Estimo 2: stime di un immobile

6. STIMA PER COMPARAZIONE DIRETTA

La comparazione diretta prevede il confronto dell’immobile oggetto di stima con altri immobili

simili per cui siano rilevabili delle compravendite avvenute in un periodo recente.

Si è proceduto a comparare l’immobile con altri 7 da ricercare all’interno del mercato elementare

omogeneo, che abbiano caratteristiche analoghe a quello in esame attraverso un’indagine di mercato

eseguita presso agenzie immobiliari di riconosciuta serietà professionale.

La comparazione diretta è facilmente applicabile, in quanto esistono e sono facilmente reperibili

dati relativi a transazioni di immobili riconducibili, per analogia, a quello da stimare.

Per ognuno di questi, e anche per quello in esame, si sono specificati: la collocazione, il piano,

l’anno di costruzione, la superficie commerciale, la tipologia e il prezzo cui esso viene proposto sul

mercato. Inoltre si sono valutati dei coefficienti qualitativi, il cui totale è dato dalla somma dei

valori assegnati alle caratteristiche di localizzazione(centro dell’ubicazione rispetto al centro

urbano, livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti, presenza di attrezzature collettive a

distanza pedonale, qualificazione dell’ambiente esterno, idoneità insediativa e previsione di

peggioramenti o miglioramenti ambientali, livello di inquinamento ambientale, presenza di verde

pubblico o privato, disponibilità di spazi pubblici o privati come parcheggi.)

Alle caratteristiche di posizione (panoramicità, prospicienza e luminosità, quota rispetto al piano

stradale, dimensioni degli spazi aperti o scoperti), alle caratteristiche tipologiche (grado di rifinitura

interno, grado di rifinitura esterno, livello tecnologico ed efficienza degli impianti, necessità di

manutenzione ordinaria e straordinaria, età dell’edificio) e alle caratteristiche di produttività (in

base ai mq). I valori possono variare da un minimo di 1 a un massimo di 10 punti per ciascuna delle

categorie sopra citate.

Ciascun immobile viene collocato in un grafico Prezzo unitario (€/mq) – Punteggio qualitativo, con

la possibilità di non tener conto, nella valutazione, degli eventuali immobili per i quali si rileva un

prezzo anomalo e che si discostano in modo evidente dall’andamento del grafico.

I dati storici assunti sono da riferire ai seguenti immobili: 1) via monte sabotino 67; 2) via Trincea

dei razzi 10; 3) via Monte sabotino 85; 4) via sant’avendrace 313; 5) via Monte sabotino 13; 6) via

Montello 42; 7) via Sant’Avendrace 104

FOTO IMMOBILI E DESCRIZIONE

Immobile 1.

È ubicato in via Monte sabotino n 67, al 1° piano di uno stabile realizzato nel 1960. Il quadrivano la

ha una superficie commerciale di 120 mq, e il prezzo è di € 270000. I valori calcolati in base ai

coefficienti qualitativi sono: 20,92 rispetto alla Localizzazione, 14,91 per la Posizione, 21,84 per la

Tipologia e 17,50 in riferimento alla Produttività.

Immobile 2.

Si trova in via Trincea dei razzi n 10 ed è sito al 4° piano. È un quadrivano ed ha una superficie

commerciale di 96 mq, realizzato nel 1965, ed il suo prezzo è di € 195000. I coefficienti qualitativi

sono: 20,39 in base alla Localizzazione, 14,29 in base alla Posizione, 21,18 per la Tipologia e 17,50

per la Produttività.

Immobile 3.

È collocato in via Monte sabotino N°85, è un quadrivano di 110 mq, al 3° piano di un edificio

costruito nel 1950. Il suo prezzo è di € 250000. I coefficienti qualitativi sono così distribuiti: 20,09

per la Localizzazione, 14,08 per la Posizione, 21,80 per la Tipologia e 17,50 per la Produttività

Immobile 4.

L’indirizzo è via sant’avendrace, un quadrivano con superficie commerciale di 100 mq, al 3° piano,

realizzato nel 1985 il cui prezzo è pari a € 240000. I coefficienti qualitativi si distribuiscono nel

seguente modo: 20,88 per la Localizzazione, 14,49 rispetto alla Posizione, 23,34 per la Tipologia e

17,50 per la Produttività.

Immobile 5.

L’immobile si trova in via monte sabotino N°13, al 1° piano, ed ha una superficie commerciale di

93 mq, è stato costruito nel 1962 e il suo prezzo è di € 190000. I coefficienti qualitativi relativi a

tale immobile sono: 23,78 per la Localizzazione, 14,36 per la Posizione, 21,37 in riferimento alla

Tipologia e 16,75 per la Produttività.

.

Immobile 6.

Si trova all’indirizzo via Montello 42, ha una superficie commerciale di 60 mq ed è un trivano sito

al piano terra di uno stabile del 1960. Il prezzo è di € 155000. I coefficienti qualitativi sono: 21,33

per la Localizzazione, 11,29 per la Posizione, 22,20 per la Tipologia e 23,50 per la Produttività.

Immobile 7.

L’indirizzo è viale sant’Avendrace 10, è un eptavano con superficie commerciale di 120 mq, si trova

al 1° piano ed è stato realizzato nel 1960. Ha un prezzo pari a € 270000. I coefficienti qualitativi di

tale immobile si distribuiscono: 19,44 per la Localizzazione, 11,57 per la Posizione, 22,51 per la

Tipologia e 16,57 per la Produttività.

Immobile oggetto di stima.

I coefficienti qualitativi dell’immobile da stimare sono così assegnati: 19,54 per la Localizzazione,

18,54 per la Posizione, 21,63 per la Tipologia e 17,50 per la produttività.

Il valore medio unitario a mq che si rileva dagli immobili di riferimento, con esclusione

dell’immobile 7, il cui prezzo al mq si discosta in maniera rilevante dalla media, è pari a euro

2436,19.

7. STIMA PER COMPARAZIONE INDIRETTA AD AFFITTO CORRENTE

Oltre alla comparazione diretta, per ricavare il più probabile valore di mercato dell’oggetto di stima,

si è proceduto anche attraverso il metodo della comparazione indiretta ad affitto corrente.

Poiché il valore dell’immobile è funzione della sua redditività, si può affermare che il valore di

mercato sia pari al rapporto tra il reddito annuo netto e il saggio di capitalizzazione.

Con un canone d’affitto mensile pari a € 850,00, si ottiene, moltiplicando per 12 mesi, un canone

annuo posticipato pari a € 10206,91, che è pari al reddito annuo lordo. Si calcola poi il canone

annuo netto, sottraendo dal canone annuo lordo il prodotto tra il canone annuo posticipato e le

spese. Le spese e le imposte sono relative a: spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, con un

peso del 3,5%; alee per sfitti ed inesigibilità, nel caso pari allo 0,0%; spese per assicurazione,

anch’esse pari allo 0,0%; spese per servizi ed amministrazione nella percentuale del 3%; spese di

ammortamento allo 0,0%; aliquote per imposte e tasse nella misura del 26%. Per un totale di 32,5%.

La comparazione indiretta prevede innanzitutto la determinazione del saggio di capitalizzazione,

che nel caso in esame è pari a 3,25%. Esso è direttamente proporzionale al livello di rischio

dell’investimento. Il saggio di interesse bancario per investimenti privi di rischio è dello 0,125%.

Si ottiene così un valore unitario, per mq, pari a € 2354,43 che, moltiplicato per la superficie

commerciale, permette di conoscere il valore dell’immobile in oggetto.

8. CONCLUSIONI

Dalla comparazione diretta si ottiene un valore di mercato a mq di € 2436.19 ed un valore

complessivo pari a € 243523,69;

dalla comparazione indiretta ad affitto corrente il valore ottenuto è pari a € 2354,43 a mq e di €

235543.99. di valore complessivo.

STIMA DI UN IMMOBILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE

Cagliari, via Timavo 18

RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA

PER LA DETERMINAZIONE DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DI

UN EDIFICIO A DESTINAZIONE RESIDENZIALE SITO IN VIA TIMAVO N° 18,

DISTINTO IN CATASTO AL F. 10 MAPPALE 364.

1. SCOPO DELLA STIMA

Lo scopo del lavoro è quello di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile adibito

ad abitazione.

2. LOCALIZZAZIONE DELL’IMMOBILE NEL CONTESTO URBANO E

DESCRIZIONE GENERALE DELL’IMMOBILE

L’immobile di stima è situato nel comune di Cagliari, in una zona intermedia, nel quartiere di Is

Mirrionis parte alta. L’ingresso dell’edificio è situato in via Timavo, al n° 18, una strada con buona

presenza di spazi per il parcheggio e ben servita dalla vicinanza dei mezzi di trasporto pubblici e da

esercizi commerciali. Figura 1. Posizione dell’immobile rispetto al contesto urbano

Figura 2. Posizione dell’immobile localizzato all’interno della città

3. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E DISTRIBUTIVE

L’immobile è ubicato al 4° piano, interno B, dell’edificio costituito da 5 piani fuori terra a

destinazione residenziale, che presenta n° 2 appartamenti per piano, per un totale di 10

appartamenti.

L’edificio è privo di ascensore.

È stato realizzato nel 1963, in muratura portante e solai in laterocemento.

La facciata principale sulla via Timavo non necessita di interventi straordinari di manutenzione, e

quella secondaria ha subìto nel 2008 degli interventi di ristrutturazione.

Il corpo scala necessita di alcuni lavori di manutenzione.

L’appartamento è un trivano, con una superficie utile di 65,93 mq e una superficie commerciale di

75,59 mq.

È cosi composto: ingresso, cucina, 3 camere, bagno, ripostiglio, 2 balconi scoperti.

Presenta un doppio affaccio, di cui quello principale sulla via Timavo.

È dotato di impianto di condizionamento con pompe di calore.

L’appartamento è stato recentemente ristrutturato, nel 2004, con interventi riguardanti anche

l’adeguamento e la messa in sicurezza dell’impianto elettrico.

Figura 3. Pianta dell’appartamento oggetto di stima

4. METODOLOGIA UTILIZZATA PER LA QUANTIFICAZIONE DEL PIU’ PROBABILE

VALORE DI MERCATO

Nel caso in esame si è fatto ricorso alla metodologia di comparazione diretta ed indiretta ad affitto

corrente.

5. STIMA PER COMPARAZIONE DIRETTA

La comparazione diretta prevede il confronto dell’immobile oggetto di stima con altri immobili

simili per cui siano rilevabili delle compravendite avvenute in un periodo recente.

Si è proceduto a comparare l’immobile con altri 7 da ricercare all’interno del mercato elementare

omogeneo, che abbiano caratteristiche analoghe a quello in esame attraverso un’indagine di mercato

eseguita presso agenzie immobiliari di riconosciuta serietà professionale.

La comparazione diretta è facilmente applicabile, in quanto esistono e sono facilmente reperibili

dati relativi a transazioni di immobili riconducibili, per analogia, a quello da stimare.

Per ognuno di questi, e anche per quello in esame, si sono specificati: la collocazione, il piano,

l’anno di costruzione,