiche sono più lunghe rispetto al periodo di costruzione, e può

succedere che vari il prezzo di mercato, successivamente a qualsiasi evento.

È risolvibile considerando i coefficienti di matematica finanziaria che permettono di ipotizzare il

tempo di realizzazione del manufatto e il tempo di vendita; ciò pone in una condizione di ottenere

un valore che tenga conto della variabilità che il valore stesso potrebbe subire nel tempo.

n n

la formula diventerà: Vt= Vm · (1/q ) – K · (1/q )

n

q (coefficiente di anticipazione) = 1+r = 1/(1+r )

r= saggio di interesse

n=numero degli anni.

(es. n=5 anni,

Vm= 4.800.000,

r=2% n 5

q = 1/(1+r) =1/ 1.02

Vm acquisirà un valore più basso; la stessa operazione la faccio con i costi)

4. Bene complementare

scopo: stima del bene inseguito a esproprio parziale

aspetto economico: sinergia con un altro bene (relazione di complementarità)

valore di stima: valore complementare

criterio: valore del bene in sinergia con l’altro, meno il valore che ha adesso

5. Bene surrogabile

scopo: valutare dei beni privi di mercato (scorte aziendali: foraggi, letame).

aspetto economico: sostenibilità - troverò quindi un bene in grado di sostituirlo (per l'alimentazione zootecnica e la

→

concimazione concimi inorganici)

valore di stima: valore di surrogazione

criterio individuare il valore di mercato o di costo di un bene capace di sostituirsi al bene oggetto di studio.

6. Bene capace di produrre profitto

scopo:

aspetto economico: capacità di produrre reddito (il bene vale tanto quanto rende)

valore di stima: Famularo critica Serpieri perché ha omesso la valutazione del valore complementare; di contro ha

introdotto il valore di capitalizzazione (procedura manipolabile)

criterio sommatoria di tutti i redditi realizzabili

[Un pescheto con tempo definito (15/20 anni) produce redditi che posso riportare ad oggi attraverso i coefficienti di

anticipazione] 5

Metodo di stima

È la modalità attraverso la quale si formula correttamente un giudizio di valore, un in insieme di norme a cui riferirsi

Ha una base logica e scientifica che si basa sull’equazione della legge di Jevons, deta anche legge di indifferenza dei

prezzi: “ beni identici, in uno stesso momento e in uno stesso mercato (perfetto) non possono avere prezzi differenti”

Vx=P.

Vx: valore del bene x

P: prezzo del bene identico x

Tuttavia questa si basa su 2 ipotesi che nella realtà non si osservano:

• Ipotesi edonistica: secondo cui il comportamento dell’uomo mira a soddisfare i propri bisogni nella massima

misura possibile col minimo sforzo;

→ il comportamento di chi vende o compra sfugge molto spesso al criterio puramente edonistico, in quanto

animato da interessi extraeconomici; inoltre, non esistono beni identici

• Ipotesi di concorrenza perfetta: forma di mercato caratterizzata dall’impossibilità degli imprenditori di

fissare il prezzo di vendita dei beni, fissato invece dall’incontro tra domanda e offerta

→ mancano le condizioni di mercato perfetto.

Occorro degli adattamenti alla legge:

1. non esistono beni identici

→ beni omogenei o simili.

2. inserimento nell’equazione di un elemento che tenga conto delle differenze fra beni

→ parametro di stima (p) che deve possedere i seguenti requisiti:

• misurabile;

• proporzionale ai prezzi di mercato;

• deve avere un unico elemento di differenziazione (ci deve essere una sola differenza tra l’oggetto di

stima, e il bene con cui lo sto confrontando)

Pertanto l’equazione assume la forma: Vx:px=P · p.

Vx: valore del bene

px: misura del parametro del bene da stimare

P: prezzo di scambio che conosco

p: parametro preso in considerazione

I parametri possono essere di natura:

tecnica

o • 2

Superficie (m , ha);

• 3

Volumetria edificabile (m );

• numero di piante (n);

• Quantità (q, t,);

• 3

Volume delle piante in piedi (m , per la stima di un soprassuolo boschivo)

2 3

il rapporto P/p (prezzo/parametro) fornisce un prezzo unitario (€/ha, €/m , €/m , €/pianta, €/q, €/t); che va poi

moltiplicato per il parametro del bene da stimare.

Tuttavia non sempre il parametro tecnico è in grado di considerare le differenze tra il bene di cui conosco il

prezzo, e il bene oggetto di valutazione (la superficie non tiene conto dell’età, della tipologia del fondo, franco

di coltivazione profondo o superficiale).

Pertanto, è necessario introdurre i parametri…

economica, che riesce ad includere al suo interno, tutti gli aspetti propri del bene:

o • Produzione lorda vendibile (PLV):

• Prodotto netto sociale (PNs);

• Prodotto netto aziendale (Pna); 6

• Reddito netto (RN);

• Canone di locazione (Ca);

• Reddito dominicale (RD)

• Beneficio fondiario (Bf)

il rapporto P/p esprime un numero puro, che indica quante volte devo moltiplicare il prezzo, per il parametro

economico (quante volte il prezzo risulta superiore al relativo parametro)<