Estimo 2: stime di un immobile

Stima di due immobili

Stima di un immobile a destinazione residenziale

Viale Sant’Avendrace n°351, Cagliari

Relazione tecnico-estimativa per la determinazione del più probabile valore di mercato

Questa relazione tecnico-estimativa mira a determinare il più probabile valore di mercato di un'unità immobiliare a destinazione residenziale ubicata a Cagliari in Viale Sant'Avendrace n° 351, distinto in catasto al F. 9 mappale 172.

1. Scopo della stima

Lo scopo del lavoro è quello di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile adibito ad abitazione.

2. Localizzazione dell’immobile nel contesto urbano e descrizione generale dell’immobile

L’immobile di stima è situato nel comune di Cagliari, in una zona intermedia, nel quartiere di Is Mirrionis parte alta. Più precisamente in prossimità dell’incrocio tra Viale Sant’Avendrace e Via Monte Sabotino al n 351. Una posizione abbastanza rilevante per la città di Cagliari in quanto può essere ritenuta uno dei punti di accesso al centro della città.

In sua prossimità sono collocati vari esercizi commerciali quali negozi alimentari (e di vario genere), banche, rifornitori di carburante e un centro commerciale, l’Auchan Santa Gilla, oltre ai servizi pubblici primari, scuole, ambulatori, poste. I collegamenti sono assicurati da mezzi pubblici di trasporto e a tal proposito si fa rilevare che a 30 m dall’edificio esiste una fermata della linea n1 e n9 di autobus CTM che assicura i collegamenti dei residenti con il resto della città.

Per quanto attiene ai collegamenti, ai servizi pubblici e privati quindi si ritiene una buona ubicazione dell’immobile, tuttavia si fa rilevare una forte presenza di traffico, la mancanza di spazi verdi e di parcheggi sufficienti ai residenti.

3. Caratteristiche costruttive e distributive dell’edificio

L’appartamento è ubicato all’8° piano dell’edificio, di coordinate latitudine 39° 14’ 0’’ e longitudine 9° 5’ 51’’, costituito da 8 piani fuori terra oltre al piano terra. Per ogni piano si hanno n° 3 appartamenti ad eccezione dell’attico dove sono 2 e presentano un’ampia terrazza. Al piano terreno trovano posto 4 locali commerciali distribuiti sulla lunghezza dell’edificio, l’atrio d’ingresso comune, da cui si accede al corpo scala, all’ascensore, ai locali tecnici e ad una piccola corte esterna ad uso comune.

I piani in elevazione dal primo all’ottavo sono interamente occupati da unità abitative. L’edificio è stato realizzato nel 1970, in muratura portante e solai in laterocemento. La copertura è piana non praticabile. La facciata principale sull’angolo tra Viale Sant’Avendrace e Via Monte Sabotino è totalmente intonacata e presenta un corpo centrale di colore rosso e 2 ali laterali non colorate.

Non necessita di interventi straordinari di manutenzione così come la facciata retrostante e quelle cieche laterali. Sulla parte retrostante dell’edificio è presente una piccola corte condominiale non adibibile a parcheggio. Per l’accesso ai piani superiori ci si serve oltre che del corpo scala, di un ascensore di portata max 4 persone che necessita di interventi di manutenzione ordinari.

4. Caratteristiche costruttive e distributive dell’appartamento

L’appartamento è classificato come un pentavano (ma presenta tutte le caratteristiche di un quadrivano in quanto l’accesso ad un vano è possibile solo tramite una camera), con una superficie utile di 78.53 mq e una superficie commerciale di 100,04 mq. È così composto: un ingresso, un andito da cui si accede alla cucina, alle 3 camere, al salone e al bagno. Dalla prima camera si accede ad una veranda coperta che presenta le caratteristiche di un vano adibito a studio, chiusa da una serie di finestre a nastro. Dalla veranda coperta si accede ad una grande veranda scoperta pavimentata che si affaccia sul viale.

Presenta un doppio affaccio, di cui quello principale sul Viale Sant’Avendrace e quello retrostante sulla corte interna; situandosi al piano attico dell’edificio presenta ottime qualità sia di panoramicità che di luminosità. La finitura interna è un intonaco bianco, la pavimentazione è un piastrellamento 20 per 20 cm che si sviluppa per tutta la superficie dell’abitazione. Nelle aperture si hanno le doppie finestre garantendo così un maggiore risparmio energetico. Le porte interne sono in legno.

L’appartamento è stato recentemente ristrutturato, nel 2006, con interventi riguardanti il piastrellamento del bagno, la tinteggiatura delle pareti e l’adeguamento e la messa in sicurezza dell’impianto elettrico. Non presenta impianto di riscaldamento.

5. Metodologia utilizzata per la quantificazione del più probabile valore di mercato

Nel caso in esame si è fatto ricorso alla metodologia di comparazione diretta ed indiretta ad affitto corrente.

6. Stima per comparazione diretta

La comparazione diretta prevede il confronto dell’immobile oggetto di stima con altri immobili simili per cui siano rilevabili delle compravendite avvenute in un periodo recente. Si è proceduto a comparare l’immobile con altri 7 da ricercare all’interno del mercato elementare omogeneo, che abbiano caratteristiche analoghe a quello in esame attraverso un’inda...